Tribunal Administratif de Bordeaux — Décision N° TA33-2301470

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 mars 2023, et par un mémoire enregistré le 18 octobre 2024, M. C A et Mme B D, représentés par Me Bonneau, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) de condamner la commune de Vendays-Montalivet à leur verser la somme de 116 407,69 euros, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation de ces intérêts, en réparation du préjudice que leur ont causé les actes par lesquels le maire de cette commune a autorisé le détachement d'un lot sur une parcelle située 119 route de Montalivet en vue d'y construire une maison individuelle ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Vendays-Montalivet la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- les certificats d'urbanisme positifs délivrés le 5 août 2020 et le 19 mai 2021, et l'arrêté du 16 novembre 2020 par lequel le maire de la commune de Vendays-Montalivet ne s'est pas opposé à la déclaration préalable qu'ils ont déposée en vue de détacher un lot en vue d'y construire une maison individuelle, sont entachés d'illégalité, ayant été pris en méconnaissance du principe d'interdiction des constructions autrement qu'en continuité des agglomérations ou villages existants dans les communes littorales ;

- cette illégalité constitue une faute qui engage la responsabilité de la commune ;

- cette faute est à l'origine du préjudice ayant résulté, pour eux, du fait d'avoir acheté au prix d'un terrain constructible un terrain qui ne l'est pas, soit un trop-payé de 60 775 euros, du fait d'avoir exposé des frais de notaire trop importants lors de l'achat du terrain par rapport à la valeur réelle de celui-ci, au titre de quoi leur est due une réparation de 5 900 euros, du fait d'avoir engagé en vain des frais pour la réalisation d'études et de travaux, à hauteur de 11 610 euros, d'avoir dépensé en vain 28 762,69 euros de frais bancaires, d'avoir dépensé en vain 4 800 euros de frais pour la constitution d'un dossier de demande de permis de construire, d'avoir dépensé 6 360 euros de frais d'avocats et d'avoir subi un préjudice moral qui doit être réparé à hauteur de 3 000 euros.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 avril, 29 août 2024 et 28 novembre 2024, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, la commune de Vendays-Montalivet, représentée par Me Baltassat, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les conclusions indemnitaires présentées par les requérants sont irrecevables dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre la décision de rejet de la demande préalable de réparation qui lui a été présentée ;

- le caractère fautif du certificat d'urbanisme informatif et de l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable présentée par les pétitionnaires, n'est pas démontré, aucun de ces documents ne garantissant le caractère constructible du terrain ; le premier se borne à rappeler les règles applicables, le second à autoriser la division du terrain d'assiette sans se prononcer sur le caractère constructible de ce terrain ;

- le caractère certain du préjudice allégué n'est pas démontré, dès lors que le terrain en cause n'est pas inconstructible au regard des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ;

- d'ailleurs, le schéma d'orientation territoriale (SCoT) de la communauté de communes Médoc Atlantique, adopté le 26 octobre 2023, identifie le lieu-dit où se trouve le projet, " Les Abredons ", comme étant l'un des deux secteurs déjà urbanisés (SDU) de la commune, et la délimitation de l'enveloppe urbaine de ce SDU, telle qu'elle est délimitée dans le projet de révision du plan local d'urbanisme de la commune, englobe le terrain en cause ;

- les requérants, qui ne démontrent pas avoir subordonné l'achat de leur terrain au caractère constructible de celui-ci, ne démontrent pas de lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué ;

- les requérants ont commis une faute en concluant la vente alors que le notaire les avait avisés de ce que le permis de construire qu'ils avaient obtenu n'était pas encore définitif à la date de cette vente ;

- subsidiairement, les postes de préjudice allégués ne sont pas démontrés dans leur principe et dans leur montant ;

- la somme qu'ils demandent au titre du remboursement de frais d'avocats est surabondante par rapport à celle qu'ils demandent sur le fondement de l'article L 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Pinturault,

- les conclusions de M. Frézet, rapporteur public,

- et les observations de Me Marcelin, représentant M. et Mme A, et E, représentant la commune de Vendays-Montalivet.

Considérant ce qui suit :

1. M. C A et Mme B D demandent la réparation du préjudice ayant selon eux résulté de la délivrance, pour un terrain situé 119 route de Montalivet, initialement cadastré section BL n°s 386, 387 et 390, dont est issu un lot qu'ils ont acheté après division, désormais cadastré section BL n° 575, d'un certificat opérationnel positif n° CU 33 540 20 S 0067 du 5 août 2018 et d'un arrêté n° DP 033 540 20 S 0127 du 16 novembre 2020 par lequel le maire de cette commune ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée en vue de diviser le terrain d'origine, ainsi que d'un certificat d'urbanisme informatif n° CU 033540 21 S0071 délivré le 19 mai 2021 pour la parcelle qu'ils ont achetée.

