Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme A... B... a demandé au tribunal administratif de Rouen, d’une part, d’enjoindre à Alcéane - Office public de l’habitat (OPH) de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole de démolir un mur séparatif empiétant irrégulièrement sur sa propriété, dans un délai d’un mois à compter de la date de notification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai, d’autre part, de condamner Alcéane à lui verser la somme de 1 000 euros par mois à compter du novembre 2015 et jusqu’à la cessation de cette emprise irrégulière, en réparation des préjudices causés par celle-ci, ainsi que la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, enfin, de mettre à la charge d’Alcéane les dépens de l’instance, constitués par les frais et honoraires de l’expertise, ainsi que le versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2003860 du 12 octobre 2023, le tribunal administratif de Rouen, d’une part, a enjoint à Alcéane, « sous réserve de meilleur accord des parties », de procéder, dans un délai de six mois à compter de la date de notification du jugement, à la démolition du mur empiétant sur la propriété de Mme B..., en précisant qu’en cas de justification, par cet établissement public, de l’engagement d’une procédure d’expropriation dans ce délai de six mois, l’injonction ne serait « exécutée qu’à l’issue de celle-ci et en cas d’échec », d’autre part, a condamné Alcéane à verser à Mme B... une somme de 2 243 euros à titre de réparation de ses préjudices, enfin, a rejeté l’ensemble des autres conclusions des parties.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 11 décembre 2023, le 5 novembre 2025 et le 26 novembre 2025, l’établissement public Alcéane - OPH de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, représenté par Me Paul Goasdoue, demande à la cour :
1°) à titre principal, d’annuler ce jugement et de rejeter la demande présentée par Mme B... devant le tribunal administratif ;
2°) à titre subsidiaire, d’annuler ce jugement en tant seulement qu’il lui a fait injonction de démolir une partie de son ouvrage et de le confirmer en tant qu’il a limité à la somme de 150 euros l’indemnité mise à sa charge à titre de réparation du préjudice moral invoqué par Mme B... ;
3°) en toute hypothèse, de mettre à la charge de Mme B... la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens de l’instance, comprenant les frais et honoraires de l’expertise.
Il soutient que :
- c’est à tort que le tribunal administratif a regardé le mur séparatif des deux propriétés en cause comme ayant la nature d’un ouvrage public, dès lors que ce mur, reconstruit par elle en limite de propriété et n’excédant pas les dimensions du mur mitoyen existant antérieurement, est lui-même mitoyen ;
- c’est également à tort que les premiers juges ont retenu ensuite, au vu notamment d’une analyse erronée de l’expert judiciaire, que cet « ouvrage public » était irrégulièrement implanté et qu’il empiétait sur la propriété de Mme B... ;
- contrairement à ce qu’a estimé, en outre, le tribunal administratif, une démolition de ce mur séparatif, pour remédier à un empiètement sur le fonds voisin, qui, à le regarder comme existant, s’avèrerait minime, serait de nature à porter une atteinte excessive à l’intérêt général, alors que ce mur fait, en sa section D1-D2, telle qu’identifiée par l’expert judiciaire, partie intégrante de son immeuble comportant des logements à loyer modéré ; en outre, à la date à laquelle les premiers juges se sont prononcés sur la demande de Mme B..., celle-ci n’était plus propriétaire du fonds voisin, pour l’avoir cédé en pleine propriété le 23 novembre 2022, et ne justifiait dès lors plus d’un intérêt lui donnant qualité pour demander la démolition du mur séparatif en cause ; depuis lors, un accord amiable a été conclu avec le nouveau propriétaire le 3 septembre 2025 afin de purger toute contestation sur la délimitation des propriétés ;
- à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement en ce qui concerne la nature d’ouvrage public du mur et l’existence d’un empiètement de celui-ci sur la propriété voisine, elle ne pourrait alors que le confirmer en ce qu’il a limité à la somme de 150 euros l’indemnité mise à sa charge à titre de réparation du préjudice moral dont a fait état Mme B..., lequel résulte surtout de sa quérulence, et en ce qu’il a retenu que le préjudice de jouissance dont cette dernière, qui ne résidait déjà pas sur place, demandait la réparation n’était pas établi ;
- cette dernière, qui a sciemment caché au tribunal administratif qu’elle avait cédé sa propriété en cours d’instance et qui n’a pas levé l’ambiguïté durant la tentative de médiation, ni dans ses écritures en défense en appel, devra conserver les frais d’expertise à sa charge.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 novembre 2025 et par un mémoire, enregistré le 22 décembre 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, Mme B..., représentée par la SELARL Audicit, conclut, d’une part, au rejet de la requête, d’autre part, par la voie de l’appel incident, à la réformation du jugement attaqué, en tant qu’il a limité à 2 243 euros l’indemnisation mise à la charge d’Alcéane, pour porter cette indemnité à 94 000 euros, enfin, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge d’Alcéane sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de même que les frais d’expertise.
