Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie ont demandé au tribunal administratif de Paris de condamner l’établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial dénommé « Société du Grand Paris » à leur verser une somme de 16 008 719 euros, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation, en réparation des préjudices qu’elles estiment avoir subis.
Par un jugement n° 2105486/5-1 du 5 juillet 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés les 5 septembre, 6 novembre et 18 novembre 2024 et un mémoire en réplique enregistré le 28 juillet 2025, la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie, représentées par la Scp Piwnica & Molinie, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs conclusions :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) de condamner l’établissement public, désormais dénommé « Société des grands projets », à leur verser une somme de 23 669 320 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020 et de la capitalisation des intérêts, en réparation des préjudices qu’elles estiment avoir subis ;
3°) de mettre à la charge de la Société des grands projets la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que la responsabilité sans faute de la SGP doit être engagée en raison du préjudice anormal et spécial qu’elles ont subi compte tenu de l’expropriation de la parcelle cadastrée section 1303 DT n°63 au profit de la SGP et des travaux de prolongement de la ligne 14 du métropolitain, ce préjudice résultant de la perte de chance de percevoir des loyers entre le 1er octobre 2014 et le 30 septembre 2016 et l’impossibilité de percevoir des loyers entre le 1er octobre 2016 et le 31 octobre 2024.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 avril 2025, la Société des grands projets, représentée par la société Seban avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge conjointe de la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Vrignon-Villalba,
- les conclusions de Mme Larsonnier, rapporteure publique,
- et les observations de Me Carasco pour la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie, et de Me Gantier pour la Société des grands projets.
Considérant ce qui suit :
La société civile immobilière (SCI) de l’immeuble de l’avenue d’Italie et M. et Mme A... sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis 133/139 avenue d’Italie à Paris (75013). Par un bail commercial signé le 3 juin 2002, ils ont loué à la société Citroën, à compter du 1er juillet 2002 et pour une durée de 12 ans, soit jusqu’au 30 juin 2014, plusieurs des lots de cet ensemble immobilier pour une surface totale de 14 000 m² répartie sur cinq niveaux, pour un loyer annuel de 1 676 939,19 euros. Le même jour, la SCI A... Maison-Blanche a loué à la société Citroën le terrain cadastré section 1303 DT, situé devant les locaux loués à la SCI de l’immeuble de l’avenue d’Italie. Le 9 avril 2013, la Société du Grand Paris a informé la SCI A... Maison Blanche de son souhait d’acquérir ce terrain afin de procéder à la construction de la station Maison Blanche dans le cadre des travaux de prolongation de la ligne 14 du métropolitain. Par un acte du 16 décembre 2013, la société Citroën a pris congé du bail commercial qu’elle avait conclu avec la SCI A... Maison Blanche le 3 juin 2002 et a fait de même avec le bail commercial conclu avec la SCI de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société Florentin Stratégies, venue aux droits de M. et Mme A..., le 4 août 2005. Par un décret n° 2016-1034 du 27 juillet 2016, les travaux ont été déclarés d’utilité publique et le terrain appartenant à la SCI A... Maison Blanche a été intégré dans le périmètre. Par un acte du 30 septembre 2016, le terrain a été vendu à l’amiable à la Société du Grand Paris et à la suite de cette vente, les travaux de construction de la station Maison Blanche ont commencé. Les différents ouvrages permettant d’accéder à la nouvelle station de métro « Maison Blanche » (ligne 14) ont été construits devant l’ensemble immobilier appartenant à la SCI de l’immeuble de l’avenue d’Italie et à la société Florentin Stratégie, entre la chaussée et la contre-allée bordant l’ensemble immobilier. Par une demande réceptionnée le 5 juin 2020, la SCI de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société Florentin Stratégie ont demandé l’indemnisation des préjudices qu’elles estiment avoir subis du fait de la réalisation de ces travaux qui ont rendu inaccessible l’accès des véhicules à leur ensemble immobilier. Par un courrier du 19 janvier 2021, la Société du Grand Paris a rejeté cette demande. La SCI de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société Florentin Stratégie relèvent appel du jugement du 5 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à être indemnisées des préjudices qu’elles estiment avoir subis à hauteur de 23 669 320 euros pour la période allant du 1er octobre 2014 au 31 octobre 2024.
