Tribunal Administratif de La Réunion — Décision N° TA101-2401038

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 3 août 2024 et 25 octobre 2025, la Selarl Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro, représentée par Me De La Chapelle, demande au tribunal de prononcer la décharge, subsidiairement la réduction, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Batipro a été assujettie au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison de l’ancienne résidence hôtelière « Les Jardins de Bourbon » située au 16 rue du Verger.

Elle fait valoir que :
- le bâtiment en état de délabrement avancé n’entre plus dans le champ d’application de la taxe ;
- subsidiairement la méthode d’évaluation tarifaire étant inapplicable à cet immeuble qui ne relève d’aucune des catégories définies par l’article 310 Q de l’annexe II au code général des impôts hormis celle du sous-groupe X, seule la méthode d’évaluation subsidiaire est applicable ; le III de l’article 1498 du même code prévoit une méthode basée sur la valeur vénale ; l’immeuble estimé à 3,4 millions d’euros nécessitant des travaux estimés à plus de 5 millions d’euros, sa valeur vénale réelle est nulle.

Par un mémoire en défense enregistré le 10 décembre 2024, le directeur régional des finances publiques de La Réunion conclut au rejet de la requête, en opposant l’absence de moyen fondé.

Par une décision du 11 août 2025, le président du tribunal a désigné Mme Lacau, première conseillère, pour statuer sur les litiges visés par l’article R.222-13 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de Mme Lacau et les conclusions de M. Ramin ont été entendus au cours de l’audience publique, les parties n’étant ni présentes, ni représentées.


Considérant ce qui suit :

1. La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Franklin Bach, agissant ès-qualités de représentant légal de la société Batipro, demande la décharge, subsidiairement la réduction, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la société Batipro a été assujettie au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Denis à raison des locaux de l’ancienne résidence hôtelière « Les Jardins de Bourbon » située au 16 rue du Verger.

2. En premier lieu, aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition ». Aux termes de l’article 1393 dudit code : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France (…) ».

3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble, car délabré et en ruine en raison des importantes dégradations qu'il a subies ne constitue plus, jusqu’à l’achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l’article 1380 du code général des impôts, mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties en application de l'article 1393 du même code. En revanche, en l’absence de démolition complète ou d’atteinte au gros œuvre, le caractère inutilisable de l’immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition ne lui fait pas perdre son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

4. La société requérante, qui produit une expertise réalisée en 2019 par les services immobiliers des notaires assortie de photographies, fait valoir qu’au 1er janvier de l’année 2021 en litige, les chambres de la résidence étaient inhabitables, puis que le bâtiment présentait de graves problèmes d’étanchéité, avec des écoulements d’eau ayant entraîné des dégradations importantes des sols, murs et plafonds, nécessitant une réfection complète des installations électriques, des sanitaires, des menuiseries et des espaces extérieurs dont le coût est estimé à plus de cinq millions d’euros. Il résulte, toutefois, de l’instruction qu’en l’absence de démolition complète ou d’atteinte au gros œuvre, ce bien n’a pas perdu son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.

5. En second lieu, le I de l’article 1498 du même code prévoit que, pour l’évaluation de leur valeur locative, les locaux professionnels sont classés « dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination », et à l’intérieur de chaque sous-groupe, « par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance ». En vertu du A du III du même article, la valeur locative des propriétés qui présentent des caractéristiques exceptionnelles est déterminée en appliquant un taux de 8 % à leur valeur vénale telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation. En vertu de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code, les locaux professionnels sont classés « selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables (…) Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières. (…) Sous-groupe X : établissements présentant des caractéristiques exceptionnelles : Catégorie 1 : locaux ne relevant d'aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l'ordinaire. ».

6. Présentent des caractéristiques exceptionnelles, au sens du III de l’article 1498 du code général des impôts et du « sous-groupe X » de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code, les bâtiments et terrains sortant de l’ordinaire, lesquels n’ont ainsi pas vocation à être classés dans les sous-groupes I à IX mentionnés à ce dernier article. Doivent être regardés comme tels les bâtiments et terrains qui, compte tenu de leur nature et de leurs destinations spécifiques, soit ne peuvent être rattachés à aucune des catégories comprises dans les sous-groupes numérotés de I à IX mentionnés à l’article 310 Q, soit répondent aux critères justifiant leur classement dans l’une de ces catégories tout en différant singulièrement de la généralité des autres propriétés bâties susceptibles de relever de celle-ci. En l’espèce, alors même qu’il nécessiterait une réfection complète, l’immeuble en cause ne peut être regardé comme relevant, non de la catégorie 5 du sous-groupe V, retenue par l’administration, mais du sous-groupe X.

7. Il résulte de tout ce qui précède que la société Batipro n’est fondée à demander ni la décharge, ni la réduction des impositions en litige.


D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Batipro est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Franklin Bach, agissant ès qualité de représentant légal de la société Batipro, et au directeur régional des finances publiques de La Réunion.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025

Le magistrat désigné,
M.T. LACAU
La greffière
C. JUSSY

La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision