Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Cath’coiffure a demandé au tribunal administratif de Versailles d’annuler la délibération du 30 septembre 2021 par laquelle le conseil municipal de la commune de Montgeron a approuvé la cession des parcelles bâties, cadastrées section AC n° 426 et 429, situées 49 avenue de la République à Montgeron au profit de la SA d’HLM Vilogia pour un montant de 220 000 euros.
Par un jugement n° 2109428 du 15 mars 2024, le tribunal administratif de Versailles a annulé cette délibération.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 17 mai 2024, la commune de Montgeron, représentée par Me Saint-Supéry, demande à la cour :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) de rejeter la demande de première instance de la société Cath’ coiffure ;
3°) et de mettre à la charge de la société Cath’ coiffure le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- la requête de première instance est irrecevable dès lors que la société Cath’ coiffure ne dispose pas d’un intérêt lui donnant qualité pour agir ;
- la délibération contestée ne méconnait pas les articles L. 2241-1 et R. 2241-2 du code général des collectivités territoriales ;
- elle ne méconnait pas les dispositions de l’article L. 2121-16 du code général des collectivités locales dès lors que les conseillers municipaux ont disposé d’une information suffisante ;
- la société Cath’ coiffure n’était pas titulaire d’un droit de préférence aux termes du contrat de bail tel qu’interprété selon la commune intention des parties.
Par un mémoire en défense enregistré le 14 août 2024, la société Cath’coiffure, représentée par Maître Schleef, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Montgeron la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait état de ce que les moyens invoqués par la commune ne sont pas fondés.
La clôture de l’instruction a été fixée le 29 septembre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de commerce ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
le rapport de Mme Aventino,
les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
et les observations de Me Sautereau, pour la commune de Montgeron.
Considérant ce qui suit :
1. La commune de Montgeron est propriétaire des parcelles cadastrées section AC n° 426 et 429, d’une superficie de 114 mètres carrés, situées 49 avenue de la République à Montgeron, sur lesquelles est édifié un bâtiment dont le rez-de-chaussée comporte des locaux commerciaux loués à la société Cath’coiffure, notamment aux termes d’un contrat de bail commercial signé le 1er septembre 2021. La commune de Montgeron a, par une délibération n°4 du 30 septembre 2021, autorisé la cession de ces parcelles à SA d’HLM Vilogia. La commune de Montgeron demande à la Cour d’annuler le jugement du 15 mars 2024 par lequel le tribunal administratif de Versailles a fait droit à la demande de la société Cath’coiffure tendant à l’annulation de cette délibération.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
2. Il ressort des pièces du dossier que la société Cath’coiffure occupait une partie de l’immeuble relevant du domaine privé, dont la commune de Montgeron était propriétaire, situé au 49 rue de la République, aux termes de deux baux commerciaux dont le second, signé le 1er septembre 2021, stipulait à son article 17 un droit de préférence à l’acquisition du bien en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Par suite, cette société justifiait d’un intérêt à contester la délibération du 30 septembre 2021 par laquelle le conseil municipal a approuvé la cession de ce bien à la SA d’HLM Vilogia. Sa demande présentée devant le tribunal administratif de Versailles était donc recevable et la fin de non-recevoir opposée par la commune ne peut qu’être écartée.
Sur le moyen d’annulation retenu par le tribunal administratif :
3. Aux termes de l’article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales : « « Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune (…). Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de cette autorité. »
4. Si ces dispositions n’imposent pas que le document lui-même établi par le service des domaines soit remis aux membres du conseil municipal avant la séance sous peine d’irrégularité de la procédure d’adoption de cette délibération, la teneur de cet avis doit en revanche, préalablement à la séance du conseil municipal durant laquelle la délibération relative à la décision de cession doit être prise, être portée utilement à la connaissance de ses membres, notamment par la note de synthèse jointe à la convocation qui leur est adressée.
