Texte intégral
La vice-présidente, juge des référés Vu les procédures suivantes :
I - Par une requête, enregistrée le 6 juin 2025 sous le n° 2504044, M. G... L... et Mme K... L..., représentés par Me Zouania, demandent au juge des référés de désigner un expert afin de se prononcer sur la nature, l’étendue et l’origine des désordres affectant le logement dont ils sont propriétaires à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), sis route de Douzil, « Clos Manet » et portant le numéro C2, donné en location à Mme N... E....
Ils soutiennent qu’il est utile d’établir avec précision et contradictoirement l’état de ce logement, en vue de contester les conclusions du constat de non-décence portant sur ledit logement, auquel il a été procédé sur demande de la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne, ensemble la décision de la caisse d’allocations familiales de suspendre le versement des aides au logement qu’ils percevaient au titre de la location de ce bien.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 novembre 2025, la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que seul le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges relatifs à la non-décence d’un logement et que la requête est, dès lors, portée devant un ordre de juridiction incompétent.
II - Par une requête, enregistrée le 6 juin 2025 sous le n° 2504045, M. G... L... et Mme K... L..., représentés par Me Zouania, demandent au juge des référés de désigner un expert afin de se prononcer sur la nature, l’étendue et l’origine des désordres affectant le logement dont ils sont propriétaires à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), sis route de Douzil, « Clos Manet » et portant le numéro A3, donné en location à M. F... J....
Ils soutiennent qu’il est utile d’établir avec précision et contradictoirement l’état de ce logement, en vue de contester les conclusions du constat de non-décence portant sur ledit logement, ensemble la décision de la caisse d’allocations familiales de suspendre le versement des aides au logement qu’ils percevaient au titre de la location de ce bien.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 novembre 2025, la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que seul le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges relatifs à la non-décence d’un logement et que la requête est, dès lors, portée devant un ordre de juridiction incompétent.
III - Par une requête, enregistrée le 6 juin 2025 sous le n° 2504046, M. G... L... et Mme K... L..., représentés par Me Zouania, demandent au juge des référés de désigner un expert afin de se prononcer sur la nature, l’étendue et l’origine des désordres affectant le logement dont ils sont propriétaires à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), sis route de Douzil, « Clos Manet » et portant le numéro C3, donné en location à Mme A... M... et à M. D... I....
Ils soutiennent qu’il est utile d’établir avec précision et contradictoirement l’état de ce logement, en vue de contester les conclusions du constat de non-décence portant sur ledit logement, ensemble la décision de la caisse d’allocations familiales de suspendre le versement des aides au logement qu’ils percevaient au titre de la location de ce bien.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 novembre 2025, la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que seul le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges relatifs à la non-décence d’un logement et que la requête est, dès lors, portée devant un ordre de juridiction incompétent.
Vu :
- les requêtes en annulation n° 2404911, enregistrée le 9 août 2024, n° 2404912, enregistrée le 9 août 2024 et n° 2407388, enregistrée le 4 décembre 2024 ;
- les autres pièces du dossier.
Vu la décision du Tribunal des conflits n° C4322 du 4 novembre 2024.
Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de justice administrative.
Vu la décision en date du 1er mars 2025, par laquelle la présidente du tribunal administratif a désigné Mme Viseur-Ferré, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé.
Considérant ce qui suit :
1. Les requérants se déclarent propriétaires de douze logements, implantés dans un parc arboré de plus d’un hectare sur le territoire de la commune de Saint-Nicolas-de-la-Grave, destinés à la location aux personnes âgées ou à faibles ressources, pour un loyer inférieur de 30% au prix du marché. Les logements ont été livrés neufs à la fin de l’année 2022 et donnés à bail par la suite, ainsi que l’indiquent les écritures des demandeurs. La caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne verse directement aux requérants, en leur qualité de bailleurs, les aides au logement dont leurs locataires sont bénéficiaires. Par trois rapports de visite rendus les 21 mai 2024 (portant sur les appartements C2 et C3) et 16 juillet 2024 (appartement A3), Mme C..., architecte mandatée par la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne afin d’examiner, conformément aux dispositions applicables, la décence des logements donnés à la location, a relevé plusieurs anomalies constituant, selon elle, des manquements aux critères de décence. A la suite de ces rapports, la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne a suspendu le versement des prestations d’aide au logement dont bénéficiaient, au titre de ces trois biens qu’ils mettaient en location, M. et Mme L.... Les recours formés par les requérants auprès de la commission de recours amiable ont été rejetés. Les requérants, qui contestent les conclusions des rapports de Mme C... et indiquent avoir déposé des requêtes en annulation devant le tribunal contre les décisions par lesquelles la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne a prononcé la suspension des aides au logement au titre de ces appartements, demandent au juge des référés d’ordonner une expertise afin qu’un spécialiste se prononce sur la nature, l’étendue et l’origine des désordres affectant les trois logements dont ils sont propriétaires à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), sis route de Douzil, « Clos Manet » et portant les numéros A3, C2 et C3.
