Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2120240

Vu les procédures suivantes :

I- Par une requête, enregistrée sous le n° 2120240 le 24 septembre 2021, et trois mémoires complémentaires, enregistrés les 23 novembre 2022, 31 juillet 2023 et 11 décembre 2023, la société 30 AGV, représentée par Me Rymarz, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un immeuble sis au 30 avenue Georges V à Paris (8ème arrondissement) ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer une décharge partielle de ces cotisations à hauteur de la différence entre la valeur locative attribuée à l'immeuble et celle résultant de l'évaluation comme simple dépôt couvert ou, à défaut, de réduire de 44% le montant de ces cotisations.

3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- eu égard à l'importance de l'opération de travaux lancée en 2017 dont a fait l'objet l'immeuble à usage de bureaux dont elle est propriétaire en vue de le transformer en immeuble à usage hôtelier, ce dernier ne pouvait être regardé au 1er janvier 2019 et au 1er janvier 2020 comme une propriété bâtie au sens de l'article 1380 du code général des impôts dès lors que les travaux affectaient le gros œuvre de l'immeuble dans des conditions le rendant impropre à toute utilisation dans son ensemble,

- à supposer que l'immeuble puisse revêtir la qualité de propriété bâtie au sens de l'article L. 1380 précité, l'administration n'a pas tenu compte dans le calcul des cotisations mises à sa charge des changements de caractéristiques physiques, d'affectation ou de consistance de l'immeuble litigieux, résultant de l'opération de travaux, en vue de l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble pour le calcul de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mars 2022 et 16 novembre 2023, la directrice régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

II- Par une requête, enregistrée sous le n°2314400 le 19 juin 2023, et des mémoires complémentaires enregistrés les 23 octobre 2023 et 11 janvier 2024, la société 30 AGV, représentée par Me Pelletier, demande au tribunal :

1°) à titre principal, de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2021 à raison d'un immeuble sis au 30 avenue Georges V à Paris (8ème arrondissement) ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer une décharge partielle de ces cotisations à hauteur de la différence entre la valeur locative attribuée à l'immeuble et celle résultant de l'évaluation comme simple dépôt couvert ou, à défaut, de réduire de 44% le montant de ces cotisations.

3°) de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- eu égard à l'importance de l'opération de travaux lancée en 2017 dont a fait l'objet l'immeuble à usage de bureaux dont elle est propriétaire en vue de le transformer en immeuble à usage hôtelier, ce dernier ne pouvait être regardé au 1er janvier 2021 comme une propriété bâtie au sens de l'article 1380 du code général des impôts dès lors que les travaux affectaient le gros œuvre de l'immeuble dans des conditions le rendant impropre à toute utilisation dans son ensemble,

- à supposer que l'immeuble puisse revêtir la qualité de propriété bâtie au sens de l'article L. 1380 précité, l'administration n'a pas tenu compte dans le calcul des cotisations mises à sa charge des changements de caractéristiques physiques, d'affectation ou de consistance de l'immeuble litigieux, résultant de l'opération de travaux et n'a pas réduit la surface imposable au regard de l'ampleur des travaux, en vue de l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble pour le calcul de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 20 septembre et 24 novembre 2023, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Un mémoire a été enregistré pour le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris le 30 janvier 2024 et n'a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Rohmer, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rohmer,

- les conclusions de M. Guiader, rapporteur public,

- et les observations de Me Pelletier, avocat de la société 30 AGV.

Une note en délibéré, présentée par la société 30 AGV, a été enregistrée le 20 mars 2024 dans les deux affaires susvisées.

Considérant ce qui suit :

1. La société 30 AGV est propriétaire d'un immeuble situé au 30 avenue du Georges V à Paris (75008), qui a fait l'objet de travaux en vue de sa transformation en hôtel de prestige. Par les requêtes susvisées, elle demande, à titre principal, la décharge totale des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) mises à sa charge au titre des années 2019, 2020 et 2021 à raison de ce bien et, à titre subsidiaire, la décharge partielle des mêmes cotisations pour les mêmes années.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n° 2120240 et 2314400 présentées par la société 30 AGV posent des questions similaires et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins de décharge totale :

3. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". En outre, aux termes de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition ". Enfin, l'article 1393 du même code précise : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entrainant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

