Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2310277

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 2 novembre 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône demande au tribunal d'ordonner la suspension de l'arrêté n°PC 013.002 23 C 0011 du 16 juin 2023 par lequel le maire de la commune d'Allauch a refusé de délivrer à la SAS Eiffage Immobilier un permis de construire un programme immobilier de 96 logements.

Il soutient que :

- le motif tiré de ce que la situation des transformateurs à moins de 4 m du boulevard Ange Martin est contraire aux dispositions de l'OAP ALH-01 la Pounche du Plan Local d'urbanisme intercommunal (PLUi), celles-ci ne trouvant pas à s'appliquer ;

- le motif tiré de ce que l'emprise au sol des bâtiments C et E est incompatible avec l'OAP est infondé, la définition de la notion de " petit collectif " par celle-ci n'étant pas exhaustive ;

- il en va de même du motif relatif au nombre de logements par palier des bâtiments A, D et F ;

- s'agissant de la hauteur du bâtiment D, elle n'est pas incompatible avec l'OAP qui ne pose pas d'obligation telle qu'interprétée par la commune, ce bâtiment étant en tout état de cause en R+1 et sa hauteur étant en deçà des hauteurs maximales autorisés par cet OAP ;

- pour ce qui concerne le motif relatif à la longueur de la façade est du bâtiment C, un dépassement de 77 cm des 25 m linéaires prescrits n'est en tout état de cause pas incompatible avec l'OAP ;

- le projet composé de 6 petits immeubles collectifs en R+2 présente des décrochements de façades et s'inscrit en cohérence avec le tissu urbain environnant ;

- s'agissant des 11 places de stationnement en surface prévues en bordure de la voie centrale litigieuses, l'OAP ne prévoit pas d'obligation en la matière mais une simple recommandation, qui est respectée, les 132 autres places du projet étant hors de la voie centrale ;

- ainsi le projet, qui s'intègre aux attendus de la nouvelle urbanisation prévue par l'OAP, ne pouvait pas plus être refusé sur le fondement de l'article 9 a) de la zone UC ;

- le maire ne pouvait pas justifier le refus par la soit disant incomplétude du dossier.

Par deux mémoires en intervention, enregistrés le 17 novembre 2023, la SAS Eiffage Immobilier sud-est, représentée par Me Reboul, conclut :

1°) à ce qu'il soit fait droit aux conclusions du préfet des Bouches-du-Rhône ;

2°) à ce qu'il soit enjoint au maire de la commune d'Allauch de délivrer l'autorisation sollicitée dans un délai de 10 jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

3°) à titre accessoire d'enjoindre au maire de la commune d'Allauch de réexaminer sa demande dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

4°) de mettre à la charge de la commune d'Allauch la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le motif tiré de ce que la situation des transformateurs à moins de 4 m du boulevard Ange Martin est contraire aux dispositions de l'OAP ALH-01 la Pounche du Plan Local d'urbanisme intercommunal (PLUi) et est entaché d'erreur de droit, le maire ayant appliqué un contrôle strict alors qu'il était tenu d'appliquer un rapport de compatibilité souple ; en toutes hypothèses, la seule implantation de deux transformateurs à moins de 4 m du boulevard ne saurait traduire un vice d'incompatibilité ; en outre, et en toutes hypothèses les transformateurs ne peuvent être regardés comme étant des constructions pour lesquelles la règle trouve à s'appliquer ; en tout état de cause les dispositions invoquées de l'OAP sont inopposables en raison de leur caractère trop précis ;

- les dispositions invoquées de l'OAP ALH-01 la Pounche sont de manière générale inopposables en raison de leur caractère trop précis ;

- le motif tiré de ce que l'emprise au sol des bâtiments C et E est incompatible avec l'OAP est infondé, la prescription en cause ne prévoyant pas la limitation retenue par la commune pour les petits collectifs, celle-ci s'étant en réalité fondée sur le schéma de gabarit des petits collectifs qui a pour seule vocation d'illustrer cette définition et les schémas représentés n'étant en tout état de cause pas exhaustifs ;

- il en va de même du motif relatif au nombre de logements par palier des bâtiments A, D et F où la commune s'est uniquement fondée sur un schéma de principe ;

- s'agissant de la hauteur du bâtiment D, elle n'est pas incompatible avec l'OAP qui ne pose pas d'obligation telle qu'interprétée par la commune ; la prétendue incompatibilité ne concerne en outre qu'un seul bâtiment ; et sa hauteur est en deçà des hauteurs maximales autorisés par cet OAP ;

- pour ce qui concerne le motif relatif à la longueur de la façade est du bâtiment C, la commune s'est encore uniquement fondée sur un schéma de principe ; en toutes hypothèses la prétendue incompatibilité est manifestement inexacte ;

