Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société à responsabilité limitée (SARL) Maison Camp David a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d’annuler la décision implicite par laquelle le président de la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé de retirer, pour fraude, le permis de construire n° PC 971123 19 00049 accordé à la société La Plage par délibération n° 2019-1144 CE en date du 31 octobre 2019 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy.
Par un jugement n° 2200033 du 28 novembre 2023, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 29 février, 5 mars 2024, 1er mai, 7 juillet et 30 septembre 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SARL Maison Camp David, représentée par Me Moustardier, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 28 novembre 2023 ;
2°) d’annuler la décision implicite par laquelle le président de la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé de retirer, pour fraude, le permis de construire accordé à la société La Plage par délibération n° 2019-1144 CE en date du 31 octobre 2019 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy ;
3°) d’enjoindre à la collectivité de Saint-Barthélemy de retirer, pour fraude, la délibération du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy n° 2019-1144 CE, en date du 31 octobre 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
4°) de mettre à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- tant sa demande de première instance que sa requête d’appel sont recevables ;
- la minute du jugement ne comporte pas les signatures prévues par les dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- la collectivité de Saint-Barthélemy a entaché sa décision implicite de rejet d’une erreur manifeste d’appréciation ; en effet, le permis de construire n’a été délivré à la SNC La Plage, pour la réalisation du restaurant Le Gyp Sea, qu’en raison des manœuvres frauduleuses résultant de la fragmentation en deux permis de construire du complexe de l’hôtel et du restaurant, qui sont fonctionnellement liés, par les associés de cette société dans le but de permettre un contournement des règles d’urbanisme ; même sans considérer l’existence d’un ensemble immobilier unique, la société pétitionnaire a voulu déguiser son projet d’extension, alors que l’appréciation du respect des règles d’urbanisme devait être portée sur l’ensemble ; ces manœuvres ont eu, premièrement, pour effet que l’ensemble immobilier composé du restaurant Le Gyp Sea et de la résidence hôtelière méconnait les dispositions applicables au terrain en matière de stationnement, la délivrance du permis de construire pour la résidence hôtelière conduisant à priver le restaurant Le Gyp Sea de places de stationnement qu’elle utilisait sur la parcelle AP 1046 ; deuxièmement, la SNC La Plage a mis en place une terrasse couverte, alors que le permis de construire autorisait uniquement une pergola ouverte, sans prévoir les places de stationnement nécessaires ; troisièmement, la parcelle AP 1046 ayant été aménagée, sans autorisation, pour créer une extension de la plage privée permettant d’accueillir la clientèle du Gyp Sea, le permis accordé pour la construction de la résidence hôtelière a pour objet de régulariser cette plage privée, sans toutefois que soit prévue la création de places de stationnement supplémentaires ; quatrièmement, les manœuvres réalisées ont eu pour effet que l’ensemble immobilier composé du restaurant Le Gyp Sea et de la résidence hôtelière méconnait les dispositions applicables à la sécurité des accès, notamment des accès des véhicules et engins de lutte contre les incendies ; enfin, elle ont eu pour effet de contourner l’application des règles relatives aux établissements recevant du public (ERP) à l’échelle du complexe.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 janvier et 7 juillet 2025, la société en nom collectif (SNC) La Plage, représentée par Me Le Mière, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de la société Maison Camp David au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, les moyens soulevés par la SARL Maison Camp David ne sont pas fondés ;
- à titre subsidiaire, la requête est irrecevable, pour tardiveté et défaut d’intérêt à agir ;
- à titre infiniment subsidiaire, le permis de construire accordé à la SNC La Plage est conforme aux règles d’urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 2 mai et 19 septembre 2025, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Maison Camp David au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient :
- la requête est irrecevable pour tardiveté et défaut d’intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par la SARL Maison Camp David ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Molina-Andréo,
- les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Crottet, représentant la SARL Maison Camp David, de Me Gonnet, représentant la collectivité de Saint-Barthélémy et de Me Yvon, représentant la SNC La Plage.
Considérant ce qui suit :
1.
