Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2216454

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 2 août 2022, le 26 avril 2023, le 19 mai 2023, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E, représentés par Me Henochsberg et Me du Besset, demandent au tribunal :

1°) d'annuler la décision DP 075 112 21 V0411 du 15 décembre 2021 par laquelle la ville de Paris ne s'est pas opposée à la demande de réalisation de travaux situés au 37-39 rue de la Brèche-aux-Loups, ensemble sa décision implicite du 12 juin 2022 par laquelle elle a rejeté leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- leur requête est recevable ;

- la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme ;

- elle méconnait les dispositions de l'article UG.7 du plan local d'urbanisme ;

- elle est entachée d'une erreur de fait, dès lors qu'elle mentionne de manière erronée la présence d'une cour commune ;

- elle méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;

- elle a été adoptée grâce aux manœuvres dolosives des pétitionnaires.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2023, la ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 avril et 26 juin 2023 et le 13 septembre 2024, M. et Mme D, représentés par Me Ferracci, concluent à titre principal au rejet de la requête et à titre subsidiaire à ce qu'il soit sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et de M. et Mme E au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 26 juin 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 17 juillet 2023.

Par une lettre du 5 septembre 2024, M. et Mme D ont été invités, en application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire le constat d'huissier en date du 5 octobre 2022 relatif à la largeur intérieure de la terrasse.

M. et Mme D ont communiqué la pièce demandée le 16 septembre 2024.

Un mémoire produit par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E en réponse à cette communication a été enregistré le 20 septembre 2024.

Ils soutiennent dans ce mémoire que la largeur intérieure de la terrasse ne constitue pas une distance pertinente et que le plan côté par le cabinet GEXPERTISE, dont les mesures sont confirmées par le règlement de copropriété du 37-39 rue de la Brèche aux Loups, doit primer sur le constat d'huissier.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement du plan local d'urbanisme de Paris ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Hombourger

- les conclusions de M. Gualandi, rapporteur public,

- et les observations de Me Stass, représentant le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E, et Me C, représentant M. et Mme D.

Considérant ce qui suit :

1. Le 15 octobre 2021, M. et Mme D ont déposé une demande de déclaration préalable portant sur la création d'une baie vitrée pour un accès à la terrasse d'un bien situé au 37 rue de la Brèche aux Loups à Paris (12ème). Une décision tacite de non opposition est née le 15 décembre 2021. Par la présente requête, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E demandent l'annulation de cette décision, ensemble la décision rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme :

2. Aux termes de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes ".

3. D'une part, il ressort des pièces du dossier qu'a été instituée par acte authentique du 10 juin 2004 une servitude de vue secondaire mais également une zone non altius tolendi qui doit être considérée comme une servitude de cour commune au regard des dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme.

4. D'autre part, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

5. Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E soutiennent que la seule transmission d'une convention transactionnelle en date du 9 mars 2004 relative à l'institution d'une zone non altius tolendi et d'une servitude de vue secondaire ne permet pas de satisfaire les dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme, seul l'acte authentique en date du 10 juin 2004 constituant la servitude pouvant être considéré comme un contrat relatif à l'institution de ces servitudes pour l'application de ces dispositions. Toutefois, la convention transactionnelle en date du 9 mars 2004 définit de manière précise et circonstanciée les servitudes établies, qui sont identiques à celles prévues par l'acte authentique du 10 juin 2004. De plus, il ne ressort pas des pièces du dossier que les conditions suspensives de la convention du 9 mars 2004 n'auraient pas été résolues, alors qu'un acte authentique a été pris ultérieurement et, la condition relative à l'unité architecturale figure tant dans la convention du 9 mars 2004 que dans l'acte du 10 juin 2004. Par suite, la circonstance que seule la convention transactionnelle en date du 9 mars 2004 ait été transmise, n'est pas susceptible d'avoir faussé l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, et le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme :

6. L'article R. 431-30 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige dispose que : " Le dossier joint à la déclaration comprend : () / c) Une représentation de l'aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; / () / Lorsque la déclaration porte sur un projet de création ou de modification d'une construction et que ce projet est visible depuis l'espace public ou que ce projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier comprend également les documents mentionnés aux c et d de l'article R. 431-10. ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. "

7. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 17 novembre 2021, que le projet n'est ni visible depuis l'espace public, ni situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques. Par suite, les requérants n'étaient pas tenus de joindre à leur déclaration un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet, ni deux documents photographiques permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et le paysage lointain. La circonstance que M. et Mme D aient à tort, dans leur demande préalable, indiqué que le projet se situait dans les abords d'un monument historique, ne saurait avoir pour effet de subordonner la légalité de la décision de non opposition à la production des pièces mentionnées aux points c) et d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la décision attaquée aurait méconnu les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme.

En ce qui concerne la mention erronée d'une cour commune

8. Les requérants soutiennent que c'est à tort que les pétitionnaires auraient indiqué l'existence d'une cour commune entre les immeubles situés au 103 C/D rue Claude Decaen et celui situé au 37 rue de la Brèche aux Loups, alors qu'il n'existe aucune copropriété entre ces deux ensembles. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la mention de " cour commune " figurant dans le dossier fait référence aux zones non altius tolendi qui ont été définies notamment par la convention du 10 juin 2004 de constitution de servitudes. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UG.7 du règlement du plan local d'urbanisme

9. Aux termes de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme, dans sa version applicable au litige : " 1°- Façade ou partie de façade comportant des baies* constituant l'éclairement premier de pièces principales* : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E* comporte une ou plusieurs baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 6 mètres (sauf s'il est fait application des dispositions définies à l'article UG.7.2 - Cour commune et servitude contractuelle d'implantation - ou des dispositions énoncées au 2° alinéa de l'article UG.10.2). / 2°- Façade ou partie de façade comportant des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales* : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E* comporte des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 2 mètres (sauf s'il est fait application des dispositions définies à l'article UG.7.2 - Cour commune et servitude contractuelle d'implantation - ou des dispositions énoncées au 2° alinéa de l'article UG.10.2). ". L'article UG. 7.2 prévoit par ailleurs que l'édification des constructions en limite d'une cour commune relève de l'application des dispositions de l'article UG.8, qui dispose que : " () Lorsque des façades ou parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elles au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 6 mètres. / Lorsque des façades ou parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elles au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 3 mètres. ". Enfin, le règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Paris définit une pièce principale comme : " toute pièce destinée au séjour, au sommeil ou au travail d'une manière continue ".

10. Ainsi qu'il a été dit au point 3, l'institution d'une zone non altius tolendi sur la parcelle du 103 C/D rue Claude Decaen constitue une servitude de cour commune. Si les requérants soutiennent que la servitude ne porte que sur une servitude de vue secondaire, il ressort des pièces du dossier qu'ont été consentis à la fois une servitude de vue secondaire et une servitude non altius tolendi. En outre, ainsi qu'il a été dit au point 5, la circonstance que l'acte authentique n'a pas été produit mais uniquement la convention transactionnelle, n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Enfin, les requérants ne peuvent utilement soutenir contre une autorisation d'urbanisme, qui est délivrée sous réserve des droits des tiers, que les conditions relatives à l'unité architecturale auraient été méconnues, ou que la servitude n'aurait porté que sur la transformation de souffrances de jour déjà existantes à la date de la convention.

11. Dès lors, il convient de faire application des articles UG.7.2 et UG.8 pour vérifier la conformité de l'implantation des constructions. Or, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que la façade du 37, rue de la Brèche aux Loups se trouve à une distance de plus de 6 mètres de celle du 103 C/D rue Claude Decaen. Par suite, la décision attaquée ne méconnaît pas les dispositions de l'article UG.7 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Paris, et ce même si la façade comportant la porte-fenêtre était considérée comme une façade comportant des baies constituant l'éclairement premier des pièces principales.