- s'agissant des 11 places de stationnement en surface prévues en bordure de la voie centrale litigieuses, l'OAP ne prévoit pas d'obligation en la matière mais une simple recommandation, qui est respectée, les 132 autres places du projet étant hors de la voie centrale ; en tout état de cause, la modification des 11 places pouvait faire l'objet d'une prescription précise et limitée ;

- le motif tiré de la méconnaissance de l'article 9 a) de la zone UC est entaché d'erreur d'appréciation ;

- le maire ne pouvait pas justifier le refus par la soit disant incomplétude du dossier ;

- les demandes de substitution de motifs formulées par la commune ne sauraient être accueillies.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 novembre 2023, la commune d'Allauch, représentée par Me Constanza, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- les transformateurs sont des constructions au sens de l'OAP, confortée par le lexique national d'urbanisme ;

- c'est à bon droit que le maire a considéré que les bâtiments C et E pouvaient être regardés comme des petits collectifs au sens de l'OAP développant une emprise au sol trop importante et que le nombre de logements par palier devait être limité à trois ;

- les prescriptions relatives à la hauteur ne constituent pas une recommandation mais une véritable obligation ; le bâtiment D n'est pas conçu en R+ 1 mais bien en R + 2 ;

- les façades est et ouest du bâtiment C et celles sud et nord du bâtiment E forment un front bâti continu de 51,38 et 51,35 bien supérieur aux 25 m prescrits ;

- il est prévu d'aménager en surface 78 places de stationnement, un tel nombre est incompatible avec l'OAP ; il est demandé une substitution de motif sur ce point ;

- les bâtiments C et E rompent avec l'environnement pavillonnaire tant par leur hauteur que par leur longueur de façade ;

- le maire ne pouvait pas demander des précisions à la rubrique 5.3, une telle demande n'entrant pas dans la liste des pièces manquantes pouvant être sollicitées ;

- il est demandé une substitution de motif, la société pétitionnaire n'ayant pas joint à son dossier de demande de permis de construire la promesse de vente conclue avec le propriétaire de l'unité foncière initiale, de sorte qu'elle doit être regardée comme mettant en place un lotissement de fait en violation du a) de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme ou du a) de l'article R. 421-23 ;

- en outre, il revient d'apprécier le respect des règles d'urbanisme au regard de l'unité foncière initiale, et le projet n'est ainsi pas conforme aux dispositions de l'article du règlement de la zone AU, la surface totale des espaces végétalisés étant uniquement de 5 934 m2 au lieu des 8 064 m2 prescrits eu égard à la surface du terrain de 20 161 m2.

Vu :

-la requête n°2310276

-les autres pièces du dossier.

Vu le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Salvage, vice-président, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus lors de l'audience publique du 20 novembre 2023 à 9H00 :

- le rapport de M. Salvage ;

- les observations de Mme A pour le préfet des Bouches-du-Rhône,

- les observations de Me Reboul pour la société Eiffage immobilier, qui persiste dans ses écritures, et ajoute que son intervention est recevable, ayant introduit elle-même une requête aux fins d'annulation au fond ; que la présence de 78 places de stationnement en extérieur n'est pas incompatible avec l'OAP ; qu'aucun texte n'impose la transmission au service instructeur d'une promesse de vente en cas de division primaire avant demande de permis de construire ; que la parcelle EN 131, qui faisait partie du tènement initial avant division primaire, doit nécessairement être prise en compte pour apprécier la superficie des espaces végétalisés ; que la demande de délivrance du permis constitue des conclusions accessoires, qui sont recevables ;

- les observations de Me Constanza, pour la commune d'Allauch, qui persiste dans ses écritures et ajoute que l'intervention de la société pétitionnaire est irrecevable, en l'absence d'intervention dans le déféré, au fond ; que les conclusions à fin de délivrance du permis de construire sollicité formulées par la pétitionnaire sont irrecevables ; il maintient en outre ses demandes de substitution de motifs et les développe.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Vu les notes en délibéré, produites pour la SAS Eiffage Immobilier et la commune d'Allauch, enregistrées le 20 novembre 2023.

Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l'article L. 554-1 du code de justice administrative : " Les demandes de suspension assortissant les requêtes du représentant de l'Etat dirigées contre les actes des communes sont régies par le 3ème alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales ci-après reproduit : / " Art. L.2131-6, alinéa 3.- Le représentant de l'Etat peut assortir son recours d'une demande de suspension. Il est fait droit à cette demande si l'un des moyens invoqués paraît, en l'état de l'instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'acte attaqué. Il est statué dans un délai d'un mois. ".

2. Par arrêté n°PC 013.002 23 C 0011 en date du 16 juin 2023, le maire de la commune d'Allauch a refusé de délivrer à la SAS Eiffage Immobilier un permis de construire un programme immobilier de 96 logements collectifs répartis en 6 bâtiments pour une surface de plancher totale de 6 236 m2, sur un terrain d'une superficie de 14 658 m2, cadastré section EN parcelles n°128, 129, 130, 139, 140, 141, 142, 143, 182 et 183, situé boulevard Ange Martin. Par un recours gracieux en date du 21 juillet 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a demandé au maire de procéder au retrait de cet acte. Par courrier en date du 28 septembre 2023, ce dernier lui a opposé une décision de refus. Le préfet des Bouches-du-Rhône demande au juge des référés de suspendre l'exécution de l'arrêté du 16 juin 2023.

