Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2226876

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 27 décembre 2022, le 12 juillet 2023, le 8 et le 25 septembre 2023, le 2 et le 19 octobre 2023, M. A B, représenté par Me Coppinger demande au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 4 mai 2022 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société Linkcity Ile-de-France pour la construction d'un bâtiment à R+5 à destination d'habitation et comportant 12 logements sur une parcelle cadastrée DL n°16 située 12-14 rue de Presles dans le 15ème arrondissement de Paris ;

2°) d'annuler la décision implicite de rejet née du silence conservé par l'administration sur son recours gracieux du 24 août 2022 ;

3°) d'ordonner sans délai la remise en état de la parcelle cadastrée DL n°16 dans l'état où elle se trouvait avant les travaux réalisés sans autorisation, au besoin sous astreinte ;

4°) de mettre à la charge de la Ville de Paris et de la société Linkcity une somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable car ils justifient d'un intérêt à agir et que les délais de recours et formalités du R. 600-1 du code de l'urbanisme ont été respectés ;

- l'arrêté attaqué comporte une erreur dans ses visas ;

- le permis de construire attaqué a été obtenu par fraude ;

- il vise à régulariser des travaux effectués sans autorisation d'urbanisme en méconnaissance des articles R. 424-21, R. 421-17 et R. 421-23 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de permis de construire est incomplet et comprend de nombreuses inexactitudes ;

- l'arrêté attaqué méconnaît l'article UG 2.2.3 du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UG 11.1, UG 11.1.1.3.3 et 11.1.4 du plan local d'urbanisme ;

- il méconnaît l'article UG 7.1 et UG 11.2.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme ;

- il méconnaît la servitude de vue acquise attachée à la maison voisine.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 avril 2023, le 7 septembre 2023 et le 9 octobre 2023, la société Linkcity Ile-de-France, représentée par Me Cloché-Dubois et Me Pichon-Varesio, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable, les requérants ne justifiant pas d'un intérêt à agir ;

- aucun des moyens soulevés n'est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 juillet 2023, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par courrier du 5 avril 2024, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de fonder son jugement sur un moyen relevé d'office tiré de ce que l'autorisation a été délivrée par une autorité incompétente au regard de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme réservant au préfet la compétence pour délivrer les permis de construire pour les projets réalisés pour le compte d'un Etat étranger.

Le 5 avril 2024, la société Linkcity a répondu au moyen soulevé d'office.

Le 9 avril 2024, la maire de Paris a répondu au moyen soulevé d'office.

Le 9 avril 2024, le préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris a répondu au moyen soulevé d'office.

Le 9 avril 2024, M. B a répondu au moyen soulevé d'office en le reprenant à son compte.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le règlement du plan local d'urbanisme de Paris ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Voillemot, premier conseiller ;

- les conclusions de Mme de Schotten, rapporteure publique ;

- les observations de Me Verrecchia, représentant M. B ;

- et les observations de Me Cloché-Dubois, avocat de la société Linkcity.

Une note en délibéré, enregistrée le 11 avril 2024, a été présentée par la société Linkcity et non communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. La République de Cuba est propriétaire d'un terrain cadastré DL 16 au 12 et 14 rue de Presles à Paris (75015). Cette parcelle DL 16 a été divisée en deux parcelles DL 16 A et DL 16 B par un permis d'aménager accordé à la République de Cuba par un arrêté du préfet de la Région Ile-de-France, préfet de Paris du 11 février 2022. Sur la parcelle DL 16 A, cette même autorité administrative a, par un arrêté du 1er juillet 2022, accordé à la République de Cuba un permis de construire valant permis de démolir en vue de la démolition du bâtiment provisoire et de l'extension de l'ambassade, avec la création d'un bâtiment du sous-sol au R + 7, dont le rez-de-chaussée est destiné à devenir le consulat de Cuba. Sur la parcelle DL 16 B, la société Linkcity Ile-de-France a sollicité de la maire de Paris un permis de construire un bâtiment à R + 5 à destination d'habitation après démolition totale du local technique existant. La maire de Paris a fait droit à cette demande par un arrêté du 20 avril 2022. Par un courrier du 29 avril 2022, la maire de Paris a invité le pétitionnaire à présenter ses observations sur un éventuel retrait de cet arrêté, supposé illégal. Par un arrêté du 4 mai 2022, la maire de Paris a retiré le permis de construire valant permis de démolir délivré tacitement à la société Linkcity Ile-de-France, et lui a expressément accordé un nouveau permis de construire valant permis de démolir pour son projet, assorti de prescriptions. Le requérant a formé un recours gracieux le 24 août 2022, implicitement rejeté. Il demande l'annulation de l'arrêté accordant à la société Linkcity Ile-de-France le permis de construire et le rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne l'incompétence de l'auteur de de l'arrêté attaqué :

2. Aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu () ". Aux termes de l'article L. 422-2 du même code : " Par exception aux dispositions du a de l'article L. 422-1, l'autorité administrative de l'Etat est compétente pour se prononcer sur un projet portant sur : a) Les travaux, constructions et installations réalisés pour le compte de l'Etat, de la région, de la collectivité territoriale de Corse, du département, de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que pour le compte d'Etats étrangers ou d'organisations internationales ". Enfin, aux termes de l'article R. 422-2 du même code : " Le préfet est compétent pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable dans les communes visées au b de l'article L. 422-1 et dans les cas prévus par l'article L. 422-2 dans les hypothèses suivantes : a) Pour les projets réalisés pour le compte de l'Etat, de la région, de la collectivité de Corse, du département, de leurs établissements publics ou de leurs concessionnaires, ainsi que pour le compte d'un Etat étranger ou d'une organisation internationale ".

3. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire autorise la construction de douze logements par la société Linkcity, dont il n'est pas contesté qu'elle est bénéficiaire d'une promesse de vente de la parcelle DL 16 B, et que les logements à construire sont destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement. En outre, les projets de construction prévus sur les parcelles issues de la division de la parcelle DL 16 ne constituent pas un même projet global. Ainsi, le projet ne peut être regardé comme réalisé pour le compte d'un Etat étranger, en l'espèce la République de Cuba, que seul le préfet dans le département aurait été compétent pour en autoriser la construction, alors même qu'un second permis de construire a été déposé concomitamment pour l'extension de l'ambassade de Cuba sur la parcelle DL 16 A. Enfin, la circonstance que les opérations en cause ont fait l'objet d'un appel d'offre lancé par cet Etat est sans aucune incidence pour apprécier la qualité de pétitionnaire de la société Linkcity. La circonstance que par un courrier du 5 janvier 2022 l'ambassadeur de la République de Cuba à Paris ait autorisé la société pétitionnaire à déposer un permis de construire n'est pas de nature, en l'absence de tout autre élément, à établir que celle-ci aurait déposé le permis de construire litigieux en qualité de mandataire de la République de Cuba, dès lors qu'à la date de ce dépôt, elle devait disposer du titre lui permettant de déclarer être autorisée, au sens de l'article R.* 421-3 du code de l'urbanisme, par le propriétaire du terrain d'assiette de son projet à y faire exécuter les travaux. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne l'irrégularité des visas :

4. Il ressort des pièces du dossier que le maire du 15ème arrondissement de Paris a été consulté sur le projet de construction et a adressé deux courriers, le 7 février 2022 et le 14 avril 2022. La seule circonstance que l'avis consultatif défavorable du 14 avril 2022 ne soit pas visé dans l'arrêté attaqué ne l'entache pas d'irrégularité dès lors qu'aucun élément ne démontre qu'il n'aurait pas été pris en compte dans l'examen de la demande de permis de construire.

En ce qui concerne la fraude :

5. Le requérant soutient que le permis de construire a été obtenu par fraude dès lors que des constructions et des aménagements ont été réalisés sans autorisation alors qu'une déclaration préalable aurait été nécessaire, le projet se situant dans les abords de monuments historiques et sur une parcelle présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique.

6. D'une part, selon l'article L. 621-30 du code du patrimoine : " II. - La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31. Ce périmètre peut être commun à plusieurs monuments historiques. / En l'absence de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. () ". L'article L. 621-32 du même code dispose que : " Les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur d'un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. / L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur d'un monument historique ou des abords. / Lorsqu'elle porte sur des travaux soumis à formalité au titre du code de l'urbanisme ou au titre du code de l'environnement, l'autorisation prévue au présent article est délivrée dans les conditions et selon les modalités de recours prévues à l'article L. 632-2 et L. 632-2-1 ". Aux termes de l'article L. 632-2 de ce code dans sa version applicable en l'espèce : " I. - () / Le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager, l'absence d'opposition à déclaration préalable, l'autorisation environnementale prévue à l'article L. 181-1 du code de l'environnement ou l'autorisation prévue au titre des sites classés en application de l'article L. 341-10 du même code tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 632-1 du présent code si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent I. / En cas de silence de l'architecte des Bâtiments de France, cet accord est réputé donné () ". Aux termes de l'article R. 421-24 du code de l'urbanisme : " Dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables et les abords des monuments historiques, les travaux, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, ayant pour effet de modifier l'aménagement des espaces non bâtis autour d'un bâtiment existant doivent être précédés d'une déclaration préalable. ".

7. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France du 11 janvier 2022, que la parcelle concernée par le projet litigieux n'est pas située dans les abords de monuments historiques dès lors qu'elle n'est pas visible d'un monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci. Par suite, le requérant ne soutient pas utilement qu'une déclaration préalable était nécessaire pour effectuer des travaux sur cette parcelle au regard des dispositions de l'article R. 421-24 du code de l'urbanisme, tels que la suppression d'arbres et d'une pelouse et la pose d'un revêtement en bitume, avant l'obtention du permis de construire.

8. D'autre part, aux termes de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / () d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique ; / () ". Aux termes de l'article R. 421-23 du même code : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / () h) Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique ; / () ". Aux termes de l'article L. 151-19 du même code : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres ". Aux termes de l'article L. 151-23 du même code : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. / Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent ".

9. Il résulte de ces dispositions que les travaux ayant pour effet de modifier un élément que le plan local d'urbanisme a localisé et identifié, en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, comme présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique est soumis à déclaration préalable. S'il est constant que la parcelle objet du permis de construire est signalée pour son intérêt patrimonial, culturel ou paysager par une étoile dans un document graphique de l'atlas général du règlement du plan local d'urbanisme, le règlement ne précise cependant pas quel élément de la parcelle comporterait un tel intérêt ni si cet intérêt est d'ordre patrimonial, culturel ou paysager. Ainsi, si la parcelle concernée par le projet fait l'objet d'une localisation par le document graphique du règlement, ce dernier ne procède, en revanche, à aucune identification de l'élément devant être protégé, conservé ou mis en valeur au sens des dispositions de l'article L. 151-19 et L. 151-23 du code précité. Ainsi, en l'absence d'une telle identification de l'élément présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique et alors qu'aucune prescription n'accompagne ce signalement et qu'il est explicitement précisé qu'il n'induit pas de servitude de nature juridique, les arbres et la pelouse figurant sur la parcelle objet de l'autorisation ne peuvent être regardés comme les éléments présentant un intérêt d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique au sens de l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme. Par suite, les travaux portant sur l'abattage d'arbres et le remplacement de la pelouse par du bitume n'étaient pas soumis à déclaration préalable.

10. Enfin, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

11. Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ".

12. Le requérant soutient que le dossier de permis de construire comporte des erreurs et des imprécisions révélant des manœuvres frauduleuses. Il fait notamment valoir que le plan de situation et le plan cadastral mentionnent une situation antérieure aux changements opérés sur la parcelle avant la demande de permis de construire. Toutefois, d'une part, le plan de situation permet de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune et la circonstance que les arbres abattus soient présents sur ce plan est ainsi sans incidence. D'autre part, la mention qui serait erronée sur le plan cadastral concerne la parcelle 16A, qui n'est pas la parcelle faisant l'objet du permis de construire attaqué. En outre, si le requérant fait état d'erreurs relatives à sa propriété sur le plan masse, cet élément, à le supposer même établi, est sans incidence dès lors que le plan masse concerne, conformément à l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, le terrain objet des travaux autorisés par le permis de construire. De même, il n'est pas établi que les autres inexactitudes évoquées, notamment dans la notice architecturale, auraient empêché l'administration d'apprécier la conformité du projet au regard de la règlementation applicable alors que l'intégralité des pièces du dossier de permis de construire permettait d'avoir une connaissance précise du projet de construction et il n'est pas davantage utilement reproché au pétitionnaire d'avoir mentionné le projet d'extension de l'ambassade de Cuba alors que cette information permettait de donner des éléments d'appréciation de sa conformité aux règles d'urbanisme utiles aux services instructeurs. Dans ces circonstances, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'administration n'a pas pu apprécier la conformité du projet au regard de la règlementation applicable et que le pétitionnaire aurait transmis des éléments comportant des erreurs ou des imprécisions dans le but d'obtenir la délivrance du permis de construire attaqué de manière frauduleuse. Ce moyen doit être écarté.

13. Aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords () ".

14. Il résulte de ces dispositions que le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Il s'ensuit, d'une part, que si une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, ces dispositions ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Il s'ensuit, d'autre part, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

15. Il ressort des pièces du dossier que les deux bâtiments projetés implantés sur les parcelles DL 16 A et DL 16 B présentent des entrées propres et que la circulation, tant verticale qu'horizontale, à l'intérieur de ceux-ci, se fait de manière indépendante. Par ailleurs, l'existence de l'un de ces bâtiments n'est pas légalement conditionnée par l'existence de l'autre. Enfin, la circonstance que ceux-ci aient fait l'objet d'une conception commune est sans influence pour déterminer si ces biens constituent un ensemble immobilier unique au sens de ce qui a été rappelé au point précédent. Dans ces conditions, compte tenu de l'indépendance structurelle et donc physique de ces deux bâtiments et de l'absence de liens fonctionnels entre eux, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'ils forment un ensemble immobilier unique et que c'est à tort que la construction de chacun d'entre eux a conduit au dépôt d'un permis de construire distinct. Ce moyen doit donc être écarté.

16. Aux termes du VIII intitulé " Définitions " du règlement du plan local d'urbanisme de Paris : " () / Pour la détermination de la destination d'un ensemble de locaux présentant par leurs caractéristiques une unité de fonctionnement et relevant d'un même gestionnaire, il est tenu compte exclusivement de la destination principale de ces locaux, sous réserve des dispositions particulières précisées ci-après (logements de fonction, ateliers d'artistes, commerce, entrepôts, artisanat). / Habitation : / Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l'hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d'hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d'absence de durée limitée de leurs occupants en titre. / () / CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif) et Locaux nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif : / Ces constructions et locaux recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivantes : / les () ambassades, consulats, () ; ". En vertu de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris : " 1 - Dans la zone de déficit en logement social délimitée aux documents graphiques du règlement, tout projet de construction neuve, de restructuration lourde ou de changement de destination, entrant dans le champ d'application du permis de construire ou de la déclaration préalable portant sur la création de surfaces d'habitation doit prévoir d'affecter au logement locatif social* au moins 30 % de la surface de plancher relevant de la destination* Habitation, créée, transformée ou objet du changement de destination. / Ces dispositions ne sont pas applicables : / si la surface de plancher d'habitation est inférieure à 800 m² ; / (). En cas de division d'un terrain, l'obligation s'applique globalement audit terrain. / () ".

En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UG 2.2.3 du plan local d'urbanisme :

17. En premier lieu, il ressort de ce qui a été indiqué au point 15, que les projets de construction assis sur les terrains DL 16 A et DL 16 B ne forment pas un ensemble immobilier unique et pouvaient donc, légalement, faire l'objet de deux permis de construire distincts. Par ailleurs, il ressort expressément du 1° de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris applicable au projet en cause, dès lors qu'il est situé dans la zone de déficit en logement social, que l'obligation fixée par ce texte s'applique à l'ensemble d'un terrain, quand bien même celui-ci ait fait l'objet d'une division. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'en présentant une demande de permis de construire distincte pour les parcelles DL 16 A et DL 16 B, la République de Cuba et le pétitionnaire n'ont pas permis au service instructeur d'apprécier correctement le respect, par le projet autorisé, de l'obligation de construction de logements sociaux prévue au 1° de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris.

