Tribunal Administratif de Rennes — Décision N° TA35-2302347

Vu les procédures suivantes :

I. - Par une requête et un mémoire, enregistrés les 24 avril et 25 mai 2023, sous le n° 2302347, la société civile immobilière (SCI) La mémoire et la mer, représentée par Me de Villartay, notaire, demande au tribunal la réduction de 2 274 euros du montant des contributions sociales qu’elle a acquittées en raison d’une plus-value réalisée en 2022 à l’occasion de la cession de deux lots d’immeuble d’habitation.

Elle soutient que :
- la déclaration de plus-values souscrite au moment de la cession était erronée et n’était pas signée par son gérant ;
- une déclaration rectificative faisant mention de travaux de 75 584 euros venant majorer le prix d’acquisition a été déposée ;
- ces travaux n’ont pas été déduits des revenus fonciers déclarés, les travaux déduits étaient différents ;
- les travaux en cause ont été réalisés afin de réparer les désordres causés par la mérule et financés par les indemnités d’assurance ;
- le montant des travaux financés par les assureurs a été déduit, mais cette déduction a été compensée par la déclaration des indemnités d’assurance en recettes ;
- les indemnités perçues s’élèvent au total à 248 703 euros ;
- la cession à l’origine de la plus-value représente 305/1000, en sorte que le montant des travaux non déduits s’élève à 75 854 euros.


Par un mémoire en défense, enregistré le 3 août 2023, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par la SCI La mémoire et la mer n’est fondé.


II. - Par une requête enregistrée le 30 avril 2023, sous le n° 2302408, la société civile immobilière (SCI) La mémoire et la mer, demande au tribunal la réduction de 2 274 euros du montant des contributions sociales qu’elle a acquittées en raison d’une plus-value réalisée en 2022 à l’occasion de la cession de deux lots d’immeuble d’habitation.

Elle soutient que :
- la déclaration de plus-values souscrite au moment de la cession était erronée et n’était pas signée par son gérant ;
- une déclaration rectificative faisant mention de travaux de 75 584 euros venant majorer le prix d’acquisition a été déposée ;
- ces travaux n’ont pas été déduits des revenus fonciers déclarés, les travaux déduits étaient différents ;
- les travaux en cause ont été réalisés afin de réparer les désordres causés par la mérule et financés par les indemnités d’assurance ;
- le montant des travaux financés par les assureurs a été déduit, mais cette déduction a été compensée par la déclaration des indemnités d’assurance en recettes ;
- les indemnités perçues s’élèvent au total à 248 703 euros ;
- la cession à l’origine de la plus-value représente 305/1000, en sorte que le montant des travaux non déduits s’élève à 75 854 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 août 2023, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par la SCI La mémoire et la mer n’est fondé.


Vu les autres pièces des dossiers.


Vu :
- le code général des impôts ;
- le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.


Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Albouy,
- et les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public.


Considérant ce qui suit :

1. Par acte authentique du 7 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) La mémoire et la mer a vendu les lots 5 et 10 d’un immeuble situé à Pléneuf-Val-André (Côtes-d’Armor) dont elle est propriétaire depuis sa création en 1994. Le 5 mai 2022 elle a souscrit, à raison de cette cession, une déclaration de plus-value immobilière mentionnant une plus-value nette imposable globale de 27 912 euros. Cette même déclaration indiquait que le montant des contributions sociales afférentes à cette plus-value s’élevait à 4 801 euros, somme que la SCI a acquittée le 6 mai 2022. Estimant qu’une erreur avait été commise lors de la détermination du prix de revient des lots cédés, la SELARL Notalex, office notarial agissant pour le compte de la SCI La mémoire et la mer, a adressé à l’administration une déclaration de plus-value immobilière rectificative le 14 septembre 2022 et a sollicité la restitution d’un trop-versé de contributions sociales d’un montant de 2 274 euros. L’administration a rejeté cette réclamation le 28 février 2023. Le requête n° 2302347, présentée par Me de Villartay, notaire, pour le compte de la SCI La mémoire et la mer, et la requête n° 2302408, présentée directement par la SCI La mémoire et la mer, ayant toutes deux pour objet de contester, par les mêmes moyens, la décision du 28 février 2023 et à obtenir la restitution à la SCI La mémoire et la mer d’un trop versé de contributions sociales d’un montant de 2 274 euros, il y a lieu de les joindre afin de statuer par un seul jugement.

2. Aux termes des dispositions de l’article 150 U du code général des impôts, propres à l’impôt sur le revenu, auxquelles il est renvoyé pour la détermination de la base d’imposition à la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine, à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) et au prélèvement de solidarité : « I. – (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / (…) ».

3. Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ».

4. Aux termes de l’article 150 VA du même code : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. / Lorsqu'un bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts. / II. – Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte. / III. – Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. ».

5. Aux termes de l’article 150 VB du même code : « I. – Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover / (…) / II. – Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : / (…) / 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ; / (…) ».

6. Aux termes de l’article 29 du code général des impôts : « Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant. / (…) ».

7. Aux termes de l’article 31 du même code : « I. – Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : /a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (…) ».

8. La SCI La mémoire et la mer fait état de ce qu’elle a réalisé des travaux de rénovation et de transformation de l’immeuble en cause afin d’y créer des logements locatifs et indique que, plusieurs années après l’achèvement de ces travaux, la présence de mérule a été constatée, infestation qui a rendu insalubres ces logements et nécessaire la réalisation de nouveaux travaux de réhabilitation achevés pour la plupart en septembre 2014. Elle fait valoir que, si ces nouvelles dépenses ont été déduites pour la détermination de ses revenus fonciers nets en application du a) du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, elles ont été financées par des indemnités d’assurances qui lui ont été versées ou bien au titre d’une couverture d’assurance décennale ou bien au titre des pertes locatives, et que ces indemnités déclarées en recettes en application de l’article 29 du code général des impôts ont ainsi été imposées. Elle soutient que l’imposition des indemnités d’assurances ayant servi à financer les travaux compense la déduction de ces derniers et que, par suite, ces dépenses de travaux ne peuvent être regardées comme ayant déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu, au sens du 4° du II de l’article 150 VB. Elle estime à 75 854 euros la quote-part des travaux de réhabilitation correspondant aux deux lots cédés le 7 avril 2022, et à 2 274 euros le trop-versé de contributions sociales.

9. Toutefois, le mode de financement des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration est sans influence sur l’application des dispositions du 4° du II de l’article 150 VB, applicables pour la détermination de l’assiette des contributions sociales (CSG, CRDS et prélèvement social). Au demeurant la SCI La mémoire et la mer n’établit pas que les dépenses dont elle fait état ont correspondu à des travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration et non à des travaux de réparation et éventuellement de grosse réparation. Par suite, ses deux requêtes ne peuvent qu’être rejetées.




D é C I D E :



Article 1er : Les requêtes nos 2302347 et 2302408 de la SCI La mémoire et la mer sont rejetées.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière La mémoire et la mer et à la directrice régionale des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine.



Délibéré après l’audience du 17 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Jouno, président,
M. Albouy, premier conseiller,
Mme Thielen, première conseillère.


Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2026.



Le rapporteur,


signé


E. AlbouyLe président,


signé


T. Jouno

La greffière,


signé


S. Guillou



La République mande et ordonne à la ministre de l'action et des comptes publics en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.