Sur l'intervention de la SAS Eiffage Immobilier sud-est :

3. Pour être recevable à intervenir à l'appui d'une demande de suspension de l'exécution d'une décision administrative sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, une personne physique ou morale doit non seulement justifier qu'elle a intérêt à la suspension de cette décision, mais aussi établir soit qu'elle en a demandé par ailleurs l'annulation, soit qu'elle s'est associée aux conclusions du demandeur à cette fin.

4. D'une part, si la SAS Eiffage Immobilier Sud-Est n'est pas intervenue au soutien du déféré n°2310276 tendant à l'annulation de l'arrêté n° PC 013.002 23 C 0011 du 16 juin 2023 par lequel le maire de la commune d'Allauch a refusé de lui délivrer le permis de construire litigieux, il résulte de l'instruction qu'elle a elle-même sollicité cette annulation par une requête enregistrée le 18 juillet 2023 sous le n°2306663. La fin de non-recevoir tenant à l'absence de recours en annulation préalable opposée par la commune d'Allauch doit, dès lors, être écartée.

5. D'autre part, en sa qualité de pétitionnaire, la SAS Eiffage immobilier Sud-Est justifie nécessairement d'un intérêt suffisant à la suspension de l'arrêté litigieux. Dans ces conditions, son intervention doit être admise.

Sur la demande de suspension :

En ce qui concerne les motifs initiaux de l'arrêté en litige :

6. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques.

Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. ".

7. En l'état de l'instruction, les moyens, visés ci-dessus, tirés de ce que les cinq motifs de l'arrêté attaqué relatifs à l'incompatibilité du projet avec l'OAP " ALH-01 La Pounche " du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) ne sont pas fondés sont propres à créer un doute sérieux quant à sa légalité, en l'absence d'une telle incompatibilité. Il en va de même, et conséquemment, du motif tiré de la méconnaissance de l'article 9 a) de la zone UC du fait de l'atteinte supposée au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, ainsi que du motif tiré de la supposée incomplétude du dossier, qui, pour sa part, ne pouvait en toutes hypothèses utilement être opposé.

En ce qui concerne les demandes de substitution de motifs :

8. D'une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la circonstance que l'aménagement de 78 places de stationnement en surface soit incompatible avec l'OAP telle que rédigée.

9. D'autre part, aux termes de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : /a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ( "

10. En l'état de l'instruction, eu égard notamment à la circonstance qu'en principe, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet, ni son intention de les respecter, et compte tenu du fait qu'en l'espèce, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, comportant la parcelle EN 131, il ne ressort pas des pièces du dossier que les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions des articles R. 421-19 et R. 421-23 du code de l'urbanisme, et des dispositions de l'article 10 du règlement de la zone AU du PLUi, seraient susceptibles de fonder légalement le refus de permis de construire litigieux.

11. Il résulte de tout ce qui précède qu'en application des dispositions de l'article

L. 554-1 du code de justice administrative, le préfet des Bouches-du-Rhône est fondé à demander la suspension de l'exécution de la décision litigieuse.

Sur les conclusions à fins d'injonction :

12. Eu égard à l'office du juge des référés, la suspension de l'exécution de l'arrêté en date du 16 juin 2023 implique seulement que le maire d'Allauch prenne une nouvelle décision après nouvelle instruction de la demande de permis de construire formée par la SAS Eiffage immobilier Sud-Est dans un délai d'un mois à compter de la date de notification de la présente ordonnance.

Sur les frais de justice :

13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'État, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En outre, il n'y a pas lieu à faire droit aux conclusions présentées par la société Eiffage, intervenante, sur le même fondement.

ORDONNE :

Article 1er : L'intervention de la SAS Eiffage immobilier Sud-Est est admise.

Article 2 : L'exécution du permis de construire du 16 juin 2023 du maire de la commune d'Allauch est suspendue jusqu'à ce qu'il soit statué sur la demande d'annulation de cet arrêté.

Article 3 : Il est enjoint au maire d'Allauch de procéder au réexamen, après nouvelle instruction, de la demande de permis de construire formée par la SAS Eiffage immobilier Sud-Est, et ce dans un délai d'un mois à compter de la notification de la présente ordonnance.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d'Allauch et la SAS Eiffage immobilier Sud-Est sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : La présente ordonnance sera notifiée au préfet des Bouches du Rhône, à la commune d'Allauch et à la SAS Eiffage immobilier sud-est.

Fait à Marseille, le 21 novembre 2023.

Le président,

Signé

F. SALVAGE

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.