Cour administrative d'appel de Paris — Décision N° CAA75-21PA00840

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Mme C A a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté du 14 mars 2018, implicitement confirmé sur recours gracieux, par lequel la maire de Paris a accordé à la société " La Tulipe " un permis de construire n° PC 075107 17 V0012 portant notamment sur la surélévation d'un hôtel de tourisme avec création d'une toiture végétalisée, 33 rue Malar dans le 7ème arrondissement de Paris.

Par un jugement n° 1815228/4-3 du 18 décembre 2020 le tribunal administratif de Paris a fait droit à sa requête.

Procédure devant la Cour :

I. Par une requête enregistrée le 17 février 2021, sous le numéro 21PA00840, et un mémoire en réplique enregistré le 1er juin 2022, la Ville de Paris, représentée par Me Falala, demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement du 18 décembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire accordé par la maire de Paris le 14 mars 2018 à la société " La Tulipe ", implicitement confirmé sur recours gracieux, et a mis à sa charge une somme de 1500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) de rejeter la demande de première instance de Mme A ;

3°) de mettre à la charge de Mme A une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête de première instance de Mme A était irrecevable, à défaut d'intérêt pour agir ;

- le projet est situé sur une unité foncière présentant une dent creuse, la limitation de la surélévation à 20 % de surface de plancher prévue par le plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de Paris ne pouvant trouver à s'appliquer, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges ;

- elle renvoie pour les autres moyens soulevés par la requérante devant le tribunal administratif de Paris, à ses écritures de première instance.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2022, Mme A, représentée par Me Cofflard, conclut au rejet de la requête et subsidiairement à l'annulation du permis de construire du 14 mars 2018 délivré par la maire de Paris à la société " La Tulipe ", ainsi que du rejet de son recours gracieux, et à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris une somme de 3000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a justifié de son intérêt pour agir contre le permis de construire contesté qui générera un trouble de jouissance pour son bien ; sa requête de première instance a été introduite dans le délai de recours, elle était donc bien recevable ;

- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés ;

- elle reprend ses autres moyens invoqués en première instance, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, de celle des articles C III 4- du règlement du PPRI et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, ainsi que de celle de l'article C III 5- du règlement du PPRI.

Par des mémoires, enregistrés les 29 mai et 1er juin 2022, la société " La Tulipe ", représentée par Me Dehghani-Azar, conclut à l'annulation du jugement attaqué, et subsidiairement, à ce que la Cour sursoit à statuer sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en vue de lui permettre de régulariser le permis de construire contesté, ainsi qu'à la mise à la charge de Mme A d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en estimant que le projet n'était pas situé sur une unité foncière présentant une dent creuse, et que s'appliquait la limitation de la surélévation à 20 % de surface de plancher prévue par le PPRI de Paris ;

- c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le permis de construire en litige n'était pas régularisable, alors qu'elle peut modifier la destination de la partie " habitation " du projet, vers celle de " constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ", lesquelles entrent dans les exceptions à la limitation de la surélévation à 20 % de surface de plancher prévue par le PPRI de Paris, tout en respectant l'article UG 2.2.1 du plan local d'urbanisme (PLU), et ce changement ne modifiant pas l'économie globale du projet.

Par ordonnance du 30 mai 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 2 juin 2022 à 09h30.

II. Par une requête enregistrée le 17 février 2021, sous le n° 21PA00838, la société " La Tulipe ", représentée par la SELARL Ingelaere et Partners Avocats, demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement du 18 décembre 2020 par lequel le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire que lui a accordé la maire de Paris le 14 mars 2018, implicitement confirmé sur recours gracieux ;

2°) de rejeter la demande de première instance de Mme A ;

3°) de mettre à la charge de Mme A une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en estimant que le projet n'était pas situé sur une unité foncière présentant une dent creuse, et que s'appliquait la limitation de la surélévation à 20 % de surface de plancher prévue par le PPRI de Paris ;

- le dossier de demande de permis de construire était complet ;