Sur la responsabilité de la commune de Vendays-Montalivet :

En ce qui concerne la faute de la commune de Vendays-Montalivet :

2. L'illégalité d'une décision administrative est constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de l'administration à l'égard de son destinataire s'il en est résulté pour lui un préjudice direct et certain.

3. Aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 : " L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d'urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d'eau mentionnés à l'article L. 121-13, à des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d'urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l'urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d'accès aux services publics de distribution d'eau potable, d'électricité, d'assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d'équipements ou de lieux collectifs () ".

4. Dans le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Vendays-Montalivet, la parcelle cadastrée section BL n° 575, achetée par les requérants selon un acte notarié du 8 septembre 2021, est classée en zone UC, c'est-à-dire une zone urbaine et constructible. Or, il résulte de l'instruction que le secteur dans lequel est située cette parcelle est un lieu-dit, dénommé " Les Abredons ", qui est constitué tout au plus d'une trentaine d'habitations construites de manière filamentaire et éparse, le long de la route de Montalivet. Si ce lieu-dit est relié au centre-bourg de Vendays-Montalivet, il en est distant de plus d'un kilomètre et en est séparé par une zone à l'état naturel. Dans ces conditions, ce secteur, peu densément bâti et isolé par rapport au bourg de Vendays-Montalivet, et dont il ne résulte pas de l'instruction qu'il aurait été, à la date de la décision contestée, identifié comme un secteur déjà urbanisé dans le schéma d'orientation territoriale (SCoT) alors en vigueur, ne peut être regardé comme constituant un village, une agglomération ou un hameau nouveau intégré à l'environnement au sens des dispositions précitées de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, en ne s'opposant pas, par son arrêté du 16 novembre 2020, à la déclaration préalable qu'avaient déposée les précédents propriétaires du terrain d'origine pour y diviser, en vue de le bâtir, le lot que les requérants ont acheté, le maire de la commune de Vendays-Montalivet a entaché sa décision d'illégalité. De même, en délivrant, le 19 mai 2021, sur le fondement du a) de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, un certificat d'urbanisme informatif qui confirme le classement de cette parcelle dans une zone constructible du PLU, alors que ce classement méconnaît les dispositions précitées de l'article L. 121-8 de ce code, cette autorité a également méconnu son obligation de ne pas appliquer un règlement illégal et ainsi entaché ce certificat d'une illégalité. Si les requérants contestent également la légalité du certificat d'urbanisme opérationnel délivré le 5 août 2020 en vue de diviser le terrain d'origine, en dépit d'une demande en ce sens, ils n'ont pas communiqué cette décision, de sorte que le caractère illégal de ce certificat ne peut être établi. Mais l'illégalité dont sont en revanche entachés le certificat d'urbanisme informatif du 16 novembre 2020 et l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 19 mai 2021, n'en constitue pas moins une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

En ce qui concerne le lien de causalité entre la faute et le dommage :

5. La responsabilité d'une personne publique n'est susceptible d'être engagée que s'il existe un lien de causalité suffisamment direct entre les fautes commises par cette personne et le préjudice subi par la victime.

6. Il résulte de l'instruction que le certificat d'urbanisme informatif, censé indiquer les limitations administratives au droit de propriété, a été communiqué au notaire du vendeur dans le cadre de la vente conclue avec les requérants. Ce certificat d'urbanisme est mentionné dans l'acte de vente et y est annexé. Il est ainsi établi que l'illégalité de cette information a induit en erreur M. A et Mme D sur les possibilités de construire sur le terrain. La circonstance que les requérants ont, comme il sera exposé ci-après, persisté dans leur intention d'acheter le terrain en dépit de la recommandation que leur avait donnée le notaire de ne pas acheter avant que le permis de construire qu'ils avaient obtenu fût devenu définitif, est sans incidence sur le fait que leur consentement à l'achat était déterminé par le caractère constructible de ce terrain ni, par suite, sur le lien de causalité entre l'information erronée qu'ils ont reçue sur ce point avant d'acheter le terrain et le dommage ayant résulté pour eux de l'achat d'un terrain qu'ils ont cru à tort constructible. Dans ces conditions, l'illégalité de l'information donnée est directement à l'origine du dommage.

