Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SAS Marseille accueil, M. A... D... et M. C... B... ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler la décision du 13 juillet 2018 par laquelle l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur (EPF PACA) a préempté trois immeubles situés aux 24, 26 et 28 rue Estelle, dans le 6ème arrondissement de Marseille.
Par un jugement n° 1901290 du 27 novembre 2020, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 janvier et le 2 juillet 2021, la SAS Marseille accueil et autres, représentés par Me Cezilly, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du 27 novembre 2020 du tribunal administratif de Marseille ;
2°) d’annuler la décision du 13 juillet 2018 de l’EPF PACA ;
3°) de mettre à sa charge la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
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leur demande de première instance était recevable ;
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la décision contestée est entachée d’incompétence ;
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le projet n’a pas un caractère réel ;
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il n’est pas d’intérêt général ;
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la déclaration d’intention d’aliéner est frauduleuse.
Par des observations, enregistrées le 18 mars 2021, la SCI Estelle, représentée par Me Naudin, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par la SAS Marseille accueil et autres ;
2°) de mettre à leur charge la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
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les requérants n’ont pas intérêt à agir ;
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la demande présentée devant le tribunal administratif était tardive ;
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les moyens soulevés par la SAS Marseille accueil et autres ne sont pas fondés.
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 11 mai et le 22 septembre 2021, l’EPF PACA, représenté par Me Barata, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête présentée par la SAS Marseille accueil et autres ;
2°) de mettre à leur charge la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
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les requérants n’ont pas intérêt à agir ;
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la demande présentée devant le tribunal administratif était tardive ;
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les moyens soulevés par la SAS Marseille accueil et autres ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
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le code général des collectivités territoriales ;
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le code de l’urbanisme ;
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le code de justice administrative.
Après avoir entendu en audience publique :
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le rapport de M. E...,
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les conclusions de M. Pecchioli, rapporteur public,
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et les observations de Me Charbonnel, substituant Me Barata, avocat de l’EPF PACA, et de Me Cezilly, représentant la SAS Marseille accueil.
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 13 juillet 2018, l’EPF PACA a préempté trois immeubles situés aux 24, 26 et 28 rue Estelle, dans le 6ème arrondissement de Marseille. La SAS Marseille accueil, M. D... et M. B... font appel du jugement du 27 novembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l’annulation de cette décision.
Sur la légalité de la décision du 13 juillet 2018 :
2. En premier lieu, le tribunal administratif a écarté le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision contestée par des motifs appropriés, figurant aux points 2 et 3 du jugement attaqué, qu’il y a lieu d’adopter en appel. En outre, il résulte des termes mêmes de l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales que l’affichage est suffisant pour rendre exécutoire l’acte concerné, de sorte que les requérants ne peuvent utilement faire valoir que l’arrêté délégant l’exercice du droit de préemption urbain à l’EPF PACA aurait dû en outre être publié.
3. En deuxième lieu, l’implantation d’un commerce dans l’un des immeubles, dont il n’est pas établi qu’il aurait vocation à occuper celui-ci en totalité, n’est pas contradictoire avec la réalisation de logements dans le reste de cet immeuble. Les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet de l’EPF PACA serait dépourvu de caractère réel au motif que l’établissement aurait également eu pour objectif, dans le cadre d’une autre d’opération, d’implanter un commerce dans l’un des immeubles.
4. En troisième lieu, la réalisation de logements, conformément à l’un des objectifs visés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, répond à un intérêt général, contrairement à ce que soutiennent la SAS Marseille accueil et autres. Si l’ensemble immobilier n’est constitué que de trois petits immeubles, pour une surface parcellaire de 718 mètres carrés et pour une surface utile de 1860 mètres carrés, ne diffère pas d’autres immeubles du secteur, et ne présente pas un « intérêt stratégique » selon les requérants, ces circonstances ne remettent pas en cause l’intérêt général qui s’attache à la réalisation de logements sur l’emprise du bien préempté dans le cadre de l’opération « Grand Centre-Ville » poursuivie par l’EPF-PACA. En outre, le caractère insuffisant ou excessif du prix auquel le titulaire du droit de préemption se propose d’acquérir le bien préempté est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption.
5. Enfin, les requérants font valoir que les mentions de la déclaration d’intention d’aliéner sont insuffisantes, ce qui révèlerait une fraude. D’une part, il résulte de leurs propres énonciations que les locataires avaient été expulsés en avril 2018. Dès lors, il ne ressort pas des pièces du dossier que la mention relative à l’absence d’occupant serait erronée lorsque la déclaration a été renseignée, le 3 mai 2018. D’autre part, les articles L. 211-5 et R. 211-7 du code de l’urbanisme permettent au propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, indépendamment de tout acquéreur potentiel, de proposer au titulaire de ce droit l’acquisition du bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Par suite, contrairement à ce que soutiennent la SAS Marseille accueil et autres, l’absence d’indication des informations relatives à l’acquéreur dans la déclaration d’intention d’aliéner n’est pas par elle-même constitutive d’une fraude, permettant selon eux la réalisation d’une transaction qui aurait autrement été impossible.
6. Il résulte de ce qui précède que la SAS Marseille accueil et autres ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
7. Il y a lieu, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la SAS Marseille accueil et autres le versement de la somme de 2 000 euros chacun à l’EPF PACA et à la SCI Estelle au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens.
8. En revanche, les dispositions de cet article font en conséquence obstacle à ce qu’il soit fait droit aux conclusions présentées par la SAS Marseille accueil et autres sur le même fondement.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SAS Marseille accueil et autres est rejetée.
Article 2 : La SAS Marseille accueil, M. D... et M. B... verseront à l’EPF PACA et à la SCI Estelle la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Marseille accueil, à M. A... D..., à M. C... B..., à l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur et à la SCI Estelle.
Délibéré après l’audience du 2 mai 2022, où siégeaient :
- M. Bocquet, président,
- M. Marcovici, président assesseur,
- M. Mérenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 mai 2022.