Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Immo Jeunes a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2015, 2016 et 2017, ainsi que des majorations correspondantes.
Par un jugement no 2102951 du 12 février 2024, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 avril et le 16 septembre 2024, la SCI Immo Jeunes, représentée par Me Blanc, demande à la cour :
1°) d’annuler le jugement du 12 février 2024 du tribunal administratif de Toulon ;
2°) de prononcer la décharge des impositions et des majorations en litige ;
3°) de mettre la somme de 5 000 euros à la charge de l’État en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
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la proposition de rectification est insuffisamment motivée ;
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l’administration aurait dû établir le caractère anormal des loyers aux dates de conclusion des baux d’habitation ;
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l’administration aurait dû recourir à la méthode par comparaison pour caractériser l’existence de loyers anormalement bas ;
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elle peut se prévaloir de la réponse à la question ministérielle n° 43150 publiée au Journal officiel le 16 septembre 1991 ;
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l’administration fiscale ne pouvait pas comparer les loyers appliqués aux biens immobiliers de la société loués à ses associés à ceux appliqués aux autres biens de la société ;
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le taux de rendement locatif de 3 % appliqué par l’administration ne reflète pas la réalité du marché locatif local ;
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l’administration aurait dû retenir les valeurs locatives cadastrales permettant le calcul des taxes foncières ;
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les loyers ont été minorés dans l’intérêt de la société.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 29 juillet et 28 novembre 2024, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Immo Jeunes ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
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le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
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la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
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le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Après avoir entendu en audience publique :
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le rapport de M. Mérenne,
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et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Immo Jeunes, société de construction vente ayant pour objet l’activité de lotisseur, de promoteur, de marchand de biens et spécialisée dans l’acquisition, la gestion et la mise en valeur de biens immobiliers est notamment propriétaire de plusieurs biens immobiliers loués à ses associés. A l’issue d’une vérification de comptabilité dont elle a fait l’objet portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, l’administration fiscale a considéré que la sous-évaluation des loyers appliqués aux trois biens immobiliers loués par les associés de la société constituait un acte anormal de gestion et a mis à sa charge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2015, en 2016 et en 2017. La SCI Immo Jeunes fait appel du jugement du 12 février 2024 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des majorations correspondantes.
Sur la régularité de la procédure d’imposition :
2. Aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation (…) ». Aux termes de l’article R. 57‑1 du même livre : « La proposition de rectification prévue par l'article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée (…) ». Il résulte de ces dispositions que, pour être régulière, une proposition de rectification doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations.
3. La proposition de rectification adressée à la SCI Immo Jeunes, datée du 14 décembre 2018, comporte la mention des impôts et des exercices d’imposition concernés. Elle identifie précisément les trois biens immobiliers dont le montant de la location est remis en cause et expose les raisons pour lesquelles le service a considéré que la société les louait à des prix anormalement bas. Elle précise également les raisons pour lesquelles elle a pris pour référence un taux de rendement de 3 % afin de fixer le niveau des loyers considérés comme normaux. Contrairement à ce que soutient la société, la proposition de rectification indique l’adresse, le taux de rentabilité, la date du contrat de bail et les caractéristiques physiques des trois biens loués aux associés. Si elle évoque également les caractéristiques d’autres biens immobiliers, il s’agit de biens précisément nommés et mis en location par la société de sorte que celle-ci était en mesure de les identifier. L’ensemble de ces éléments a permis à la société de contester utilement le redressement. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’insuffisance de motivation du redressement tiré de l’acte anormal de gestion constitué par l’insuffisance des loyers perçus de ces trois biens doit être écarté.
Sur le bien-fondé des impositions :
4. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
5. En premier lieu, pour établir le caractère anormalement bas des loyers perçus par la SCI l’administration, qui n’a pas trouvé de bail de location de maisons dont les caractéristiques seraient identiques à celles en litige, s’est fondée sur le taux de rendement des biens immobiliers en litige par rapport à celui observé pour d’autres immeubles mis en location. La SCI ne conteste pas utilement l’absence de biens comparables en produisant des constats d’huissier qui se bornent à faire état d’affiches de mise en location de villas dans des agences immobilières en janvier et février 2020. Dans ces conditions, et dès lors qu’il n’est pas contesté par la société que les locations de villas familiales de sept pièces ou plus avec piscine et dépendance, comprises entre 7 000 mètres carrés et trois hectares sont rares, la SCI n’est pas fondée à soutenir que la méthode du taux de rendement ne pouvait être mise en œuvre.