Elle soutient que :
- la circonstance, non contestée, qu’elle a vendu sa propriété en cours de première instance ne lui a pas fait perdre son intérêt à demander aux premiers juges la réparation des préjudices qu’elle a subis au cours de la période antérieure à cette vente ;
- c’est à bon droit que les premiers juges ont regardé le mur séparatif en cause, édifié sans son accord par Alcéane et plus large que le mur mitoyen existant jusqu’alors, comme ayant la nature d’un ouvrage public et caractérisé l’existence d’un empiètement de cet ouvrage, en plusieurs endroits, sur le fonds qui lui appartenait ;
- compte tenu de la régularisation de cette situation par un accord intervenu entre Alcéane et le nouveau propriétaire du fonds qui lui appartenait, le débat relatif à l’atteinte susceptible d’être portée à l’intérêt général par une démolition du mur n’a plus lieu d’être, alors au demeurant que les allégations d’Alcéane concernant l’importance d’une telle atteinte ne sont étayées par aucun élément probant ;
- comme l’a retenu, à juste titre, le tribunal administratif, elle est fondée à rechercher la responsabilité d’Alcéane à raison des préjudices qu’elle a subis en raison de cet empiètement irrégulier, même de faible importance, sur sa propriété ; elle a ainsi subi une perte de vue et d’ensoleillement dont il sera fait une juste réparation par le versement d’une indemnité égale à 1 000 euros par mois durant la période s’étendant de novembre 2015 au 23 novembre 2022, date à laquelle elle a vendu sa propriété, l’indemnisation de ses troubles de jouissance s’élevant ainsi à 84 000 euros ; elle a subi, en outre, un préjudice moral, lié notamment à la destruction arbitraire du mur mitoyen, qui devra être indemnisé par le versement d’une somme de 10 000 euros ; à cet égard, la longueur des procédures juridictionnelles légitimement engagées par elle ne peut lui être exclusivement imputée, pas davantage que celle de la médiation, qui a finalement abouti à une régularisation de la situation ; il convient, enfin, d’inclure dans ses préjudices indemnisables les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, qu’elle a supportés à hauteur d’une somme de 2 093 euros ; dès lors, la cour devra retenir que c’est à tort que les premiers juges ont limité à la somme de 2 243 euros l’indemnité qu’Alcéane a été condamnée à lui verser à titre de réparation de ses préjudices.
Par un arrêt n°23DA02274 du 18 décembre 2025, la cour administrative d’appel de Douai a prononcé, sur une requête distincte présentée par Alcéane, le sursis à l’exécution du jugement du tribunal administratif de Lille dont il est relevé appel.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Jean-François Papin, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Sur l’objet du litige :
1. Le 10 août 1995, l’établissement public industriel et commercial Alcéane - Office public de l’habitat de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole a fait l’acquisition de deux immeubles voisins situés au Havre, en vue de la construction d’une résidence de dix logements collectifs. Le fonds ainsi acquis par Alcéane était voisin de la propriété acquise, quelques mois auparavant, le 4 mai 1995, par Mme A... B....
2. Alcéane a entrepris, au cours de l’année 2015, d’importants travaux de démolition puis de construction afin d’édifier son immeuble locatif sur les parcelles acquises, ces travaux impliquant aussi la démolition d’une partie du mur séparatif entre son fonds et celui appartenant à Mme B..., ainsi que sa reconstruction.
3. A l’issue de l’exécution de ces derniers travaux, Alcéane a fait établir par un géomètre-expert, le 17 septembre 2015, un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites de propriété, au contradictoire de Mme B..., qui a cependant refusé de signer ce document, ce qui a été constaté par un procès-verbal de carence établi le 15 octobre 2015. Estimant que le nouveau mur séparatif édifié par Alcéane empiétait sur sa propriété, Mme B... a assigné cet établissement public devant le tribunal de grande instance du Havre afin d’obtenir qu’il prescrive une expertise. Il a été fait droit à cette demande le 5 avril 2016 et l’expert désigné a déposé son rapport le 15 novembre 2016.
