Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2102388

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 18 mars 2021 et le 5 septembre 2023, la SCI Les Pierres Bleues, représentée par Me Matricon, demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 3 mars 2020 par lequel le maire de la commune d'Arles ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par Mme A le 17 janvier 2020, et tendant à créer deux fenêtres et une aération en rez-de-chaussée, ainsi que le rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune d'Arles la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle avait intérêt à agir ;

- Mme A n'avait pas qualité pour déposer la déclaration préalable en litige, laquelle a été obtenue par fraude ;

- le mur séparant la parcelle AH 887 et la cour privative incluse dans la parcelle AH 728 n'appartiennent pas à Mme A ;

- la présentation du dossier, et notamment l'intitulé des plans DP4, de la déclaration préalable déposée par Mme A sont mensongers dès lors que les ouvertures autorisées ne donnent pas sur une cour appartenant à la pétitionnaire ;

- le dossier de déclaration préalable déposée par Mme A est lacunaire et erroné en l'absence notamment des documents prévus par l'article R. 431-37 du code de l'urbanisme, par l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, et dès lors que les plans DP4 ne correspondent pas à la réalité ;

- l'absence de notice prévue par l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme n'a pas permis au service instructeur d'apprécier la conformité du projet au regard de la règlementation du plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

- la décision en litige méconnaît les dispositions des articles 676, 677 et 678 du code civil ;

- la décision attaquée, au regard de l'avis du service du secteur sauvegardé, méconnaît la règlementation du plan de sauvegarde et de mise en valeur dès lors qu'il n'existe aucun élément d'encadrement préexistant sur la façade, ni même aucune fenêtre.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 mai 2023, Mme A conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 5 juin 2023, la commune d'Arles, représentée par Me Para, conclut à titre principal au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à la mise en œuvre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Elle demande également à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Les Pierres Bleues en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

La clôture d'instruction a été fixée au 19 mars 2024 par une ordonnance du 4 mars 2024.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code civil ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Caselles,

- les conclusions de M. Argoud, rapporteur public,

- et les observations de Me Héré-Derrien, substituant Me Para, représentant de la commune d'Arles.

Considérant ce qui suit :

1. Mme A a déposé une déclaration préalable, afin de créer deux fenêtres et une ouverture d'aération sur la façade arrière d'un bâtiment situé sur la parcelle AH 887 de la commune d'Arles, en limite d'une cour appartenant à la parcelle AH 728, et détenue par la SCI Les Pierres Bleues. Par un arrêté du 3 mars 2020, le maire de la commune d'Arles ne s'est pas opposé à ces travaux. La SCI Les Pierres Bleues demande l'annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la fraude portant sur la qualité de la pétitionnaire pour déposer la déclaration préalable en litige :

2. D'une part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

3. D'autre part, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; () ". Aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". Il résulte de ces dispositions que les déclarations préalables doivent seulement comporter, comme les demandes de permis de construire en vertu de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1. Par ailleurs, l'autorisation d'urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers, elle vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, elle ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.

4. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.

5. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n'est d'ailleurs pas allégué que Mme A n'aurait pas fourni l'attestation prévue par l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme, le maire était donc fondé à estimer qu'elle avait qualité pour déposer la déclaration préalable en litige, sans exiger la production d'un document établissant la propriété du mur destiné à accueillir les ouvertures en cause. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la commune d'Arles ait été informée d'un conflit de propriété sur le mur objet des travaux. Dans ces conditions, le maire de la commune d'Arles ne pouvait s'opposer sur ce fondement à la délivrance de l'autorisation sollicitée.

6. Par ailleurs, si la SCI Les Pierres Bleues produit un relevé cadastral qui précise que ce même mur, qui est au demeurant la façade arrière du bâtiment acheté le 15 février 2023 par Mme A et non un mur de clôture, est un mur non mitoyen, Mme A verse au dossier un relevé cadastral actualisé en 2020, qui ne reprend pas les mêmes mentions. Par ailleurs, la pétitionnaire est fondée à se prévaloir de l'acte notarié par lequel elle est devenue propriétaire du bâtiment situé sur la parcelle 887, et qu'un simple relevé cadastral ne saurait, en tout état de cause, remettre en question, en l'absence de toute réserve sur la propriété du mur en cause sur le contrat de vente.