Sur la régularité du jugement :
Aux termes de l’article R. 741-2 du code de justice administrative : « La décision… contient (…) les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application (...) ». Le jugement attaqué, qui ne fait pas application d’autres dispositions législatives ou réglementaires que celles du code de justice administrative qu’il vise, ne méconnaît pas ces dispositions. Par suite, le moyen tiré de son irrégularité manque en fait et doit être écarté.
Sur les conclusions indemnitaires :
Il appartient au riverain d’une voie publique qui entend obtenir réparation des dommages qu’il estime avoir subis à l’occasion d’une opération de travaux publics à l’égard de laquelle il a la qualité de tiers d’établir, d’une part, le lien de causalité entre cette opération et les dommages invoqués et, d’autre part, le caractère anormal et spécial de son préjudice, les riverains des voies publiques étant tenus de supporter sans contrepartie les sujétions normales qui leur sont imposées dans un but d’intérêt général.
En premier lieu, comme il a été dit au point 1, par un acte du 16 décembre 2013, la société Citroën a pris congé de son bail de l’ensemble immobilier sis 133/139 avenue d’Italie à Paris (75013) pour le 30 juin 2014. Alors que la Société des grands projets produit en défense des éléments dont il ressort que, dans un contexte plus général de départ des concessionnaires automobiles du centre de Paris, Citroën a fermé ses locaux situés avenue Jean Jaurès dans le 19ème arrondissement de Paris, les éléments apportés par les sociétés requérantes ne permettent pas d’établir que ce congé, qui intervient au terme initialement convenu, trouverait son origine exclusive dans l’anticipation, par la société Citroën, des travaux à venir sur la parcelle qu’elle louait, jusqu’à la même date, à la société A... Maison Blanche.
En deuxième lieu, la société de l’immeuble avenue d’Italie et la société Florentin Stratégies soutiennent que suite au départ de Citroën, elles n’ont pas pu relouer leurs locaux en dépit des recherches effectuées par une société de conseil spécialisée dans les transactions immobilières mandatée à cet effet et qu’elles n’ont pas eu d’autre choix que de décider de mettre certains lots à disposition précaire et à titre gratuit de la société Auto Premium puis de la société A..., jusqu’à ce que le terrain situé devant leur immeuble et appartenant à la société A... Maison Blanche soit vendu, le 30 septembre 2016. Toutefois, alors au surplus que le mandat produit au dossier n’a été signé que le 2 décembre 2014, un an après que la société Citroën a pris congé de son bail, les courriers électroniques peu circonstanciés de la société de conseil échangés avec des locataires potentiels entre juillet 2014 et janvier 2015 ne permettent pas d’établir qu’une recherche sérieuse ait effectivement eu lieu. Il n’est pas non plus établi, en tout état de cause, que les quelques sociétés qui se sont déclarées intéressées pour visiter les locaux auraient renoncé à signer un bail en raison des travaux à venir plutôt que pour des raisons tenant à la superficie des locaux, à leur configuration ou au prix demandé pour leur location. Ainsi, la société de l’immeuble avenue d’Italie et la société Florentin Stratégies n’établissent pas que c’est en raison d’une réelle impossibilité de louer leurs locaux, plutôt que d’un choix destiné à valoriser leur bien en tenant compte de l’avantage que pouvait représenter la nouvelle gare en construction, qu’elles ont déposé, dès 2015, une demande de permis de construire en vue de la restructuration des locaux en deux bâtiments à usage d’habitation.