- le permis de construire ne méconnaît pas l'article III C 4 du règlement du PPRI, et en tout état de cause ce moyen est inopérant dès lors que le projet ne porte pas sur une construction neuve ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté dès lors que Mme A ne démontre pas que le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité publique ;

- le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 5 du C de l'article III du PPRI est inopérant dès lors que le projet ne concerne pas un établissement classé pour la protection de l'environnement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 mai 2022, Mme A, représentée par Me Cofflard, conclut au rejet de la requête et subsidiairement à l'annulation du permis de construire du 14 mars 2018 délivré par la maire de Paris à la société " La Tulipe ", ainsi que du rejet de son recours gracieux, et doit être regardée comme demandant à ce que soit mise à la charge de la société " La Tulipe " une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a justifié de son intérêt pour agir contre le permis de construire contesté qui générera un trouble de jouissance pour son bien ; sa requête de première instance a été introduite dans le délai de recours, elle était donc bien recevable ;

- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés ;

- elle reprend ses autres moyens invoqués en première instance, s'agissant de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, de celle des articles C III 4- du règlement du PPRI et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, ainsi que de celle de l'article C III 5- du règlement du PPRI.

Un mémoire présenté par la société " La Tulipe " a été enregistré le 1er juin 2022, postérieurement à la clôture d'instruction.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme ;

- le plan de prévention des risques d'inondation du département de Paris ;

- le plan local d'urbanisme de la ville de Paris ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme B,

- les conclusions de Mme Guilloteau, rapporteure publique,

- les observations de Me Forgar substituant Me Dehghani-Azar et la SELARL Ingelaere et Partners Avocats, avocat de la société " La Tulipe ",

- les observations de Me Gorse substituant Me Falala, avocat de la Ville de Paris,

- et les observations de Me Cofflard, avocat de Mme A.

Une note en délibéré, enregistrée le 10 juin 2022, a été présentée pour Mme A, dans les affaires nos 21PA00840 et 21PA00838.

Considérant ce qui suit :

1. La société " La Tulipe " a déposé, le 24 mars 2017, une demande de permis de construire pour la surélévation d'un hôtel de tourisme de R+2 à R+4 avec création d'une toiture-terrasse végétalisée, aménagement de deux chambres supplémentaires, mise en conformité de l'accessibilité aux personnes handicapées, installation de deux ascenseurs et escaliers du rez-de-chaussée au R+4, réalisation de trois appartements, ravalement des façades sur rue et cour et remplacement des menuiseries extérieures après démolition d'un bâtiment d'un étage sur une parcelle située 33 rue Malar dans le 7ème arrondissement de Paris. Ce permis de construire a été délivré par un arrêté de la maire de Paris du 14 mars 2018 sous le numéro PC 075 107 17 V0012. Par un courrier du 28 avril 2018, Mme A a formé un recours gracieux contre cet arrêté. Sa demande a fait l'objet d'une décision implicite de rejet. Mme A a saisi le tribunal administratif de Paris d'une demande tendant à l'annulation de ces deux décisions. Par un jugement du 18 décembre 2020 ce tribunal a annulé ce permis de construire ainsi que la décision de rejet du recours gracieux de Mme A. La Ville de Paris par une requête enregistrée sous le n° 21PA00840, et la société " La Tulipe " par une requête enregistrée sous le n° 21PA00838, relèvent respectivement appel de ce jugement.

Sur la jonction :

2. Les requêtes nos 21PA00840 et 21PA00838 sont dirigées contre le même jugement, concernent le même permis de construire et soulèvent des litiges entre les mêmes parties. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la Ville de Paris tirée du défaut d'intérêt pour agir de Mme A en première instance :

3. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Il ressort des pièces du dossier que Mme A est propriétaire d'un logement dans un bâtiment annexe du 35 rue Malar, au 3ème et dernier étage de celui-ci, dont les fenêtres donnent directement face au bâtiment qui doit être surélevé de deux étages, et comporter une nouvelle terrasse ouverte aux clients de l'hôtel. Elle se prévalait en première instance de l'obstruction de sa vue et d'une perte de luminosité, par la surélévation de cet immeuble, dont il ressort des pièces du dossier qu'elle est peu distante, et qui, dans ces conditions, est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation et de jouissance de son bien. Dans ces conditions, Mme A justifiait d'un intérêt suffisant lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire du 14 mars 2018. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la Ville de Paris doit être écartée.

Sur le moyen d'annulation retenu par les premiers juges :

6. Aux termes du a) de l'article UG.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris : " Dans les zones de risque délimitées par le Plan de prévention du risque d'inondation (P.P.R.I.) du Département de Paris, la réalisation de constructions, installations ou ouvrages, ainsi que les travaux sur les bâtiments existants et les changements de destination sont subordonnés aux dispositions réglementaires énoncées par ledit document () ". Aux termes des dispositions du dernier alinéa du 1, comportant les dispositions générales, du C, relatif à la zone bleue, de l'article III du règlement du plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de Paris, applicables au projet en cause qui se situe en zone bleue sombre : " La construction ou la reconstruction de SHON [surface hors œuvre nette] sur une unité foncière est limitée à la SHON existante à la date d'opposabilité du PPRI toutes destinations confondues augmentée de 20%, à l'exception des secteurs stratégiques pour le développement économique et social de Paris ou d'intérêt national, et des équipements publics, semi-publics ou privés à caractère social, éducatif, culturel ou sportif, qui font l'objet de mesures renforçant les dispositions générales prévues aux articles III-C-2 et III-C-3, ainsi que des unités foncières en dent creuse définies au chapitre V du règlement relatif à la terminologie. ". Ce règlement définit la terminologie d'une " unité foncière présentant une dent creuse ", selon les caractéristiques auxquelles elle doit correspondre : " - l'unité foncière est riveraine d'une voie publique ou privée ; / - la hauteur de construction sur rue, existante sur l'unité foncière considérée, doit être inférieure d'au moins trois mètres, à la hauteur de la construction existante, sur les parcelles riveraines à la même voie, mitoyennes de part ou d'autre de l'unité foncière considérée ; () ".

7. Le PPRI de Paris a pour objet la prévention des risques d'inondation dans Paris par débordement de la Seine en cas de survenance d'une crue et limite donc, à cet effet, les surfaces de construction ou reconstruction à la parcelle. Pour l'application des règles précitées du PPRI au projet en cause, il est constant, d'une part, que l'unité foncière sur laquelle se situe le projet, supporte une construction existante de 2 étages, et est riveraine de la rue Malar, et, d'autre part, qu'elle est mitoyenne à l'est, d'un bâtiment de 6 étages au 35 rue Malar, et à l'ouest, d'un bâtiment d'un étage au 31 rue Malar. Contrairement à ce que soutiennent la Ville de Paris et la société " La Tulipe ", il est explicite et conforté par les schémas illustrant les règles précitées, que ne constitue une dent creuse au sens du PPRI de Paris, qu'une parcelle située entre deux immeubles de plus grande hauteur, les dispositions précitées visant la hauteur de la construction par rapport à celles situées sur l'ensemble des parcelles riveraines sur la rue, mitoyennes de part ou d'autre du projet. Au cas d'espèce, la hauteur de la construction sur rue existante concernée par le projet, n'est pas inférieure à celle de la construction existante sur la parcelle riveraine du 31 rue Malar, et la référence des dispositions du PPRI à la hauteur de la construction existante sur les parcelles, riveraines à la même voie, exclut que puisse être prise en compte la hauteur d'un immeuble situé en fond d'une parcelle mitoyenne du projet, comme le soutient la société " La Tulipe " s'agissant de la parcelle du 31 rue Malar, dès lors que la finalité recherchée par le comblement des dents creuses est l'alignement, sur la rue. La circonstance que l'immeuble soit d'une hauteur inférieure à l'immeuble le jouxtant sur un de ses côtés, ne suffit pas à caractériser une dent creuse sur la rue. L'immeuble en cause constitue avec celui du 31 rue Malar un front urbain bas, qui, compte tenu de son étendue, ne peut être regardé comme formant une dent creuse, contrairement à ce que soutiennent les appelantes. Les conditions pour que s'applique à l'unité foncière du projet, l'exception à la règle prévue en zone bleue par l'article III du PPRI limitant la reconstruction de surface hors œuvre nette (SHON) sur une unité foncière, à la SHON existante, augmentée de 20 %, ne sont donc pas réunies. Il est également constant, que le projet autorise une augmentation de la surface plancher, de 633 m² à 915 m², soit de 44 % de la surface plancher initiale, cette surface remplaçant, en vertu de l'article 4 de l'ordonnance susvisée du 16 novembre 2011, la notion de SHON utilisée dans les dispositions du PPRI. Dès lors, le permis de construire méconnaît les dispositions du 1 du C de l'article III du règlement du PPRI de Paris.

