Le Tribunal Administratif de La Réunion a rejeté la demande de la SCI de Pontho, qui sollicitait la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2021 et 2022. La société invoquait la vacance involontaire de son bien immobilier situé à La Rivière Saint-Louis, en application de l’article 1389 du code général des impôts. Le tribunal a jugé que la vacance n’était pas indépendante de la volonté du contribuable, car la SCI avait acquis le bien en connaissance de son état de vétusté et n’avait pas entrepris les travaux nécessaires pour y remédier. La solution retenue est fondée sur les articles 1380, 1389 et 1415 du code général des impôts.
Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 25 mai 2023, la société civile immobilière (SCI) de Pontho demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022 pour des montants respectifs de 1 011,25 euros et 3 930 euros pour sa propriété située au 208 route du Cilaos à La Rivière Saint-Louis ;
2°) à titre subsidiaire, de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les années 2021 et 2022.
La SCI de Pontho soutient que :
- le bien a été vacant pendant trois mois en 2021 et pendant l’année entière en 2022 pour des raisons indépendantes de sa volonté ;
- l’article 1389 du code général des impôts ne mentionne pas de notion de prévisibilité de la vacance ;
- elle n’a jamais voulu la vacance du bien, due à son état général.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 octobre 2023, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la SCI de Pontho n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Jégard, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Le rapport de M. Jégard, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique du 25 septembre 2025.
Considérant ce qui suit :
Par un courrier du 14 mars 2023, le service des impôts des particuliers de Saint-Pierre a rejeté la contestation de taxe foncière sur les propriétés bâties présentée par la société civile immobilière (SCI) de Pontho au titre des années 2021 et 2022 pour sa propriété située au 208, route du Cilaos à La Rivière Saint-Louis. Par sa requête, la SCI de Pontho demande au tribunal de prononcer la décharge de cette taxe pour un montant de 1 011,25 euros au titre de l’année 2021 et 3 930 euros au titre de l’année 2022.
Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ». L’article 1380 de code énonce : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code » et l’article 1389 du même code : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. / (…) ».
Il résulte de ces dispositions qu’un contribuable peut obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’un bien normalement destiné à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles elle est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. Ne peut ainsi être regardée comme indépendante de la volonté du propriétaire et par suite ne peut ouvrir droit au dégrèvement la vacance d’un immeuble normalement destiné à la location, même délabré, dès lors que le propriétaire n’avait pas entrepris de remédier à cet état de choses. La circonstance qu’en raison du cout des travaux de réparation d’un immeuble, le propriétaire était dans l’impossibilité de les entreprendre n’est pas non plus de nature à faire regarder la vacance des logements en cause comme indépendante de sa volonté au sens et pour l’application de l’article 1389 du code général des impôts.
Il est constant que la SCI de Pontho a acquis le 15 décembre 2020 un bien dont l’état de vétusté était indiqué dans l’acte authentique. Elle a donc acquis ce bien en connaissance de cause. Par suite, et alors même que des travaux étaient nécessaires pour empêcher la détérioration du bien – travaux dont la nature et l’importance ne sont au demeurant établies par aucune des pièces produites, elle n’est pas fondée à soutenir que la vacance de l’immeuble revêtirait un caractère involontaire de nature à justifier le dégrèvement de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2021 et 2022.
Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI de Pontho doit être rejetée, en toutes ses conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI de Pontho est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière de Pontho et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques de La Réunion.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le magistrat désigné,
X. JÉGARD
La greffière,
É. POINAMBALOM
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.