Tribunal Administratif de Marseille — Décision N° TA13-2503041

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 17 mars et 2 avril 2025, la SCi Dassi Vanni, représentée par Me Toumi, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution des effets de la décision du 16 janvier 2024 par laquelle l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur (EPF PACA) a exercé le droit de préemption urbain pour acquérir l'immeuble situé 386 boulevard National à Marseille, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux daté du 25 mars 2024 ;

2°) de mettre à la charge de l'EPF PACA la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Sur l'urgence :

- l'urgence est présumée pour l'acquéreur évincé, auteur d'un recours en référé suspension, eu égard à l'objet et aux effets d'une décision de préemption ;

- elle découle également de la décision du juge de préemption, qui emporte transfert de propriété au prix fixé si elle n'est pas suivie d'effet dans le délai de deux mois en application de l'article L. 213-7, alinéa 2, du code de l'urbanisme : or la valeur fixée par le juge de l'expropriation est inférieure au prix convenu entre les parties ;

- les associés de la société requérante se trouvent empêchés de prendre leur retraite car la vente de l'immeuble, qui constituait leur patrimoine professionnel, avait vocation à compenser la réduction de leurs revenus résultant de leur départ à la retraite, d'autant plus que l'emprunt ayant servi à financer l'achat de l'immeuble n'est pas totalement remboursé ;

Sur l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision :

- l'auteur de la décision est incompétent car seule la Métropole Aix-Marseille-Provence exerce la compétence en matière de plan local d'urbanisme en application de l'article L. 5217-2-I, du code général des collectivités territoriales ; l'EPF PACA a tardé à produire la délégation qui aurait été consentie par la Métropole à sa directrice générale ; cette délégation n'est pas signée ; la Métropole n'établit pas que cette délégation soit exécutoire, faute de preuve de sa transmission au contrôle de légalité ; cette délégation n'est pas signée et n'émane pas de la présidente de la Métropole ; de plus, à supposer que cette délégation ait été valablement consentie, la décision a été signée par subdélégation, laquelle est impossible si l'auteur de la délégation n'était pas lui-même titulaire d'une délégation de pouvoir ; la qualité du signataire de la décision n'est pas précisée ;

- l'avis de France Domaine, requis par l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme fait défaut, alors qu'il s'agit d'une formalité substantielle ;

- l'avis transmis est censuré sur la partie correspondant à la valeur vénale du bien, au mépris du principe du contradictoire affirmé par l'article 16 du code de procédure civile, alors que l'argument tiré du caractère non communicable au titre du droit d'accès aux documents administratifs n'est en l'espèce pas opposable ;

- la décision de préemption manque de précision quant au projet d'action ou à l'opération d'aménagement projetés en méconnaissance de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; elle ne peut se borner à indiquer que le bien préempté constituera une réserve foncière ; le bien n'est en tout état de cause pas situé dans un périmètre autorisé ; il s'agit d'un local commercial et ne peut donc être destiné à résorber le logement insalubre ;

- les parcelles concernées se trouvent en dehors du périmètre initial ou étendu du droit de préemption urbain renforcé, ou de celui du " Moulins - docks libres - Villette ", l'EPF PACA n'ayant pas la compétence légale pour étendre de lui-même ces périmètres ; en tout état de cause, l'évolution du périmètre n'est pas motivé ; cette motivation n'a pu intervenir par référence à la convention d'intervention foncière et son avenant, et sans appropriation des motifs ;

- la décision de préemption est tardive par application de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme ;

Par deux mémoires en défense enregistrés les 31 mars et 3 avril 2025, l'établissement public foncier Provence- Alpes-Côte d'Azur, représenté par Me Charbonnel, conclut au rejet de la requête et du mémoire en intervention, et demande que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge solidaire de la SCI Dassi Vanni et de la SCI Jasmine Mermoz.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence n'est pas satisfaite : le propriétaire du bien préempté étant la SCI Dassi Vanni, les éléments relatifs à l'intérêt à agir, la présomption d'urgence bénéficiant à l'acquéreur évincé et aux préjudices qu'il subirait sont inopérants ; la présente requête intervient en outre près d'une année après la requête en annulation ; la perte nette de

90 000 euros invoquée par la requérante et la perte de chance de réaliser la vente à des conditions plus avantageuses ne caractérisent pas une atteinte grave et immédiate à sa situation ; le risque de revente avant le jugement au fond du tribunal administratif n'est pas avéré ; l'empêchement du départ à la retraite d'un des associés de la société requérante ne caractérise pas non plus une situation d'urgence, alors que le code de la sécurité intérieure s'était de toute façon engagée à rembourser l'emprunt pour l'acquisition du bien jusqu'en 2029 ;

- aucun des moyens soulevés n'est de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption.

Par deux mémoires en intervention enregistrés les 2 et 3 avril 2025, la SCI Jasmine Mermoz, représentée par Me Ben Moussa, demande au juge des référés de prononcer la suspension de l'exécution des effets de la décision contestée et de mettre à la charge de

l'EPF PACA la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la condition d'urgence est satisfaite en se prévalant des mêmes circonstances que celles mentionnées par la société Dassi Vanni dans ses écritures ;

- un doute sérieux entache la légalité de la décision contestée, au regard des mêmes moyens soulevés par la société requérante dans ses écritures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu la requête en annulation enregistrés sous le n° 2404918.