6. En deuxième lieu, et en application de cette méthode, l’administration a relevé que le taux de rendement brut pour la location à M. E... B... d’une villa de six pièces principales à Hyères s’élevait à 0,99 % par an, que le taux de rendement brut pour la location à Mme C... B... d’une maison de maître de six chambres avec piscine à La Garde était compris entre 0,69 % et 0,92 % par an, et que le taux de rendement brut pour la location à Mme A... B... d’une maison d’habitation de sept pièces principales avec piscine à Montaroux était compris entre 2,12 % et 2,71 % par an. Les loyers au mètre carré pour les trois biens litigieux ont ainsi pu être établis à 3,70 euros pour la villa de Montauroux, 9,72 euros pour le bien situé à Hyères-les-Palmiers et 7,60 euros pour le bien sis à La Garde, alors que les loyers appliqués aux autres biens mis en location par la SCI à des tiers sont compris entre 10,32 et 12,50 euros par mètre carré, et que ces loyers sont également nettement inférieurs à ceux généralement pratiqués dans les communes concernées pour des biens différents. Cette différence n’étant pas expliquée par des facteurs objectifs, alors de plus que les travaux de rénovation et d’entretien des villas ont été pris en charge par la SCI, elle a pu à bon droit caractériser un acte anormal de gestion.
7. Par ailleurs, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, visent seulement à régir les obligations réciproques entre bailleurs et locataires et sont par suite sans incidence sur la qualification de l’acte anormal de gestion résultant de la location d’un bien immobilier moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative. En outre les relations d’intérêts entre la SCI Immo Jeunes et les bénéficiaires des locations sont établies dès lors que la société est détenue à 24,89 % par M. E... B..., à 24,07% par Mme A... B..., et à 16,21% par Mme C... B.... Dans ces conditions, et eu égard à ces relations d’intérêt, l’administration doit être considérée comme établissant que les loyers ainsi consentis sont constitutifs de libéralités, et revêtent le caractère d’un acte anormal de gestion.
8. A cet égard, la société requérante ne peut, pour justifier l’application de loyers inférieurs à ceux du marché, faire valoir, en termes généraux, que les locations familiales lui permettent d’éviter les risques locatifs courants alors qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’elle ait appliqué des réductions de loyer selon des conditions objectives et transparentes. Ce faisant, elle ne justifie pas de contreparties suffisantes à l’avantage consenti à ses associés sous la forme de minoration de loyers.
9. Pour déterminer le montant de l’avantage consenti aux associés, l’administration a appliqué un taux de rendement locatif brut de 3 % à la valeur vénale des biens figurant au bilan de la société, corrigé par l’indice du coût de la construction. Ce taux tient compte des prestations exceptionnelles offertes par les biens en litige, de leur localisation et des éléments objectifs tirés de leurs qualités intrinsèques. Si la société fait valoir que les trois biens immobiliers sont différents entre eux, qu’ils diffèrent d’autres biens sur le marché, et que les loyers et les prix des logements anciens varient de façon différente dans le temps, il n’en résulte pas pour autant qu’un taux de rendement locatif de 3 %, qui correspond à celui d’un investissement immobilier faiblement rentable compte tenu des charges incombant au propriétaire, conduirait à retenir des loyers supérieurs à ceux qui auraient résulté de la location des biens en litige dans les conditions du marché. De même dès lors que la valeur locative retenue résulte de l’application du taux de 3 % à la valeur immobilisée, la SCI n’est pas fondée à soutenir que l’administration se serait fondée à tort sur le marché locatif à la date du contrôle. Par ailleurs, la valeur locative cadastrale prévue par les articles 1495 et 1496 du code général des impôts en matière de taxes foncières, n’est pas évaluée en fonction de la valeur locative réelle d’un bien, mais en fonction d’une situation théorique au 1er janvier 1970, date de la dernière révision. Dans ces conditions la société n’est pas fondée à soutenir que la valeur locative cadastrale donnerait une meilleure évaluation de ces montants. Le taux de 3 % retenu par l’administration est donc approprié.
10. Enfin, la SCI Immo Jeunes n’est pas fondée à invoquer, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la réponse à la question ministérielle n° 43510 du député Edouard Frédéric-Dupont et publiée au Journal officiel le 16 septembre 1991, qui porte sur la méthode d’évaluation des immeubles de rapport pour déterminer l’assiette de l’impôt sur la solidarité sur la fortune, c’est-à-dire une question étrangère à l’interprétation des textes applicables au présent litige.
11. Il résulte de ce qui précède que la SCI Immo Jeunes n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande. Sa requête doit donc être rejetée, y compris ses conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Immo Jeunes est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Immo Jeunes et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée pour information à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.
Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, où siégeaient :
- Mme Paix, présidente,
- Mme Courbon, présidente-assesseure,
- M. Mérenne, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.