Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 4 décembre 2023, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), représentée par Me de La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2013 pour les logements de la résidence Les Coquillages, située à Boucan Canot à Saint-Paul.
Elle soutient que :
- le terme de comparaison du local de référence a changé d’affectation, rendant irrégulière l’imposition ;
- l’importance des travaux de réparation à opérer nécessite que le coefficient d’entretien soit abaissé de 1,2 à 0,9.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la société BLI n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Jégard, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Le rapport de M. Jégard, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique du 25 septembre 2025.
Considérant ce qui suit :
Par un courrier du 22 septembre 2023, le directeur régional des finances publiques de La Réunion a rejeté la contestation présentée par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), relative à la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2013 pour les logements de la résidence Les Coquillages, située à Boucan Canot à Saint-Paul. Par sa requête, la société Franklin Bach demande au tribunal de prononcer la décharge de cette taxe.
En premier lieu, aux termes de l’article 1495 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur pour l’année d’imposition en litige : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation ». L’article 1496 de ce code énonce : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice soit d'une activité salariée à domicile, soit d'une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l'article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. / (…) ». L’article 1503 de ce même code dispose : « I. – Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants. / (…) II. – Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une seule fois. / (…) ».
La requérante soutient que le tarif du local-type n° 41, qui a servi de référence des biens dont litige, est irrégulier, dès lors qu’il a été fixé par référence au local-type n° 34 qui a changé de consistance, étant ainsi devenu invalide avant la date de l’imposition litigieuse. Il résulte toutefois de l’instruction que le tarif du local-type n° 41, désigné par le procès-verbal complémentaire du 22 novembre 2012 de la commune de Saint-Paul, n’a pas été fixé par référence à ce précédent local-type, qu’il remplace, quand bien même son tarif apparait identique. En tout état de cause, le choix, pour une catégorie, du local de référence ne peut être contesté que dans les conditions et délais du II de l’article 1503 du code général des impôts. La société Franklin Bach ne saurait dès lors davantage utilement soutenir, au demeurant sans précision suffisante, que ce procès-verbal complémentaire est irrégulier. Dans ces conditions, le moyen tiré par la société requérante de l’irrégularité de la procédure de détermination de la valeur locative des biens dont litige doit être écarté.
En second lieu, si les dispositions de l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts permettent de moduler la valeur locative d’un bien à l’aide d’un coefficient d’entretien, la requérante, en se bornant à alléguer que la propriété est vétuste et qu’elle nécessite d’importants travaux qu’elle estime à plus de 1 727 816 euros sans produire aucune pièce, ne démontre pas que l’administration aurait dû appliquer un coefficient d’entretien inférieur à celui qu’elle a retenu.
Il résulte de ce qui précède que la requête de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, doit être rejetée, en toutes ses conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SELARL Franklin Bach, en sa qualité de liquidatrice judiciaire de la SA Batipro Logements Intermédiaires, et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques de La Réunion.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le magistrat désigné,
X. JÉGARD
La greffière,
É. POINAMBALOM
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.