Cour administrative d'appel de Bordeaux — Décision N° CAA33-25BX02984

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme C... et A... B... ont demandé au tribunal administratif de Poitiers de prononcer le rétablissement partiel du déficit foncier qu’ils avaient déclaré au titre de l’année 2019, en tenant compte de travaux entrepris afin de faciliter l’accueil de personnes handicapées au sein des locaux professionnels du rez-de-chaussée, à hauteur de 26 306 euros.

Par un jugement n° 2300577 du 7 octobre 2025, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 5 décembre 2025, M. et Mme B..., représentés par Me Bouchet, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Poitiers du 7 octobre 2025 ;

2°) de prononcer le rétablissement partiel du déficit foncier qu’ils avaient déclaré au titre de l’année 2019, en tenant compte de travaux entrepris afin de faciliter l’accueil de personnes handicapées au sein des locaux professionnels du rez-de-chaussée, à hauteur de 26 306 euros ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 600 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que les travaux litigieux, qui consistent en la mise aux normes d’accessibilité handicapés, incluant l’élargissement de la porte d’entrée, des portes intérieures et de certains couloirs, répondent exclusivement à une obligation réglementaire d’accessibilité, et font l’objet de factures distinctes, sont déductibles, quand bien même ils sont effectués concomitamment à des travaux de reconstruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


Considérant ce qui suit :

1. Aux termes de l’article R. 222-1 du code de justice administrative : « (…) Les présidents des cours administratives d’appel, les premiers vice-présidents des cours et les présidents des formations de jugement des cours (…) peuvent, en outre, par ordonnance, rejeter (…) après l’expiration du délai de recours ou, lorsqu’un mémoire complémentaire a été annoncé, après la production de ce mémoire les requêtes d’appel manifestement dépourvues de fondement. ».

2. M. et Mme B... sont associés de la SCI CC-Vet, propriétaire d’un immeuble à Royan, initialement affecté à l’habitation. La SCI CC-Vet a effectué des travaux dans l’immeuble afin de créer une clinique vétérinaire et de réhabiliter deux logements. A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause la déductibilité du revenu foncier de M. et Mme B... des travaux réalisés en 2019 sur l’ensemble de l’immeuble, et a notifié aux intéressés, par proposition de rectification du 8 avril 2022, les redressements correspondants. Sur réclamation des intéressés, le service a admis la déductibilité des dépenses relatives aux locaux d’habitation et prononcé en conséquence la décharge de l’intégralité des impositions supplémentaires notifiées aux requérants, tout en maintenant le rejet de la déductibilité des dépenses concernant le local professionnel, ce qui emporte réduction du déficit foncier reportable déclaré.

3. Les requérants relèvent appel du jugement du 7 octobre 2025 par lequel le tribunal administratif de Poitiers a rejeté leur demande tendant au rétablissement partiel du déficit foncier au titre de l’année 2019, pour tenir compte de travaux entrepris afin de faciliter l’accueil de personnes handicapées au sein des locaux professionnels du rez-de-chaussée, à hauteur de 26 306 euros.

4. Aux termes de l’article 28 du code général des impôts : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes du I de l’article 31 du même code, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; (…) b bis) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (…) ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’en ce qui concerne les locaux autres que ceux qui sont à usage d'habitation, seules les dépenses correspondant à des travaux d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Toutefois, les dépenses d’amélioration des locaux professionnels sont admises lorsqu’elles ont pour objet de faciliter l’accueil des personnes handicapées, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

6. Il résulte de l’instruction que les travaux réalisés par la SCI CC-Vet au rez-de-chaussée de l’immeuble ont consisté en la transformation d’un local d’habitation comportant une pièce de vie, une cuisine et une pièce annexe en une clinique vétérinaire. Cette création a nécessité la démolition et le déplacement de l’ensemble des cloisons intérieures, la réfection des installations électriques, de plomberie et sanitaires existantes et l’aménagement de nouveaux espaces induits par l’activité de la clinique : zone d’accueil avec une salle d’attente et des WC attenants, salles de consultation, de radiographie et de chirurgie, zone réservée à l’hospitalisation des animaux, réserve. Au titre des aménagements extérieurs, les travaux ont consisté à condamner des ouvertures existantes et à créer de nouvelles ouvertures, notamment sur des murs porteurs, au niveau des façades Nord, Est et Ouest de l’édifice, ainsi qu’à installer un escalier extérieur menant au premier étage. Les requérants se prévalent du b bis du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, et soutiennent que parmi les dépenses afférentes à ces travaux, certaines ont pour objet de faciliter l’accueil des personnes handicapées, telles que les dépenses d’élargissement de la porte d’entrée, des portes intérieures et de certains couloirs, et qu’il y a lieu par suite d’admettre leur déductibilité, à concurrence d’une somme de 26 306 euros. Toutefois, ces travaux ne sont pas dissociables de l’opération de reconstruction menée sur l’immeuble. Par suite, c’est à bon droit que l’administration a refusé d’admettre leur caractère déductible.

7. Il résulte de ce qui précède que la requête d’appel est manifestement dépourvue de fondement et doit être rejetée selon la procédure prévue par les dispositions, citées au point 1, du dernier alinéa de l’article R. 222-1 du code de justice administrative, y compris les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


ORDONNE :


Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.

Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à M. et Mme C... et A... B... et au ministre de l'action et des comptes publics.
Copie en sera adressée à la direction spécialisée de contrôle fiscal sud-ouest.

Fait à Bordeaux, le 10 février 2026.

La présidente de la 4ème chambre,



F. MUNOZ-PAUZIÈS


La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.