Tribunal Administratif de Lille — Décision N° TA59-2103223

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 avril 2021, M. A C, représenté par Me Maachi, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 16 février 2021 par laquelle l'établissement public Foncier Nord-Pas-de-Calais a exercé le droit de préemption urbain sur un immeuble cadastré KW 128, situé 131 rue de l'Epeule à Roubaix ;

2°) de mettre à la charge de l'établissement public Foncier Nord-Pas-de-Calais la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision attaquée a été édictée par une autorité incompétente ;

- elle méconnaît les dispositions des articles L. 213-2 du code de l'urbanisme et L. 2131-1 et suivants du code général des collectivités territoriales ;

- elle est insuffisamment motivée ;

- elle méconnaît les dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme en l'absence de projet réel et préexistant en ce qui concerne le terrain préempté.

Par un mémoire enregistré le 29 juillet 2021, l'établissement public foncier Hauts-de-France venant aux droits de l'établissement public Foncier Nord-Pas-de-Calais, représenté par la SCP Lonqueue, Sagalovitsch, Eglie, Richters et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. C au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. B,

- les conclusions de M. Babski, rapporteur public,

- les observations de Me Abadie, avocat de l'établissement public foncier Hauts-de-France.

Considérant ce qui suit :

1. Par un acte authentique du 30 octobre 2020 M. C a conclu avec la SCI de l'Epeule un compromis de vente portant sur un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé 131 rue de l'Epeule à Roubaix et cadastré KW 128, au prix de 65 000 euros. Par une décision du 16 février 2021, l'établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais au droit duquel vient l'établissement public foncier Hauts-de-France a préempté ce bien. Par la requête susvisée, M. C demande au tribunal d'annuler cette décision.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. En premier lieu, d'une part, aux termes de l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme : " Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. / Toutefois, la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre () en matière de plan local d'urbanisme, emporte [sa] compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain () ". Aux termes de l'article L. 213-3 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit () à un établissement public y ayant vocation (). Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. / Dans les articles L. 211-1 et suivants, L. 212-1 et suivants et L. 213-1 et suivants, l'expression "titulaire du droit de préemption" s'entend également, s'il y a lieu, du délégataire en application du présent article. " Aux termes de l'article R. 321-10 de ce code : " Le directeur général, dans les limites des compétences qui lui ont été déléguées, peut, par délégation du conseil d'administration, être chargé d'exercer au nom de l'établissement public foncier de l'Etat, de l'établissement public d'aménagement ou de l'établissement public Grand Paris Aménagement les droits de préemption dont l'établissement est titulaire ou délégataire et le droit de priorité dont l'établissement est délégataire. ".

3. D'autre part, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales rendu applicable aux établissements publics de coopération intercommunale par l'article L. 5211-3 de ce code : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. Pour les décisions individuelles, cette transmission intervient dans un délai de quinze jours à compter de leur signature. ". Il résulte de ces dispositions que Les mentions apportées, sous la responsabilité du président d'un établissement de coopération intercommunale, pour certifier le caractère exécutoire des actes de cet établissement font foi jusqu'à la preuve du contraire.

4. Il ressort des pièces du dossier que par une décision du 31 octobre 2020, le président de la métropole européenne de Lille a délégué à l'établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais l'exercice du droit de préemption urbain en ce qui concerne notamment le secteur stratégique d'intervention de l'Epeule à Roubaix au sein duquel se trouve le bien préempté. Cette décision mentionne qu'elle a été affichée le 3 novembre 2020 et transmise au représentant de l'Etat dans le département le même jour, le requérant n'apportant aucun élément susceptible de remettre en cause ces mentions. Elle avait par suite acquis un caractère exécutoire à la date de la décision contestée, sans qu'une publication de cet acte soit par ailleurs nécessaire. Par ailleurs, par une délibération du 13 octobre 2015 prise sur le fondement des dispositions de l'article R. 321-10 du code de l'urbanisme, le conseil d'administration de l'établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais a délégué à son directeur général l'exercice des droits de préemption prévus par le code de l'urbanisme. Dans ces circonstances, le moyen tiré de l'incompétence de la signataire de la décision attaquée doit être écarté en toutes ses branches.

5. En deuxième lieu, d'une part, aux termes de l'article de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement / () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. () / La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien (). / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. () ". Aux termes de l'article R. 213-7 du même code : " I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5. ".

6. D'autre, part, aux termes de l'article R. 213-25 du code de l'urbanisme : " Les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration. ". Aux termes de l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire. ".