Sur la jonction des requêtes :
2. Les requêtes n° 2504044, n° 2504045 et n° 2504046, présentées par M. et Mme L..., concernent la situation des mêmes requérants, appellent le tribunal à se prononcer sur des questions analogues et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule ordonnance.
Sur la compétence de la juridiction administrative :
3. Avant tout procès et avant même que puisse être déterminée, eu égard aux parties éventuellement appelées en la cause principale, la compétence sur le fond du litige, et dès lors que ce dernier est de nature à relever, fût-ce pour partie, de l'ordre de juridiction auquel il appartient, le juge des référés a compétence pour ordonner une mesure d'instruction sans que soit en cause le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires. Il n'en est autrement que lorsqu'il est demandé au juge des référés d'ordonner une mesure d'instruction qui porte à titre exclusif sur un litige dont la connaissance au fond n'appartient manifestement pas à l'ordre de juridiction auquel il appartient.
4. Les requérants remettent en cause les conclusions des rapports concluant à la non-décence de trois des logements qu’ils proposent en location et qui ont conduit la caisse d’allocations familiales à suspendre, par des décisions des 22 mai et 16 juillet 2024, le versement direct à M. et Mme L... des aides au logement dont leurs locataires sont bénéficiaires, dans l’attente de la réalisation de travaux. Il résulte d’une décision du Tribunal des conflits n° C4322 du 4 novembre 2024 que les contestations relatives aux aides personnelles au logement relèvent de la compétence du juge administratif. Il en va de même, à la supposer recevable, de la demande d’annulation du constat de non-décence dressé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, sans préjudice de la compétence du juge judiciaire pour apprécier la valeur probante de ce constat dans les litiges relevant de sa compétence, en particulier ceux opposant un bailleur à son locataire. Dans ces conditions, la présente requête doit être regardée comme n’étant pas manifestement insusceptible de se rattacher à un litige relevant de la compétence de la juridiction administrative.
Sur la demande d’expertise :
3. Aux termes de l’article R. 532-1 du code de justice administrative : « Le juge des référés peut, sur simple requête et même en l'absence de décision administrative préalable, prescrire toute mesure utile d'expertise ou d’instruction. Les demandes présentées en application du présent chapitre sont dispensées du ministère d'avocat si elles se rattachent à des litiges dispensés de ce ministère ».
4. L'utilité d'une mesure d'expertise demandée au juge des référés sur le fondement de l'article R. 532-1 du code de justice administrative doit être appréciée, d'une part, au regard des éléments dont le demandeur dispose ou peut disposer par d'autres moyens et, d'autre part, bien que ce juge ne soit pas saisi du principal, au regard de l'intérêt que la mesure présente dans la perspective d'un litige principal, actuel ou éventuel, auquel elle est susceptible de se rattacher.
5. Les requérants ont également saisi le tribunal d’une contestation des décisions précitées des 22 mai et 16 juillet 2024. Ils souhaitent, au soutien de leurs conclusions à fin d’annulation se ménager des preuves et sollicitent la désignation d’un expert afin que ce dernier puisse apprécier l’état des trois logements dont ils sont propriétaires à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), sis route de Douzil, « Clos Manet » et portant les numéros A3, C2 et C3. En l’absence de règlement amiable du différend opposant les parties, et dès lors que les éléments analysés sont de nature à caractériser l’utilité de la demande d’expertise des requérants, au sens des dispositions de l’article R. 532-1 du code de justice administrative, il y a lieu de faire droit à la demande des requérants. Le contenu de la mission de l’expert est précisé à l’article 2 de la présente ordonnance.
