Tribunal Administratif de Nice — Décision N° TA06-2203129

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 24 juin 2022, 18 avril 2024 et 25 mai 2024, M. B A, représenté par Me Dersy, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 4 mars 2022 par lequel le maire de Cap d'Ail s'est opposé à sa déclaration préalable de travaux portant sur la modification du revêtement du sol de la terrasse de son logement, situé impasse du Verseau, à Cap d'Ail ;

2°) d'enjoindre au maire de Cap d'Ail de lui délivrer un arrêté autorisant la réfection du revêtement de la terrasse, dans un délai laissé à la discrétion du tribunal, si besoin sous astreinte ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cap d'Ail une somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'arrêté attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation et méconnait les dispositions de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme dès lors que les travaux qu'il a entrepris ne constituent que des travaux d'entretien et qui en tant que tels, ne sont pas soumis à l'exigence d'une déclaration préalable ni encore à celle d'un permis de construire ;

- l'arrêté contesté considère à tort qu'il lui appartient de régulariser les travaux entrepris par l'ancienne propriétaire des lieux sans autorisation et méconnait les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ;

- il est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors qu'il considère que la terrasse et la véranda constituent des entités indissociables.

Par des mémoires en défense enregistrés les 26 mars 2024 et 3 mai 2024, la commune de Cap d'Ail, représentée par Me Kattineh-Borgnat, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. A ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 mai 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 18 juin 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code des relations entre le public et l'administration ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Sandjo, conseillère

- les conclusions de Mme Moutry, rapporteure publique,

- et les observations de Me Paulus substituant Me Dersy, représentant M. A, et de Me Kattineh-Borgnat, représentant la commune de Cap d'Ail.

Considérant ce qui suit :

1. Par acte authentique en date du 19 avril 2021, M. et Mme A ont acquis un appartement comportant une terrasse comportant une véranda, situé au dernier étage d'une copropriété sise au 6 impasse du Verseau, à Cap d'Ail, parcelle cadastrée section AC n° 109. Le 23 novembre 2021, le requérant a déposé un dossier de déclaration préalable, complété le 13 janvier 2022, en vue de remplacer le revêtement du sol de la terrasse, alors équipée de gazon synthétique, par du carrelage. Par un arrêté du 4 mars 2022, le maire du Cap d'Ail s'est opposé à cette déclaration préalable. M. A demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 4 mars 2022, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux reçu le 28 mars 2022.

2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 421-13 du code de l'urbanisme : " Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l'urbanisme à l'exception :/ a) Des travaux mentionnés aux articles R. 421-14 à R. 421-16, qui sont soumis à permis de construire ;/ b) Des travaux mentionnés à l'article R. 421-17, qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable./ ()/ Les changements de destination ou sous-destination de ces constructions définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 sont soumis à permis de construire dans les cas prévus à l'article R. 421-14 et à déclaration préalable dans les cas prévus à l'article R. 421-17. ". Et selon l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :/ a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ;/ b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ; () ".

3. Il ressort des pièces du dossier que les travaux déclarés par le requérant consistent à remplacer un gazon synthétique par du carrelage sur la terrasse adjacente à son appartement situé au dernier étage d'un immeuble. A supposer même que la terrasse ne soit pas visible depuis l'espace public, la modification de son revêtement par la pose d'un carrelage de couleur ocre, au lieu du béton brut existant ou, selon une photographie jointe au dossier de déclaration préalable, un carrelage d'un ton gris clair, constitue ainsi une modification de l'aspect extérieur du bâtiment. Eu égard à leur importance, ces travaux ne constituent pas des travaux d'entretien d'une construction existante n'ayant pas à être précédés d'une déclaration préalable. Dans ces conditions, le requérant n'est pas fondé à soutenir que son projet n'entrait pas dans le champ d'application de la déclaration préalable de travaux.

4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 421-9 du même code : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme./ Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :/ ()/ 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ;/ () ". Il résulte de ces dispositions que peuvent bénéficier de la prescription administrative ainsi définie les travaux réalisés, depuis plus de dix ans, lors de la construction primitive ou à l'occasion des modifications apportées à celle-ci, sous réserve qu'ils n'aient pas été réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables.

5. Lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet si l'autorisation demandée ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l'objet de la demande, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique. En outre, dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

6. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme A ont acquis le 19 avril 2021 un appartement bénéficiant d'une terrasse comportant une véranda. Si l'acte d'acquisition mentionne bien l'existence d'une véranda, il ressort des pièces du dossier, et notamment d'un procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme dressé le 25 juillet 2003, que cette construction, d'une surface de 50 m² environ, avait été édifiée par l'ancienne propriétaire des lieux sans autorisation d'urbanisme préalable. Il n'est pas établi que l'édification de ce local aurait été exemptée de permis de construire à l'époque de sa réalisation. Dans ces conditions, la construction de la véranda doit être regardée comme ayant été réalisée sans permis de construire, en méconnaissance des dispositions alors applicables, de sorte que le requérant ne peut se prévaloir de la prescription prévue par les dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme. La circonstance alléguée que l'action pénale résultant du constat d'infraction est prescrite est, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité de la décision en litige.

7. M. A n'est pas fondé à soutenir que la véranda construite sans permis de construire constituerait un élément distinct de la terrasse sur laquelle elle prend appui, s'agissant d'éléments de construction d'un même bâtiment. Il ne peut utilement soutenir que les travaux faisant l'objet de la déclaration préalable en litige seraient étrangers à la règle d'urbanisme que la construction de la véranda a méconnue. Par suite, en application du principe énoncé au point 5, le maire de Cap d'Ail était tenu de s'opposer à cette déclaration préalable qui ne portait que sur les nouveaux travaux de pose de carrelage et d'inviter M. A, comme il l'a fait, à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation présentées par M. A doivent être rejetées, ensemble celles présentées à fin d'injonction.

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Cap d'Ail, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. A au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

10. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. A une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Cap d'Ail et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M. A est rejetée.

Article 2 : M. A versera à la commune de Cap d'Ail une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et à la commune de Cap d'ail.

Délibéré après l'audience du 25 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. d'Izarn de Villefort, président,

Mme Duroux, première conseillère,

Mme Sandjo, conseillère,

assistés de Mme Bertolotti, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

La rapporteure,

signé

G. SANDJO

Le président,

signé

P. d'IZARN de VILLEFORTLa greffière,

signé

C. BERTOLOTTI

La République mande et ordonne au ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,