7. Il résulte des dispositions mentionnées ci-dessus que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles précitées du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé et transmise au représentant de l'Etat, ainsi que le prévoient les dispositions de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales citées au point 2. La réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption.

8. Il ressort des pièces du dossier qu'une déclaration d'intention d'aliéner l'immeuble sis 131 rue de l'Epeule à Roubaix a été réceptionnée par la commune de Roubaix le 7 décembre 2020, faisant ainsi courir le délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage. Une demande de visite de l'immeuble a été faite auprès du vendeur le 11 janvier 2021, interrompant ce délai. Cette visite a été réalisée le 25 janvier 2021, date à compter de laquelle le délai a alors repris. Le délai restant à cette date pour permettre au titulaire du droit de préemption de faire connaitre son intention étant inférieur à un mois, celui-ci a alors disposé d'un délai d'un mois pour ce faire, arrivant à échéance le 25 février 2021. Il ressort des mentions apposées sur la décision attaquée et non contestées en défense que la décision de préemption en litige a été réceptionnée par le préfet du Nord le 19 février 2021, soit dans le délai précité. Par suite, le moyen tiré de ce que la décision contestée n'aurait pas été transmise au préfet dans le délai prévu par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme manque en fait et doit être écarté.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 () ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". L'article L. 300-1 du même code dispose que : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. /L'aménagement, au sens du présent livre, désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations () / ".

10. Il résulte de ces dispositions que, pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent, d'une part, justifier, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

11. D'une part, la décision attaquée vise notamment les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme et indique que le droit de préemption urbain est exercé pour la réalisation d'une opération de rénovation urbaine et de redynamisation des quartiers de l'Epeule, de l'Alma et du Pile à Roubaix, lesquels sont touchés par des phénomènes de dégradation du patrimoine et de paupérisation. Elle mentionne également que le bien fera à terme l'objet d'une déconstruction/reconstruction ou d'une réhabilitation. La décision litigieuse fait ainsi faire apparaître la nature du projet en vue duquel le droit de préemption a été exercé. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de la décision attaquée doit être écarté comme manquant en fait.

12. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la métropole européenne de Lille et la commune de Roubaix se sont engagées dans un processus de requalification de secteurs dégradés sur le territoire de cette commune en vue de permettre leur réhabilitation et la production de logements. Suivant une étude réalisée par la société Adéquation publiée en avril 2020, les quartiers de l'Alma, du Pile, des Trois Ponts et de l'Epeule sont concernés par cette opération. Plus précisément, s'agissant du secteur de l'Epeule, il est ainsi envisagé la création de 43 logements, notamment en front de rue de l'îlot 1 " Epeule-Brezin-Industrie " au sein duquel se situe la parcelle préemptée, par la réhabilitation de 925 mètres carrés de surface de plancher. Le projet prévoit également la démolition des courées situées en second rang afin de créer un espace vert. Pour réaliser cette opération, la métropole européenne de Lille et l'établissement public foncier Hauts-de-France ont conclu, le 9 novembre 2020, une convention opérationnelle intitulée " Roubaix - NPNRU Quartiers anciens " en vue d'acquérir 387 biens identifiés dans les secteurs de l'Epeule, de l'Alma et du Pile afin de les réhabiliter ou les reconstruire après démolition. Il ressort des plans annexés à la convention que la parcelle préemptée se situe au sein du périmètre du projet. Ainsi, si, à la date de la décision en litige, le contenu des aménagements impliqués par ce projet n'était pas encore précisément défini, il résulte de ce qui précède que le bien en cause est inclus dans le périmètre de l'opération de qualification urbaine et de résorption de l'habitat insalubre confiée à l'EPF. En outre, il apparait que l'opération ainsi menée répond à un intérêt général de nature à justifier l'exercice du droit de préemption. Par suite, le moyen tiré de l'absence, à la date de la décision attaquée, de la réalité d'un projet relevant de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et présentant un intérêt général suffisant doit être écarté.

13. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées par M. C doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'établissement public foncier Hauts-de-France, qui n'est pas partie perdante dans l'instance, verse la somme que M. C demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. C la somme demandée par l'établissement public foncier Hauts-de-France au même titre.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de l'établissement public foncier Hauts-de-France présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et à l'établissement public foncier Hauts-de-France.

Délibéré après l'audience du 26 janvier 2023, à laquelle siégeaient :

- M. Chevaldonnet, président,

- Mme Grard, première conseillère,

- M. Liénard, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2023.

Le rapporteur,

Signé

Q. LIENARD

Le président,

Signé

B. CHEVALDONNET

La greffière,

Signé

M. D

La République mande et ordonne au préfet du Nord, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme

La greffière,