Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 10 mai, 21 mai, 2 août 2023 et 12 février 2024, M. A... B... demande au tribunal la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2022 dans les rôles de la commune de Ploufragan, à raison de logements dont il est propriétaire au 20 rue de Picardie.
Il soutient que :
- c’est à tort que l’administration a refusé de faire application des dispositions de l’article 1389 du code général des impôts ; la vacance prolongée des locaux en cause résulte de la nécessité de réaliser des travaux dont l’importance n’a été découverte qu’après leur acquisition, en raison de vices cachés ; le diagnostic technique global du bâtiment et le diagnostic électrique ne faisaient pas état d’anomalies graves ; l’immeuble est en catégorie D et entre de fait dans les logements sanctionnés à terme en application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ; la prolongation de la vacance induite par la remise en conformité du bien a été indépendante de sa volonté ;
Par trois mémoires en défense, enregistrés les 17, 19 juillet et 8 décembre 2023, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête.
Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par M. B... n’est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Le président du tribunal a désigné M. Albouy, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer seul sur les litiges énumérés par cet article.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Le rapport de M. Albouy a été entendu au cours de l’audience publique.
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme B..., ont acquis le 27 juillet 2021, pour un prix de 80 000 euros, un ensemble immobilier situé au-dessus d’une officine de pharmacie à Ploufragan, comprenant, selon l’acte d’acquisition, un local en duplex entre le premier et le deuxième étage de l’immeuble, accessible du rez-de-chaussée par un escalier privatif intérieur côté sud ou depuis la partie commune intérieure côté nord, composé au premier étage, d’un palier, de deux pièces, d’un placard, de quatre balcons et d’un escalier privatif permettant d’accéder au deuxième étage comprenant deux pièces et un grenier. Le même acte indique que la surface de l’ensemble de la partie privative à usage d’habitation est de 130 mètres carrés. Sont également compris dans cet ensemble immobilier deux emplacements extérieurs de stationnement. M. et Mme B... ont été soumis, à raison de ce bien immobilier, à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2022. Par une réclamation du 13 février 2023, M. B... a sollicité le dégrèvement de cette imposition en faisant valoir que ces locaux étaient toujours vacants et en invoquant les dispositions de l’article 1389 du code général des impôts. Cette réclamation a été rejetée par une décision du 10 mars 2023 au motif que la vacance invoquée ne pouvait pas être regardée comme indépendante de la volonté des contribuables.
2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. ».
3. Aux termes de l’article 1389 du code général des impôts : « I. – Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location (…), à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance (…) jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée (…) ».
4. Ces dispositions subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition, notamment, que la vacance de l’immeuble normalement destiné à la location soit indépendante de la volonté du propriétaire, le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin. Elles n’instituent aucune condition tenant à ce que, pour être regardé comme normalement destiné à la location, un local d’habitation doive avoir été loué antérieurement à la période de vacance pour laquelle ses propriétaires sollicitent l’exonération prévue à l’article 1389 du code général des impôts.
5. M. B... fait valoir qu’il avait l’intention de proposer à la location l’ensemble immobilier acquis en juillet 2021, sous la forme de quatre appartements dont l’un créé à partir de deux bureaux constitués de trois pièces, entre la fin du mois de décembre 2021 et le début du mois de janvier 2022, après avoir effectué quelques travaux, mais que lorsqu’il est entré en possession de ce bien immobilier, il a constaté l’existence de vices, qu’il qualifie de cachés, et principalement le pourrissement du sol en aggloméré du premier étage de l’immeuble, sous les toilettes et la douche, ainsi qu’un début d’infestation de certaines poutres par un champignon lignivore, désordres qui résultaient, selon lui, d’infiltrations d’eau de pluie sur les murs pignons et au niveau des têtes des cheminées. Il relève qu’il a également découvert une anomalie électrique majeure, à savoir l’existence d’un unique tableau électrique installé dans un local privatif de la pharmacie du rez-de-chaussée, nécessitant la réfection totale de l’ensemble de l’installation électrique et qu’il a également dû réaliser des travaux d’isolation rendus, selon lui, nécessaires par loi du 22 août 2021portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, afin que les locaux en cause ne soient pas, à terme, impropres à être proposés à la location. Il en conclut que la vacance de ce bien immobilier en 2022 résulte des travaux supplémentaires rendus nécessaires par ces désordres, lesquels étaient indépendants de sa volonté, dès lors qu’il ne pouvait pas les prévoir lors de son acquisition. Dans ses dernières écritures, il précise que trois appartements devraient être mis en location au cours de l’été 2024 et que la totalité des lots devrait être sur le marché locatif au milieu de l’année 2025 et qu’il a dû, en raison du surcoût représenté par les travaux supplémentaires, les effectuer personnellement. Il résulte toutefois de l’instruction que M. B... envisageait, lors de l’acquisition de l’ensemble immobilier en cause, d’effectuer des travaux d’un coût total de l’ordre de 88 000 euros. Or, il n’est pas établi qu’il avait l’intention de les confier à des professionnels, dès lors que les devis qu’il produit, remis en mars 2021 par un magasin franchisé « Leroy Merlin », ne concernent que l’acquisition de matériaux. Par suite et en tout état de cause, M. B... ne justifie pas de la date à laquelle, en l’absence des désordres qu’il invoque, les logements en cause auraient été effectivement proposés à la location et ainsi du caractère indépendant de sa volonté de leur vacance en 2022. Par suite, sa requête ne peut qu’être rejetée.
D é C I D E :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d’Ille-et-Vilaine.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026.
Le magistrat désigné,
signé
E. AlbouyLa greffière,
signé
S. Guillou
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.