Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2011413

Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 2011413 le 30 juillet 2020 et le 30 mars 2021, la société Market, représentée par Me Reynaud-Fourton et Me Du Pasquier, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties, des taxes spéciales, et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 11 290 euros pour l'année 2018, et à hauteur de 10 718 euros pour l'année 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat les entiers dépens.

Elle soutient que :

- la méthode de comparaison, au regard au local-type n°98 du procès-verbal du quartier Madeleine par l'administration fiscale est irrégulière car elle n'a pas été motivée et n'est en tout état de cause pas pertinente ;

- les locaux 19 A et 21 rue du Rocher à Paris doivent être évalués pour la détermination de la valeur locative par comparaison au local type n°140 du procès-verbal modèle C du 8ème arrondissement de Paris ;

- pour tenir compte des différences de superficie entre le local type n°140 et les locaux litigieux, l'abattement pratiqué par l'administration sur la valeur locative du local-type doit être porté à 30%.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 février 2021, le directeur régional des finances publiques d'Île de France et du département de Paris conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête sont infondés.

II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 2210979 le 16 mai 2022 et le 3 novembre 2022, la société Market, représentée par Me Reynaud-Fourton et Me Du Pasquier, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de 10 336 euros de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020 ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

Concernant la valeur locative du 19A rue du Rocher :

- la méthode de comparaison, au regard au local-type n°343 du procès-verbal de Ternes par l'administration fiscale est irrégulière car elle n'a pas été motivée et n'est en tout état de cause pas pertinente ;

- l'évaluation devait être faite par comparaison du local type 140 du procès-verbal des locaux commerciaux modèle C du 8ème arrondissement de Paris, avec un abattement de 15% pour tenir compte des différences de superficies ;

- La surface retenue par l'administration est erronée, elle soutient que la surface réelle du local est de 605 m2.

Concernant la valeur locative du 21 rue du Rocher :

- la méthode de comparaison, au regard au local-type n°343 du procès-verbal de Ternes par l'administration fiscale est irrégulière car elle n'a pas été motivée et n'est en tout état de cause pas pertinente ;

- elle soutient que l'évaluation devait être faite par comparaison du local type 140 du procès-verbal des locaux commerciaux modèle C du 8ème arrondissement de Paris, avec un abattement de 15% pour tenir compte des différences de superficies ;

- la surface retenue par l'administration est erronée, elle soutient que la surface réelle du local est de 230 m2.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2022, le directeur régional des finances publiques d'Île de France et du département de Paris conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Rohmer, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rohmer,

- et les conclusions de M. Guiader, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par les requêtes susvisées, la société Market demande la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2018, 2019, et 2020, à raison d'un ensemble immobilier situé 19 A-21 rue du Rocher (75008) dont elle est propriétaire, ainsi que la réduction de la taxe spéciale et de la taxe sur les ordures ménagères au titre des années 2018 et 2019.

Sur la jonction :

2. Les requêtes n° 2011413 et 2210979 présentées par la société Market posent des questions similaires et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : "La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte". Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.". En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code, dans sa version applicable au litige : "La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance.". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code dans sa version applicable au litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".

4. Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts auxquelles renvoient celles de l'article 1467 de ce code, que lorsque l'administration procède à une évaluation de la valeur locative de biens passibles de taxe foncière par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

En ce qui concerne la requête n° 2011413 portant sur les années 2018 et 2019 :

5. Il résulte de l'instruction que la société Market est propriétaire de deux locaux, 19 A et 21 rue du rocher à Paris (75008) d'une surface réelle, non contesté dans l'instance n° 2011413, respectivement de 600 et 300 m2. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu pour les années 2018 et 2019, au stade de la réponse à la contestation de la société Market, le local-type n°98 des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Madeleine, d'une valeur locative unitaire de 61,59 euros par m². Ce local de référence est un commerce de boulangerie-pâtisserie situé 422 rue Saint-Honoré à Paris, dans le 8ème arrondissement d'une surface réelle de 410 m² pour une surface pondérée de 210 m². Pour tenir compte de la différence de situation géographique entre les deux immeubles, l'administration a appliqué un abattement de 30% à la valeur locative du local-type retenu.

6. La société requérante soutient que le bien ainsi proposé à titre de comparaison par l'administration n'est pas adapté en raison de la différence entre le quartier dans lequel il se situe et celui dans lequel se trouve le bien taxé. Elle propose que lui soit substitué le local-type n°140 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Europe d'une valeur locative de 23,78 euros par m² correspondant à un commerce alimentaire d'une surface totale de 51 m² pour une surface pondérée de 32 m² situé 89 rue du Rocher à Paris (75 008). Toutefois, d'une part, ainsi qu'il a été dit au point 4, l'administration a tenu compte de la différence de situation géographique en pratiquant un abattement de 30% à la valeur locative du local-type qu'elle a retenu. D'autre part, alors que le local retenu par l'administration présente des surfaces proches de celles du bien appartenant à la société requérante, le local n° 140 proposé par cette dernière ne peut servir de terme de comparaison pertinent pour l'évaluation des locaux qu'elle possède dès lors que sa surface ne dépasse pas 51 m2, alors que les locaux litigieux disposent d'une surface de 600 et 300 m2. Par suite, l'administration a pu à bon droit retenir une comparaison avec le local-type n°98 en opérant un abattement de 30% afin de tenir compte de la différence de situation entre les deux immeubles, situés dans un quartier différent.

