Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2226862

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 14 décembre 2022 et le 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 13 rue de la Presles à Paris (75015), représenté par son syndic, la société Jean Charpentier, M. G O, Mme M Q, M. et Mme K et P J, Mme E D, M. et Mme B et C H, Mme A N, M. et Mme F et I L et R, représentés par Me Aldigier, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler l'arrêté du 1er juillet 2022 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la République de Cuba pour la démolition d'un bâtiment provisoire et l'extension de l'ambassade avec la construction d'un bâtiment du sous-sol au R+7 pour le consulat de Cuba sur une parcelle cadastrée DL n°16 située 14 rue de Presles dans le 15ème arrondissement de Paris ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable car ils justifient d'un intérêt à agir ;

- ils renoncent au moyen tiré de l'incompétence du signataire ;

- l'acte attaqué méconnaît le principe d'indivisibilité du permis de construire ;

- il méconnaît les dispositions de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris ;

- il est illégal par voie de conséquence de l'annulation du permis d'aménager.

Par un mémoire, enregistrés le 3 juillet 2023, la Ville de Paris, qui a produit par erreur à l'instance un mémoire en défense d'un autre acte, conclut au rejet de la requête n° 2226863.

Par un mémoire, enregistrés le 3 juillet 2023, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle déclare, pour ce qui concerne la défense de l'acte du 1er juillet 2022 du préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, qu'elle s'en remet entièrement à l'argumentation du préfet de la Région Ile-de-France, préfet de Paris.

Par un mémoire, enregistré le 10 juillet 2023, le préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas d'un intérêt à agir ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement du plan local d'urbanisme de Paris ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Voillemot, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme de Schotten, rapporteure publique ;

- et les observations de Me Arnoult, avocat des requérants.

Considérant ce qui suit :

1. La République de Cuba est propriétaire d'un terrain cadastré DL 16 au 12 et 14 rue de Presles à Paris (75015). Cette parcelle DL 16 a été divisée en deux parcelles DL 16 A et DL 16 B par un permis d'aménager accordé à la République de Cuba par un arrêté du préfet de la Région Ile-de-France, préfet de Paris du 11 février 2022. Sur la parcelle DL 16 A, cette même autorité administrative a, par un arrêté du 1er juillet 2022, accordé à la République de Cuba un permis de construire valant permis de démolir en vue de la démolition du bâtiment provisoire et de l'extension de l'ambassade, avec la création d'un bâtiment du sous-sol au R + 7, dont le rez-de-chaussée est destiné à devenir le consulat de Cuba. Sur la parcelle DL 16 B, la société Linkcity Ile-de-France a sollicité de la maire de Paris un permis de construire un bâtiment à R + 5 à destination d'habitation après démolition totale du local technique existant. Par un arrêté du 4 mai 2022, la maire de Paris a délivré le permis de construire à la société Linkcity Ile-de-France. Les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 1er juillet 2022 accordant un permis de construire à la République de Cuba.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la méconnaissance du principe de divisibilité du permis de construire :

2. Aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords () ".

3. Il résulte de ces dispositions que le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Il s'ensuit, d'une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

4. Il ressort des pièces du dossier que les deux bâtiments projetés à édifier sur les parcelles DL 16 A et DL 16 B présentent des entrées propres et que la circulation, tant verticale qu'horizontale, à l'intérieur de ceux-ci, se fait de manière indépendante. Par ailleurs, l'existence de l'un de ces bâtiments n'est pas juridiquement conditionnée par l'existence de l'autre. Enfin, la circonstance que ceux-ci aient fait l'objet d'une conception commune est sans influence pour déterminer si ces biens constituent un ensemble immobilier unique au sens des principes rappelés au point précédent. Dans ces conditions, compte tenu de l'indépendance structurelle et donc physique de ces deux bâtiments et de l'absence de liens fonctionnels entre eux, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'ils forment un ensemble immobilier unique et que c'est à tort que la construction de chacun d'entre eux a conduit au dépôt d'un permis de construire distinct et à la délivrance de deux autorisations d'urbanisme, dont celle du 1er juillet 2022 attaquée dans la présente instance. Ce moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris :

5. Aux termes du VIII intitulé " Définitions " du règlement du plan local d'urbanisme de Paris : " ()Pour la détermination de la destination d'un ensemble de locaux présentant par leurs caractéristiques une unité de fonctionnement et relevant d'un même gestionnaire, il est tenu compte exclusivement de la destination principale de ces locaux, sous réserve des dispositions particulières précisées ci-après (logements de fonction, ateliers d'artistes, commerce, entrepôts, artisanat). / Habitation : / Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l'hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d'hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d'absence de durée limitée de leurs occupants en titre. / () / CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif) et Locaux nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif : / Ces constructions et locaux recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivantes : / les () ambassades, consulats, () ; ". Aux termes de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris : " 1 - Dans la zone de déficit en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination, entrant dans le champ d'application du permis de construire ou de la déclaration préalable portant sur la création de surfaces d'habitation doit prévoir d'affecter au logement locatif social* au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination* Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination. / Ces dispositions ne sont pas applicables : / si la surface de plancher d'habitation est inférieure à 800 m² ; (). En cas de division d'un terrain, l'obligation s'applique globalement audit terrain. () ".