18. En second lieu, il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du document PC04a qui présente le projet d'extension de l'ambassade de Cuba sur la parcelle DL 16 A que si le rez-de-chaussée du bâtiment est destiné à accueillir le nouveau consulat de cet Etat, implanté au rez-de-chaussée, les autres niveaux du bâtiment, qui constituent l'extension de l'ambassade et sont accessibles par une entrée privée et indépendante sur la rue, accueilleront des unités d'accueil de passage pour le personnel cubain. Le requérant soutient que la surface de plancher de ces unités d'accueil relève de la destination " Habitation " au sens du règlement du plan local d'urbanisme de Paris, si bien qu'elle doit être prise en compte dans le cadre de l'application de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris relatif à la création de surface de logement locatif social. Toutefois, d'une part, le projet de construction assis sur la parcelle DL 16 A constitue, en ce qui concerne ses étages et comme cela a été indiqué précédemment, une extension de l'ambassade de la république de Cuba, si bien qu'elle relève de la destination de CINASPIC au sens et pour l'application du règlement du plan local d'urbanisme de Paris. Si ces étages sont organisés en unités d'accueil, celles-ci visent uniquement à recevoir temporairement le personnel cubain de passage à Paris dans le cadre de l'exercice de fonction diplomatique, notamment, et ne sont donc pas détachables de la destination générale de l'ambassade, qui constitue un CINASPIC. La circonstance que la commission de sécurité de la préfecture de police a, dans son avis du 24 mai 2022, qualifié ces unités d'accueil d'habitation au sens de la législation du code de la construction et de l'habitation, dans le cadre de l'appréciation de la conformité du projet aux règles de sécurité, est sans incidence, dès lors que l'usage d'une telle qualification est sans influence sur la détermination, par l'autorité administrative compétente en matière d'urbanisme, de la destination du bâtiment au regard des règles du droit de l'urbanisme. De même, si le requérant soutient que les unités d'accueil de passage constituent en réalité des logements de fonction, cet élément ne ressort pas des pièces du dossier. Dans ces conditions, le requérant n'est pas fondé à soutenir que les surfaces de plancher créées dans les étages du bâtiment assis sur la parcelle DL 16 A constituaient des surfaces de plancher relevant de la destination " Habitation ". Ainsi, sur le terrain divisé formé des parcelles DL 16 A et DL 16 B, seul le bâtiment assis sur cette dernière parcelle et dont la construction a été autorisée par l'arrêté attaqué présente des surfaces de plancher destinées à l'habitation. Celles-ci représentant une surface de 798 m2, et donc de moins de 800 m², le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'arrêté attaqué a méconnu les dispositions de l'article UG 2.2.3 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris en autorisant le projet de construction alors qu'il ne prévoit pas la création de logements sociaux. Ce moyen doit donc être écarté.

En ce qui concerne l'atteinte aux conditions d'éclairement :

Quant à la méconnaissance de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme :

19. Aux termes de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain, et notamment à l'insertion de la construction dans le bâti environnant. () ". Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement.

20. Il ressort des pièces du dossier, notamment de l'étude d'évolution du niveau de luminosité réalisée le 28 septembre 2023 que les pertes de luminosité liées au projet oscillent entre 54,24 et 58,82 %. Le requérant produit également une étude d'ensoleillement réalisée le 22 mars 2022 mentionnant une perte d'ensoleillement annuel variant de 65,36% à 84,82 %. Toutefois, d'une part, la simple perte d'ensoleillement ne suffit pas à démontrer l'existence d'une atteinte grave aux conditions d'éclairement. D'autre part, ces études ne portent que sur trois ouvertures de la maison de M. B, la fenêtre de toit du bâtiment sur rue, la toiture verrière reliant les deux bâtiments de sa propriété et la fenêtre gauche du 1er étage du bâtiment en fond de parcelle, et ne donnent aucune indication, relatives à la nature des pièces concernées par les pertes de luminosité. Ainsi, cette diminution de la luminosité relativement limitée, qui n'est établie que pour des parties circonscrites de la maison, ne saurait être regardée comme constituant une atteinte grave aux conditions d'éclairement de sa propriété. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet porterait gravement atteinte aux conditions d'éclairement de l'immeuble du requérant au sens de l'article UG.7.1 du règlement du plan local d'urbanisme, doit être écarté.

Quant à la méconnaissance de l'article UG.11.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme :

21. Aux termes de l'article UG.11.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux saillies sur les espaces libres intérieurs : " / 1°- Verticale du gabarit-enveloppe : Les saillies sont autorisées par rapport au plan des façades inscrites à l'intérieur des gabarits-enveloppes définis aux articles UG.10.3 et UG.10.4, à condition : / qu'elles ne portent pas atteinte à l'éclairement des locaux, / () ". Si le requérant soutient que les balcons des logements dont la construction est autorisée par le permis attaqué surplomberont la verrière principale de sa maison et le priveront de toute lumière naturelle, cette affirmation n'est, en tout état de cause, pas établie par les pièces du dossier.

Quant à la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :

22. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".

23. Si M. B soutient que l'atteinte à ses conditions d'éclairement est de nature à porter atteinte à la salubrité, cet élément n'est pas établi par les pièces du dossier.

