Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2107521

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 9 avril 2021, l'EURL Majestic, représentée par Me Schmitt, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de sa cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les montants de 388 479 euros dont 122 199 euros de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2017 et de 367 985 euros dont 115 768 euros de taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2018, assortie des intérêts moratoires ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- la position de l'administration est contestable puisque le local-type sélectionné

ME hôtel Hilton Suffren est irrégulier et qu'il en est de même pour le local-type ME n°303 Royal Monceau, lui-même évalué par comparaison avec le local-type ME hôtel Hilton Suffren ;

- à défaut de pouvoir évaluer l'immeuble à partir de locaux-types il est proposé de déterminer la valeur locative des 6 invariants hôtel (5 invariants hôtel chambres-suites et 1 invariant " locaux annexes ") par comparaison avec le local-type ME n°4 du PV des ME

(maisons exceptionnelles) du 9ème arrondissement soit le grand hôtel Intercontinental, situé

12 boulevard des Capucines à Paris dans le 9ème arrondissement au tarif de 10,81 euros/m2 pondéré, majoré de 30% pour tenir compte du fait que l'immeuble est un hôtel 5 étoiles et non

4 étoiles.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 octobre 2021, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au non-lieu partiel à statuer et au rejet du surplus des conclusions de la requête et soutient que le local-type retenu par la société Majestic ne peut être retenu et que les moyens soulevés par la société Majestic ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Coz en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Coz,

- et les conclusions de Mme Belkacem, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société Majestic a été imposée à la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2017 et 2018, au titre d'un immeuble situé 19 avenue Kléber Hoche à Paris 16ème dont elle est propriétaire. Cet immeuble de six étages, une terrasse de trois niveaux de sous-sol, est occupé par l'hôtel Peninsula, classifié cinq étoiles, cinq boutiques et quatre restaurants, ainsi qu'un spa, une piscine intérieure et une salle de sport. En cours d'instance, l'administration fiscale a prononcé un dégrèvement en renonçant au local type initialement retenu et a proposé l'usage d'un autre local-type contesté par la requérante. Cette dernière persiste dans ses conclusions et demande la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour 2017 et 2018 et d'ordonner la restitution de ces sommes assortie des intérêts moratoires.

Sur l'étendue du litige :

2. Le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris a accordé à la société Majestic un dégrèvement des impositions en litige de taxe foncière sur les propriétés bâties à hauteur de 215 621 euros pour l'année 2017 et 206 008 euros pour l'année 2018 en substituant un nouveau local-type à celui initialement retenu. Dans cette mesure, les conclusions de la requête sont devenues sans objet.

Sur le bien-fondé de l'imposition :

3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 du même code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Pour les locaux professionnels révisés existants au 1er janvier 2017, les dispositifs atténuateurs s'appuient sur la valeur locative 1970 du local professionnel. En vertu de l'article 1518 A quinquies du même code, applicable aux cotisations relatives à l'année en litige : " () III. Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ;/2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ". Aux termes de l'article 1518 E du même code : " I. Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 :/1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. () ".

4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. () ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ().3°A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".

5. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III du même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. "

6. L'hôtel Peninsula dont la société Majestic est propriétaire est installé dans un immeuble post-haussmannien érigé entre 1904 et 1908 dans le quartier de l'Elysée à proximité de la place de l'Etoile. La superficie réelle du bien s'élève à 28 132 m², pour une superficie pondérée selon les critères de valeur 1970 de 15 455 m². Le Peninsula est classé en cinq étoiles de luxe. La société requérante conteste la valeur locative 1970 de l'immeuble, intervenant dans les dispositifs atténuateurs indiqués ci-avant, et retenu par le service évaluateur au titre des années 2017 et 2018. L'administration fiscale a évalué la valeur locative 1970 de l'immeuble de la société requérante par comparaison avec le local type n°303 hôtel Royal Monceau du procès-verbal complémentaire ME (maisons exceptionnelles) du 15 octobre 2014. Ce local type a lui-même été évalué par comparaison avec le local type n°6 du PV ME (quartier Grenelle) concernant l'hôtel Hilton Suffren avec un ajustement à la hausse de 20 %. Le présent tribunal ayant invalidé le local type n°6 du PV ME hôtel Hilton Suffren, le local type n°303 du procès-verbal complémentaire ME du 15 octobre 2014 ne peut néanmoins pas être retenu pour évaluer la valeur locative 1970 de l'immeuble de la société requérante, ainsi que l'admettent d'ailleurs conjointement les deux parties.

