Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Dubois a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 8 octobre 2020 par lequel le président de l’établissement public Bordeaux Métropole a décidé d’exercer le droit de préemption sur les parcelles cadastrées section BN nos 33, 36, 523 et 525, situées 12 et 14 Avenue du 11 novembre à Blanquefort, appartenant à la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri.
Par un jugement n° 2101943 du 24 mai 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé cet arrêté.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 11 juillet et 21 décembre 2023, Bordeaux Métropole, représentée par la SCP Lonqueue- Sagalovitsch - Eglie-Richters, demande à la cour :
d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 24 mai 2023 ;
de rejeter la demande de la SCI Dubois ;
de mettre à la charge de la SCI Dubois la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
l’arrêté en cause ne méconnait pas les dispositions de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme ;
la complétude du dossier de demande d’avis adressé au service des domaines est sans incidence sur la date de dépôt du dossier et le point de départ du délai d’un mois laissé à ce service pour émettre un avis ;
la charte de l’évaluation du domaine n’a aucun caractère réglementaire ;
Bordeaux Métropole avait transmis un dossier complet ;
les moyens soulevés en première instance par la SCI Dubois ne sont pas fondés, la décision de préemption étant suffisamment motivée et Bordeaux Métropole justifiant de la réalité d’un projet d’aménagement.
Par deux mémoires enregistrés les 14 novembre 2023 et 27 février 2024, la SCI Dubois, représentée par Me Castera-Minard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de Bordeaux Métropole au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens soulevés par Bordeaux Métropole sont infondés ;
- elle reprend également deux des moyens soulevés en première instance, relatifs à l’insuffisance de motivation de l’arrêté en cause et à l’absence de justification, par Bordeaux Métropole, de la réalité d’un projet d’aménagement.
Par un mémoire enregistré le 8 février 2024, la SARL Ekip, en qualité de liquidateur de la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri, représentée par la SELAS Défis Avocats, s’en remet à la sagesse de la cour quant à la demande d’annulation du jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 24 mai 2023 et demande que soit mis à la charge de la partie perdante la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la procédure normale de préemption n’est pas applicable aux ventes par adjudication décidées dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, régie par les articles L. 642-18 et suivants et R. 642-22 et suivants du code de commerce ;
- la procédure d’adjudication judiciaire a été correctement suivie et le titre de propriété de Bordeaux Métropole a été publié au service de la publicité foncière le 28 avril 2021.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
le code de l’urbanisme ;
l’arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes ;
le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Ellie ;
- les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Bouniol, représentant Bordeaux Métropole, de Me Castera-Minard, représentant la société Dubois et de Me Fleury, représentant la Selarl Ekip liquidateur de la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri.
Considérant ce qui suit :
Par un jugement du 10 septembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré la société Dubois adjudicataire, au prix de 360 000 euros, d’un ensemble immobilier situé 12 et 14 avenue du 11 novembre à Blanquefort, sur les parcelles cadastrées section BN n°s 33, 36, 523 et 525 appartenant à la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri. Bordeaux Métropole, a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur cet immeuble, au prix d’adjudication, par un arrêté du 8 octobre 2020. Bordeaux Métropole relève appel du jugement du 24 mai 2023 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé cet arrêté du 8 octobre 2020.
L’article R. 213-14 du code de l’urbanisme prévoit que les dispositions de l’article R. 213-15 du même code « sont applicables à toute vente par adjudication d’un bien soumis au droit de préemption lorsque cette procédure est rendue obligatoire par une disposition législative ou réglementaire ». Aux termes de l’article R. 213-15 de ce code : « Les ventes soumises aux dispositions de la présente sous-section doivent être précédées d’une déclaration du greffier de la juridiction ou du notaire chargé de procéder à la vente faisant connaître la date et les modalités de la vente. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites par l’arrêté prévu par l’article R. 213-5. Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente (…). La déclaration fait l’objet des communications et transmissions mentionnées à l’article R. 213-6. Le titulaire dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l’adjudicataire. La substitution ne peut intervenir qu’au prix de la dernière enchère ou de la surenchère. La décision de se substituer à l’adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire (…) ». L’article A. 213-1 du même code dispose que les déclarations prévues par les articles L. 213-2, R. 213-5 et R. 213-15 doivent être établies conformément au modèle annexé au présent article, lequel correspond au formulaire Cerfa n° 10072. Enfin, aux termes de l’article R. 213-21 du même code : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dès lors que le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l’article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. (…) / L’avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition ». L’arrêté du 5 décembre 2016 fixe à 180 000 euros le montant au-delà duquel l’avis du service des domaines est requis.