7. Enfin, l'ordonnance de référé rendue le 11 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Tarascon, dont se prévaut la SCI Les Pierres Bleues, avait pour unique objet de répondre à une demande d'expertise sur le mur séparant sa propriété située sur la parcelle AH 887, et la courette rattachée à la parcelle AH 728 appartenant à la SCI Les Pierres Bleues. De plus, si la motivation de la décision du juge judiciaire précise que le mur non mitoyen " relève de la propriété de la SCI Les Pierres Bleues ", cette mention est accompagnée d'une précision au terme de laquelle le tribunal souligne que " Mme A () n'apporte aucun élément ", au soutien de ses affirmations, alors qu'en l'espèce, le relevé cadastral actualisé en 2020 produit au dossier par la partie défenderesse est de nature à contester sérieusement les éléments présentés au juge judiciaire, et fondés essentiellement sur un relevé cadastral antérieur à 2020. Dès lors, et en raison notamment de la date de l'ordonnance de référé intervenue après la délivrance de l'autorisation en litige, la SCI Les Pierres Bleues n'établit pas qu'à la date à laquelle la commune d'Arles a statué sur la demande de déclaration préalable, la collectivité disposait, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de cette demande, ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que la pétitionnaire ne disposait, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer. Par suite, le moyen tiré du caractère frauduleux de la demande de permis de construire ne peut qu'être écarté.

En ce qui concerne la composition du dossier de déclaration préalable :

8. Aux termes de l'article R. 431-14 dudit code : " Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux ". Aux termes de l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme : " La déclaration préalable précise : () / c) La nature des travaux ou du changement de destination ; (). ". Aux termes de l'article R. 431-36 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la déclaration comprend : (). Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l'article R. 431-10 () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / (). ". Aux termes de l'article R. 431-37 du même code : " Lorsque la déclaration porte sur des travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur ou, pendant la phase de mise à l'étude de ce plan, sur des travaux susceptibles de modifier les parties intérieures du bâti, le dossier joint à la déclaration comprend également un document graphique faisant apparaître l'état initial et l'état futur de chacun des éléments ou parties faisant l'objet des travaux. ".

9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. Il ressort de la déclaration préalable en litige que les travaux visent à créer deux fenêtres " à l'emplacement d'anciennes ouvertures ", et une aération au rez-de-chaussée, sur " cours intérieures ". A cet égard, le plan cadastral et le plan DP2 désignent clairement le mur objet des travaux à la limite de la parcelle AH 887 détenue par la pétitionnaire, et de la parcelle AH 728, détenue par la société requérante, et qui comprend une courette sur laquelle vont donner les ouvertures. Par suite, le service instructeur, contrairement à ce que soutient la SCI Les Pierres Bleues, était informé que la parcelle attenante à la parcelle AH 728 était la propriété du voisin de Mme A, y compris concernant la cour. Par ailleurs, au regard des mentions littérales rappelées ci-dessus et reportées sur le cadre 4 du document cerfa et sur le plan DP4 Elevation intérieure Pro, lesquelles font uniquement référence à des " ouvertures " préexistantes, la SCI Les Pierres Bleues n'est pas fondée à soutenir que la pétitionnaire aurait laissé entendre que les travaux consistaient à rouvrir des fenêtres préexistantes, a fortiori dotées d'un linteau, d'un jambage et d'un appui, et que le service instructeur aurait été induit en erreur quant à la réalité du projet de Mme A, ou à l'ampleur de la modification de la façade nécessaire. A cet égard, la plan DP 4, à l'échelle, ainsi que les photos avant/après informaient la commune de la dimension des fenêtres, et en tout état de cause, les dispositions précitées n'exigent pas la production d'un plan coté pour le dépôt d'une déclaration préalable. Au regard de l'objet de la déclaration préalable en litige, le plan DP 7 était suffisant pour situer le projet dans son environnement proche. Enfin, ainsi que le fait valoir la commune en défense, la description des matériaux utilisés et des modalités d'exécution mentionnée dans le dossier de demande suffit à satisfaire aux exigences de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme. Par suite, la SCI Les Pierres Bleues n'est pas fondée à soutenir que le dossier de la déclaration préalable en litige était incomplet, même en l'absence de vue de la façade objet des travaux, ou qu'il était de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En ce qui concerne l'application du code civil :

11. Aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. ". Il suit de là que les moyens tirés d'une part de la méconnaissance des dispositions des articles 676, 677 et 678 du code civil tenant à l'existence d'ouvertures sur la courette appartenant au requérant, et d'autre part de la méconnaissance de l'article 653 du même code sont inopérants et doivent être écartés comme tels.

En ce qui concerne la méconnaissance du plan de sauvegarde et de mise en valeur :

12. Aux termes de l'article 3.1.2 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune d'Arles : " L'immeuble ou partie d'immeuble est à conserver : () / La modification est interdite, sauf pour : / () - les modifications visant à supprimer les altérations, les adjonctions ou dénaturations, afin de restaurer et de retrouver le caractère originel de l'édifice ; (). ". Aux termes de l'article US 11.1.1.1 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune d'Arles : " Toute intervention doit respecter l'intégrité et doit concourir à la mise en valeur de l'architecture de la façade. / Les différents éléments composant la façade sont conservés, restaurés ou restitués dans les formes et matériaux correspondant à la typologie de l'immeuble : / () •encadrements de portes, de fenêtres, appuis de baies, / •linteaux, arcs, entablement, () ".

13. Il ressort du règlement graphique du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune d'Arles que les bâtiments situés sur les parcelles AH 887 et AH 728 sont au nombre des immeubles couverts par ce même plan, dont la modification est soumise à des conditions spéciales. Si l'altération du bâtiment est interdite, il ressort des dispositions précitées que la modification est autorisée si elle est destinée à supprimer de précédentes altérations. Or, Mme A et la commune d'Arles font valoir que le projet en litige se borne à rouvrir d'anciennes ouvertures qui avaient été bouchées, de sorte qu'il restitue la façade, objet des travaux, à son état antérieur, conformément à l'avis favorable du service secteur sauvegardé du 12 février 2020, qui exige que les baies soient rouvertes " par simple dépose des éléments constituant le bouchage ". Ainsi, et contrairement à ce que soutient la SCI Les Pierres Bleues, la mise en œuvre des travaux déclarés ne rentrent pas en contradiction avec l'avis précité, dès lors notamment qu'il n'est pas démontré qu'il soit nécessaire de rajouter des éléments d'encadrements, tels que des linteaux ou appuis, pour procéder à l'ouverture des nouvelles fenêtres. A cet égard, il n'est pas établi par les pièces du dossier que la fenêtre du rez-de chaussée ne pourrait avoir la dimension de l'ancienne ouverture en raison de la réalisation de travaux de réhabilitation réalisé en 2004, qui aurait rehaussé le sol de la cour. Par suite, la SCI Les Pierres Bleues n'est pas fondée à soutenir que la déclaration préalable en litige méconnaît le règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune d'Arles.

14. Il résulte ainsi des dispositions précitées que les conclusions à fin d'annulation présentées par la SCI Les Pierres Bleues doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à la charge de la commune d'Arles, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la SCI Les Pierres Bleues une somme quelconque sur le fondement des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SCI Les Pierres Bleues est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d'Arles tendant au versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Les Pierres Bleues, à la commune d'Arles et à Mme B A.

Délibéré après l'audience du 7 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M. Trottier, président du tribunal,

M. Fédi, président assesseur,

Mme Caselles, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.

La rapporteure,

signé

S. Caselles Le président,

signé

T. Trottier

La greffière,

signé

S. Ibram

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en cheffe,

La greffière,

N°2102388