Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Lironis-Reuter a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison d’un logement situé au 5 rue de l’Annonciation, Paris 16ème.
Par un jugement n° 2207534, 2310530 du 4 juillet 2024, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 6 septembre 2024 et le 10 juillet 2025, la SCI Lironis-Reuter, représentée par Me Calimez demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement n° 2207534, 2310530 en date du 4 juillet 2024 rendu par le tribunal administratif de Paris ;
2°) de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021, 2022 et 2023 pour un logement situé au 5 rue de l’Annonciation à Paris dans le 16ème arrondissement ;
3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’immeuble situé au 5 rue de l’Annonciation à Paris dans le 16ème arrondissement était inhabitable les années en cause et nécessitait de gros travaux ;
- la vacance de ce logement était indépendante de sa volonté car elle ne pouvait pour les années en cause financer les travaux indispensables.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 mars 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique oppose une fin de non-recevoir partielle et conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- les conclusions en décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 sont irrecevables dès lors que la requérante n’avait contesté devant le tribunal administratif que les taxes sur les logements vacants des années 2021 et 2022 ;
- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 1er septembre 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 23 septembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Vidal,
- les conclusions de M. Perroy, rapporteur public,
- et les observations de Me Calimez pour la SCI Lironis-Reuter.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Lironis-Reuter est propriétaire d’un appartement situé au 5 rue de l’Annonciation à Paris dans le 16ème arrondissement. Elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre des années 2021 à 2023. La SCI Lironis-Reuter demande la décharge de ces impositions et relève appel du jugement du 4 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la décharge de ces impositions au titre des années 2021 et 2022.
Sur les conclusions tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2023 :
2. La demande présentée par la société requérante devant le tribunal administratif de Paris tendait uniquement à la décharge de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle avait été assujettie au titre des années 2021 et 2022. Par suite ses conclusions tendant à la décharge de la taxe à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2023 sont irrecevables comme présentées pour la première fois en appel. Il y a lieu par suite d’accueillir la fin de non-recevoir partielle opposée par le ministre en défense.
Sur les conclusions tendant à la décharge de la taxe sur les logements vacants pour les années 2021 et 2022 :
3. Aux termes de l’article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige : « I. – La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée (…) / II. – La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition (…) / III. – La taxe est acquittée par le propriétaire (…) qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II / (…) / VI. – La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable / (…) ». En vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l’année d’imposition en litige, la ville de Paris est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée.
4. Le Conseil Constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves en précisant que : « Ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation, ou s’opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; (…). » et il a également jugé que : « (…) ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; / (…). »
5. Il est constant que le logement en cause, dont la SCI Lironis-Reuter est la propriétaire, est à usage d’habitation et qu’il était inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier 2021 et 2022. Pour solliciter la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 à raison de ce logement, la société requérante soutient que cette vacance est indépendante de sa volonté dès lors qu’elle résultait de la nécessité de procéder à une réfection importante et coûteuse de ce logement compte tenu de son état.
6. Il résulte de l’instruction que l’acte notarié du 16 octobre 2016 mentionne l’état de vétusté du logement, que les photographies dudit logement en attestent et que la requérante produit un devis de rénovation des locaux en date du 19 décembre 2019 d’un montant de 154 082,51 euros. Les déclarations d’impôt sur le revenu de M. et Mme A..., associés de la SCI Lironis-Reuter, produites pour la première fois en appel, font apparaître un revenu imposable de 12 073 euros en 2019, 25 394 euros en 2020, et 28 267 euros en 2022. Eu égard à ces niveaux de ressources, et à la charge de trois enfants, il ne saurait être considéré que les associés de la SCI Lironis-Reuter étaient en capacité de financer les travaux envisagés sans recours à un financement externe alors que les déclarations de résultat de la SCI Lironis-Reuter, produites également pour la première fois en appel, ne font apparaître aucun revenu pour les années 2019 à 2022. Dans ces conditions, la SCI appelante établit que le montant des travaux était d’une importance telle que leur absence de réalisation, et la vacance qui en résultait, étaient indépendantes de sa volonté. Par suite, l’administration n’était pas fondée à mettre à sa charge la taxe sur les logements vacants au titre des années 2021 et 2022 à raison du bien en cause.
7. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Lironis-Reuter est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge de la taxe litigieuse. Il y a lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros à verser à SCI Lironis-Reuter au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 2207534, 2310530 du tribunal administratif de Paris en date du 4 juillet 2024 est annulé.
Article 2 : La SCI Lironis-Reuter est déchargée de la taxe sur les logements vacants au titre de l’immeuble qu’elle possède, situé au 5 rue de l’annonciation à Paris dans le 16ème arrondissement, pour les années 2021 et 2022.
Article 3 : L’Etat versera à la SCI Lironis-Reuter la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Lironis-Reuter et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.
Délibéré après l’audience du 5 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
- Mme Vidal, présidente de chambre,
- Mme Bories, présidente assesseure,
- Mme Breillon, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025.
La présidente-rapporteure,
S. VIDAL
L’assesseure la plus ancienne,
C. BORIES
Le greffier,
C. MONGIS
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.