5. Il résulte de l'instruction que l'opération de travaux, qui s'est terminée fin 2021, dont a fait l'objet l'immeuble de la société requérante, consiste en la réhabilitation d'un ensemble de bâtiments de R+7 à R+10 sur cinq niveaux de sous-sol à usage de bureau et de commerce avec changement de destination partiel en hôtel de tourisme, la modification des circulations verticales, la redistribution intérieure, la création de toitures-terrasses accessibles, l'extension de l'immeuble côté cour après démolition des quatre niveaux existants sur cours et la construction d'un bâtiment à R+2 en cœur d'îlot avec toiture-terrasse végétalisée, opération impliquant la démolition d'une surface totale de 3 681 mètres carrés de surface plancher sur un total de 8 340 et la construction d'une surface plancher de 6 338 mètres carrés. Un permis de construire modificatif délivré 12 mars 2018 a autorisé la société à procéder à l'abaissement de 30 centimètres du niveau de la dalle du 4ème sous-sol. Par ailleurs, il ressort de la notice du projet en date du 18 novembre 2016 que la structure existante de la structure porteuse est conservée, les façades non porteuses sont déposées et les nouvelles parties de plancher viennent compléter les dalles existantes.

6. En premier lieu, l'opération telle que décrite au point 5, si elle a pour objet la réhabilitation substantielle de l'immeuble initial, n'emporte pas par elle-même une atteinte significative au gros œuvre de l'immeuble d'une manière telle à le rendre impropre à toute utilisation. En outre, les nombreux documents datés des années 2016 et 2017 dont se prévaut la société requérante, notamment le permis de construire délivré le 7 juin 2017 et les cahiers des clauses techniques particulières de l'opération datés du 13 octobre 2017, ne permettent pas à eux-seuls d'attester de l'état de l'ouvrage au 1er janvier des années 2019, 2020 et 2021. Par ailleurs, si la société soutient qu'une partie substantielle de la surface de l'ouvrage a été démolie, cette seule circonstance n'est pas à elle seule de nature à faire regarder l'immeuble comme ayant été rendu impropre à toute utilisation au 1er janvier des années litigieuses.

7. En second lieu, concernant l'état réel de l'ouvrage au 1er janvier 2019, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort des photographies datées de mai et juin 2018, confirmées par celles de janvier 2019 qu'une partie substantielle des murs extérieurs côté façade était couvert par une bâche, isolant le bâtiment de l'extérieur. En outre s'il résulte de la photographie datée du 19 décembre 2018, qui ne porte que sur une partie de l'ouvrage, confirmée par des photos datées des mois de janvier et février 2019, que le sous-sol a dû être abaissé, ce qui a justifié la délivrance d'un permis de construire modificatif délivré le 12 mars 2018, nécessitant la destruction de la dalle de béton sur toute la surface de l'immeuble, cette seule circonstance ne saurait être de nature à regarder l'ouvrage comme étant affecté d'une manière telle qu'il était rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation au 1er janvier 2019.

8. Concernant l'état de l'ouvrage au 1er janvier 2020, il ressort en particulier des photographies datées des mois de juin à décembre 2019, relatives aux étages 2, 3, 4, 5, 6, 7 et 8 de l'immeuble selon les termes de la requête, que les chambres et couloirs des étages 2, 3, 4, 5 et 6 étaient couvertes et entourées de murs intérieurs et d'une bâche extérieure. Par ailleurs, les étages 7 et 8 étaient également couverts et isolés en partie de l'extérieur par des fenêtres. Par suite, ces seules constatations de fait établissent, qu'au 1er janvier 2020, l'ouvrage n'était pas affecté d'une manière telle qu'il était rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation.

9. Enfin, concernant l'état de l'ouvrage au 1er janvier 2021, la société requérante se borne, comme elle l'avait d'ailleurs fait dans sa réclamation préalable, à verser des photographies de l'avancement des travaux datées des années 2018 et 2019. Par suite, il ne résulte pas de l'instruction, qu'au 1er janvier 2021, l'ouvrage était affecté d'une manière telle qu'il était rendu impropre dans son ensemble à toute utilisation.