5. Il ressort de l’attestation d’envoi dématérialisé de compléments d’information produite par la commune, qu’en prévision du conseil municipal du 30 septembre 2021, ont été adressés à l’ensemble des membres du conseil municipal, le 24 septembre 2021, trois documents dont l’un nommé « sd–cession–49–république–annexe-1.pdf », en complément des éléments envoyés en annexe à la convocation précédemment adressée. La commune produit également le courrier du maire de la commune du 24 septembre 2021 accompagnant la transmission de ces documents supplémentaires et indiquant « je vous adresse un envoi complémentaire comportant : l’avis des domaines pour la délibération n° 4 (…) ». Enfin, le compte-rendu des débats de la séance fait état de ce que deux conseillers municipaux se sont interrogés sur « la perte de 30 000 euros à la vente » et la « moins-value », établissant ainsi que ces derniers avaient connaissance de l’estimation de la valeur du bien par le service des domaines, à hauteur de 250 000 euros, somme supérieure au prix de vente proposé de 220 000 euros. Ces éléments permettent ainsi de justifier que les conseillers municipaux, quand bien même ils n’auraient pas été destinataires de l’ensemble de l’avis du service des domaines de trois pages, ont eu connaissance de la teneur de cet avis préalablement à la séance du conseil municipal et ont pu délibérer en toute connaissance de cause sur ce point.
6. Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que le tribunal administratif s’est fondé sur ce que le conseil municipal ne s’était pas prononcé au vu de l’avis du service des domaines pour annuler la délibération en litige. Toutefois, il appartient à la cour administrative d’appel, saisie de l’ensemble du litige par l’effet dévolutif de l’appel, d’examiner les autres moyens soulevés par la société Cath’ coiffure devant le tribunal administratif et la cour.
Sur les autres moyens d’illégalité soulevés :
7. Aux termes de l’article 17 du contrat de bail conclu le 1er septembre 2021 entre la commune de Montgeron et la société Cath’coiffure intitulé « Droit de préférence en cas de vente des locaux » ce texte précise : « En cas de vente des locaux loués par le bailleur au cours du bail, le preneur disposera d’un droit de préférence pour acquérir lesdits locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. / Le bailleur devra informer le preneur de la vente des locaux loués projetée. Cette notification sera valablement réalisée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle reproduira les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du code de commerce à peine de nullité. / À peine de nullité, la notification indiquera le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaudra offre de vente au profit du preneur. / Le preneur disposera d’un délai d’un (1) mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. (…) / Par dérogation à l’alinéa qui précède, cet article néanmoins sera applicable en cas de cession globale de l’immeuble accueillant les locaux loués si le preneur desdits locaux se trouve également être, au moment de la vente, preneur à bail de l’ensemble des locaux commerciaux de l’immeuble mis en vente. »
8. Il ressort du jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 25 juillet 2024, saisi par la commune, qui est seul compétent pour se prononcer sur la nullité d’un contrat de gestion du domaine privé de la commune, que le contrat de bail du 1er septembre 2021 n’était pas entaché d’une nullité quand bien même le dernier alinéa de l’article 17 a été soumis à la signature par manque de vigilance de la commune et signé par les deux parties et leur conseil, dès lors que cette erreur n’était pas excusable. Par suite, il résulte de ce dernier alinéa, qui ne souffre d’aucune difficulté d’interprétation, que la cession des parcelles accueillant cet immeuble était soumise à la procédure de l’article 17 du contrat de bail.
9. Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.
10. Le droit de préférence prévu par l’article 17 du contrat de bail et notamment la nécessité de notifier au preneur du local commercial la décision de vendre les locaux loués à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, a pour objet de lui permettre d’être informé des conditions de la vente envisagée et d’accepter cette offre d’achat et constitue pour lui une garantie. Il s’ensuit qu’en dépit des négociations antérieures entre la commune et la société pour la vente de ce bien, l’irrégularité de la délibération attaquée a privé la société Cath’coiffure d’une garantie.
11. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens invoqués par la société Cath’coiffure tant en première instance qu’en appel, que la commune de Montgeron n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont annulé la délibération du 30 septembre 2021 par laquelle le conseil municipal a approuvé la cession des parcelles bâties, cadastrées section AC n° 426 et 429, situées 49 avenue de la République à Montgeron au profit de la SA d’HLM Vilogia pour un montant de 220 000 euros.
Sur les frais liés au litige :
12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Cath’coiffure, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que la commune de Montgeron demande à ce titre. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Montgeron une somme de 2 000 euros à verser à la société Cath’coiffure, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la commune de Montgeron est rejetée.
Article 2 : La commune de Montgeron versera une somme de 2 000 euros à la société Cath’coiffure en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Montgeron et à la société Cath’coiffure.
Délibéré après l’audience du 20 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Even, président de chambre,
Mme Mornet, présidente-assesseure
Mme Aventino, première conseillère.
La rapporteure,
B. Aventino
Le président,
B. Even
La greffière,
S. de Sousa
La République mande et ordonne au préfet de l’Essonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.