Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 2 avril et 5 septembre 2025, ainsi que par un mémoire du 5 décembre 2025 non communiqué, Mme K... C..., M. G... C..., M. A... L... Mme F... L..., M. J... D..., M. E... I..., Mme H... I... et Mme B... N..., représentés par la SELARL Lexio Avocats Conseils, demandent au tribunal :
d’annuler l’arrêté du 10 octobre 2024 par lequel le maire d'Osthoffen a délivré un permis d’aménager à la société Hexagone Développement et Conseil, portant création d’un lotissement et d’une voirie privée pour une superficie de terrain à aménager de 5 377 m², sis rue du Parc à Osthoffen, ensemble la décision du 3 février 2025 par laquelle le maire a refusé de procéder au retrait du permis d’aménager ;
de mettre à la charge de la commune d'Osthoffen une somme de 500 euros à verser à chaque requérant en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le permis d'aménager contesté a été obtenu par fraude ;
- il est incompatible avec l’orientation d'aménagement et de programmation « secteur IAU Sud » de la commune d'Osthoffen prévue au plan local d'urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 juillet et 22 octobre 2025, la société Hexagone Développement et Conseil, représentée par la société Talaris Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de Mme C... et autres la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par Mme C... et autres ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 août 2025, la commune d'Osthoffen, conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par Mme C... et autres ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Léa Perabo Bonnet,
- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,
- les observations de Me Bleykasten, avocat de Mme C... et autres ;
- les observations de Me Riegler, substituant Me Loew, avocat de la société Hexagone Développement et Conseil ;
- les observations de M. M..., représentant la commune d’Osthoffen.
Considérant ce qui suit :
Par une demande du 15 février 2024, la société Hexagone Développement et Conseil a déposé une demande de permis d’aménager portant création d’un lotissement et d’une voirie privée pour une superficie de terrain à aménager de 5377 m², sur les parcelles cadastrées section 6 n° 74 et section 2 n° 120 et 122 à Osthoffen. Par un arrêté du 10 octobre 2024, le maire de la commune d’Osthoffen a délivré le permis d'aménager sollicité. Par un courrier du 16 janvier 2025, les requérants ont sollicité le retrait de cette autorisation d’urbanisme. Le maire d’Osthoffen a rejeté cette demande le 3 février 2025. Par la présente requête, les requérants demandent l’annulation de l’arrêté du 10 octobre 2024 et de la décision du 3 février 2026 par laquelle le maire d'Osthoffen a refusé de procéder au retrait du permis d’aménager.
Sur la légalité de la décision de refus de retrait du permis d'aménager :
Aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. (…) ». Aux termes de l’article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré. ».
Un tiers justifiant d’un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l’annulation de la décision par laquelle l’autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d’abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l’a saisie d’une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l’excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, d’une part, de vérifier la réalité de la fraude alléguée et, d’autre part, de contrôler que l’appréciation de l’administration sur l’opportunité de procéder ou non à l’abrogation ou au retrait n’est pas entachée d’erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l’acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.
La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.
Les requérants soutiennent que la société Hexagone Développement et Conseil, en attestant dans sa demande de permis d'aménager avoir qualité pour demander l’autorisation d’aménager la parcelle cadastrée section 2 n° 122, a agi frauduleusement, dès lors qu’elle avait connaissance que cette parcelle relevait d’une indivision successorale et que les coindivisaires n’avaient pas donné leur accord pour lui en céder la propriété. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, par un courriel du 19 avril 2023, l’une des co-indivisaires a indiqué à une société tierce, la société IBR, que la vente de la parcelle litigieuse était envisageable, sous réserve d’une réévaluation du prix proposé. Il ressort également des pièces du dossier que cette société IBR est co-gérante d’une SCI ayant conclu en 2022, avec la société pétitionnaire, un compromis de vente concernant la cession des autres parcelles composant le terrain d’assiette du projet litigieux. Ainsi, eu égard à l’existence d’une relation d’affaires entre la société Hexagone Développement et Conseil et la SCI du relais d’Osthoffen en lien direct avec le projet contesté, les seules circonstances que la parcelle cadastrée section 2 n° 122 demeure en indivision successorale et que le projet de cession n’ait pas abouti ne suffisent pas à démontrer que la société Hexagone Développement et Conseil a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Par suite, en l’absence de fraude, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire d’Osthoffen aurait dû procéder au retrait du permis d'aménager contesté.
