Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2400484

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 11 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) Salila demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 19 février 2024 rejetant ses réclamations préalables tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison de l’immeuble situé au 71 rue Jules Auber ;

2°) de prononcer la décharge, subsidiairement la réduction, de ces impositions ;

3°) d’ordonner la production de la fiche de calcul de la valeur locative ;

4°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1.000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

La SCI Salila soutient que :
- elle peut prétendre au bénéfice de l’exonération prévue par le I de l’article 1389 du code général des impôts ; l’immeuble était utilisé à des fins commerciales jusqu’au décès du gérant en 2021 ; l’inexploitation de l’immeuble résulte de défauts majeurs de construction empêchant son utilisation sans mise en danger du public ; une partie importante de la superstructure béton a été classée en catégorie 4 correspondant à un risque important ; les mesures à prendre occasionneront une inexploitation en 2023 et en 2024 ; une demande de permis de démolir a même été déposée en 2024 ;
- compte tenu de l’état de délabrement de l’immeuble, la valeur locative retenue est excessive.

Par un mémoire en défense enregistré le 21 juillet 2025, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête, en opposant l’absence de moyen fondé.

Par un courrier du 6 octobre 2025, les parties ont été informées, par application de l’article R.611-7 du code de justice administrative, que le jugement est susceptible d’être fondé sur le moyen d’ordre public tiré de l’irrecevabilité des conclusions tendant à l’annulation de la décision de rejet des réclamations préalables, acte non détachable de la procédure d’imposition.

Par une décision du 11 août 2025, le président du tribunal a désigné Mme Lacau, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés par l’article R.222-13 du code de justice administrative.


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de Mme Lacau et les conclusions de M. Ramin ont été entendus au cours de l’audience publique, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.


Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Salila demande, d’une part, l’annulation de la décision du 19 février 2024 rejetant ses réclamations préalables tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2022 et 2023 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison de l’immeuble situé au 71 rue Jules Auber, d’autre part, la décharge, subsidiairement la réduction, de ces impositions.

2. La décision de rejet des réclamations préalables, non détachable de la procédure d’imposition, ne saurait être contestée par la voie du recours pour excès de pouvoir. Par suite, les conclusions tendant à l’annulation de cette décision ne sont pas recevables.

3. En premier lieu, aux termes du I de l’article 1389 du code général des impôts : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance (…) d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. ».

4. Il résulte de ces dispositions que si l'inexploitation d'un immeuble peut ouvrir droit au dégrèvement qu'elles prévoient, c'est notamment à la double condition que le contribuable utilise lui-même cet immeuble à des fins commerciales ou industrielles et que son exploitation soit interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté. Le respect de cette condition exige, en principe, que le contribuable exploite lui-même l'établissement avant l'interruption de l'exploitation. Toutefois, lorsqu'un contribuable achète un immeuble dont l'exploitation à des fins industrielles ou commerciales est interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté, il peut prétendre à l'exonération prévue par ces dispositions s'il résulte de l'instruction qu'il a acquis cet immeuble en vue l'exploiter lui-même à des fins industrielles et commerciales.

5. L’immeuble en litige, occupé par un magasin de canapés à l’enseigne Canopy jusqu’au décès du gérant le 10 juillet 2021, a été acquis le 18 novembre suivant par la SCI Salila. Si celle-ci fait valoir, sans être contredite sur ce point, qu’elle avait elle-même l’intention d’utiliser l’immeuble à des fins commerciales, il ressort de l’acte de vente qu’informée de l’état de l’immeuble, en particulier de l’état du béton où la présence de termites avait été décelée et habituellement assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, elle s’est engagée à faire procéder à d’importants travaux de rénovation, construction d’une toiture de 600 m2, création d’une superficie de 300 m2, installation de sanitaires, d’ascenseurs et de 100 m2 de baies vitrées et réfection intégrale des installations électriques, conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 de l’article 257 du code général des impôts dans le délai de quatre ans. Il ressort du devis du 8 novembre 2023 que ces travaux, qui doivent d’ailleurs apporter à l’immeuble une plus-value appréciable, ont pour objet l’aménagement de quatre appartements. Lesdits travaux, prévisibles au moment de l’acquisition du bien, ne peuvent, dans les circonstances de l’affaire, être regardés comme ayant entraîné une vacance indépendante de la volonté du propriétaire. La circonstance que, dans le délai de quatre ans envisagé pour ces travaux, le rapport d’un bureau d’études déposé en août 2023 a précisé les dangers pour le public de la superstructure en béton, est à cet égard sans incidence.

6. En second lieu, le I de l’article 1498 du code général des impôts prévoit que, pour l’évaluation de leur valeur locative, les locaux commerciaux sont classés « dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination », et à l’intérieur de chaque sous-groupe, « par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance ». Aux termes du II du même article : « A. – La valeur locative de chaque propriété (…) est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013 (…) Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local (...) obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives. ». En vertu de l’article 310 Q de l’annexe II au même code, les locaux commerciaux sont classés « selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : (…) Sous-groupe VII : établissements d'enseignement et locaux assimilables : (…) Catégorie 2 : établissements d'enseignement à but lucratif. (...) ».

7. Il ressort de la fiche d’évaluation produite par l’administration, établie selon la déclaration du propriétaire en 2017 que le local commercial, d’une surface pondérée de 1.074 m2, a été classé dans la catégorie ENS2 (établissements d’enseignement à but lucratif) avec un coefficient de localisation de 1. Sa valeur locative brute annuelle de 203.845 euros, déterminée par comparaison, a été ramenée à 78.149 euros par application du coefficient de neutralisation et du dispositif de « planchonnement ». La société requérante, qui ne conteste pas que le classement dans le sous-groupe I : « magasins et lieux de vente » lui serait moins favorable, se borne à invoquer, alors que l’état d’entretien n’est pas pris en compte pour le calcul de la valeur locative d’un local professionnel, « l’état de délabrement » de l’immeuble. Ce faisant, elle ne conteste pas sérieusement la valeur locative retenue par l’administration.

8. La SCI Salila ne peut utilement se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, du paragraphe 390 de l’instruction administrative n° BOI-IF-TFB-50-10 du 12 septembre 2012 selon lequel « Les contribuables peuvent obtenir, par voie de réclamation, et malgré le défaut ou l'insuffisance de déclaration en ce qui concerne les changements de consistance ou d'affectation, une réduction de leur imposition consécutive aux changements de toute nature, affectant la valeur locative des propriétés bâties et qui sont intervenus depuis la fixation de l'évaluation », qui ne fait pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle retenue par le présent jugement.

9. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Salila n’est fondée à demander ni la décharge, ni la réduction des impositions en litige.

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L.761-1 du code de justice administrative :

10. Ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de l’État, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.


D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Salila est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Salila et au directeur régional des finances publiques de La Réunion.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

Le magistrat désigné,
M.T. LACAU
La greffière
C. JUSSY


La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.