En troisième lieu, la seule circonstance que les sociétés aient signé un nouveau mandat, le 22 mars 2019, avec la même société de conseil spécialisée dans les transactions immobilières que celle précédemment mandatée ne permet pas d’établir qu’elles aient tenté en vain de louer à titre onéreux leurs locaux pendant la durée des travaux ni, le cas échéant, que les sociétés démarchées auraient refusé en raison des difficultés d’accès et des nuisances liées au travaux en cours plutôt qu’en raison de la nécessaire précarité du bail dès lors qu’ainsi qu’il a été dit au point précédent, elles avaient décidé de restructurer les locaux et qu’elles ont déposé, en 2015 et en 2016, plusieurs demandes de permis de construire à cet effet.
Par ailleurs, s’il résulte du rapport d’huissier du 24 août 2022 que l’accès des voitures aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée, aux espaces de parking en sous-sol et d’atelier à l’arrière du bâtiment sur rue situé au 135 avenue d’Italie, a été totalement fermé à partir du commencement des travaux de génie civile en mai 2018, et ce au moins jusqu’en août 2022, les sociétés appelantes ne donnent toutefois aucune précision sur le second des « deux passages extérieurs » mentionné dans les conventions de mise à disposition précaire et gratuite produites au dossier, à savoir, « coté garage », le « passage ‘‘véhicules’’ le long du mur jouxtant le chemin de fer permettant l’accession à la rampe d’accès aux étages supérieurs (…) » et ne précisent notamment pas si ce passage a lui aussi été inaccessible pendant la durée des travaux. En outre et en tout état de cause, il ne résulte pas de ce constat, ni des autres constats, des rapports et des photos produits au dossier, que l’accès piéton aurait été totalement impossible pendant tout ou partie de la durée des travaux. Enfin, les appelantes ne donnent aucune précision sur l’activité de coworking mentionnée sur la devanture de leurs locaux depuis 2018 (i-coworking.fr). Dans ces conditions, la société de l’immeuble avenue d’Italie et la société Florentin Stratégies n’établissent pas qu’aucune activité commerciale ne pouvait être réalisée dans leurs locaux le temps qu’elles finissent par obtenir, en octobre 2020, un permis de construire.
En dernier lieu, si les sociétés appelantes soutiennent qu’une fois le permis de construire obtenu, elles n’ont pas pu faire les travaux en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux, il ne résulte pas de l’instruction qu’il n’aurait pas été possible de faire venir et stationner des véhicules à proximité, en accord avec le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre des travaux. En outre, les sociétés ne donnent aucune précision sur les baux qui ont été signés avec plusieurs sociétés commerciales entre septembre 2021 et janvier 2023, sans que les travaux de restructuration des locaux aient été réalisés et alors que ceux du métro étaient toujours en cours, ce que les sociétés signataires ne pouvaient pas ignorer. Enfin, il ne résulte pas de l’instruction que les travaux de restructuration aient finalement été réalisés après que les locaux soient redevenus entièrement accessibles au cours de l’année 2024.
Il résulte de tout ce qui précède que le préjudice dont la société de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société Florentin stratégies demandent la réparation ne revêt pas un caractère certain. Dès lors, la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin Stratégie ne sont pas fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande.
Sur les frais liés à l’instance :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la Société des grands projets, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin stratégie demandent à ce titre. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de ces mêmes sociétés la somme de 2 000 euros à verser à la Société des grands projets au même titre.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et de la société anonyme Florentin Stratégie est rejetée.
Article 2 : La société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie et la société anonyme Florentin Stratégie verseront à la Société des grands projets la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile de l’immeuble de l’avenue d’Italie, à la société anonyme Florentin stratégie et à l’établissement public de l’Etat « Société des grands projets ».
Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :
- Mme Seulin, présidente de chambre,
- Mme Vrignon-Villalba, présidente assesseure,
- Mme Collet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.
La rapporteure,
C. VRIGNON-VILLALBALa présidente,
A. SEULIN
La greffière,
N. COUTY
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.