10. Il résulte des points 6, 7, 8 et 9 que la société 30 AGV ne démontre pas que l'opération ainsi décrite au point 5 avait affecté, au 1er janvier des années 2019, 2020 et 2021, le gros œuvre de l'immeuble d'une manière telle qu'il était rendu, dans son ensemble, impropre à toute utilisation au 1er janvier de chacune des années litigieuses. La circonstance qu'il était inutilisable ne suffit pas à lui ôter sa qualité de propriété bâtie au sens de l'article 1380 du code général des impôts. Par suite, la société requérante n'étant pas fondée à soutenir que c'est à tort qu'elle a été assujettie à raison de ce bien à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019, 2020 et 2021, les conclusions aux fins de décharge totale doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins de décharge partielle :

11. Aux termes de l'article 1406 du code général des impôts : " I. - Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. () / I bis. - Pour procéder à la mise à jour de la valeur locative des propriétés bâties, les propriétaires sont tenus de souscrire une déclaration sur demande de l'administration fiscale selon des modalités fixées par décret. / II. - Le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est subordonné à la déclaration du changement qui les motive. () ". Aux termes de l'article 1517 du même code : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties (). Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement. () ". Le changement de consistance s'entend de la transformation apportée à la composition d'un local préexistant afin d'en modifier le volume ou la surface de manière substantielle, notamment par l'addition de constructions, la démolition totale ou partielle de la construction ou sa restructuration par division ou réunion de locaux préexistants. Il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la constatation des changements de consistance ainsi que celle d'un changement d'affectation d'une propriété bâtie sont soumises au dépôt par le propriétaire d'une déclaration auprès de l'administration, dont les modalités sont fixées par décret. Par ailleurs, pour l'application de l'article 1517 précité, la modification temporaire de locaux due à la réalisation de travaux en cours ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques.

12. En premier lieu, contrairement à ce que fait valoir la société requérante, la modification temporaire de l'immeuble dont elle était propriétaire pendant la durée de l'opération de travaux ne constitue pas un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 précité, devant être pris en compte pour estimer la valeur locative cadastrale de son immeuble en vue du calcul des cotisations de taxe foncière dues au titre des années 2019, 2020 et 2021.

13. En deuxième lieu, si la société soutient que l'opération de travaux a impliqué un changement de consistance de l'immeuble, elle ne verse que des pièces insuffisamment précises pour apprécier la transformation apportée à la composition de celui-ci afin d'en modifier le volume ou la surface au 1er janvier des années 2019, 2020 et 2021 et qui justifierait selon la requérante de réduire de 44% le montant des cotisations réclamées. En particulier, s'il résulte de l'instruction que les démolitions ont débuté en janvier 2018 pour une durée dépassant une année, aucune pièce précise n'établit l'ampleur des démolitions au 1er janvier 2019. En tout état de cause, si elle fait valoir qu'elle aurait prévenu l'administration de ces changements par la voie des réclamations préalables adressées dès 2018 jusqu'en 2021, ces réclamations ne constituent pas la déclaration visée à l'article 1406 subordonnant la mise à jour de la valeur locative de la propriété en cas de changement de consistance de l'immeuble.

14. En troisième lieu, si la société requérante doit être regardée comme soutenant que la valeur locative de l'immeuble aurait dû être évaluée en tant que celui-ci était affecté à l'usage de dépôt couvert, sans d'ailleurs établir en avoir averti l'administration par la voie de la déclaration visée à l'article 1406 précité, il ne résulte pas de l'instruction que l'ouvrage litigieux a été rendu disponible, pendant la durée des travaux, pour un usage de dépôt couvert, la société faisant notamment valoir dans le même temps que l'ouvrage, dont elle n'avait d'ailleurs plus la garde durant l'opération selon ses termes, était inutilisable à toute activité, notamment pas celle d'entrepôt.

15. En quatrième lieu, si la société soutient, au titre de la taxe foncière mise à sa charge en 2021, que la surface imposable devait être réduite en conséquence de l'opération de travaux qui s'est déroulée sur l'immeuble, elle n'établit pas de manière précise l'étendue des surfaces démolies à cette date et se borne à viser le permis de construire délivré pour l'opération en 2017.

16. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de décharge partielle des cotisations de taxe foncière mises à sa charge au titre des années 2019, 2020 et 2021 doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

17. L'État n'étant pas la partie perdante dans l'instance des requêtes n°2120240 et 2314400, les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par la société 30 AGV soient mises à sa charge.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n°2120240 et 2314400 sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société 30 AGV et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024.

Le magistrat désigné,

B. ROHMER

La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2120240/1-3 et N° 2314400/1-3