Texte intégral
Vu les procédures suivantes :
I – Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 décembre 2023 et le 15 juillet 2024 sous le numéro 2301587, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), représentée par Me de La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2011 pour les logements de la résidence Lataniers, située rue Rouget de Lisle à La Possession.
Elle soutient que :
- il n’est pas établi que les valeurs locatives des appartements de la résidence Lataniers aient été déterminées conformément aux dispositions de l’article 1496 du code général des impôts ;
- l’importance des travaux de réparation à opérer nécessitent que le coefficient d’entretien soit abaissé de 1,2 à 1.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la société BLI n’est fondé.
II – Par une requête et un mémoire, enregistré le 6 décembre 2023 et le 15 juillet 2024 sous le numéro 2301588, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), représentée par Me de La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2012 pour les logements de la résidence Lataniers, située rue Rouget de Lisle à La Possession.
Elle soutient que :
- il n’est pas établi que les valeurs locatives des appartements de la résidence Lataniers aient été déterminées conformément aux dispositions de l’article 1496 du code général des impôts ;
- l’importance des travaux de réparation à opérer nécessitent que le coefficient d’entretien soit abaissé de 1,2 à 1
- vingt logements sont restés vacants pendant trois mois ou plus.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la société BLI n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Jégard, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
La présidente de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Le rapport de M. Jégard, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique du 25 septembre 2025.
Considérant ce qui suit :
Par des courriers du 22 septembre 2023, le directeur régional des finances publiques de La Réunion a rejeté les contestations de cotisations des taxes foncières relatives aux propriétés bâties au titre des années 2011 et 2012 présentées par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermediaires (BLI) pour les locaux à usage d’habitation de la résidence « Lataniers », située rue Rouget de Lisle à La Possession. Par ses requêtes n° 2301587 et 2301588, la société Franklin Bach demande au tribunal de prononcer la décharge des taxes foncières pour ces locaux respectivement au titre des années 2011 et 2012.
Les requêtes visées ci-dessus présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
En premier lieu, aux termes de l’article 1496 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur pour les années d’imposition en litige : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice soit d'une activité salariée à domicile, soit d'une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l'article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. / (…) ». L’article 1503 de ce même code dispose : « I. – Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants. / (…) II. – Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une seule fois. / (…) ».
Il est constant que le local de référence ayant servi à déterminer la valeur locative des biens dont litige était, pour l’année 2011, le n° 45 et, pour l’année 2012, n° 47. La société requérante se borne à soutenir que ces locaux de référence n’ont pas été précisément désignés et souhaite obtenir le procès-verbal complémentaire H ayant servi la mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales. L’administration fait valoir en défense, s’agissant de l’année 2011, que le local de référence n° 45 est cadastré AP 1011, situé au 19 rue Juan de la Nova et constitue le lot n° 25 de la copropriété et, s’agissant de l’année 2012, que le local de référence n° 47 est cadastré AO 282, situé au 90 rue Romain Rolland et constitue le lot n° 26 de la copropriété. Elle produit les procès-verbaux complémentaires des 27 février 2009 et 23 février 2011 qui désigne précisément les locaux de référence en question. En tout état de cause, le choix, pour une catégorie, du local de référence ne peut être contesté que dans les conditions et délais du II de l’article 1503 du code général des impôts. Dès lors, le moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, si les dispositions de l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts permettent de moduler la valeur locative d’un bien à l’aide d’un coefficient d’entretien, la requérante, en se bornant à alléguer que la propriété est vétuste et qu’elle nécessite d’importants travaux qu’elle estime à plus de 872 433 euros sans produire aucune pièce, ne démontre pas que l’administration aurait dû appliquer un coefficient d’entretien inférieur à celui qu’elle a retenu.
En troisième lieu, aux termes de l’article 1389 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. / (…) »
Pour revendiquer le bénéfice de ces dispositions, la société requérante se borne à produire la liste des appartements concernés faisant apparaitre des dates de sortie et d’entrée de locataires sans aucune précision sur les démarches entreprises pour donner de nouveau les biens à bail. Ce document ne suffit donc pas pour établir que la durée importante des vacances de location découle de circonstances indépendantes de sa volonté. Par suite, ses conclusions aux fins de décharge pour vacance des logements ne peuvent qu’être rejetées.
Il résulte de ce qui précède que les requêtes de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SELARL Franklin Bach, en sa qualité de liquidatrice judiciaire de la SA Batipro Logements Intermédiaires, et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques de La Réunion.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le magistrat désigné,
X. JÉGARD
La greffière,
É. POINAMBALOM
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Vu les procédures suivantes :
I – Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 décembre 2023 et le 15 juillet 2024 sous le numéro 2301587, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), représentée par Me de La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2011 pour les logements de la résidence Lataniers, située rue Rouget de Lisle à La Possession.
Elle soutient que :
- il n’est pas établi que les valeurs locatives des appartements de la résidence Lataniers aient été déterminées conformément aux dispositions de l’article 1496 du code général des impôts ;
- l’importance des travaux de réparation à opérer nécessitent que le coefficient d’entretien soit abaissé de 1,2 à 1.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la société BLI n’est fondé.