En ce qui concerne l'insertion de la construction dans le bâti environnant et les règles applicables aux murs pignons :

24. Aux termes de l'article UG.11.1 : " ()L'autorisation de travaux peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l'installation ou l'ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. / Notamment pour éviter de créer ou de laisser à découvert des murs pignons, la hauteur d'une construction projetée en bordure de voie peut être soit réduite, soit augmentée, nonobstant les dispositions de l'article UG 10.2, sans créer de décalage supérieur, en principe, à la hauteur moyenne d'un étage par rapport aux constructions contiguës / () ". Aux termes du 2° de l'article UG.11.1.3 relatif aux façades sur rues : () / La bonne transition volumétrique et architecturale de la construction projetée nécessite que soient prises en compte les caractéristiques des bâtiment voisins (nus de façades, hauteurs des niveaux, modénature). Aux termes des dispositions du 1° de l'article UG.11.1.4 du même règlement, relatives au traitement des rez-de-chaussée : " () Le traitement des ouvertures (halls d'entrée, parcs de stationnement, portes et baies) doit privilégier une implantation dans le plan de la façade ; les retraits ne sont admis qu'en raison d'une expression architecturale répondant à une meilleure insertion dans l'environnement ou pour des impératifs de sécurité justifiés ; les transparences entre la rue et les espaces libres doivent être privilégiées. / Les rez-de-chaussée doivent présenter des façades les plus ouvertes possible en évitant l'implantation directement en façade sur voies de locaux aveugles (locaux techniques, de service) ; les parties pleines doivent être les plus limitées possibles de façon à éviter l'affichage ou la mise en œuvre de graffitis. ".

25. Eu égard à la teneur des dispositions de l'article UG.11 précitées, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, saisi d'un moyen en ce sens, d'apprécier si l'autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l'exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l'ensemble des dispositions de cet article et de la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d'urbanisme.

26. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet s'adaptera aux niveaux des immeubles voisins pour créer une construction homogène, nonobstant la présence de la maison individuelle en R+1 du requérant, seule construction de cette hauteur dans la rue de Presles, et s'inscrit dans une rue comportant des constructions de tailles et de styles hétérogènes et non, comme il est soutenu par le requérant, uniquement de style post-haussmannien. En outre, la circonstance que son architecture soit contemporaine, comme la plupart des immeubles de cette rue, et qu'il s'insère actuellement entre un bâtiment en R+1 et une parcelle objet du permis de construire de l'extension de l'ambassade de Cuba, ne permet pas de démontrer que le projet est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants alors que les façades sont traitées de façon homogène et que les matériaux et couleurs choisis garantissent une bonne intégration et une bonne insertion dans le tissus architectural existant. Enfin, si le rez-de-chaussée comprend un habillage en tôle perforée, cet élément n'est pas de nature à caractériser une méconnaissance des dispositions du 1° de l'article UG.11.1.4 recommandant d'éviter l'implantation directement en façade sur voies de locaux aveugles. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UG 11 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article UG 7.1 du même règlement relatif à l'insertion de la construction dans le bâti environnant doit être écarté.

27. D'autre part, si les dispositions précitées de l'article UG 11.1 du règlement du plan local d'urbanisme permettent d'augmenter ou de réduire la hauteur d'une construction afin d'éviter de créer un mur pignon, il ressort des pièces du dossier que des murs pignons préexistent et que le projet prévoit un recul sur les niveaux R+4 et R+5 du côté de la maison du requérant pour alléger l'effet mur pignon. Ainsi, le moyen tiré de l'erreur manifeste commise dans l'appréciation du projet au regard de ces dispositions doit être écarté.

En ce qui concerne la servitude de vue :

28. Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers. Ainsi le requérant ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de son recours en annulation du permis de construire attaqué, d'une atteinte à une servitude de vue.

29. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions du requérant tendant à l'annulation de l'arrêté du 4 mai 2022 et du rejet de son recours gracieux doivent être rejetées ainsi que celles tendant au prononcé d'une injonction de remise en état de la parcelle.

Sur les frais liés au litige :

30. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise, in solidum, à la charge de la Ville de Paris et de la société Linkcity, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que demande le requérant au titre des frais liés au litige. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge du requérant la somme 1 500 euros à verser à la société Linkcity Ile-de-France au titre des mêmes frais.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : M. B versera une somme de 1 500 euros à la société Linkcity Ile-de-France au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la société Linkcity Ile-de-France, à l'ambassadeur de la République de Cuba, au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris et à la maire de Paris.

Délibéré après l'audience du 10 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Simonnot, président,

Mme Voillemot, première conseillère,

M. Paret, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mai 2024.

Le rapporteur,

C. VOILLEMOT

Le président,

J-F. SIMONNOT

La greffière,

S. RAHMOUNI

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne, et à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

2/4-3