Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2502026

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 19 février et 21 mars 2025, M. E D, Mme H C, Mme B C épouse A et M. F G, représentés par Me Guin, demandent au juge des référés :

1°) de suspendre, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution des effets de l'arrêté du 2 juillet 2024 par lequel le maire de la commune de Cassis a accordé à la SCI Cercle des Soignants un permis de construire et une demande d'autorisation de travaux au titre de la législation recevant du public, ainsi que la décision du 16 septembre 2024, de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cassis et de la SCI Cercle des Soignants le versement, chacune, de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable : elle a été introduite dans les délais de recours contentieux et valablement notifiée dans le cadre de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- ils ont intérêt à agir en leur qualité de voisins immédiats, propriétaires d'appartements dans la copropriété voisine faisant face à la façade Nord du projet ; compte tenu de la hauteur de ce projet, ils vont perdre l'agrément quotidien de jouir d'une vue peu entravée sur le Cap Canaille ; la valeur de leur bien va s'en trouver diminuée ; ils vont subir les désagréments liés à l'augmentation du flux de circulation dans un secteur déjà saturé et subir le stationnement anarchique des clients de l'hôtel et du restaurant, qui va aussi engendrer des difficultés d'accès à leur bien ;

Sur l'urgence :

- cette condition est satisfaite au regard de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme ;

Sur l'existence d'un doute sérieux :

- l'arrêté méconnaît l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme dès lors que le projet crée un nouvel accès avenue de la Viguerie et que la commune n'a pas consulté pour avis l'autorité gestionnaire de cette voirie ;

- le projet méconnaît l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, en ce qu'il ne permet pas de connaître la superficie exacte du terrain, support de la construction, ce qui n'a pas permis au service instructeur de vérifier si les dispositions applicables du PLUi étaient respectées, notamment celles de l'article 10 du règlement du secteur UB, qui impose que

50 % des espaces libres soient traités en espace de pleine terre et alors que l'arrêté d'alignement évoqué dans le dossier n'a aucun effet translatif de propriété ;

- il méconnaît l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme en ce que la notice du projet architectural ne mentionne pas clairement la limite entre le domaine public et la propriété privée, ce qui n'a pas permis au service instructeur de vérifier le respect de la règle de prospect et les règles de traitement des espaces libres ;

- il méconnaît l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme en ce que le dossier ne comporte pas la promesse synallagmatique de concession dans un parc public de stationnement alors que le projet prévoit 11 places de stationnement et que 10 places sont prévues dans le parking de la Viguerie ;

- il méconnaît l'article 5 du règlement du secteur UB, la hauteur de façade du projet n'étant pas en harmonie avec celle observée sur les constructions de la séquence architecturale ;

- il méconnaît l'article 10 du règlement du secteur UB en ce que la surface totale des espaces de pleine terre n'apparaît pas au moins égale à la surface des espaces libres, la parcelle support contenant des espaces qualifiables de libres au sens du PLUi ;

- il méconnaît l'article 11 du règlement du secteur UB, notamment au point b) auquel le pétitionnaire a entendu se soumettre puisqu'aucune promesse de concession n'est jointe au dossier de demande ; or, il n'est pas établi que les conditions de la dérogation prévues par ce point b) soient réunies, notamment que le pétitionnaire n'est pas en mesure, pour les motifs techniques, de réaliser les places de stationnement sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat, alors que la copropriété voisine comporte un accès à un parking souterrain ; cette condition ne peut être regardée comme satisfaite du seul fait que la commune ait imposé une prescription imposant le respect du point b) ;

- le projet porte atteinte à l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, l'implantation du dépose-minute comme prévu dans le dossier de permis de construire n'étant pas adaptée et alors que ce permis n'est assorti d'aucune prescription.

Par un mémoire en défense enregistré le 19 mars 2025, la SCI Cercle des Soignants, représentée par Me Rosenfeld, conclut :

- au rejet de la requête ;

- à la mise à la charge des requérants de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête n'est pas recevable en l'absence d'intérêt à agir des requérants : la perte de vue alléguée n'est pas établie, de même que la perte de valeur vénale des biens des requérants et les nuisances liées à l'augmentation alléguée de la circulation ; leur qualité de voisin immédiat est en l'espèce contestable ; le terrain d'assiette du projet est aujourd'hui grevé d'une construction similaire et les requérants n'exposent pas à quel titre le projet contesté aurait des conséquences particulières pour eux ;

- l'urgence n'est pas démontrée, le pétitionnaire s'étant engagé à ne pas commencer les travaux avant que ne soit délivré le permis de construire modificatif prenant acte de la cession à la métropole Aix-Marseille-Provence de la partie du terrain d'assiette sujette à l'emprise publique et intégrant les contrats de concessions à long terme de 10 places de stationnement ;

- aucun des moyens soulevés n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité du permis de construire contesté.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 mars 2025, la commune de Cassis, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucede, conclut :

