Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 décembre 2023 et le 25 septembre 2025, la SARL Landemaine Immobilier, représentée par Me Colas, demande au tribunal :
1°)
de condamner la communauté urbaine d’Alençon à lui verser la somme de 10 000 euros, somme à parfaire, en réparation des préjudices subis en lien avec l’illégalité fautive de l’arrêté du 12 mars 2021 par lequel le président de la communauté urbaine d’Alençon s’est opposé à la déclaration préalable déposée par la société Carglass ;
2°)
de mettre à la charge de la communauté urbaine d’Alençon une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- en adoptant un arrêté portant opposition à déclaration préalable entaché de plusieurs illégalités, la communauté urbaine d’Alençon a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;
- elle est fondée à demander que la communauté urbaine d’Alençon l’indemnise des préjudices subis en lien direct avec cette faute ;
- le préjudice financier lié à la perte d’honoraires de négociation doit être évalué à la somme de 7 500 euros ;
- le préjudice moral et les troubles dans les conditions d’existence doivent être évalués à la somme de 2 500 euros.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 24 avril 2024 et le 15 octobre 2025, la communauté urbaine d’Alençon, représentée par la SELARL Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la requérante sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- il n’existe pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute commise ;
- les préjudices allégués ne sont pas établis ;
- à tout le moins, le montant d’indemnisation susceptible d’être accordé en réparation du préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence allégués doit être ramené à de plus justes proportions ne pouvant, en toute hypothèse, excéder 1 000 euros.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Pringault, conseiller ;
- les conclusions de M. Blondel, rapporteur public ;
- les observations de Me Colas, avocat de la SARL Landemaine Immobilier, et de la SELARL Cabinet Coudray, avocat de la communauté urbaine d’Alençon.
Considérant ce qui suit :
La société MG Patrimoine, propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de commerce à Condé-sur-Sarthe, a conclu le 30 novembre 2020 une promesse de bail commercial avec la société Carglass en vue de la location par celle-ci d’une cellule commerciale. Cette promesse de bail prévoyait notamment le paiement par le preneur d’une commission de 7 500 euros hors taxes au profit de la SARL Landemaine Immobilier, à laquelle la SCI MG Patrimoine avait donné mandat exclusif pour louer cet espace commercial. Le 10 décembre 2020, la société Carglass a déposé une déclaration préalable portant sur la modification des façades de la cellule commerciale. Par un arrêté du 12 mars 2021, le président de la communauté urbaine d’Alençon s’est opposé à la déclaration préalable. Par un jugement n° 2101476 du 23 mars 2023, le tribunal administratif de Caen a annulé l’arrêté du 12 mars 2021. Le 2 septembre 2023, la société Landemaine Immobilier a présenté une réclamation préalable en vue d’être indemnisée des préjudices qu’elle estime avoir subis en lien avec l’illégalité de l’arrêté du 12 mars 2021 portant opposition à déclaration préalable. Cette réclamation ayant été implicitement rejetée, la SARL Landemaine Immobilier demande, par sa requête, de condamner la communauté urbaine d’Alençon à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices qu’elle invoque.
Sur la faute de la communauté urbaine d’Alençon :
Par un jugement n° 2101476 du 23 mars 2023, devenu définitif, le tribunal administratif de Caen a jugé que l’arrêté du 12 mars 2021 était intervenu au terme d’une procédure irrégulière au regard des dispositions de l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration, que le motif tiré de ce que le projet, en créant une cinquième cellule commerciale, méconnaissait des décisions précédemment rendues au titre de la réglementation relative aux autorisations d’exploitation commerciale et aux règles d’urbanisme était entaché d’erreur de droit et que le motif tiré de l’existence de risques pour la sécurité publique était entaché d’une erreur d’appréciation. Ces illégalités, constatées par un jugement dont le dispositif et les motifs qui en sont le support nécessaire sont revêtus de l’autorité absolue de la chose jugée, constituent, ainsi que le reconnaît d’ailleurs l’administration dans ses écritures en défense, une faute de la communauté urbaine d’Alençon de nature à engager sa responsabilité.
Sur le lien de causalité entre la faute de la communauté urbaine d’Alençon et les préjudices allégués par la société requérante :
La responsabilité d’une personne publique n’est susceptible d’être engagée que s’il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.
En l’espèce, par un avenant du 28 décembre 2019 à un mandat de location et vente du 14 mars 2019, la SCI MG Patrimoine a donné mandat exclusif à la SARL Landemaine Immobilier en vue de louer l’une des cellules de l’ensemble commercial dont elle est propriétaire.
Tout d’abord, si la société requérante invoque, à l’appui de ses prétentions indemnitaires, la promesse de bail commercial conclue le 30 novembre 2020 entre la SCI MG Patrimoine et la SAS Carglass, elle ne saurait, en sa qualité de tiers à cet engagement, se prévaloir de ces stipulations pour fonder un quelconque droit à indemnisation. Ensuite, l’avenant du 28 décembre 2019 au mandat du 14 mars 2019, prévoyant une rémunération de la SARL Landemaine Immobilier de 10 000 euros hors taxe à la charge du preneur, précisait que « Cette rémunération sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue, constatée par acte écrit, et après que toutes les conditions suspensives aient été levées ». Le préjudice né pour la société requérante du défaut de réalisation effective du projet de location envisagé entre la SCI MG Patrimoine et la SAS Carglass résulte ainsi de l’application des stipulations de la convention qu’elle a conclue avec la SCI MG Patrimoine, conditionnant l’exigibilité de cette rétribution à la conclusion effective d’un bail authentique. Par cette clause, le mandant et le mandataire ont accepté que le paiement des frais de négociation puisse dépendre des aléas susceptibles de remettre en cause un projet de location postérieurement à la signature d’une promesse de bail entre la SCI MG Patrimoine et le preneur des locaux. Au regard de l’ensemble de ces éléments, les préjudices financier et moral allégués par la SARL Landemaine Immobilier ne présentent pas un lien suffisamment direct avec la faute commise par la communauté urbaine d’Alençon en s’opposant illégalement à la déclaration préalable déposée par la société Carglass en vue de modifier les façades de la cellule commerciale qui devait lui être donnée en location par la société MG Patrimoine.
Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête à fin d’indemnisation doivent être rejetées.
Sur les frais liés à l’instance :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la communauté urbaine d’Alençon, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d’une somme au titre des frais exposés par la SARL Landemaine Immobilier et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SARL Landemaine Immobilier une somme de 1 500 euros à verser à la communauté urbaine d’Alençon sur le fondement des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SARL Landemaine Immobilier est rejetée.
Article 2 : La SARL Landemaine Immobilier versera à la communauté urbaine d’Alençon une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Landemaine Immobilier et à la communauté urbaine d’Alençon.
Délibéré après l’audience du 12 novembre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Renault, présidente,
Mme Absolon, première conseillère,
M. Pringault, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.
Le rapporteur,
Signé
S. PRINGAULT
La présidente,
Signé
Th. RENAULT
La greffière,
Signé
M. A...
La République mande et ordonne au préfet de l’Orne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
M. A...