Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2015731

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 28 septembre 2020 et le 13 janvier 2024, la société Champs Elysées Rond-Point, représentée par Me Thiry demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à raison de locaux situés au 12 rue du Rond-Point des Champs Elysées dans le 8ème arrondissement de Paris, à titre principal pour un montant de 374 786 euros, et à titre subsidiaire pour un montant de 278 207 euros.

2°) de prononcer la décharge totale de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 à raison de locaux mentionnés au 1°) ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l'imposition litigieuse de taxe foncière au titre des surfaces de bureaux ne peut être établie par comparaison avec le local-type n° 301 du procès-verbal C secteur Europe à Paris qui ne constitue pas un terme de comparaison adéquat ; le local-type le plus adapté pour l'évaluation locative des surfaces de bureaux de l'immeuble litigieux est le local-type n° 182 du procès-verbal C secteur Champs Elysées à Paris à usage de bureaux. Le service n'apporte pas la preuve de l'irrégularité de ce local-type en raison de la modification de sa consistance ; à titre subsidiaire, le local-type n°256 du procès-verbal C secteur Faubourg-du-Roule peut être utilisé, le service n'apportant pas la preuve d'une prétendue incomplétude du dossier concernant ce comparant :

- le local-type, à usage de commerce, retenu comme terme de comparaison pour l'imposition du commerce de l'immeuble en cause n'est pas pertinent et il convient de lui préférer le local-type n° 113 du PV-C de Paris 8 secteur Faubourg du Madeleine à Paris.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mars 2021, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les conclusions tendant à la décharge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont irrecevables dès lors que cette taxe n'a pas fait l'objet d'une contestation dans le cadre de la réclamation préalable. Il soutient que les moyens de la requête concernant la taxe foncière ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Rohmer en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus, au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Rohmer, président-rapporteur,

- et les conclusions de M. Guiader, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Champs Elysées Rond Point a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2018 à raison d'un immeuble de bureaux dont elle est propriétaire situé au 12 rue du Rond-Point des Champs Elysées dans le 8ème arrondissement de Paris. Par des réclamations des 30 septembre 2019 et 20 février 2020, elle a demandé la réduction en bases des cotisations de taxe foncière, demande qui a fait l'objet d'une décision de rejet partiel du 31 juillet 2020. Par la requête susvisée, la société Champs Elysées Rond Point demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que la décharge totale de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères laissées à sa charge au titre de l'année 2018 à raison de ces locaux.

En ce qui concerne la recevabilité :

2. Aux termes de l'article R. 421-1 du code de justice administrative : " La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Lorsque la requête tend au paiement d'une somme d'argent, elle n'est recevable qu'après l'intervention de la décision prise par l'administration sur une demande préalablement formée devant elle ". Aux termes de l'article R. 190-1 du livre des procédures fiscales : " Le contribuable qui désire contester tout ou partie d'un impôt qui le concerne doit d'abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de l'administration des impôts ou de l'administration des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l'imposition. () ". Aux termes de l'article R. 196-2 du même livre : " Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes, doivent être présentées à l'administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l'année suivant, selon le cas : a) L'année de la mise en recouvrement du rôle () ". Enfin aux termes du deuxième alinéa de l'article R. 200-2 du même livre : " Le demandeur ne peut contester devant le tribunal administratif des impositions différentes de celles qu'il a visées dans sa réclamation à l'administration. ".

3. A la suite de l'avis de mise en recouvrement de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2018 à raison de l'immeuble situé au 12 rue du Rond-Point des Champs Elysées, la société Champs Elysées Rond-Point a adressé à la direction générale des finances publiques une réclamation conservatoire sommaire, datée du 30 décembre 2019, à seul fin d'interrompre la prescription concernant ces deux impositions. Par une lettre datée du 20 février 2020, cette société a adressé au même service une réclamation argumentée demandant la décharge partielle de la taxe foncière mise à sa charge au titre de 2018. Il ne ressort pas de ce courrier que la société requérante ait entendu, dans le dernier état de sa réclamation, demander la décharge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à laquelle elle a été assujettie, au titre de la même année, à raison du même immeuble litigieux. Par suite, ainsi que le fait valoir l'administration fiscale, les conclusions de la requête dirigées contre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères acquittées au titre de l'année 2018 sont irrecevables en application des dispositions citées au point 2.

Sur les conclusions à fins de décharge partielle de taxe foncière :

4. D'une part, l'article 1518 A quinquies du code général des impôts dispose, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. /Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ".

5. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". En vertu des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III à ce code : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante () ". En vertu des dispositions de l'article 324 Z de la même annexe : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". L'évaluation par comparaison régie par les articles 324 Z et 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, se définit comme la recherche d'un local-type adapté au local à évaluer, en observant sa situation géographique, en examinant son affectation, en prenant en compte d'autres éléments comme son état d'entretien, les surfaces réelles et pondérées.

6. Il résulte des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts auxquelles renvoient celles de l'article 1467 de ce code, que lorsque l'administration procède à une évaluation de la valeur locative de biens passibles de taxe foncière par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.

7. Il résulte de l'instruction que l'immeuble sur lequel porte la taxe foncière en litige comporte 6 niveaux y compris le rez-de-chaussée ainsi que 5 niveaux de sous-sol, à usage de bureaux pour une surface pondérée de 6 632 m2 et de commerce pour une surface pondérée de 1 890 m2. Pour évaluer par comparaison la valeur locative non révisée de cet immeuble, afin de mettre en œuvre les mécanismes de lissage et de planchonnement de la taxe foncière prévus aux articles 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble appartenant à la société Champs Elysées Rond-Point, l'administration a retenu, au stade de la réponse du 31 juillet 2020 ayant conduit à un dégrèvement partiel, le local-type de bureaux n°301 du procès-verbal C secteur Europe s'agissant des bureaux et le local-type n° 115 du procès-verbal C secteur Madeleine pour le commerce dans l'immeuble.

