Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 10 août 2023, Mme E... M..., M. A... N..., M. C... D..., Mme O... P..., M. Q... H..., Mme K... B... et M. F... J..., représentés par Me Lasalarié, demandent au tribunal :
1°) d’annuler l’arrêté du 2 mars 2023 par lequel le maire de Marseille a délivré à la SCI Leonie un permis visant à la démolition totale des constructions existantes et la construction d’un immeuble de sept logements ainsi que la décision implicite de leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l’auteur de l’acte est incompétent ;
- le dossier de demande de permis de construire est entaché d’incomplétude dès lors que le dossier ne comporte pas les avis des personnes publiques intéressées au projet ;
- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;
- il viole les dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme dès lors que le service gestionnaire en charge de la voirie n’a pas été consulté ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UB1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire (PLUi) Marseille Provence, dès lors que le pétitionnaire ne justifie pas des modifications du profil du terrain assiette du projet ;
- il est contraire aux dispositions de l’article UB 4 du règlement du PLUi en raison de la profondeur de la construction ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UB 5 du règlement du PLUi relatives à la hauteur de façade et à la hauteur totale de la construction ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UB 12 du règlement du PLUi, dès lors que le pétitionnaire ne justifie pas la nécessité de créer deux accès ;
- il viole les dispositions de l’article UB 13 du règlement du PLUi, dès lors que, d’une part, le raccordement du bassin de rétention au réseau unitaire n’est pas justifié, et d’autre part, que le volume de rétention de ce bassin est sous-dimensionné au regard de l’imperméabilisation du projet.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 mars 2025, la commune de Marseille, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 19 juin 2025, la clôture immédiate de l’instruction a été prononcée en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Par une lettre du 9 octobre 2025, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal pourrait :
- en premier lieu, juger fondés :
a) le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;
b) le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal.
- en deuxième lieu, estimer que ces vices sont susceptibles d'être régularisés,
- en conséquence et en troisième lieu, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois qu'il accorderait pour ces régularisations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Coppin, rapporteure,
- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,
- les observations de Me Lasalarié représentant les requérants et de Mme G... représentant la commune de Marseille.
Considérant ce qui suit :
Par un arrêté du 2 mars 2023, le maire de Marseille a délivré à la société civile immobilière (SCI) Léonie un permis de construire ayant pour objet la démolition totale des constructions existantes et la construction d’un immeuble de sept logements pour une surface de plancher totale créée de 470,5 m2, sur la parcelle cadastrée section A n° 24, classée en zone UB 2, située 60 rue de Roquebrune. Par un courrier du 27 avril 2023, notifié le 4 mai 2023, Mme M... et autres ont sollicité le retrait de ce permis de construire. Les requérants demandent l’annulation de l’arrêté du 2 mars 2023 ainsi que de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que Mme L... I..., 11ème adjointe au maire en charge de l’urbanisme et du développement harmonieux de la ville, a été habilitée par une délégation du maire de Marseille à prendre, notamment, toutes les décisions relatives à l'urbanisme et au droit du sol, aux termes d’un arrêté de nature réglementaire du 24 décembre 2020, transmis en préfecture et affiché le même jour et publié au recueil des actes administratifs du 1er janvier 2021. Dès lors, le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de l’acte attaqué manque en fait et doit être écarté.
3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ».
4. En se bornant à faire valoir que l’arrêté ne vise aucun avis extérieur, à l’exception de celui du maire de secteur, sans préciser quelles autorités dont l’avis obligatoire aurait été omis et les dispositions le prévoyant, compte tenu de la nature et de l’importance du projet, les requérants ne permettent pas au tribunal d’apprécier le bien-fondé du moyen tiré de l’irrégularité de la procédure. Par suite, ce moyen doit être écarté.
5. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également :/ a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ».
6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
7. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation du projet et des différents plans annexés à la demande de permis de construire que, d’une part, la construction envisagée est mitoyenne des immeubles situés au Nord et au Sud de la parcelle, terrain d’assiette et, d’autre part, la toiture se caractérise par deux pans en tuiles avec une pente de 35 %. S’agissant des accès, il est indiqué, dans la notice, que le niveau de rez-de-chaussée permet les accès dissociés des personnes et des véhicules avec deux entrées véhicules présentes en façade sur rue : une donnant accès au stationnement au niveau rez-de-chaussée et une seconde desservant le niveau de stationnement en sous-sol. Ces accès sont matérialisés dans les différents plans joints au dossier. Si les requérants font valoir que le pétitionnaire ne justifie pas la dérogation prévue à l’article 12 d du règlement de la zone UB, ils n’assortissent leur moyen d’aucun élément de précision permettant au tribunal d’en apprécier le bien-fondé. Dans ces conditions, le service instructeur a été mis à même d’apprécier le projet architectural, son insertion dans l’environnement ainsi que le traitement de ses accès. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté.
8. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie ».
9. Il ressort des pièces du dossier que la direction de la voirie et de l’entretien des espaces publics de la métropole Aix-Marseille Provence a été consultée, le 20 octobre 2022, en sa qualité d’autorité gestionnaire de la voirie et que, n’ayant pas formulé d’observations, un avis favorable tacite est né. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-53 du code de l’urbanisme manque en fait et doit être écarté.
10. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l’article UB 1 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : « e) sont admis les affouillements et exhaussements du sol à condition qu’ils soient nécessaires à l’adaptation au terrain des constructions autorisées dans la zone ; ou à l’aménagement de dispositifs techniques induits par ces constructions ».
11. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de géomètre, que le terrain d’assiette, qui constitue une dent creuse, présente une forte déclivité d’Ouest en Est, d’environ 4 mètres, nécessitant des modifications de profils afin de permettre l’édification de la construction projetée. Les requérants qui se bornent à soutenir que le pétitionnaire ne justifie pas des modifications de profil du terrain envisagées, n'établissent pas que les remblais et déblais ne sont pas nécessaires à la construction. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 1 du règlement du PLUi doit être rejeté.
12. En sixième lieu, aux termes des dispositions de l’article UB 4 du règlement du PLUi : « a) En UBp, UB1, UB2, UB3 (…) la profondeur des constructions* est inférieure ou égale à : / (…) - 12 mètres pour les niveaux dédiés à la destination « Habitation » si celle-ci représente au moins un tiers de la surface de plancher de ces niveaux ; (…) / 1ère règle alternative à l’article 4a / Pour les terrains qui ne sont bordés que d’une emprise publique ou voie et dont la profondeur, en tout point, est supérieure à 25 mètres, la profondeur maximale des niveaux dédiés à la destination « Habitation » (sur au moins deux tiers de la surface de ces niveaux) peut dépasser 12 mètres, sans être supérieure à 15 mètres ». Par ailleurs, le lexique du règlement du PLUi définit l’emprise au sol comme la « surface résultante de la projection verticale des volumes des constructions (…) qui s’élèvent à 60 centimètres ou plus par rapport au terrain fini (…) ».
13. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que la profondeur de la construction est de 15 mètres, conformément aux dispositions précitées. Si les requérants soutiennent que la terrasse, côté jardin, aurait dû être prise en compte dans le calcul de la profondeur de la construction, il ressort des pièces du dossier que la hauteur de la terrasse, mesurée à partir du terrain fini, est inférieure au seuil exigé par les dispositions précitées fixé à 60 centimètres. Dès lors, elle n’a pas à être comptabilisée au titre de l’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 4 du règlement du PLUi doit être rejeté.
14. En septième lieu, aux termes des dispositions de l’article UB 5 du règlement du PLUi : « a) (…), la hauteur de façade* des constructions projetée, est : (…) en UB2, inférieure ou égale à 10 mètres ; (…) / b) (…) la hauteur totale* des constructions projetée, est inférieure ou égale à la hauteur de façade*, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres ». Le lexique précise qu’en cas de toiture en pente, la hauteur de façade est mesurée entre tout point de chaque égout du toit et le point bas de la façade situé à son aplomb. Le point bas de la façade correspond, sur les façades implantées à l’alignement d’une voie, au niveau du sol de la voie au droit de la façade.
15. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans de coupe projet, que la cote à l’égout du toit, du côté de l’emprise publique, est de 75,20, tandis que la cote du niveau du sol, au droit de la façade sur voie, est de 65,20. Par suite, la hauteur de la façade s’élève à 10 mètres telle qu’exigée par les dispositions précitées. En outre, la différence entre la hauteur du faîtage et celle de l’égout de toit atteint 3 mètres (78,20 – 75,20) côté rue de Roquebrune et 2,62 mètres, côté jardin (78,20 – 75,58). Si les requérants se prévalent d’une hauteur au faîtage de 78,34, il ressort, toutefois, des pièces du dossier, notamment du mémoire en défense, que cette cote a été corrigée à la suite, au cours de l’instruction de la demande, du dépôt, le 17 février 2023, d’un nouveau plan de coupe fourni par le pétitionnaire au service instructeur. La hauteur au faîtage s’établit ainsi à 78,20. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet en litige méconnait les dispositions précitées relatives à la hauteur.
16. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 5 du règlement du PLUi doit être rejeté en ses deux branches.
17. En huitième lieu, aux termes des dispositions du point d) de l’article UB 12 du règlement du PLUi : « Le nombre d’accès est limité à un seul par emprise publique ou voie. Dans la mesure du possible les accès sont mutualisés, notamment dans les opérations d’ensemble. / 1ère règle alternative à l’article 12d) : Pour les terrains bordés d’une seule emprise publique ou voie, deux accès peuvent être admis à condition de justifier de leur nécessité. (… )».
18. Il est constant que le projet prévoit deux accès véhicules par la rue Roquebrune, en contradiction avec le principe édicté par l’article 12 relatif à un seul accès par voie ou emprise publique. Par suite, quand bien même la direction de la voirie de la Métropole Aix-Marseille Provence aurait rendu un avis tacite favorable au projet, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire en ait justifié de leur nécessité. Le moyen tenant au non-respect du point d) de l'article 12 doit donc être accueilli.
19. En dernier lieu, l’article 13 f) de la zone UB du règlement du PLUi précise les modalités de rejet des eaux pluviales. Aux termes de ces dispositions, dans la zone 2, le volume de rétention utile exigé par surface imperméabilisée, doit être au moins de 75 litres par m2, en cas de rejet au caniveau, alors qu’il doit être d’au moins 90 litres par m2, en cas de rejet dans le réseau unitaire.
20. Il ressort des pièces du dossier que le bassin de rétention des eaux pluviales, implanté en niveau R – 1, sous la forme d’un bassin béton enterré, présente un volume de 12,5 m3, avec un dispositif de relevage vers le réseau unitaire et débit de fuite limité à 5 l/s. Toutefois, il ressort des mêmes pièces que la surface imperméabilisée du projet, qui comprend l’emprise de la construction (222 m2) ainsi que des terrasses d’une superficie totale de 18,4 m2, s’élèvent ainsi à 240,4 m2. Dès lors, en cas de rejet au caniveau, le volume du bassin de rétention devrait atteindre, par application des dispositions précitées, au minimum 18 m3. En cas de rejet dans le réseau unitaire, solution par ailleurs dérogatoire, ce volume minimal devrait être porté à 21,6 m3. Par suite, en ne justifiant pas des modalités de rejet des eaux pluviales et en prévoyant un bassin d’un volume inférieur au minimum requis, le pétitionnaire n’a pas respecté les exigences fixées par les dispositions précitées, et ce en dépit de l’avis favorable sous réserves émis, le 24 octobre 2022, par la direction de l’eau, de l’assainissement et du pluvial de la métropole Aix-Marseille Provence. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement du PLUi doit être accueilli.
Sur l’application de L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
21. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code « Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».
22. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article
L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
23. Les méconnaissances retenues aux points 18 et 20 du présent jugement qui tiennent à la méconnaissance du point d) de l’article UB 12 et de l’article UB 13 du règlement du PLUi, constituent des vices entachant d’illégalité l’arrêté en litige. Toutefois, ces vices apparaissent susceptibles de faire l’objet d’un permis de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SCI Léonie et à la commune de Marseille un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.
D É C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCI Léonie et à la commune de Marseille pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 18 et 20 du présent jugement.
Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme E... M..., à M. A... N..., à M. C... D..., à Mme O... P..., à M. Q... H..., à Mme K... B..., à M. F... J..., à la SCI Léonie et à la commune de Marseille.
Délibéré après l'audience du 14 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Lopa Dufrénot, présidente,
Mme Coppin, première conseillère,
Mme Ridings, conseillère.
Assistées de M. Brémond, greffier.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.
La rapporteure,
signé
C. Coppin
La présidente,
signé
M. Lopa Dufrénot
Le greffier
signé
A. Brémond
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Le greffier.