7. Ainsi, la société Market n'est pas fondée à soutenir ni que le choix du nouveau local-type de référence proposé par l'administration serait inapproprié, ni que le local-type qu'elle propose de retenir constituerait un terme de comparaison plus adapté. Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la requête n° 2011413 tendant à la réduction de la taxe foncière, des taxes spéciales, et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dues par la société Market au titre des années 2018 et 2019 doivent être rejetées.

En ce qui concerne la requête n° 2210979 portant sur l'année 2020 :

Sur les surfaces retenues :

8. Il résulte de l'instruction, notamment des précisions apportées par la requérante, qu'elle n'est pas propriétaire de l'ensemble des surfaces des locaux sis aux 19A et 21 rue du Rocher, mais uniquement de certains lots. La surface réelle totale doit ainsi être rattachée aux lots dont la société requérante est propriétaire. S'agissant du local au 19 A rue du Rocher, inscrit avec l'invariant 108 0496978, la société requérante produit la fiche d'évaluation foncière des propriétés bâties des locaux professionnels. Il ressort de ce document, non contesté par l'administration, que la surface totale réelle en 2019 est de 605 m2. S'agissant du local au 21 rue rocher, dont relève les invariants 108 0778881, 108 0778909 et 108 0778878, la société requérante produit, la fiche d'évaluation foncière des propriétés bâties des locaux professionnels de 2019. Il ressort de ce document, non contesté par l'administration, que la surface totale réelle retenue par l'administration en 2019 est de 230 m2. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que la valeur locative des locaux dont elle est propriétaire, doit être évaluée en tenant compte d'une surface réelle de 605 m2 pour les locaux du 19 A rue du rocher à Paris, et d'une surface réelle totale de 230 m2 pour les locaux du 21 rue du Rocher, et non de respectivement 685 m2 et 950 m2 comme le soutient l'administration.

Sur le comparant retenu par l'administration :

9. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, l'administration a retenu pour l'année 2020 le local type n°343 des locaux commerciaux du 17ème arrondissement de Paris d'une valeur locative unitaire de 37,80 euros par m2. Ce local de référence est un local commercial situé n°343 sis 21 rue de la Félicité à Paris, dans le 17ème arrondissement d'une surface réelle de 497 m2 et d'une surface pondérée de 363 m2. Pour tenir compte des différences de situation entre le local type et le local de référence, l'administration fiscale a appliqué un abattement de 20%.

10. La société requérante soutient que le bien ainsi proposé à titre de comparaison par l'administration n'est pas adapté en raison de la différence entre le quartier dans lequel il se situe et celui dans lequel se trouve le bien taxé. Elle propose que lui soit substitué au local-type retenu, le local-type n°140 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Europe d'une valeur locative de 23,78 euros par m² correspondant à un commerce alimentaire d'une surface totale de 51 m² pour une surface pondérée de 32 m² situé 89 rue du Rocher à Paris (75 008). Toutefois, d'une part, ainsi qu'il a été dit au point 8, l'administration a tenu compte de la différence de situation géographique en pratiquant un abattement de 20% à la valeur locative du local-type retenu. D'autre part, alors que le local retenu par l'administration présente des surfaces proches de celles du bien appartenant à la société requérante, le local n° 140 proposé par cette dernière ne peut servir de terme de comparaison pertinent pour l'évaluation des locaux dont elle est propriétaire dès lors qu'il dispose d'une faible surface ne dépassant pas 51 m2, alors que les locaux litigieux disposent d'une surface de 605 m2 et 230 m2. Par suite, compte tenu de ces différences, l'administration a pu à bon droit ne pas retenir une comparaison avec le local-type n° 140 et se référer au local-type n°343 en opérant un abattement de 20% afin de tenir compte de la différence de situation entre les deux immeubles, situés dans un quartier différent.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la société Market est fondée à obtenir la décharge partielle de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de 2020, à raison de l'évaluation erronée faite par l'administration de la surface réelle totale des locaux en cause ainsi qu'il a été dit au point 8 et de la diminution, dans la mesure de la rectification de ces surfaces, de l'assiette de taxe foncière.

Sur les frais liés à l'instance :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce et en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'État, partie perdante, le versement à la société Market d'une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés.

Sur les dépens :

13. La société Market ne justifie pas avoir exposé des dépens au cours de la présente instance. Par suite les conclusions présentées à ce titre par la requérante doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Dans l'instance n° 2210979, il est accordé à la société Market une décharge partielle de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020, en application des motifs exposés aux points 8 et 11 du présent jugement. La société Market est renvoyée devant l'administration fiscale pour la détermination du montant du dégrèvement devant lui être accordé.

Article 2 : L'État versera à la société Market une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La requête n° 2011413 et le surplus des conclusions de la requête n° 2210979 sont rejetés.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Market et au directeur régional des finances publiques d'Île de France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2023.

Le magistrat désigné,

B. ROHMER

La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

N°2011413/1-3 et N° 2210979/1-3