II – Par une requête et un mémoire, enregistré le 6 décembre 2023 et le 15 juillet 2024 sous le numéro 2301588, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermédiaires (BLI), représentée par Me de La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle cette dernière a été assujettie au titre de l’année 2012 pour les logements de la résidence Lataniers, située rue Rouget de Lisle à La Possession.
Elle soutient que :
- il n’est pas établi que les valeurs locatives des appartements de la résidence Lataniers aient été déterminées conformément aux dispositions de l’article 1496 du code général des impôts ;
- l’importance des travaux de réparation à opérer nécessitent que le coefficient d’entretien soit abaissé de 1,2 à 1
- vingt logements sont restés vacants pendant trois mois ou plus.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir qu’aucun des moyens soulevés par la société BLI n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Jégard, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
La présidente de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Le rapport de M. Jégard, magistrat désigné, a été entendu au cours de l’audience publique du 25 septembre 2025.
Considérant ce qui suit :
Par des courriers du 22 septembre 2023, le directeur régional des finances publiques de La Réunion a rejeté les contestations de cotisations des taxes foncières relatives aux propriétés bâties au titre des années 2011 et 2012 présentées par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, liquidatrice judiciaire de la société anonyme (SA) Batipro Logements Intermediaires (BLI) pour les locaux à usage d’habitation de la résidence « Lataniers », située rue Rouget de Lisle à La Possession. Par ses requêtes n° 2301587 et 2301588, la société Franklin Bach demande au tribunal de prononcer la décharge des taxes foncières pour ces locaux respectivement au titre des années 2011 et 2012.
Les requêtes visées ci-dessus présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.
En premier lieu, aux termes de l’article 1496 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur pour les années d’imposition en litige : « I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice soit d'une activité salariée à domicile, soit d'une activité professionnelle non commerciale au sens du 1 de l'article 92 est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. / (…) ». L’article 1503 de ce même code dispose : « I. – Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs dressent la liste des locaux de référence visés à l'article 1496, déterminent leur surface pondérée et établissent les tarifs d'évaluation correspondants. / (…) II. – Dans les trois mois qui suivent l'affichage, ces éléments peuvent être contestés tant par le maire, dûment autorisé par le conseil municipal, que par les propriétaires et les locataires à la condition que les réclamants possèdent ou tiennent en location plus du dixième du nombre total des locaux de la commune ou du secteur de commune intéressé, chaque local n'étant compté qu'une seule fois. / (…) ».
Il est constant que le local de référence ayant servi à déterminer la valeur locative des biens dont litige était, pour l’année 2011, le n° 45 et, pour l’année 2012, n° 47. La société requérante se borne à soutenir que ces locaux de référence n’ont pas été précisément désignés et souhaite obtenir le procès-verbal complémentaire H ayant servi la mise à jour des valeurs locatives servant de base aux impositions directes locales. L’administration fait valoir en défense, s’agissant de l’année 2011, que le local de référence n° 45 est cadastré AP 1011, situé au 19 rue Juan de la Nova et constitue le lot n° 25 de la copropriété et, s’agissant de l’année 2012, que le local de référence n° 47 est cadastré AO 282, situé au 90 rue Romain Rolland et constitue le lot n° 26 de la copropriété. Elle produit les procès-verbaux complémentaires des 27 février 2009 et 23 février 2011 qui désigne précisément les locaux de référence en question. En tout état de cause, le choix, pour une catégorie, du local de référence ne peut être contesté que dans les conditions et délais du II de l’article 1503 du code général des impôts. Dès lors, le moyen doit être écarté.
En deuxième lieu, si les dispositions de l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts permettent de moduler la valeur locative d’un bien à l’aide d’un coefficient d’entretien, la requérante, en se bornant à alléguer que la propriété est vétuste et qu’elle nécessite d’importants travaux qu’elle estime à plus de 872 433 euros sans produire aucune pièce, ne démontre pas que l’administration aurait dû appliquer un coefficient d’entretien inférieur à celui qu’elle a retenu.
En troisième lieu, aux termes de l’article 1389 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. / (…) »
Pour revendiquer le bénéfice de ces dispositions, la société requérante se borne à produire la liste des appartements concernés faisant apparaitre des dates de sortie et d’entrée de locataires sans aucune précision sur les démarches entreprises pour donner de nouveau les biens à bail. Ce document ne suffit donc pas pour établir que la durée importante des vacances de location découle de circonstances indépendantes de sa volonté. Par suite, ses conclusions aux fins de décharge pour vacance des logements ne peuvent qu’être rejetées.
Il résulte de ce qui précède que les requêtes de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la société Franklin Bach, venant aux droits de la société BLI, sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SELARL Franklin Bach, en sa qualité de liquidatrice judiciaire de la SA Batipro Logements Intermédiaires, et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques de La Réunion.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.
Le magistrat désigné,
X. JÉGARD
La greffière,
É. POINAMBALOM
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.