Le Tribunal Administratif de Nice a rejeté la demande de la SCI AD, qui contestait des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés pour l'exercice 2019. La société, qui supportait la charge de la preuve en raison d'une taxation d'office, n'a pas démontré le caractère déductible de certaines charges, notamment des éléments d'actifs cédés par sa sous-locataire. Le juge a estimé que la clause d'un avenant au contrat de sous-location ne dérogeait pas au sort des travaux prévu par le contrat initial, et que la société ne justifiait pas de la propriété des actifs en cause. La requête a donc été rejetée, sans application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 16 juin 2023, la société civile immobilière AD, représentée par Me Isaia, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés mises à sa charge au titre de l’exercice clos en 2019 ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l’administration fiscale ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l’article 1599 du code civil ;
- les charges de 300.000 et 12.117 € correspondent à des immobilisations d’actifs cédées par la société Automotiv ; elles pouvaient régulièrement être déduites de la valeur nette comptable des actifs cédés en 2019, et par suite, de ses résultats.
Par un mémoire en défense enregistré le 11 octobre 2023, l’administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscale Sud-Est Outre-Mer conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement informées du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique du 28 novembre 2025 :
- le rapport de Mme Chevalier, rapporteure,
- et les conclusions de M. Ruocco-Nardo, rapporteur public,
Considérant ce qui suit :
La société civile immobilière AD exerce une activité de mise en location d’un établissement à usage de concession automobile. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale l’a assujettie, selon la procédure de taxation d’office, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2019 lesquelles ont été assorties de pénalités. La société requérante demande la décharge de ces impositions, en droits et pénalités.
D’une part, aux termes de l’article 39 du code général des impôts : « 1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant, sous réserve des dispositions du 5, notamment : / 1° Les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d’œuvre, le loyer des immeubles dont l’entreprise est locataire (…) / 2° (…) les amortissements réellement effectués par l'entreprise (…) ». Pour être admis en déduction des bénéfices imposables les frais et charges doivent être exposés dans l’intérêt direct de l’exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l’entreprise, correspondre à une charge effective, être appuyés de justifications suffisantes et être compris dans les charges de l’exercice au cours duquel ils ont été engagés.
D’autre part, aux termes de l’article L.193 du livre des procédures fiscales : « Dans tous les cas où une imposition a été établie d'office la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l'imposition ». Il n’est pas contesté que la société AD ait été régulièrement taxée d’office sur le fondement du 2° de l’article L. 66 de livre des procédures fiscales. Par suite, elle supporte la charge de la preuve de l’exagération des impositions ainsi mises à sa charge.
Il résulte de l’instruction, que la société requérante a conclu le 2 juillet 2009 un contrat de crédit-bail immobilier avec trois sociétés de financement dans le but d’y réaliser un bâtiment à usage de concession automobile situé au Cannet. Une fois les travaux achevés, cette société a donné en sous-location ce bien immobilier à la société Automotiv afin qu’elle y exploite un fonds de commerce de concession automobile par un contrat du 2 juillet 2009. Ce contrat a été résilié le 28 février 2018 et le fonds de commerce cédé à une autre entreprise. La société a levé le 5 septembre 2019 de façon anticipée l’option du crédit-bail et a acquis pour un montant de 4.499.450 € le bien immobilier pour le céder le même jour pour un montant de 7.800.000 €. La plus-value déclarée par la société AD sur cette opération était de 731.808 € correspondant au prix de vente diminué de la valeur nette comptable des éléments d’actifs cédés par d’autres personnes morales dont la société Automotiv. L’administration fiscale a remis en cause le caractère déductible de la plus-value réalisée aux termes de cette vente, d’une part, des éléments d’actifs cédés par la société Automotiv le 31 décembre 2018 pour un montant de 300.000 € au motif qu’elle n’en était plus propriétaire, et d’autre part, des éléments d’actifs cédés au 31 décembre 2016 au motif qu’elles n’étaient pas rattachables au site du Cannet ou avaient été déduites deux fois du résultat de la société.
En premier lieu, concernant les éléments d’actifs cédés le 31 décembre 2018, la société requérante soutient que la société Automotiv en était encore propriétaire dès lors que tout d’abord si le contrat de sous-location conclut le 2 juillet 2009 stipule que les travaux d’embellissements, d’améliorations, installations et constructions quelconques deviendront lors du départ du sous-locataire, la propriété du propriétaire sans indemnité, un avenant à ce contrat conclut le 7 janvier 2016 indiquait que le sous-locataire « devra facturer les travaux réalisés dans l’immeuble au Locataire principal la société AD, à des dates qui seront déterminés d’un commun accord entre le Locataire Principal et le Sous-Locataire ». Toutefois, une telle clause, dont il n’est au demeurant pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre, si elle offre une possibilité de facturation au cours du contrat de sous-location, ne déroge pas à celle du contrat de sous-location initial qui détermine le sort des travaux à son issue qui est intervenue en l’espèce le 28 février 2018. En outre, si la société requérante rappelle que cette clause ne porte que sur les immeubles par destination, que la société Automotiv restait par conséquent propriétaire des biens meubles et que les immobilisations vendues à la société à qui elle a cédé son fonds de commerce étaient à hauteur de 35.000 € sur les 331.000 € des immeubles par destination, portant par conséquent principalement sur des biens meubles, elle ne démontre pas ni même n’allègue que les actifs en litige portaient sur des biens meubles. Enfin, si elle soutient que la vente est intervenue le jour de la résiliation du contrat de sous-location même si la facture a été adressée uniquement le 31 décembre 2018, elle ne produit, alors que la charge de la preuve lui incombe, aucun document l’établissant. Dans ces conditions et quand bien même elle ne pouvait pas se fonder sur les dispositions de l’article 1599 du code civil, c’est à bon droit que l’administration fiscale a considéré que la somme de 300.000 € ne pouvait être déduite de la plus-value réalisée lors de la cession du bien immobilier, dès lors que la société cédante n’était plus propriétaire des éléments d’actifs correspondants.
En second lieu, la société requérante ne démontre ni même n’allègue que les éléments d’actifs d’un montant de 12.117 € cédés au 31 décembre 2016 sont susceptibles d’être rattachés au site du Cannet ni n’ont fait l’objet d’une précédente déduction.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la société requérante doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais liés aux litige.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière AD est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière AD et à l’administratrice générale des finances publiques de la direction de contrôle fiscale Sud-Est Outre-Mer.
Délibéré après l'audience du 28 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Taormina, président,
Mme Zettor, première conseillère,
Mme Chevalier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.
La rapporteure,
signé
C. Chevalier
Le président,
signé
G. TaorminaLa greffière,
signé
M. A...
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour le greffier en chef,
ou par délégation la greffière.