Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2107492

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 9 avril 2021, la société par actions simplifiées Q Hotels and Restaurants France, représentée par Me Schmitt, demande au tribunal de :

1°) prononcer la réduction, à concurrence respectivement de 75 159 euros et

71 075 euros en droits, de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018, assortie des intérêts moratoires ;

2°) mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-L'administration ne pouvait, pour évaluer la valeur locative de l'immeuble abritant le Buddha Bar, retenir le Royal Monceau comme terme de comparaison car ce dernier avait lui-même été évalué par comparaison avec le Hilton Suffren dont le loyer annuel au 1er janvier 1970 n'avait pas été fixé à des conditions de prix normales ;

-l'hôtel Mayflower proposé par l'administration à titre de terme de comparaison n'est pas pertinent, car premièrement, il est inscrit sur un procès-verbal de locaux commerciaux ordinaires et non de maisons exceptionnelles, dont relève le Buddha Bar, l'administration

elle-même admettant qu'il s'agit d'un immeuble de conception exceptionnelle et originale, qui allie " un cadre parisien typique d'hôtel particulier du 18ème siècle avec une décoration néo asiatique très marquée ", deuxièmement, il abrite un hôtel qui a été déclassé en trois étoiles depuis 2017 sans que son tarif unitaire ne soit réduit et la majoration de 50% proposée par l'administration pour tenir compte de la différence de classement entre les deux hôtels est excessive et révèle l'inadéquation de ce terme de comparaison, cette majoration pouvant tout au plus être de 10 ou 20% compte tenu de la différence de surface, celle de l'immeuble abritant le Buddha Bar étant six fois supérieure à celle de l'immeuble abritant l'hôtel Mayflower ;

-il convient de retenir le terme de comparaison proposé par la requérante, qui est comparable en terme de localisation, se situant à 900 m de distance et à 12 minutes à pied de l'immeuble à évaluer, a été construit au 19 ème siècle contre le 18 ème siècle pour l'immeuble à évaluer, est comme ce dernier affecté à une activité d'hôtellerie de luxe avec prestations haut de gamme, classé cinq étoiles et a été admis pour le comparer au Shangri La par deux jugements, ce dernier étant comparable à l'immeuble à évaluer ;

-l'administration ne saurait tirer argument d'une comparaison avec l'hôtel Campanile situé à Torcy, soit en dehors de la commune, les textes ne le permettant pas ;

-il ne peut valablement, au regard des textes, être recouru à la méthode par appréciation directe, compte tenu de l'existence de termes de comparaison.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 octobre 2021, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au non-lieu à statuer à hauteur des dégrèvements prononcés de 41 016 euros et de 38 788 euros en droits au titre de la cotisation foncière des entreprises de 2017 et 2018 respectivement et, pour le surplus, au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 10 juillet 2024, la clôture d'instruction a été fixée au

30 juillet 2024.

Vu :

- l'avis de dégrèvement en date du 4 octobre 2021 ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Grossholz,

- et les conclusions de M. Pertuy, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Q Hotels and Restaurants France est propriétaire d'un immeuble qu'elle exploite à l'enseigne de l'Hôtel Buddha Bar, 4 rue d'Anjou dans le huitième arrondissement de Paris. Elle demande au tribunal de prononcer la réduction, à concurrence respectivement de 75 159 euros et 71 075 euros en droits, de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018, assortie des intérêts moratoires.

Sur l'étendue du litige :

2. Par une décision du 4 octobre 2021, postérieure à l'introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris a prononcé le dégrèvement de la cotisation foncière des entreprises à laquelle la Société Q Hotels and Restaurants France a été assujettie à hauteur de 41 016 euros au titre de l'année 2017 et à hauteur de 38 788 euros au titre de l'année 2018. Dès lors, il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête à concurrence de ces sommes.

Sur le bien-fondé des impositions restant en litige :

3. Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au cours des années d'imposition en litige : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France, à l'exclusion des biens exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties en vertu des 11°, 12° et 13° de l'article 1382, dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. () La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ". Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au cours de l'année 2018 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. II. - A. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l'article 1518 ter. Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II () ". Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur au cours de l'année 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 1518 A quinquies III du même code : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre ; 2. Par dérogation au 1 du présent I, le coefficient de neutralisation appliqué, pour chaque taxe, à la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 et prises en compte dans les bases d'imposition de La Poste, dans les conditions prévues à l'article 1635 sexies, est égal au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées de ces propriétés au 1er janvier 2017 imposables au titre de cette année et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. II. - Le I du présent article cesse de s'appliquer l'année de la prise en compte, pour l'établissement des bases, de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile prévue au B du II de l'article 74 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013. III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article 1518 E du même code, dans sa rédaction applicable au cours de l'année 2018 : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété. II. - Pour l'application du I : 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes ; 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s'apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l'article 1641. Elle s'apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ; 3° Selon le cas, le coût de l'exonération ou la majoration est réparti entre les collectivités territoriales et, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale, les établissements publics fonciers, les chambres de commerce et d'industrie et les chambres de métiers et de l'artisanat au prorata de leur part dans la somme des variations positives de chaque fraction de cotisation leur revenant ".