La société en nom collectif (SNC) La Plage a déposé, le 26 février 2019, une demande de permis de construire portant sur la réalisation d’une maison comportant deux chambres et un local destiné à recevoir un restaurant sur un terrain situé à Saint-Jean, cadastré section AP 1045, à Saint-Barthélemy. Par une délibération n° 2019-049 CE en date du 12 septembre 2019, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a refusé l’autorisation sollicitée. Par une délibération n° 2019-1144 CE en date du 31 octobre 2019, à la suite d’un recours gracieux, le permis de construire a été délivré. Le 23 février 2021, la SNC La Case-Saint-Barth a déposé une demande de permis de construire portant sur la réalisation d’une résidence de tourisme de cinq logements, sur le terrain voisin cadastré AP 1046 Saint-Jean. Par une délibération n° 2021-644 CE en date du 3 juin 2021, le conseil exécutif de la Collectivité de Saint-Barthélemy a accordé le permis de construire à la société La Case-Saint-Barth. Par courrier en date du 12 avril 2022, la société à responsabilité limitée (SARL) Maison Camp David a demandé au président de la collectivité de Saint-Barthélemy de retirer le permis de construire de la société La Plage pour fraude. Le silence gardé par la collectivité sur cette demande pendant plus de deux mois a fait naitre une décision implicite de rejet de sa demande. La SARL Maison Camp David relève appel du jugement du 28 novembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cette décision.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2.
Il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement attaqué comporte les signatures prévues à l’article R. 741-7 du code de justice administrative. Dès lors, le moyen tiré de ce que ce jugement serait irrégulier faute de comporter ces signatures doit être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3.
Aux termes du premier alinéa de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. (…) ». Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, applicable sur le territoire de la collectivité de Saint-Barthélemy : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ». Aux termes de l’article 133-33 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy, reprenant les dispositions du second alinéa de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ». Par ailleurs, aux termes de l’article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Par dérogation aux dispositions du présent titre, un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ».
4.
Un tiers justifiant d’un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l’annulation de la décision par laquelle l’autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d’abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l’a saisie d’une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l’excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, de vérifier la réalité de la fraude alléguée puis, en cas de fraude, de contrôler que l’appréciation de l’administration sur l’opportunité de procéder ou non à l’abrogation ou au retrait n’est pas entachée d’erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l’acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.
5.
Un permis de construire ne peut faire l’objet d’un retrait, une fois devenu définitif, qu’au vu d’éléments dont l’administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis et qui établissent l’existence d’une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.
6.
S'il résulte des dispositions de l'article 133-35 du code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.
7.
En premier lieu, la SARL Maison Camp David fait état de l’existence de manœuvres qui auraient été entreprises pour l’obtention de deux permis distincts, celui de la société La Plage pour la construction du restaurant le Gyp Sea sur la parcelle AP 1045 et celui de la société La Case-Saint-Barth, pour la construction de la résidence de tourisme le Gyp Sea houses sur la parcelle contigüe AP 1046, en vue de dissimuler à l’administration la scission d’un ensemble immobilier unique. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que la SNC La Plage aurait certifié sur l’honneur des renseignements inexactes concernant sa situation personnelle ou qu’elle aurait donné des informations erronées en vue de tromper l’administration. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les constructions du restaurant Gyp Sea et de la résidence hôtelière Gyp Sea houses, si elles sont mitoyennes et comportent une aire de retournement commune, ont été construites indépendamment l’une de l’autre, la société La Case n’ayant que postérieurement à la date du 31 octobre 2019 de délivrance du permis de construire à la SNC La Plage, soit les 19 janvier et 23 février 2021, respectivement acquis des droits sur la parcelle voisine et déposé une demande d’autorisation d’urbanisme. Ainsi, le restaurant Gyp Sea, ouvert au public depuis le 15 décembre 2020, fonctionne de manière autonome de la résidence hôtelière, pour la construction de laquelle un permis n’a été accordé que le 3 juin 2021. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la SNC La Plage, qui dispose déjà sur sa parcelle AP 1045 d’un parking privé autorisé par son permis de construire dont il n’est pas établi qu’il serait insuffisant, aurait aménagé un parc privé de stationnement sur la parcelle voisine AP 1046, de nature à faire regarder les constructions comme légalement nécessaires l’une à l’autre au regard des règles d’urbanisme. Il s’en suit qu’elles n’entretiennent pas des liens physiques et fonctionnels permettant de caractériser un ensemble immobilier unique. La seule circonstance que les deux projets aient été élaborés par le même architecte et que les établissements soient exploités par le même gérant n’est pas de nature à caractériser de tels liens. Dans ces conditions, en l’absence d’ensemble immobilier unique, la société requérante ne peut utilement faire valoir que les deux permis successivement obtenus en octobre 2019 et juin 2021 n’auraient pas permis à l'autorité administrative de vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique seraient assurés par l'ensemble des permis délivrés, notamment s’agissant des règles applicables en matière d’accès des véhicules et engins de lutte contre les incendies, et des règles de sécurité applicables aux établissement recevant du public. Par suite, la fraude n’est, à ce titre, pas établie.