Sur la demande de mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en vue de la régularisation du permis de construire contesté :

8. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

9. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

10. La société " La Tulipe " fait valoir que le permis de construire est susceptible de régularisation sans bouleversement de son économie générale, par la modification de la partie du projet destinée à de l'habitation, qui porte sur 3 appartements pour un total de surface de 281 m² constituant la quasi-totalité de la SHON ou surface de plancher créée, pour une destination de " constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif " telles que définies par le règlement du plan local d'urbanisme de Paris, lesquelles entrent également, selon elle, dans les exceptions à la limitation de l'augmentation de la SHON de 20 %, prévue par le PPRI, telles que rappelées au point 6. D'une part, il résulte des dispositions du PPRI visant les équipements publics, semi-publics ou privés à caractère social, éducatif, culturel ou sportif, et ajoutant à son article III-C-3, les conditions sous lesquelles, la construction ou la reconstruction de SHON est autorisée pour ces derniers, et notamment celle de ce que " Ne sont admis au sein de ces équipements que les logements de fonction du personnel logé par nécessité de service. ", que ces équipements doivent former une entité entière dévolue à cette destination, ce qui ne correspond pas à la configuration des locaux dont le pétitionnaire voudrait changer la destination en vue d'y développer des services d'intérêts collectifs, lesquels se situent respectivement sur une partie seulement des 2ème et 3ème étage, et au 4ème étage, et sont totalement imbriqués dans l'hôtel dédié aux hébergements. D'autre part, cette nouvelle destination n'est étayée par aucun commencement de précision au dossier, de nature à lever son caractère hypothétique. Enfin, le développement de services d'intérêt collectif dans cet immeuble aurait pour effet de changer la nature du projet, portant actuellement sur la surélévation d'un bâtiment existant à usage d'hôtel et de logement. Par suite, l'illégalité dont le permis de construire est entaché n'est pas susceptible d'être régularisée. Dès lors, les conclusions de la société " La Tulipe " tendant à ce que la Cour sursoit à statuer, doivent être rejetées.

11. Il résulte de ce qui précède que la Ville de Paris et la société " La Tulipe " ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire accordé à cette dernière société par la maire de Paris le 14 mars 2018, implicitement confirmé sur recours gracieux.

Sur les frais liés à l'instance :

12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de Mme A, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la Ville de Paris et la société " La Tulipe " demandent au titre des frais qu'elles ont respectivement exposés. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la Ville de Paris et de la société " La Tulipe " une somme de 1 000 euros à verser, chacune, à Mme A.

DÉCIDE :

Article 1er : Les requêtes de la Ville de Paris et de la société " La Tulipe " sont rejetées.

Article 2 : La Ville de Paris versera à Mme A une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La société " La Tulipe " versera à Mme A une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C A, à la société " La Tulipe " et à la Ville de Paris.

Délibéré après l'audience du 2 juin 2022, à laquelle siégeaient :

- M. Lapouzade, président de chambre,

- M. Diémert, président-assesseur,

- Mme Renaudin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 juin 2022.

La rapporteure,

M. RENAUDINLe président,

J. LAPOUZADE

La greffière,

Y. HERBER

La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°s 21PA00840, 21PA00838