Sur la légalité du permis d'aménager :
En ce qui concerne la fraude :
En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l'urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». L’article R. 441-1 du code de l’urbanisme dispose que la demande de permis d’aménager comporte l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis d’aménager doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
Ainsi qu'il a été dit précédemment, il n'est pas établi que la société pétitionnaire aurait attesté frauduleusement avoir qualité pour déposer la demande de permis d'aménager. Il ne ressort par ailleurs pas des pièces du dossier qu’à la date de dépôt de cette demande, le maire d’Osthoffen aurait disposé d’éléments faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que la société Hexagone Développement et Conseil ne disposait d'aucun droit à déposer une telle demande. Par suite, c'est à bon droit que le maire a considéré, eu égard à l’attestation de la pétitionnaire qu'elle remplissait les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, que la société Hexagone Développement et Conseil avait qualité pour déposer sa demande en application des dispositions de l’article R. 441-1 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de ce que le permis d'aménager en litige aurait été obtenu par suite de manœuvres frauduleuses ne peut qu’être écarté.
En ce qui concerne l’orientation d’aménagement et de programmation « secteur IAU Sud » de la commune d'Osthoffen prévue au plan local d'urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg :
Aux termes de l’article L. 151-6 du code de l’urbanisme : « Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements et, en zone de montagne, sur les unités touristiques nouvelles. (…) ». Aux termes de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme : « L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ». La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un plan local d’urbanisme (PLU) s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.
Il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de refuser le permis d'aménager sollicité ou de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
En premier lieu, aux termes de l’orientation d’aménagement et de programmation « secteur IAU Sud » : « La desserte interne devra être assurée par l’aménagement de voies intégrant des cheminements piétons. / Les cheminements piétons seront maillés et connectés au réseau de voiries existant ainsi qu’à l’impasse de la rue des Prés ».
Les requérants font grief au projet de la société pétitionnaire de ne pas être compatible avec l’OAP dite « secteur IAU Sud » de la commune d'Osthoffen prévue au plan local d'urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg, en ce que le permis d'aménager litigieux ne comporte pas d’aménagements piétonniers permettant de desservir le secteur ni de le relier à l’impasse de la rue des Prés. Toutefois, le cheminement piétonnier à créer, matérialisé sur le schéma de principe de l’OAP en question, ne se situe pas sur le terrain d’assiette du projet contesté. En outre, la notice du projet prévoit que la « voie nouvelle sera à double sens et de type partagée », soit une voirie permettant la cohabitation de l’ensemble des mobilités. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’incompatibilité du projet en litige avec l’OAP « secteur IAU Sud » doit être écarté.
En deuxième lieu, l’orientation d’aménagement et de programmation « secteur IAU Sud » prévoit que « les espaces de stationnement sont à intégrer dans le projet et ne devront pas se situer en lisière urbaine Sud et Ouest afin de préserver une transition de qualité entre le projet et le site naturel du Muehlbach » et que « des emplacements de stationnements en quantité suffisante (cf. normes minimales de stationnement fixées par le règlement du PLU) sont à prévoir afin d’éviter l’encombrement du domaine public. »
Les requérants soutiennent que les objectifs précités de l’OAP en matière de stationnement ne pourront pas être respectés, dès lors qu’en l’absence de matérialisation des emplacements de stationnement sur le plan de masse du projet, et eu égard à l’espace très contraint sur le terrain d’assiette, les places de stationnement requises par les dispositions du plan local d'urbanisme devront être réalisées en sous-sol, ce qui sera difficile compte tenu du caractère humide du secteur et contraire aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France de limiter les mouvements de terrain. Toutefois, la notice du projet précise qu’« il appartient aux acquéreurs des lots de réaliser les places de stationnement règlementaires sur leur parcelle » et , au point « D – Compatibilité avec l’OAP de secteur », que le projet en cause « intègre du stationnement privé sur chaque parcelle ». Dans ces conditions, en dépit des contraintes physiques et règlementaires qui s’appliquent au terrain d’assiette, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises.
Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’incompatibilité du projet en avec l’orientation d’aménagement et de programmation « secteur IAU Sud » doit être écarté en toutes ses branches.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 10 octobre 2024 par lequel le maire d'Osthoffen a délivré un permis d’aménager à la société Hexagone Développement et Conseil, de même que celle tendant à l’annulation de la décision du 3 février 2025 par laquelle le maire a refusé de procéder au retrait du permis d’aménager doivent être rejetées.
Sur les frais du litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Osthoffen, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par Mme C... et autres au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces mêmes dispositions et de mettre à la charge solidaire des requérants le versement à la société Hexagone Développement et Conseil d’une somme de 1 500 euros.
D E C I D E :
La requête de Mme C... et autres est rejetée.
Mme C... et autres verseront à la société Hexagone Développement et Conseil une somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Le présent jugement sera notifié à Mme K... C..., représentant les requérants en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la société Hexagone Développement et Conseil et à la commune d'Osthoffen.
Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Dulmet, présidente,
Mme Perabo Bonnet, première conseillère,
M. Latieule, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 5 mars 2026.
La rapporteure,
L. Perabo Bonnet
La présidente,
Dulmet
La greffière,
H. Chroat
La République mande et ordonne au préfet du Bas-Rhin en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,