Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 2 novembre 2023, et des mémoires complémentaires, enregistrés le 22 décembre 2023, les 4 janvier et 6 février 2024 et le 16 septembre 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. A... B... demande au tribunal de prononcer la décharge de la somme de 25 123 euros correspondant à l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un immeuble situé à Mirefleurs et dont il s’est acquitté au titre de l’impôt sur le revenu.
Il soutient que :
l’immeuble en litige constituait sa résidence principale ;
en application du 4° de l’article 150 VB du code général des impôts, les travaux d’agrandissement ou d’amélioration peuvent être retenus pour diminuer la plus-value ; il a engagé des dépenses supplémentaires en agrandissant sa terrasse et en équipant sa maison d’une cuisine et d’une salle de bain ;
au décès de son épouse, le terrain n’était pas viabilisé et aurait pu être évalué à plus de 50 000 euros dès lors qu’il était constructible ; ce terrain aurait dû être évalué à la fin des travaux de viabilisation le 12 novembre 2020 à hauteur de la somme de 126 000 euros ; actuellement, ce terrain de 900 m² peut être évalué à la somme de 150 000 euros.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 décembre 2023, 4, 6 et 18 mars 2024, ce dernier n’ayant pas été communiqué, le directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
la requête est irrecevable dès lors que la requête ne porte plus sur les premiers motifs exposés dans la réclamation ;
les moyens ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 8 mars 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 9 avril 2024.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Caraës,
- et les conclusions de M. Panighel, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Par un acte du 5 juillet 2023, M. A... B... a cédé pour un montant de 374 000 euros une maison d’habitation située à Mirefleurs édifiée sur une parcelle cadastrée AA 252 qui lui a été transmise au décès de son épouse. Il s’est acquitté de la somme de 25 123 euros au titre de l’impôt sur le revenu à raison de cette cession. M. B... a déposé une réclamation préalable à fin de remboursement de la somme de 25 123 euros qui a été rejetée le 5 septembre 2023. Par la présente requête, M. B... demande au tribunal de prononcer la décharge de cette imposition.
Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ; (…) / L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; (…) ».
Sont considérés comme résidence principale au sens de ces dispositions les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l'impôt, au vu de l'instruction et compte tenu, le cas échéant, de l'abstention d'une des parties à produire les éléments qu'elle est seule en mesure d'apporter et qui ne sauraient être réclamés qu'à elle-même, d'apprécier si un contribuable remplit les conditions légales d'une exonération.
Si M. B... fait valoir que la maison d’habitation en litige constituait sa résidence principale, l’administration indique, sans être sérieusement contestée, que le requérant est domicilié à Chamalières ainsi qu’il le déclare dans sa déclaration de revenus souscrite chaque année. Par ailleurs, il n’établit pas que la condition de remploi de la fraction du prix de cession à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale a été respectée. Par suite, M. B... n’est pas fondé à se prévaloir de l’exonération de l’imposition de la plus-value réalisée lors de la cession du 5 juillet 2023.
Aux termes de l’article 150 V du code général des impôts : « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. ». Aux termes de l’article 150 VB du même code : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. (…) ». Aux termes de l’article 150 VB du même code : « I. – Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. (…) II. – Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (…) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. (…) ».
Il résulte de l’instruction que l’administration a retenu une valeur vénale du terrain, qui constitue l’assiette de la maison d’habitation, de 50 000 euros telle qu’elle a été déterminée par le notaire à la date du décès de son épouse, date d’entrée du bien dans le patrimoine de M. B.... Si celui-ci fait valoir qu’à la date du décès de son épouse, le bornage et la viabilisation étaient réalisés conférant ainsi à la parcelle une valeur supérieure à celle fixée par le notaire, l’administration relève que le contribuable a indiqué, à plusieurs reprises, que le lotissement était en cours d’aménagement et que le bornage et la viabilisation n’étaient pas encore réalisés à cette date et que, par conséquent, le terrain ne pouvait être estimé comme s’il était viabilisé. Par suite, M. B..., qui ne produit aucune pièce à l’appui de ses allégations, n’est pas fondé à soutenir que la valeur vénale du terrain telle que retenue par l’administration est erronée.
Si M. B... soutient qu’en application du 4° de l’article 150 VB du code général des impôts, il a fait réaliser des travaux d’agrandissement ou d’amélioration consistant en l’agrandissement de la terrasse et en l’équipement de sa maison par une cuisine et une salle de bain et que ces dépenses devaient être retenues pour diminuer la plus-value immobilière en litige, il n’en justifie pas par la production de pièces.
Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par l’administration, que M. B... n’est pas fondé à demander la décharge de la somme de 25 123 euros correspondant à l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée lors de la cession de l’immeuble sis à Mirefleurs.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. B... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A... B... et au directeur départemental des finances publiques du Puy-de-Dôme.
Délibéré après l'audience du 23 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Caraës, présidente,
Mme Bollon, première conseillère,
Mme Michaud, conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2026.
La présidente-rapporteure,
R. CARAËS
L’assesseure la plus ancienne,
L. BOLLON La greffière,
F. LLORACH
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.