12. Au surplus, l'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.

13. En l'espèce, le plan intérieur joint à la déclaration préalable indique que la cuisine, pièce où les travaux étaient envisagés, est séparée du séjour par une cloison. Il ressort en outre des pièces du dossier, et notamment du plan de coupe et du plan de masse joints à la déclaration préalable, que la distance entre la façade du 37 rue de la Brèche aux Loups objet des travaux et la limite séparative avec la parcelle du 103 C/D rue Claude Decaen est supérieure à 2 mètres. Il n'est pas établi ni même allégué que ces éléments aient été contredits par une autre pièce du dossier de déclaration préalable. Par suite, et sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude, la ville de Paris pouvait considérer que la baie projetée ne constituait pas l'éclairement premier d'une pièce principale. Dès lors, elle pouvait estimer que, la distance entre la façade et la limite séparative étant supérieure à 2 mètres, le projet ne méconnaissait pas les règles de prospect définies au 2° de l'article UG.7.1.

14. Il résulte des points 9 à 13 que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UG.7 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne l'existence d'une fraude

15. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration.

16. Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E font valoir que M. et Mme D ont produit de manière frauduleuse un plan non actualisé, ne mentionnant pas la disparition de la cloison entre la cuisine et le séjour. Il n'est certes pas contesté que la cloison entre le séjour et la cuisine a été abattue. Cependant, il ressort des pièces du dossier que les requérants ont maintenu un ilot de cuisine entre la cuisine et le séjour, qui pouvait les conduire à penser que les deux pièces devaient toujours être considérées comme séparées. En outre, M. et Mme D estimaient pouvoir se prévaloir d'une servitude de cour commune qui rendait indifférent la qualification de pièce principale pour la salle où les travaux étaient projetés pour apprécier la conformité du projet aux dispositions de l'urbanisme. Dans ces conditions, l'intention frauduleuse n'est pas caractérisée sur ce point.

17. Selon les requérants, les pétitionnaires auraient en outre porté des mentions trompeuses sur la distance entre le mur séparatif et l'immeuble. Toutefois, et alors qu'il n'est pas établi que les requérants aient eu connaissance des relevés établis par le cabinet Gexpertise, qu'il ressort du plan produit en 2022 par ce cabinet que les épaisseurs de murs sont indicatives et n'ont pu être mesurées, et que M. et Mme D produisent un procès-verbal de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 indiquant que la distance est supérieure ou égale à 2,05 mètres, il ne ressort pas des pièces du dossier que M. et Mme D aient volontairement produit des plans portant des mentions trompeuses sur la distance entre le mur séparatif et l'immeuble.

18. Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E font également valoir que l'absence de communication de la convention du 10 juin 2004 et la qualification erronée de cour commune caractériseraient l'existence d'une fraude. Toutefois, la communication d'une convention transactionnelle relative à l'établissement d'une servitude entre les deux fonds plutôt que d'un acte notarié ne saurait bénéficier au pétitionnaire, et la mention d'une " cour commune " faisant référence à cette servitude ne démontre pas l'existence d'une fraude.

19. Il résulte des points 15 à 18 que les moyens tirés de l'existence d'une fraude, à la date à laquelle la ville de Paris s'est prononcée tant sur la demande préalable que sur le recours gracieux, doivent être écartés.

20. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E ne sont pas fondés à demander l'annulation de la décision du 15 décembre 2021, par laquelle la ville de Paris ne s'est pas opposée à la déclaration préalable. Par suite, sa requête doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

21. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ".

22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

23. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et de M. et Mme E une somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. et Mme D et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et de M. et Mme E est rejetée.

Article 2 : Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème) et M. et Mme E verseront à M. et Mme D une somme totale de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de M. et Mme D est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé 103 C/D rue Claude Decaen à Paris (12ème), à M. et Mme E, à M. et Mme D et à la ville de Paris.

Délibéré après l'audience du 1er octobre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Séval, président,

Mme Hombourger, première conseillère,

Mme Mareuse, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024.

La rapporteure,

C. HOMBOURGER

Le président,

J-P. SEVALLa greffière,

S. RAHMOUNI

La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de concerne en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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