7. Toutefois la disqualification du local retenu par l'administration n'implique pas la décharge du contribuable. Il revient au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d'entre eux au local-type écarté, voire, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution et enfin, en cas d'échec, d'avoir recours à la méthode de l'appréciation directe.

8. La société Majestic propose de retenir le local-type ME n°4 du procès- verbal 6668 B ME constitué par le grand hôtel Intercontinental pour l'immeuble à évaluer. Elle se prévaut de jugements du présent tribunal ayant admis comme terme de comparaison, pour l'évaluation d'hôtels, ce local type situé 12 boulevard des Capucines à Paris 9ème dans un arrondissement proche du 16ème arrondissement. Le procès-verbal du quartier chaussée d'Antin mentionne un local type avec un tarif de 70,93 F/ le m² pondéré soit 10,81 euros /m² pondéré. La société requérante propose de majorer ce tarif de 30 %, soit un tarif valeur 1970 de 14,05 euros/m². L'hôtel connu aujourd'hui sous le nom A, au 12 boulevard des Capucines et 2, rue Scribe à Paris 9ème, dispose de 470 chambres et de 21 salles de réception. Cependant le Peninsula est de conception très différente et comporte 87 suites pour un total de 200 chambres, dont des suites de grand luxe avec terrasse. Il offre également une piscine intérieure, un spa, une salle de sports et un restaurant panoramique. Dès lors, entre le local-type et l'immeuble à évaluer, la différence de consistance, d'affectation et d'aménagement des locaux marque une forte disparité qui ne peut se résoudre par de seuls ajustements de valeur locative, le quartier de place de l'Etoile étant en outre plus recherché par une clientèle touristique haut de gamme. Dans ces conditions, ce local-type ne peut pas être retenu comme base de référence aux fins d'ajuster la valeur locative par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.

9. L'administration propose de retenir le local-type n°275 du procès-verbal C du quartier Faubourg du Roule à Paris 8ème, soit l'hôtel Mayflower, situé 3 rue Chateaubriand, très proche de l'immeuble à évaluer dans le même arrondissement et le même quartier de la place de l'Etoile, à proximité des Champs-Elysées quartier très touristique de Paris, classé 4 étoiles en 1970 dont l'entretien est bon, immeuble haussmannien, comme le local à évaluer, construit en 1870. En 2017 et 2018, l'hôtel Mayflower, était classé dans la catégorie hôtelière 3 étoiles et disposait de 24 chambres. La surface réelle de cet immeuble s'élève à 699 m², pour une surface pondérée de 582 m². Le loyer annuel en 1970 de 82 004 F venait d'être révisé en 1969 soit un loyer annuel corrigé et donc une valeur locative de 83 625 F, puis une valeur locative unitaire de 144 F, soit 21,95 euros/ m². Ce local-type, par sa localisation, son aménagement, sa consistance, son architecture et son nombre de chambres apparaît comme un terme de comparaison plus proche pour évaluer la valeur locative de l'immeuble occupé par le Peninsula. Pour tenir compte de la différence de catégorie, de classement hôtelier, de la superficie et du nombre des suites de grand luxe, il y a lieu de procéder à l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en appliquant, pour obtenir la valeur locative de l'immeuble à évaluer, une majoration de 50 % par rapport à la valeur locative au mètre carré pondéré servant de terme de comparaison, retenue par l'administration fiscale. La valeur locative 1970 de l'immeuble de la requérante doit dès lors être fixée à 32,93 euros le m² pondéré.

Sur les frais liés au litige :

10. Aux termes de L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à verser à la société Majestic au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête à hauteur des sommes respectivement de 215 621 euros pour l'année 2017 et 206 008 euros pour l'année 2018.

Article 2 : L'Etat versera à la société Majestic la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Majestic est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l'EURL Majestic et à la directrice régionale des finances publiques d'Ile de France et de Paris.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023.

Le rapporteur,

Y. COZ

La greffière,

C. EL HOUSSINE

La République mande et ordonne au ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaire de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision./2-3