Vu le code de justice administrative.

Vu la décision par laquelle le président du Tribunal a désigné Mme Hogedez, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus lors de l'audience publique du 4 avril 2025, qui s'est tenue en présence de Mme Olivier, greffière d'audience :

-le rapport de Mme Hogedez ;

-les observations de Me Toumi, représentant la SCI Dassi Vanni et la SCI Jasmine Mermoz, qui a renouvelé en les précisant les moyens de la requête et du mémoire en intervention ;

-les observations de Me Charbonnel, pour l'établissement public foncier Provence- Alpes-Côte d'Azur.

La clôture de l'instruction a été prononcée à l'issue de l'audience.

Une note en délibéré, enregistrée le 4 avril 2025, a été présentée pour la SCI Jasmine Mermoz, représentée par Me Ben Moussa.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées au titre de l'article L. 521-1 du code de justice administrative :

1. Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ". Il résulte de ces dispositions que le prononcé d'une ordonnance de suspension de l'exécution d'une décision administrative est subordonné à la réunion cumulative de l'existence d'une situation d'urgence et d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.

2. Il résulte de l'instruction que la SCI Dassi Vanni, propriétaire d'un immeuble situé 386 boulevard National à Marseille, a consenti une promesse de vente sur cet immeuble au profit de la SCI Jasmine Mermoz et, le bien étant situé dans le périmètre du droit de préemption urbain, a déposé une déclaration d'intention d'aliéner, mentionnant un prix de vente de 450 000 euros. Par une décision du 16 janvier 2024, l'établissement public foncier Provence- Alpes-Côte d'Azur (EPF PACA) a décidé d'exercer son droit de préemption et le juge de l'expropriation, saisi aux fins de déterminer le prix de ce bien, en a fixé le montant à 360 576 euros par un jugement du 24 novembre 2024. La SCI Dassi Vanni demande au juge des référés de prononcer, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de l'arrêté précité du 16 janvier 2024 et de la décision du

25 mars 2024, de rejet de son recours gracieux.

Sur l'intervention de la SCI Jasmine Mermoz :

3. Il résulte de l'instruction que la SCI Jasmine Mermoz a, dans la présente instance, la qualité d'acquéreur évincé. Ayant par ailleurs présenté un mémoire en intervention dans l'instance au fond, elle a intérêt à l'annulation des décisions contestées par la SCI Dassi Vanni. Par suite, son intervention doit être admise.

En ce qui concerne l'urgence :

4. La condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d'une demande tendant à la suspension d'une telle décision, d'apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue.

5. S'il existe en effet une présomption d'urgence au profit de l'acquéreur évincé, que n'est d'ailleurs pas la SCI Dassi Vanni, cette présomption peut néanmoins être renversée au regard, notamment, des éléments d'appréciation contraires apportés en défense. En l'espèce, si la SCI Dassi Vanni fait valoir que le transfert de propriété peut intervenir de plein droit au prix fixé par le juge de l'expropriation une fois sa décision devenue définitive, cette décision a fait l'objet d'un appel et il ne résulte pas de l'instruction, ainsi que l'avait d'ailleurs déjà indiqué le juge des référés dans son ordonnance n° 2503122 rendue le 1er avril 2025, que la cour d'appel d'Aix-en-Provence, saisie de l'appel le 21 décembre 2024, envisage d'audiencer l'affaire à brève échéance ou qu'elle envisagerait d'y statuer avant le jugement par le tribunal administratif de la requête tendant à l'annulation de la décision du 16 janvier 2024, alors que les parties ont, pour cette instance, reçu une lettre d'information leur indiquant que l'affaire était susceptible d'être enrôlée au deuxième trimestre 2025 et fixant au 21 avril 2025 la date ultime leur permettant de présenter des observations. De plus, la perte financière ou la perte de chance de réaliser la vente à des conditions plus avantageuses n'est à ce stade qu'hypothétique, et si la société requérante expose que ses associés sont aujourd'hui empêchés de partir à la retraite dans l'attente de la résolution du litige, il résulte de l'instruction qu'ils s'étaient engagés, en toute hypothèse, au remboursement de leur prêt jusqu'en 2029, dix ans avant la décision de préemption. Eu égard à l'ensemble de ces circonstances, la condition d'urgence exigée par les dispositions précitées de l'article L. 521-1 du code de justice administrative ne peut être regardée comme satisfaite.

6. Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la condition tenant à l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige, les conclusions présentées par la SCI Dassi Vanni, aux fins d'annulation, doivent être rejetées.

Sur les frais d'instance :

7. la SCI Dassi Vanni étant partie perdante, les conclusions qu'elle présente sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées, de même que celles présentées par la SCI Jasmine Mermoz. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par l'EFP PACA sur le fondement de ces mêmes dispositions.

ORDONNE :

Article 1er : L'intervention de la SCI Jasmine Mermoz est admise.

Article 2 : La requête de la SCI Dassi Vanni est rejetée.

Article 3 : Les conclusions présentées par la SCI Jasmine Mermoz et par l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur sur le fondement de l'article

L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Dassi Vanni, à la

SCI Jasmine Mermoz et à l'établissement public foncier Provence- Alpes-Côte d'Azur.

Fait à Marseille, le 10 avril 2025.

La présidente de la 2ème chambre,

juge des référés,

Signé

I. Hogedez

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Le greffier