8.
En deuxième lieu, la SARL Maison Camp David soutient qu’alors que l’autorisation d’urbanisme accordée à la SNC La Plage prévoit l’aménagement d’une pergola ouverte, cette dernière aurait dissimulé à l’administration l’intention qu’elle avait, dès l’origine, de créer une terrasse couverte, par une charpente en bois complétée par l’installation d’une bâche. Il ressort toutefois des pièces du dossier, que le permis de construire prévoit l’aménagement d’une terrasse ouverte, surplombée d’une armature de poutres en bois perpendiculaires les unes aux autres, sur laquelle seront positionnées, tout comme sur les côtés de la pergola, des supports en bois destinés à accueillir des voiles d’ombrage. A ce titre, l’installation mise en place n’est pas en infraction avec le permis de construire accordé. Par ailleurs, et contrairement à ce qui est soutenu, cette installation ne constitue pas une infraction aux règles d’urbanisme invoquées, en particulier celles relatives au stationnement, dès lors que, n’agrandissant pas la surface de restauration, elle ne génère pas de nouveaux besoins en stationnement. Par suite, la fraude alléguée n’est, à ce titre, pas davantage établie.
9.
En dernier lieu, la SARL Maison Camp David soutient que si les deux projets ne constituent pas un ensemble immobilier unique, le projet de la société La Case-Saint-Barth est en réalité une extension du projet de la société La Plage, frauduleusement dissimulée à la collectivité, afin notamment de régulariser l’occupation de la plage privée par le restaurant au-delà de sa parcelle. Toutefois, un tel moyen, qui se rapporte aux conditions de délivrance du permis de construire obtenu par la société La Case-Saint-Barth, n’est pas de nature à établir l’existence d’une fraude dans l’obtention du permis de construire obtenu par la société La Plage. Par suite ce moyen ne peut qu’être écarté comme inopérant.
10.
Il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la fraude n’étant pas établie, le moyen tiré de ce que le refus opposé implicitement à la SARL Maison Camp David par le président de la collectivité de Saint-Barthélemy de retirer, pour ce motif, le permis de construire de la SNC La Plage serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, doit être écarté
11.
Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposée en défense que la SARL Maison Camp David n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande à fin d’annulation. Par voie de conséquence, ses conclusions à fin d’injonction sous astreinte doivent également être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
12.
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SARL Maison Camp David demande au titre des frais exposés par et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la SARL Maison Camp David les sommes de 1 500 euros à verser à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la SNC La Plage au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.
décide :
Article 1er : La requête de la SARL Maison Camp David est rejetée.
Article 2 : La SARL Maison Camp David versera une somme de 1 500 euros à la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La SARL Maison Camp David versera une somme de 1 500 euros à la SNC La Plage au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Maison Camp David, à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la société en nom collectif La Plage.
Délibéré après l’audience du 26 février 2026 à laquelle siégeaient :
Mme Balzamo, présidente,
Mme Molina-Andréo, présidente-assesseure,
M. Ellie, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026.
La rapporteure,
B. MOLINA-ANDRÉOLa présidente,
E. BALZAMO
Le greffier
C. PELLETIER
La République mande et ordonne au représentant de l’État à Saint-Barthélemy, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.