4. Au vu des conclusions de l’expert, Mme B... a saisi le tribunal de grande instance du Havre d’une requête au fond, que le juge de la mise en état a rejetée, par une ordonnance du 21 novembre 2019, comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître. Mme B... a saisi le tribunal judiciaire du Havre d’une nouvelle requête au fond, qui a été rejetée pour le même motif, par une ordonnance du 25 février 2022.
5. Parallèlement, Mme B... a porté le litige devant le tribunal administratif de Rouen, en lui demandant, d’une part, d’enjoindre à Alcéane de démolir le mur séparatif empiétant irrégulièrement sur sa propriété, d’autre part, de condamner Alcéane à lui verser la somme de 1 000 euros par mois à compter du novembre 2015 et jusqu’à la cessation de cette emprise irrégulière, en réparation des préjudices causés par celle-ci, et la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, enfin, de mettre à la charge d’Alcéane les dépens de l’instance, constitués par les frais et honoraires de l’expertise, ainsi que le versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
6. Par un jugement du 12 octobre 2023, le tribunal administratif de Rouen, d’une part, a enjoint à Alcéane, sous réserve de meilleur accord des parties, de procéder, dans un délai de six mois à compter de la date de notification du jugement, à la démolition du mur empiétant sur la propriété de Mme B..., en précisant qu’en cas de justification, par cet établissement public, de l’engagement, dans ce même délai de six mois, d’une procédure d’expropriation, l’injonction ne serait exécutée qu’à l’issue de celle-ci et en cas d’échec, d’autre part, a condamné Alcéane à verser à Mme B... une somme de 2 243 euros à titre de réparation de ses préjudices, enfin, a rejeté l’ensemble des autres conclusions des parties.
7. Alcéane a relevé appel de ce jugement et une médiation, proposée aux parties et acceptée par elles, n’a pu aboutir à aucun accord permettant de régler le litige à l’amiable.
Sur l’emprise et la nature juridique du mur séparatif :
8. Il résulte de l’instruction et notamment du rapport de l’expertise judiciaire, dont les constatations de fait doivent être prises en compte sans qu’y fasse obstacle la circonstance que l’expert se serait, par ailleurs, penché à tort sur des questions de droit étrangères à sa mission, que, dans le cadre de la réalisation des travaux de construction de son immeuble locatif, l’établissement public Alcéane a fait procéder à la destruction ou à une modification de plusieurs parties du mur séparant son fonds de la propriété voisine appartenant alors à Mme B....
9. L’expert a ainsi relevé que si le mur existant était demeuré en place entre les points identifiés par les lettres A et B sur le plan de situation avant travaux inséré dans son rapport d’expertise, c’est-à-dire en sa partie séparant des immeubles donnant sur la voie publique, il n’en a pas été de même des autres parties de ce mur, celle située entre les points B et C identifiés par l’expert ayant été abaissée, celle située entre les points C et D ayant été partiellement démolie et reconstruite, de même que celle située entre les points D et E, constituée jusqu’alors de plaques de béton préfabriquées sur poteaux, ni de celle située entre les points E et F, sur laquelle un nouveau bâtiment, édifié par Alcéane, est désormais adossé.
10. En outre, il résulte de l’instruction, notamment des photographies produites par Mme B..., tant en première instance qu’en cause d’appel, et il n’est d’ailleurs pas sérieusement contesté, d’une part, que le mur édifié par Alcéane est, en sa partie située entre les points D et E, plus large que le mur en plaques de béton préfabriquées existant auparavant à cet endroit, quand bien même il aurait lui aussi été construit en limite séparative de propriété, d’autre part, qu’en sa partie située entre les points E et F, le mur nouvellement édifié est également plus large et surmonté par le bâtiment qui y est désormais adossé. L’expert a ainsi constaté que, dans sa partie située entre les points E et F, le nouveau mur empiétait de 16 centimètres, sur une longueur de 2,20 mètres, sur la propriété de Mme B... et qu’en sa partie située entre les points D et E, le mur nouvellement construit empiétait de 6 centimètres, sur une longueur de 10,44 mètres, sur cette même propriété voisine.