4. La requérante propose de retenir le local-type ME n°4 du procès-verbal 6668 B ME constitué par le grand hôtel Intercontinental pour l'immeuble à évaluer. L'hôtel connu aujourd'hui sous le nom A, au 12 boulevard des Capucines et 2, rue Scribe à Paris 9ème, qui dispose de 470 chambres, présente, selon le procès-verbal, une surface réelle de 27 431 m2 et une surface pondérée de 18 088 m2. Il ressort de la déclaration du propriétaire, depuis 2004, une surface réelle occupée par A de

31 633 m2 et une surface pondérée de 24 959 m2, contre une surface réelle de 4 246 m2 et une surface pondérée de 2 908 m2 pour le bien à évaluer. Au surplus, l'hôtel de luxe Buddha Bar Hôtel est de conception plus originale, luxueuse et moderne. Dès lors, entre le local-type et l'immeuble à évaluer, outre l'ampleur de la différence de surface, la différence de consistance, d'affectation et d'aménagement des locaux marque une forte disparité qui ne peut se résoudre par de simples ajustements de valeur locative. Dans ces conditions, ce local-type ne peut pas être retenu comme base de référence aux fins d'ajuster la valeur locative par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts.

5. L'administration propose de retenir le local-type n°275 du procès-verbal C du quartier Faubourg Roule à Paris 8ème, soit l'hôtel Mayflower, situé 3 rue Châteaubriand à Paris 8ème, très proche de l'immeuble à évaluer dans le même arrondissement et le même quartier à proximité des Champs-Elysées, quartier très touristique de Paris. Cet hôtel, classé 4 étoiles en 1970, dont l'entretien est bon, est installé dans un immeuble haussmannien, d'une période similaire au local à évaluer, construit en 1862. En 2017 et 2018, l'hôtel Mayflower était classé dans la catégorie hôtelière 3 étoiles et disposait de 24 chambres. La surface réelle de ce immeuble s'élève à

699 m2, pour une surface pondérée de 582 m2. Ce local-type, par sa superficie, sa localisation, son aménagement, sa consistance, son architecture et son nombre de chambres apparaît comme terme de comparaison plus pertinent pour évaluer la valeur locative de l'immeuble occupé par le Buddha Bar Hôtel, nonobstant son inscription sur un procès-verbal de locaux commerciaux ordinaires et non de maisons exceptionnelles, dont relève le Buddha Bar, et la circonstance que l'hôtel qu'il abrite ait été déclassé en trois étoiles depuis 2017. Toutefois, il y a lieu de tenir compte de la différence de classement hôtelier et du caractère contemporain et luxueux de l'immeuble à évaluer, comprenant 56 chambres et 21 suites alliant " un cadre parisien typique d'hôtel particulier du 18ème siècle avec une décoration néoasiatique très marquée ", les deux tiers des chambres donnant en outre sur une cour intérieure, terrasse du restaurant Le Vraymonde. Par suite, il y a lieu de procéder à l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts en appliquant, comme le demande l'administration, pour obtenir la valeur locative de l'immeuble à évaluer, une majoration de 50% par rapport à la valeur locative au mètre carré pondéré servant de terme de comparaison, retenue par l'administration fiscale, coefficient d'ajustement qui, contrairement aux allégations de la requérante, n'excède pas les limites de ce qu'autorise la procédure d'ajustement, la différence de classement hôtelier ne faisant pas obstacle à l'usage de ce local-type.

6. Il résulte de tout ce qui précède que les moyens portant sur les impositions restant en litige doivent être écartés et les conclusions relatives à ces dernières, rejetées.

Sur les conclusions tendant à la mise en œuvre de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

7. Il y a lieu de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la Société Q Hotels and Restaurants France en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E:

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la Société Q Hotels and Restaurants France tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises à hauteur, en droits, de 41 016 euros au titre de l'année 2017 et de 38 788 au titre de l'année 2018.

Article 2 : L'Etat versera 1 500 euros à la Société Q Hotels and Restaurants France en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la Société Q Hotels and Restaurants France et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique de la France.

Délibéré après l'audience du 17 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Truilhé, président,

Mme Grossholz, première conseillère,

Mme Ostyn, conseillère,

Rendu public par mise à disposition du greffe le 1er octobre 2024.

La rapporteure,

C. GROSSHOLZ

Le président,

J.-C. TRUILHELa greffière,

S. RUBIRALTA

La République mande et ordonne au ministre auprès du Premier ministre, chargé du budget et des comptes publics en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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