O R D O N N E :
Article 1er : Il sera procédé à une expertise contradictoire entre M. G... L..., Mme K... L..., Mme N... E..., M. F... J..., Mme A... M..., M. D... I... et la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne.
Article 2 : L’expert, pour chacun des logements, aura pour mission de :
1°) convoquer les parties et se rendre sur les lieux, « Clos Manet », route de Douzil à Saint-Nicolas-de-la Grave (82210), appartements numéros A3, C2 et C3 ;
2°) se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;
3°) procéder à l’état des lieux des logements en cause, déterminer s’ils présentent des non-conformités aux normes d’habitabilité et dans ce cas en établir le relevé précis ;
4°) donner un avis motivé sur les causes et origines des non-conformités dont s’agit, en particulier déterminer si elles trouvent leur origine dans un défaut de conception ou de construction du logement, dans l’occupation qui en est faite ou en a été faite par le locataire ou dans un défaut d’entretien ou de réparation, en précisant ce qui relève du bailleur et ce qui relève du locataire ;
5°) dans l’hypothèse où les non-conformités observées trouveraient leur origine dans plusieurs causes, donner son avis sur la part relative (par un pourcentage) de chacune d’elles ;
6°) préciser la nature des travaux à entreprendre pour remédier aux non-conformités éventuellement relevées et en chiffrer le coût, le cas échéant après application d’un coefficient de vétusté ; préciser, s’il y a lieu, de faire procéder à des travaux en urgence, et si oui lesquels ;
7°) rechercher l’accord des parties sur l’engagement d’une médiation sur la base de son rapport ;
8°) fournir, plus généralement, tous éléments susceptibles de permettre d’éclairer le juge du fond saisi du litige opposant les requérants à la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne.
Article 3 : M. B... H..., expert inscrit sous plusieurs spécialités dont C.2.1. Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'œuvre, domicilié au 52 chemin des côtes de Pech David à Toulouse (31400) est désigné pour procéder à l’expertise.
Article 4 : Préalablement à toute opération, l’expert procédera aux déclarations prévues à l’article R. 621-3. Si l’expert n’a pas prêté serment lors de son inscription initiale sur le tableau établi par la cour administrative d’appel du ressort ou lors de leur inscription sur l’une des listes prévues par la loi n° 71-498 du 29 juin 1971, il prêtera par écrit le serment prévu par l’article R. 221-15-1.
Article 5 : L’expert établira un pré-rapport, soumis aux parties pour recueillir leurs dires, sauf s’il ne le juge pas utile à l’accomplissement de sa mission, laquelle sera réalisée dans les conditions prévues par les articles R. 621-2 à R. 621-14 du code de justice administrative. Il pourra recourir à un sapiteur avec l’autorisation préalable de la présidente du tribunal administratif.
Article 6 : L’expert notifiera son rapport aux parties dans un délai de six mois, dans les conditions prévues par l’article R. 621-9 du code de justice administrative, et le communiquera au greffe du tribunal selon les modalités précisées à l’article R. 621-6-5 du même code. L’expert justifiera auprès du tribunal de la date de réception de son rapport par le demandeur et les personnes intéressées.
Article 7 : Si les parties se sont accordées pour engager une médiation, l’expert renverra les parties vers le tribunal pour qu’il nomme un médiateur en application de l’article L. 213-5 du même code et il informera la juridiction de l’achèvement de sa mission. Dans tous les cas, la médiation sera engagée au vu des conclusions de son rapport. Indépendante de l’expertise principale, elle donnera lieu à des frais complémentaires spécifiques.
Article 8 : Les frais et honoraires dus à l’expert seront taxés ultérieurement par ordonnance de la présidente du tribunal qui désignera la ou les parties qui en assumeront la charge conformément à l’article R. 621-11 du code susvisé.
Article 9 : La présente ordonnance sera notifiée à M. G... L..., Mme K... L..., Mme N... E..., M. F... J..., Mme A... M..., M. D... I..., la caisse d’allocations familiales de Tarn-et-Garonne et à M. H..., expert.
Fait à Toulouse, le 26 février 2026
La vice-présidente, juge des référés,
Cécile VISEUR-FERRÉ
La République mande et ordonne au préfet de Tarn-et-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.
Pour expédition conforme :
Pour la greffière en chef
La greffière ou le greffier,