6. En premier lieu, il ressort de ce qui a été indiqué au point 4 que les projets de construction assis sur les terrains DL 16 A et DL 16 B ne forment pas un ensemble immobilier unique et pouvaient donc, légalement, faire l'objet de deux permis de construire distincts. Par ailleurs, il ressort expressément du 1° de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris applicable au projet en cause, dès lors qu'il est situé dans la zone de déficit en logement social, que l'obligation fixée par ce texte s'applique à l'ensemble d'un terrain, quand bien même celui-ci ait fait l'objet d'une division. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'en présentant une demande de permis de construire distincte pour les parcelles DL 16 A et DL 16 B, la République de Cuba et le pétitionnaire n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier globalement et régulièrement le respect, par le projet autorisé, de l'obligation de construction de logements sociaux prévue au 1° de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris.

7. En second lieu, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du document PC04a qui présente le projet d'extension de l'ambassade de Cuba sur la parcelle DL 16 A, que si le rez-de-chaussée du bâtiment est destiné à accueillir le nouveau consulat de cet Etat, implanté au rez-de-chaussée, les autres niveaux du bâtiment, qui constituent l'extension de l'ambassade et sont accessibles par une entrée privée et indépendante sur la rue, accueilleront des unités d'accueil de passage pour le personnel diplomatique cubain. Les requérants soutiennent que la surface de plancher de ces unités d'accueil relève de la destination " Habitation " au sens du règlement du plan local d'urbanisme de Paris, si bien qu'elle doit être prise en compte dans le cadre de l'application de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris relatif à la création de surface de logement locatif social. Toutefois, d'une part, le projet de construction assis sur la parcelle DL 16 A constitue, en ce qui concerne ses étages et comme cela a été indiqué précédemment, une extension de l'ambassade cubaine, si bien qu'elle relève de la destination de CINASPIC au sens et pour l'application du règlement du plan local d'urbanisme de Paris. Si ces étages sont organisés en unités d'accueil, celles-ci visent uniquement à recevoir temporairement le personnel cubain de passage à Paris dans le cadre de l'exercice de fonction diplomatique et ne sont donc pas détachables de la destination générale de l'ambassade, qui constitue un CINASPIC. La circonstance que le formulaire d'attestation de prise en compte de la réglementation thermique mentionne une surface habitable de 679,50 m² est sans incidence sur ce point et ne constitue pas seulement un indice que les unités d'accueil en cause appartiendraient à la destination " Habitation " au sens du VIII intitulé " Définitions " du règlement du plan local d'urbanisme de Paris et pour l'application de l'article UG. 2.2.3 de ce règlement. Il en va de même de la circonstance que la commission de sécurité de la préfecture de police a, dans son avis du 24 mai 2022, qualifié ces unités d'accueil d'habitation au sens de la législation du code de la construction et de l'habitation, dès lors que cette qualification est sans influence sur la détermination, par l'autorité administrative compétente en matière d'urbanisme, de la destination du bâtiment au regard des règles du droit de l'urbanisme. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les surfaces de plancher créées dans les étages du bâtiment assis sur la parcelle DL 16 A constituaient des surfaces de plancher relevant de la destination " Habitation ". Ainsi, sur le terrain divisé formé des parcelles DL 16 A et DL 16 B, seul le bâtiment assis sur cette dernière parcelle et dont la construction a été autorisée par l'arrêté de la maire de Paris du 4 mai 2022 présente des surfaces de plancher destinées à l'habitation. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté attaqué a méconnu les dispositions de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris. Ce moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne l'illégalité du permis de construire au regard de l'annulation du permis d'aménager :

8. L'illégalité d'un acte administratif, qu'il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d'exception à l'appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l'application du premier acte ou s'il en constitue la base légale. Une autorisation d'occupation des sols délivrée sur l'un des lots issus d'une division foncière ayant donné lieu à un permis d'aménager n'est pas prise pour l'application de la décision par laquelle l'administration a délivré l'autorisation de diviser le terrain, cette dernière ne constituant pas non plus la base légale de la première. Par suite, l'illégalité de l'arrêté portant autorisation d'aménagement ne peut être utilement invoquée par voie d'exception à l'appui de conclusions dirigées contre l'autorisation d'occupation des sols. En outre, aucun moyen n'est dirigé dans la présente requête contre le permis d'aménager du 11 février 2022 qui n'a, au demeurant, pas fait l'objet d'une annulation par une décision de justice. Le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué est illégal par voie de conséquence de l'annulation du permis d'aménager du 11 février 2022 ne peut ainsi qu'être écarté.

9. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris que les conclusions des requérants tendant à l'annulation partielle de l'arrêté du 1er juillet mai 2022 doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que demande les requérants au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 13 rue de Presles à Paris (75015), M. O, Mme Q, M. et Mme J, Mme D, M. et Mme H, Mme N, M. et Mme L et R est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 13 rue de Presles à Paris (75015), M. G O, Mme M Q, M. et Mme K et P J, Mme E D, M. et Mme B et C H, Mme A N, M. et Mme F et I L et R, à l'ambassadeur de la République de Cuba à Paris, au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris et à la Ville de Paris.

Délibéré après l'audience du 10 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Simonnot, président,

Mme Voillemot, première conseillère,

M. Paret, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mai 2024.

Le rapporteur,

C. VOILLEMOT

Le président,

J-F. SIMONNOT

La greffière,

S. RAHMOUNI

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.