11. Au demeurant, il est constant que ces interventions sur un mur séparatif, qui, au vu des constatations opérées par l’expert, présentait jusqu’alors des caractéristiques qui, en l’absence d’indice du contraire, permettaient de le regarder comme mitoyen, ce dont les parties conviennent, ont été effectuées par Alcéane sans accord exprès de Mme B....
12. Il résulte de ce qui vient d’être dit que, quand bien même le mur séparatif auparavant en place entre les propriétés d’Alcéane et de Mme B... présentait, avant les travaux en cause, un caractère mitoyen, celui édifié par Alcéane, en deux endroits au moins, ne présente pas les mêmes caractéristiques puisque son emprise empiète, aux mêmes endroits, sur la propriété appartenant alors à Mme B..., alors que cette dernière, au surplus, n’a donné aucun accord préalable à la démolition du mur existant, ni à l’édification du nouveau mur.
13. Enfin, le nouveau mur, édifié par Alcéane dans le cadre d’une opération plus vaste visant à édifier son immeuble locatif sur la parcelle acquise par elle sur le fonds voisin de celui appartenant alors à Mme B... et sur lequel est adossé une partie de cet immeuble, doit être regardé comme une dépendance de cet ouvrage public.
Sur l’injonction prononcée par le tribunal :
14. Lorsqu’il est saisi d'une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d’un ouvrage public dont il est allégué qu’il est irrégulièrement implanté par un requérant qui estime subir un préjudice du fait de l’implantation de cet ouvrage et qui en a demandé sans succès la démolition à l’administration, il appartient au juge administratif, juge de plein contentieux, de déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’ouvrage est irrégulièrement implanté, puis, si tel est le cas, de rechercher, d'abord, si eu égard notamment à la nature de l’irrégularité, une régularisation appropriée est possible, puis, dans la négative, en tenant compte de l’écoulement du temps, de prendre en considération, d'une part les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d'assiette de l'ouvrage, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général, et d'apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général.
15. Il résulte du dispositif du jugement attaqué que, pour remédier à l’empiètement, sur la propriété privée voisine, du mur édifié par Alcéane, dépendance de l’ouvrage public que constitue son immeuble à usage locatif, le tribunal administratif a fait injonction à cet établissement public, sous réserve d’un accord des parties sur une autre solution, de procéder, dans un délai de six mois à compter de la notification de ce jugement, à la démolition du mur séparatif reconstruit par elle ou de justifier, dans le même délai, de l’engagement d’une procédure d’expropriation par l’autorité compétente.
16. Toutefois, il résulte de l’instruction que Mme B..., qui admet d’ailleurs ce fait dans ses écritures en cause d’appel, a vendu, en pleine propriété, son fonds le 23 novembre 2022, avant que les premiers juges, qui n’ont pas eu connaissance de cette situation nouvelle, se soient prononcés sur sa demande.
17. Dans ces conditions, ainsi que le soutient Alcéane, compte tenu de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle le tribunal administratif s’est prononcé sur la demande que leur avait présentée Mme B..., la résolution de l’empiètement irrégulier constaté par les premiers juges n’impliquait pas nécessairement la recherche, par Alcéane, d’un accord avec Mme B..., qui n’était plus propriétaire du fonds subissant l’empiètement, ni l’engagement d’une procédure d’expropriation à l’égard de Mme B..., ni même la démolition du mur en cause, en l’absence d’élément d’information sur les intentions du nouveau propriétaire de ce fonds, qui, au demeurant, a signé, le 3 septembre 2025, un accord amiable avec Alcéane en ce qui concerne la délimitation de leurs propriétés respectives.
18. Il résulte de ce qui vient d’être dit aux points précédents que, eu égard aux éléments d’information nouveaux versés à l’instruction dans le cadre de l’instance d’appel, Alcéane est fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a prescrit les injonctions rappelées au point 15.
Sur la responsabilité :
19. Dans le cas d'une décision administrative portant atteinte à la propriété privée, le juge administratif, compétent pour statuer sur le recours en annulation d'une telle décision et, le cas échéant, pour adresser des injonctions à l'administration, l'est également pour connaître de conclusions tendant à la réparation des conséquences dommageables de cette décision administrative, hormis le cas où elle aurait pour effet l'extinction du droit de propriété.