En ce qui concerne l'évaluation des locaux à usage de bureaux :

8. Le local de référence n° 301 du PV-C situé 59 rue du Rocher, quartier Europe dans le 8ème arrondissement de Paris, retenu par l'administration et pour lequel elle produit à l'instance le procès-verbal d'évaluation, est un immeuble de bureaux de quatre étages et des sous-sols, d'une superficie de 4 260 m2, et d'une surface pondérée de 3 437 m2. L'immeuble a été édifié en 1911, et présente un état d'entretien assez bon. Pour tenir compte des différences de situation et de consistance avec l'immeuble appartenant à la société requérante, le service a ajusté à la hausse de + 30% la valeur locative unitaire.

9. La société Champs Elysées Rond-Point propose de retenir à titre principal comme local de référence, en alternative à celui retenu par l'administration, le local-type n° 182 du procès-verbal C secteur Champs Elysées de Paris, au tarif de 30,18 euros/m2 correspondant à un ensemble de locaux à usage de bureau situé au 75 avenue des Champs Elysées dans le 8ème arrondissement de Paris en se prévalant de son architecture similaire à celle de l'immeuble évalué, de type haussmannien, et de son aspect extérieur identique à l'ensemble immobilier à évaluer. Toutefois, l'administration fait valoir dans son mémoire en défense, en produisant à l'instance le procès-verbal d'évaluation de cet immeuble, que ce local-type, à la suite de travaux de restructuration ayant concentré les surfaces de bureaux sur un seul étage, présente une très importante différence de surface pondérée de bureaux avec le bien appartenant à la société requérante, celle-ci étant désormais de 306 m2. Les éléments produits en réplique par la société requérante, relative aux permis de construire ayant porté sur cet immeuble depuis 1991, ne remettent pas en cause l'exactitude de ces données. Le local-type n°182 proposé par la société requérante ne peut en l'espèce être retenu comme un terme de comparaison plus approprié que celui choisi par le service.

10. La société requérante propose, à titre subsidiaire, de retenir comme comparant pour les surfaces de bureaux le local-type n°256 du procès-verbal C de Paris 8ème secteur faubourg du Roule. Toutefois, l'administration, dans son mémoire en défense, produit les pièces relatives à cet immeuble révélant que le propriétaire de ce bien a fait part, dans une déclaration d'un bien à usage professionnelle modèle P datant du 4 avril 1991, de modifications de surface et de date de construction, sans produire aucun élément justificatif. Dans ces conditions, le service pouvait à bon droit considérer, comme il l'a fait dans le rejet de la réclamation préalable du 31 juillet 2020, que ce local-type ne pouvait constituer un terme de comparaison pour le local litigieux plus pertinent que celui qu'elle avait retenu.

11. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est fondée à soutenir ni que le choix du nouveau local-type de référence proposé par l'administration pour les surfaces de bureaux serait inapproprié, ni que les locaux-type qu'elle propose de retenir constitueraient des termes de comparaison plus adaptés.

En ce qui concerne l'évaluation des locaux à usage de commerce :

12. L'administration a retenu comme comparant le local-type n°115 du procès-verbal C situé 72 boulevard Haussman quartier Madeleine dans le 8ème arrondissement de Paris, d'une valeur locative de 102,3 euros par mètre carré, pour lequel elle produit à l'instance le procès-verbal d'évaluation. Ce local est un commerce au rez-de-chaussée et au 1er étage, dans un immeuble d'une architecture type Haussmannien édifiée en 1880, dont la surface totale de la boutique est de 215 m2 pour une surface pondérée de 200 m2. Il présente un état assez bon d'entretien et présente des similitudes avec l'immeuble ayant fait l'objet de la taxation en litige par son affectation, son aménagement, et sa situation géographique. Pour tenir compte des différences de superficie, le service a toutefois ajuster à la baisse de 20% de la valeur locative unitaire.

13. La société Champs Elysées Rond-Point propose de retenir le local-type n°113 du procès-verbal C de Paris 8ème secteur Madeleine, correspondant à une boutique de vêtements située 67 boulevard Haussmann se prévalant de son architecture similaire à celle de l'immeuble évalué, de type haussmannien, et de son aspect extérieur identique à l'ensemble immobilier à évaluer au tarif de 41,30 euros/m2, et un ajustement de 49,56 euros/m2. Toutefois, ce local-type présente une importante différence de situation commerciale et d'agencement avec les locaux commerciaux de la société requérante, avec un part importante dévolue à la réserve en sous-sol d'une surface de 318 m2 pour une surface totale de l'immeuble de 876 m2 et de la boutique de 461 m2. Le local-type n°113 proposé par la société requérante ne peut en l'espèce être retenu comme un terme de comparaison plus approprié que celui choisi par le service.

14. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est fondée à soutenir ni que le choix du nouveau local-type de référence proposé par l'administration pour les surfaces de commerce serait inapproprié, ni que les locaux-type qu'elle propose de retenir constitueraient des termes de comparaison plus adaptés.

15. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la requête présentée par la société Champs Elysées Rond-Point doit être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Champs Elysées Rond-Point est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Champs Elysées Rond-Point et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2024.

Le président-rapporteur,

B. ROHMER

La greffière,

S. CAILLIEU-HELAIEM

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.

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