- au rejet de la requête ;

- à la mise à la charge des requérants de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants sont dénués d'intérêt à agir leur donnant qualité pour agir : ils n'ont pas la qualité de voisins immédiats ; compte tenu de la déclivité du terrain, ils ne subiront pas de perte de vue ; ils n'ont aucune vue droite sur la propriété du pétitionnaire ; la diminution de la valeur vénale n'est pas établie, de même que les difficultés liées au stationnement des clients de l'hôtel ;

- il leur appartient de démontrer qu'ils ont respecté les formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- aucun des moyens soulevés n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité du permis de construire contesté.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête au fond enregistrée sous le n° 2412209.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné Mme Hogedez, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référés.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique du 21 mars 2025 à 15 heures, en présence de M. Alloun, greffier d'audience :

- le rapport de Mme Hogedez, juge des référés ;

- les observations de Me Guin, représentant les requérants, qui a renouvelé, en les développant ou les précisant, les moyens de la requête ;

- celles de Me Claveau, représentant la commune de Cassis ;

- et celles de Me Cagnol, représentant la SCI Cercle des Soignants.

La clôture d'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions aux fins de suspension :

1. Il résulte de l'instruction que par un arrêté du 22 février 2024, la commune de Cassis a délivré à la SCI Cercle des Soignants un permis de démolir autorisant la démolition de constructions existantes sur une parcelle située 12, rue Saint-Clair. Par un arrêté du

2 juillet 2024, elle a délivré à cette même société un permis de construire en vue de l'édification d'un hôtel de 27 chambres, à cette même adresse. Enfin, par un arrêté du

16 septembre 2024 notifié le 26 septembre suivant, elle a rejeté le recours gracieux présenté par M. D, Mme C, Mme C épouse A et M. G, requérants, par courrier daté du 28 août 2024. Dans la présente instance, ces mêmes requérants, propriétaires d'appartements au sein des copropriétés situées au 3 avenue de la Viguerie, faisant face à la façade Nord du projet et se prévalant donc de la qualité de voisins immédiats, demandent au juge des référés, saisi sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, de prononcer la suspension de l'exécution des effets de l'arrêté du 2 juillet 2024, accordant le permis de construire, et de l'arrêté du 16 septembre 2024, rejetant leur recours gracieux.

2. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ". Il résulte de ces dispositions que le prononcé d'une ordonnance de suspension de l'exécution d'une décision administrative est subordonné à la réunion cumulative de l'existence d'une situation d'urgence et d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

Sur la condition d'urgence :

3. L'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. La construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire présente un caractère difficilement réversible. Par suite, lorsque la suspension de l'exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite, ainsi que le prévoit l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d'urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise.

4. En l'espèce, il résulte de l'instruction, notamment du mémoire en défense de la SCI Cercle des Soignants, pétitionnaire, et d'un courrier daté du 11 mars 2025, signé de son gérant, que les travaux autorisés par le permis en litige n'ont pas commencé et qu'ils ne seront pas entrepris tant que ne lui aura pas été délivré le permis de construire modificatif qu'elle a sollicité le 11 mars 2025. Cette demande de permis modificatif tend à compléter le permis initial avec la production du contrat de concession à long terme signé le 17 octobre 2024 avec la métropole Aix-Marseille-Provence, et lui réservant 10 places de stationnement dans un parking situé à proximité du terrain d'assiette du futur projet. Elle tend également à justifier de la cession à la Métropole d'une partie de la parcelle CD n°9, partie du terrain d'assiette. Ces éléments, qui tendent au demeurant à régulariser des vices opposés au permis de construire initial, ont été confirmés lors de l'audience publique et n'ont pas été contredits. Il résulte également de l'instruction que les travaux de démolition autorisés par un précédent arrêté du 22 février 2024, non contesté, n'ont pas davantage été exécutés. Il s'ensuit que les parties en défense justifient devant le juge des référés de circonstances particulières de nature à renverser la présomption d'urgence posée par l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme.

5. L'une des conditions imposées par l'article L. 521-1 du code de justice administrative faisant défaut, il y a lieu de rejeter les conclusions aux fins de suspension présentées par les requérants, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité des décisions contestées et sur les fins de non-recevoir opposée en défense.

Sur les frais liés au litige :

6. La commune de Cassis et la SCI Cercle des Soignants n'étant pas parties perdantes à la présente instance, les conclusions présentées par les requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

7. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune de Cassis et la SCI Cercle des Soignants sur le fondement de ces mêmes dispositions.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M. D et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cassis et la SCI Cercle des Soignants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. E D, Mme H C, Mme B C épouse A et M. F G, à la SCI Cercle des Soignants et à la commune de Cassis.

Fait à Marseille, le 1er avril 2025.

La vice-présidente désignée,

juge des référés,

signé

I. Hogedez

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous commissaires à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

P/le greffier en chef,

Le greffier.

5