20. L’empiètement irrégulier, sur le fonds voisin, du mur séparatif érigé par Alcéane, lequel a la nature, ainsi qu’il a été dit, d’une dépendance de l’ouvrage public constitué par l’immeuble locatif construit par cet établissement public, engage la responsabilité de ce dernier, maître de l’ouvrage, à l’égard de Mme B..., au titre de la période s’étendant de l’édification de ce mur, en novembre 2015, au 23 novembre 2022, durant laquelle Mme B... était propriétaire de ce fonds, avant de le céder en pleine propriété.
En ce qui concerne les frais d’expertise judiciaire :
21. D’une part, il est constant que Mme B... a avancé le paiement de la somme de 2 093 euros, correspondant aux frais et honoraires de l’expertise décidée par le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre et que cette somme est ensuite restée à sa charge, dès lors que ce tribunal a écarté sa compétence pour connaître du fond du litige.
22. D’autre part, ainsi qu’il vient d’être dit, la responsabilité d’Alcéane est pleinement engagée à l’égard de Mme B... et il résulte de l’instruction que cette expertise a été utile à Mme B... pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent litige, en particulier en ce qui concerne l’identification de l’empiètement fautif qu’elle a subi, sans qu’y fasse obstacle la circonstance qu’elle a vendu sa propriété sans en faire état dans le cadre de la procédure contentieuse puis de la médiation successivement engagées.
23. Dans ces conditions, Alcéane n’est pas fondé à soutenir que le tribunal administratif l’a condamné à tort à indemniser intégralement Mme B... à raison de ce chef de préjudice.
En ce qui concerne les troubles de jouissance :
24. Mme B... indique avoir subi des troubles de jouissance à compter de l’achèvement des travaux réalisés par Alcéane, lesquels troubles se sont traduits par une perte de vue et d’ensoleillement notamment liée à l’édification de la partie de bâtiment adossée au nouveau mur séparatif.
25. Il résulte toutefois de l’instruction et il n’est d’ailleurs pas contesté que Mme B... ne résidait pas sur les lieux à la date d’achèvement des travaux, ni durant la période postérieure à cette date, puisque son immeuble, divisé en plusieurs appartements, était donné par elle en location en plusieurs lots.
26. Dans ces conditions, la réalité même du préjudice ainsi invoqué ne peut être tenue pour établie, ainsi que l’a estimé, à juste titre, le tribunal administratif.
En ce qui concerne le préjudice moral :
27. Eu égard au caractère significatif de l’empiètement dont Mme B... a été la victime et au comportement adopté par Alcéane, qui n’a recherché un accord avec l’intéressée qu’après l’achèvement des travaux d’édification du mur, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral subi par Mme B... en lui accordant à ce titre une somme de 1 000 euros.
28. Il résulte de tout ce qui précède que, d’une part, Alcéane est seulement fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a prononcé une injonction à son égard et que, d’autre part, Mme B... est seulement fondée dans la mesure de ce qui a été dit au point précédent à soutenir que, par le même jugement, ce tribunal lui a accordé une réparation insuffisante de ses préjudices.
Sur les frais de procédure :
En ce qui concerne les conclusions relatives aux dépens :
29. Les instances engagées par Mme B..., tant en première instance qu’en appel, n’ayant pas donné lieu à des dépens, les conclusions des parties afférentes à la charge de tels dépens sont dépourvues d’objet.
En ce qui concerne les frais exposés et non-compris dans les dépens :
30. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : L’article 1er du jugement du 12 octobre 2023, par lequel le tribunal administratif de Rouen a prononcé une injonction à l’égard d’Alcéane, est annulé.
Article 2 : La somme de 150 euros qu’Alcéane a été condamnée à verser à Mme B... à titre de réparation de son préjudice moral est portée à la somme de 1 000 euros ; en conséquence, la somme de 2 243 euros mentionnée par l’article 2 du jugement du tribunal est portée à 3 093 euros.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l’établissement public Alcéane - Office public de l’habitat de la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole et à Mme A... B....
Copie en sera adressée à la communauté urbaine Le Havre Seine Métropole.
Délibéré après l’audience publique du 29 janvier 2026 à laquelle siégeaient :
- M. Marc Heinis, président de chambre,
- Mme Corinne Baes-Honoré, présidente assesseure,
- M. Jean-François Papin, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2026.
Le rapporteur,
Signé : J.-F. Papin
Le président de chambre,
Signé : M. Heinis
Le président de la formation de jugement,
F.-X. Pin
La greffière,
Signé : E. Héléniak
La greffière,
E. Héléniak
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Elisabeth Héléniak