En ce qui concerne la faute de la victime :

7. L'acte authentique du 8 septembre 2021 par lequel l'acte de vente a été conclu contient une clause dans laquelle le notaire informe expressément les acquéreurs que le permis de construire qui leur a été délivré pour le terrain en cause le 5 août 2021, peut être retiré dans un délai de trois mois à compter de son obtention et qu'il peut faire l'objet d'un recours par les tiers dans le délai de deux mois à compter du premier jour d'une période d'affichage sur le terrain. Cette clause expose que le notaire a conseillé aux acquéreurs de ne pas régulariser l'acte de vente avant l'expiration des délais de recours contre le permis de construire. Dans cette même clause, les acquéreurs reconnaissent avoir pris acte des conseils du notaire à ce sujet mais déclarent expressément vouloir faire leur affaire personnelle d'un éventuel recours et/ou retrait à l'encontre de leur permis.

8. En persistant dans leur intention de conclure la vente et d'acheter le terrain en dépit à la fois de l'information qui leur a été donnée sur le caractère non définitif du permis de construire, et de la recommandation que leur a expressément donnée le notaire de ne pas poursuivre l'achat tant que le permis de construire ne serait pas devenu définitif, M. A et Mme D ont eux-mêmes directement contribué à la réalisation de leur préjudice.

9. Toutefois, cette contribution est réduite, dès lors que, d'une part, la mise en garde que leur a adressée le notaire ne portait que sur l'autorisation d'urbanisme qu'ils avaient obtenue pour réaliser un projet de construction sur le terrain d'assiette, et non sur le caractère constructible ou non de ce terrain au regard des dispositions de la loi Littoral, et que, d'autre part, n'étant pas des professionnels de l'immobilier, ils n'avaient pas de raison de douter de la constructibilité du terrain au regard de l'information qui leur avait été donnée par la commune de Vendays-Montalivet. Dans ces conditions, il sera fait une juste appréciation des circonstances de l'espèce en retenant que la faute commise par M. A et Mme D exonère la commune de Vendays-Montalivet à hauteur de 20 % des conséquences dommageables de la faute qu'elle a commise.

Sur la réparation du préjudice :

10. L'indemnité susceptible d'être allouée à la victime d'un dommage causé par la faute de l'administration a pour seule vocation de replacer la victime, autant que faire se peut, dans la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit, c'est-à-dire, lorsque la faute résulte d'une décision illégale, si celle-ci n'était jamais intervenue. Dans le cas d'une faute commise par une commune qui a délivré illégalement un certificat d'urbanisme positif erroné quant au caractère constructible d'un terrain, le propriétaire du terrain en cause a en principe droit à une indemnité égale à la différence entre le prix qu'il a versé pour l'acquisition du terrain litigieux, y compris les frais annexes utilement exposés, et la valeur vénale du même terrain, appréciée à la date à laquelle il a été établi que ce terrain est inconstructible.

11. En premier lieu, et d'une part, il résulte de l'instruction que la différence entre le prix auquel M. A et Mme D ont acheté le terrain, et la valeur vénale de ce terrain, non constructible, s'élève à la somme de 60 775 euros, comme cela est corroboré par des estimations de la valeur réelle du terrain qui sont produites par les requérants, dont il n'est pas établi qu'elles auraient été faites sur des bases erronées ou selon une méthode inappropriée.

12. D'autre part, il ne résulte pas de l'instruction, et n'est pas soutenu, que, à la date à laquelle les actes en litige ont été pris, la parcelle achetée par M. A et Mme D aurait été incluse dans un secteur déjà urbanisé (SDU), au sens du deuxième alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, identifié, en application de l'article L. 121-3 du même code, par le schéma d'orientation territoriale (SCoT) alors en vigueur. Si le lieu-dit où se trouve la parcelle, " Les Abredons ", a été depuis lors identifié parmi les SDU dans le SCoT de la nouvelle communauté de communes de Médoc Atlantique, approuvé par délibération du conseil communautaire de cette communauté de communes du 26 octobre 2023, le préjudice a consisté ici à avoir acquis un terrain excédant sa valeur réelle. Il en va de même de l'ensemble des préjudices financiers et moraux liés au fait pour les requérants d'avoir consenti à la vente pour un prix excessif, tous préjudices qui ont été définitivement réalisés, dans leurs causes et leurs effets, avant l'adoption du nouveau SCoT.

13. Par suite, il sera fait une exacte appréciation en fixant à la somme de 60 775 euros le préjudice lié au paiement d'un prix supérieur à la valeur réelle du bien acquis.

