Texte intégral
Vu les procédures suivantes :
I. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le numéro 2201952 le 15 février 2022, le 15 septembre 2025 et le 18 septembre 2025, M. C... B... demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2021 dans les rôles de la commune du Mans (Sarthe) à hauteur de 5 238 euros ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- s’agissant d’une ancienne unité d’habitation divisée en quatorze logements distincts, la valeur de chaque lot, y compris sa catégorie, doit être appréciée lot par lot en les comparant avec des locaux de référence similaires ;
- les quatorze logements de l’ensemble immobilier ne satisfont plus aux conditions d’habitabilité de la catégorie 4, mais répondent à ceux de la catégorie 6, à tout le moins à la catégorie 5 ; le choix d’un hôtel particulier comme local de référence pour évaluer chacun des lots litigieux, et dont il n’est pas même pas soutenu qu’il serait également divisé en plusieurs logements, constitue une erreur de droit et une dénaturation manifeste des faits ;
- l’administration a maintenu la catégorie 4 qui affectait l’immeuble dans son entier et n’a pas tenu compte de la division en quatorze logements, ce qui conduit à une double sanction sur les 20 premiers mètres carrés et sur l’évaluation des éléments de confort ;
- le coefficient d’entretien doit être fixé à 1 au lieu de 1,20 ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 22 juillet 2022 et le 13 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.
II. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le numéro 2409517 le 21 juin 2024, le 15 septembre 2025 et le 18 septembre 2025, M. C... B... demande au tribunal :
1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre des années 2022 et 2023 dans les rôles de la commune du Mans (Sarthe) à hauteur respectivement de 5 510 euros et de 5 900 euros ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- s’agissant d’une ancienne unité d’habitation divisée en quatorze logements distincts, la valeur de chaque lot, y compris sa catégorie, doit être appréciée lot par lot en les comparant avec des locaux de référence similaires ;
- les quatorze logements de l’ensemble immobilier ne satisfont plus aux conditions d’habitabilité de la catégorie 4, mais répondent à ceux de la catégorie 6, à tout le moins à la catégorie 5 ; le choix d’un hôtel particulier comme local de référence pour évaluer chacun des lots litigieux, et dont il n’est pas même pas soutenu qu’il serait également divisé en plusieurs logements, constitue une erreur de droit et une dénaturation manifeste des faits ;
- l’administration a maintenu la catégorie 4 qui affectait l’immeuble dans son entier et n’a pas tenu compte de la division en quatorze logements, ce qui conduit à une double sanction sur les 20 premiers mètres carrés et sur l’évaluation des éléments de confort ;
- le coefficient d’entretien doit être fixé à 1 au lieu de 1,20 ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 décembre 2024 et le 13 octobre 2025, le directeur régional des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par M. B... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
La présidente de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Le rapport de Mme Allio-Rousseau a été entendu au cours de l’audience publique.
Considérant ce qui suit :
1. M. B... a acquis le 30 décembre 2015 un hôtel particulier situé dans la commune du Mans (Sarthe), au 2 Place du Hallai et au 8 rue de l'Écrevisse d’une surface de 927 m², connu sous le nom « D... » ou « Hôtel de Vignolles », qui a été construit en 1549 et partiellement classé au titre des monuments historiques en 1946. Suite à l’obtention d’un permis de construire, cet immeuble a été divisé en quatorze logements. Après l’achèvement des travaux, M. B... a souscrit des déclarations modèle H2 le 9 juin 2018 pour une surface totale de 526 m². Suite à l’avis de la commission communale des impôts directs (CCID) de la ville du Mans qui s’est réunie le 18 juin 2019, l’immeuble dans son intégralité a été classé dans la catégorie 4 et affecté d’un coefficient d’entretien de 1,20 pour le calcul de la valeur locative imposable à la taxe foncière sur les propriétés bâties de chaque logement. Par des réclamations reçues le 4 octobre 2021 en ce qui concerne l’année 2021 et le 10 novembre 2023 en ce qui concerne les années 2022 et 2023, M. B... a demandé à l’administration fiscale de prononcer un dégrèvement partiel des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties relatives aux années 2021, 2022 et 2023. Suite aux rejets de ces demandes, M. B... demande au tribunal de prononcer la réduction de ces cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de ces trois années à hauteur respectivement de 5 238 euros, de 5 510 euros et de 5 900 euros.
2. Les deux requêtes présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.
En ce qui concerne le classement catégoriel :
3. M. B... soutient que les quatorze logements situés au 2 Place du Hallai et au 8 rue de l'Écrevisse au Mans relèvent, pour le calcul de leur valeur locative, de la catégorie 6 prévue à l’article 324 H du code général des impôts, à tout le moins de la catégorie 5, et non de la catégorie 4 telle que fixée par l’administration fiscale.
4. Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III au code général des impôts : « I - Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après (…) ; / IV. – Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision ». Cet article mentionne que les locaux de catégorie 4 sont de « belle apparence », que leur qualité de construction est « bonne », qu’en ce qui concerne la distribution des locaux et leur conception générale, « les diverses parties du local restent cependant assez spacieuses » et que « dans les immeubles collectifs », les accès communs sont faciles, que sont présentes « des pièces de réception dans les locaux comportant un certain nombre de pièces », qu’en ce qui concerne les locaux d’hygiène, ils comportent nécessairement « une salle de bains ou de douches ou d’un cabinet de toilette avec eau courante », et qu’au regard de l’impression d’ensemble, l’habitation est « confortable ». Le tableau de l’article 324 H de l'annexe III au code général des impôts mentionne par ailleurs que les locaux de catégorie 6 sont sans caractère architectural particulier, qu’ils sont de « qualité courante », qu’en ce qui concerne la distribution des locaux et leur conception générale, ils se caractérisent par un « faible développement des pièces, dégagements, entrées, etc. », ainsi que des « dimensions réduites, même en ce qui concerne les pièces d'habitation, notamment dans les constructions récentes », et qu’en général, il ne comportent pas de locaux d’hygiène dans les immeubles anciens et seulement une salle d’eau dans les immeubles récents.
5. Il résulte de l’instruction, et notamment des déclarations H2 souscrites par le requérant, que les quatorze appartements de l’immeuble comportent entre trois et cinq pièces affectées à l’habitation d’une superficie variant entre 25 m² et 48 m², dont les éléments de confort consistent en une ou deux salles d’eau, un ou deux lavabos, un chauffage et un escalier de service. L’ancien hôtel particulier et les quatorze logements qui le composent sont d’une « belle apparence ». La construction des communs et des quatorze appartements est de bonne qualité. Ces appartements ont été classés en catégorie 4, après notamment l’avis de la CCID de la ville du Mans, qui s’est tenue le 18 juin 2019, qui a considéré le caractère architectural de l’immeuble comme étant de « belle apparence » et proposé une classification dans cette catégorie. Par ailleurs, l’administration soutient sans être contredite que la société en charge de la réhabilitation de l'immeuble a indiqué avoir effectué des rénovations de haute qualité en ce qui concerne les performances thermiques et phoniques des appartements. Il résulte par ailleurs de la plaquette de commercialisation produite par le requérant que le caractère confortable des lieux est incontestable et que les prestations des logements sont « haut de gamme », les parties privatives comprenant des « cheminée en marbre, corniches filantes, faïences et parquet d’époque » des « boiseries » et des « cheminées d’époque » conservées et mises en valeur. Si le requérant soutient que l’administration ne peut se contenter de se référer à l’hôtel particulier, compte tenu de la division interne de l’immeuble et de ce que ces appartements de petite taille ne sont pas dotés de pièces de réception, ces éléments ne sont pas suffisants pour remettre en cause la pertinence du classement opéré par l’administration fiscale en fonction des autres critères devant être pris en compte, qui ne sont pas critiqués. Ainsi, c’est à bon droit que l’administration fiscale a calculé la valeur locative de chaque appartement sur la base d’un classement dans la catégorie 4 prévue par le procès-verbal des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune du Mans.
En ce qui concerne le coefficient d’entretien :
6. Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. / (…) ». En vertu du barème figurant à l’article 324 Q, le coefficient d’entretien de 1,20 correspond à un état d’entretien « Bon - Construction n’ayant besoin d’aucune réparation », celui de 1,10 à « Assez bon - construction n’ayant besoin que de petites réparations » et celui de 1 à « Passable - Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité ». Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.
7. Alors que les travaux de rénovation complète ont été achevés en 2018, il ne résulte pas de l’instruction que l’immeuble présenterait, en dépit d’un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, justifiant l’application du coefficient d’entretien de 1 prévu à l’article 324 Q de l’annexe III au code général des impôts. Par suite, en l’absence de défauts justifiant l’application du coefficient d’entretien inférieur, il n’y a pas lieu de remettre en cause le bien-fondé de l’application par l’administration fiscale d’un coefficient d’entretien de 1,20 au regard de l’état de l’immeuble aux 1er janvier des années 2021, 2022 et 2023.
8. Il résulte de tout ce qui précède que les requêtes de M. B... doivent être rejetées en toutes leurs conclusions.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes n°2201952 et n°2409517 de M. B... sont rejetées.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C... B... et au directeur régional des finances publiques des Pays de la Loire et du département de la Loire-Atlantique.
Délibéré après l’audience du 30 octobre 2025, à laquelle siégeaient :
Mme Allio-Rousseau, présidente,
M. Barès, premier conseiller,
Mme Frelaut, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.
La présidente-rapporteure,
M.-P. ALLIO-ROUSSEAU
L’assesseur le plus ancien
dans l’ordre du tableau,
M. BARES
La greffière,
M. A...
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,