Il ressort des pièces du dossier que Bordeaux Métropole a été informé par le greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux, le 8 juin 2020, de ce que le bien en cause ferait l’objet d’une cession par adjudication le 10 septembre 2020, le jugement adjugeant le bien à la SCI Dubois datant du même jour. La notification du greffe indiquait notamment, s’agissant de la description du bien, qu’il s’agissait d’un « ensemble immobilier situé 12-14 avenue du 11 novembre 33290 Blanquefort, cadastré : section BN numéros 33 – 36 -523 et 525 pour une contenance totale de 2ha 72ca 76ca composé d’une maison d’habitation, une terrasse avec piscine, un bâtiment séparé à usage de hangar, un terrain boisé de plus de 2 000 m² avec un étang. Mise à prix 300 000 euros ». Bordeaux Métropole a saisi le service des domaines pour avis, en application des dispositions précitées de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme, le 19 août 2020, sans joindre de pièces annexes ainsi qu’il ressort de la rubrique 7 du formulaire versé au dossier. Dans le cadre de cette saisine, il a notamment indiqué l’adresse du bien à Blanquefort, les parcelles cadastrales concernées et une vente par voie d’adjudication prévue le 10 septembre 2020. Un accusé de réception a été délivré le 19 août 2020, informant notamment l’établissement que « si votre dossier est complet, vous recevrez très prochainement un accusé de réception vous informant de son passage en instruction ». Le service des domaines a demandé, le 1er septembre 2020, si Bordeaux Métropole s’était vu donner une date pour effectuer la visite du bien. Bordeaux Métropole a répondu à cette demande le 6 octobre 2020, en indiquant qu’il s’agissait d’une vente aux enchères. Le même jour, le service des domaines a indiqué que le dossier était incomplet, en ce qu’il manquait notamment l’état descriptif du bien, les photographies ainsi que les superficies. Bordeaux Métropole a indiqué, le 8 octobre, ne pas disposer de ces éléments et être dans l’impossibilité matérielle de les communiquer. Le 10 décembre 2020, le service des domaines a rejeté la demande d’avis au regard d’un dossier toujours incomplet.
Il ne ressort pas des pièces du dossier que Bordeaux Métropole ait communiqué au service des domaines la déclaration du greffier du tribunal judiciaire du 4 juin 2020, laquelle n’a pas été établie selon les formes prescrites par l’arrêté mentionné à l’article A. 231-1 du code de l’urbanisme, contrairement aux dispositions de l’article R. 231-5 auquel renvoie l’article R. 213-15 du même code, mais contenait les informations essentielles à l’estimation du bien. En l’absence d’informations sur la consistance précise du bien, que Bordeaux Métropole auraient pu communiquer au service des domaines en lui transmettant la déclaration du greffier du tribunal judiciaire, le cahier des conditions de vente et le procès-verbal de l’état descriptif des biens, documents librement accessibles au greffe du tribunal, le service n’était pas en mesure de donner un avis sur la demande de Bordeaux Métropole, de sorte que la décision de préemption doit être regardée comme ayant été prise sans avoir respecté la procédure de consultation obligatoire du service des domaines pour les biens d’une valeur supérieure à 180 000 euros. Ainsi que l’a jugé le tribunal, la consultation du service des domaines préalablement à l’exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l’auteur de la déclaration d’intention d’aliéner. Par suite, l’absence de consultation effective de ce service constitue une irrégularité de nature à justifier l’annulation de la décision du 8 octobre 2020.
En vertu des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, il appartient au juge d’appel, saisi d’un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l’annulation d’une décision de préemption, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d’annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d’apprécier si l’un au moins de ces moyens justifie la solution d’annulation. Dans ce cas, le juge d’appel n’a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu’aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n’est fondé, le juge d’appel, saisi par l’effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d’entre eux n’est fondé et, à l’inverse, en application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d’entre eux lui paraissent fondés, sur l’ensemble de ceux qu’il estime, en l’état du dossier, de nature à confirmer, par d’autres motifs, l’annulation prononcée par les premiers juges.
Il résulte de ce qui précède que Bordeaux Métropole n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l’arrêté du 8 octobre 2020.
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Dubois, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que Bordeaux Métropole demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de Bordeaux Métropole une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Dubois et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire droit à la demande de la SARL Ekip, liquidateur de la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri, présentée sur le même fondement.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Bordeaux Métropole est rejetée.
Article 2 : Bordeaux Métropole versera à la SCI Dubois une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par la SARL Ekip, liquidateur de la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Bordeaux Métropole, la SCI Dubois et à la SARL Ekip, liquidateur de la SCI La Fraternelle du Bois Fleuri.
Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025 où siégeaient :
Mme Molina-Andréo, présidente,
Mme Martin, présidente-assesseure,
M. Ellie, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.
Le rapporteur,
S. Ellie
La présidente,
B. Molina-Andréo
La greffière,
S. Larrue
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.