14. En deuxième lieu, les requérants demandent réparation des frais d'acte notarié qu'ils évaluent à la somme 5 900 euros, correspondant à la différence entre la somme qu'ils ont payée pour acheter le terrain, 70 900 euros, et le prix de vente, 65 000 euros. Ils sont, cependant, seulement fondés à demander la réparation du préjudice constitué par la différence entre le montant qu'ils ont payé à ce titre et celui qu'ils auraient dû payer pour des frais de notaire calculés sur la valeur réelle du terrain lors de la conclusion de la vente. Il sera fait une juste évaluation de ce dommage en appliquant aux frais de notaire que les requérants ont payés le rapport de 6,5 % qui existe entre la valeur réelle du terrain et son prix d'achat, soit la somme de 5 517 euros.

15. En troisième lieu, les requérants ont souscrit, pour l'achat du terrain, deux prêts immobiliers dont le coût total est de 28 762,69 euros, incluant le montant des intérêts, le coût total des assurances-emprunteur, la cotisation à l'organisme en charge de la caution et les frais de dossier. Ces prêts ont été expressément affectés à l'achat du terrain en cause et au projet des requérants d'y faire construire une maison individuelle. Les requérants sont, cependant, seulement fondés à demander la réparation du préjudice constitué par la différence entre le montant des frais bancaires qu'ils ont supportés et ceux qu'ils auraient supportés pour financer l'acquisition du terrain à sa valeur réelle. Il sera fait une juste appréciation en appliquant au coût total des prêts immobiliers contractés le rapport de 6,5 % qui existe entre la valeur réelle du terrain et son prix d'achat, soit la somme de 26 893 euros.

16. En quatrième lieu, les requérants soutiennent avoir exposé des frais pour constituer un dossier de demande de permis de construire, à hauteur de 4 800 euros, et pour réaliser des études et travaux en vue de la réalisation de leur projet de construction, à hauteur de 11 610 euros. Toutefois, le secteur dans lequel se trouve le terrain est désormais identifié comme un SDU dans le SCoT de la communauté de communes Médoc Atlantique qui a été adopté le 26 octobre 2023. Ainsi, il n'est pas établi que les frais engagés pour réaliser sur le terrain un projet de construction aient été définitivement exposés en vain. En l'absence de démonstration d'un préjudice certain sur ce point, la demande indemnitaire que les requérants forment à ce titre sera rejetée.

17. En cinquième lieu, si les requérants produisent des factures d'avocat, à hauteur de la somme de 6 360 euros qu'ils soutiennent avoir payée pour défendre leurs intérêts dans le contentieux qui les a opposés à la commune de Vendays-Montalivet au sujet de constructibilité du terrain, à supposer même qu'une partie au moins de ces frais ne serait pas en rapport avec la présente instance, où ils ont vocation à être indemnisés par l'attribution d'une somme au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, les intéressés ne justifient pas avoir effectivement supporté les montants des factures produites. Par suite, leur demande d'indemnisation à ce titre doit être rejetée.

18. En sixième lieu, il résulte de l'instruction que les requérants n'auraient pas acheté la parcelle en litige s'ils avaient eu connaissance de son caractère inconstructible et n'auraient pas subi les inconvénients en résultant. Il sera fait une juste appréciation du préjudice moral subi en leur allouant à ce titre une somme de 1 000 euros.

19. Il résulte de ce qui précède que, compte tenu du partage de responsabilité retenu au point 9, il convient de mettre à la charge de la commune de Vendays-Montalivet, à titre de réparation du préjudice subi par M. A et Mme D, la somme totale de 75 348 euros.

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts :

20. M. A et Mme D ont droit aux intérêts au taux légal correspondant à l'indemnité citée au point précédent à compter du 25 novembre 2022, date de réception de leur demande par la commune de Vendays-Montalivet.

21. La capitalisation des intérêts a été demandée le 18 octobre 2024. A cette date, il était dû au moins une année d'intérêts. Dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Sur les frais liés au litige :

22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante pour l'essentiel, la somme que demande la commune de Vendays-Montalivet au titre des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu dans les circonstances de l'espèce de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Vendays-Montalivet une somme de 1 500 euros à verser aux requérants sur le fondement des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Vendays-Montalivet versera à M. A et Mme D la somme de 75 348 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022. Les intérêts échus à la date du 25 novembre 2023 puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : La commune de Vendays-Montalivet versera à M. A et Mme D, ensemble, une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à Mme B D et à la commune de Vendays-Montalivet.

Délibéré après l'audience du 12 février 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Cabanne, présidente,

M. Pinturault, premier conseiller,

Mme Lorrain Mabillon, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2025.

Le rapporteur,

M. PINTURAULT

La présidente

C. CABANNE La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,