Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2303262

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 13 février 2023 et 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 30, rue de Turbigo à Paris (3ème arrondissement), représenté par son syndic, la société AX Stouls, M. et Mme D et C B, M. A I et Mme H J, représentés par la SCP Bouyeure - Baudoin - Daumas - Chamard - Bensahel - Gomez-Rey, demandent au tribunal :

1°) d'annuler l'arrêté du 10 octobre 2022 par lequel la maire de Paris ne s'est pas opposée à la déclaration préalable n° DP 075 103 22 V0292 autorisant un changement de destination de locaux commerciaux à usage de bureaux situés aux 6 et 7, passage de l'ancre et 30, rue de Turbigo dans le 3ème arrondissement de Paris en hébergements hôteliers, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient d'un intérêt donnant qualité pour agir ;

- l'arrêté attaqué est entaché d'un vice d'incompétence ;

- il a été obtenu par fraude ;

- il a été pris au regard d'un dossier incomplet ;

- il méconnaît les dispositions de l 'article UG. 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Paris.

Par un mémoire en défense, enregistré le 12 février 2024, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la SCI Cadjuma 30 qui n'a pas produit d'observations en défense.

Par une ordonnance du 8 mars 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 5 avril 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Frieyro,

- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,

- et les observations de Me Laroche, représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 30, rue de Turbigo à Paris (3ème arrondissement), M. et Mme B, M. I et Mme J.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 septembre 2022, la SCI Cadjuma 30 a déposé une déclaration préalable en vue du changement de destination de locaux commerciaux, à usage de bureaux, situés aux 6 et 7, passage de l'ancre et 30, rue Turbigo dans le 3ème arrondissement, à Paris, en hébergement hôtelier. Par un arrêté du 10 octobre 2022, la maire de Paris ne s'est pas opposée aux travaux déclarés sous réserve des prescriptions énoncés à l'article 2 de cet arrêté. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 30, rue de Turbigo à Paris (3ème) et autres, dont le recours gracieux a été implicitement rejeté, demandent l'annulation de cet arrêté de non-opposition à déclaration préalable.

2. Par un arrêté du 25 avril 2022 publié au bulletin officiel municipal de la Ville de Paris du 29 avril suivant, la maire de Paris a donné délégation à Mme E F, cheffe de la circonscription Centre-Est dont fait partie le 3ème arrondissement, à l'effet de signer les arrêtés, actes, décisions et correspondances concernant les déclarations préalables. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte attaqué doit être écarté comme manquant en fait.

3. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées () : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux () ".

4. Il résulte de ces dispositions que les demandes de déclarations préalables doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire indiquant qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de déclaration préalable, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande d'autorisation vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de déclaration préalable pour ce motif.

5. Les requérants soutiennent que la décision attaquée aurait été obtenue par fraude, dès lors que la déclaration préalable a été présentée, pour la société Cadjuma 30, par des personnes qui n'avaient pas de qualité pour le faire. A ce titre, les requérants se prévalent notamment d'un courrier en date du 27 octobre 2022 par lequel le notaire de la société Cadjuma 30 indique que cette dernière n'a, à aucun moment, déposé de demande de déclaration préalable auprès des services de la Ville de Paris. Toutefois, il est constant que l'autorité administrative, qui n'avait pas à vérifier l'exactitude de l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, ne disposait, à la date de l'arrêté attaqué, d'aucune information, et notamment pas du courrier du

27 octobre 2022 qui est postérieur à cet arrêté, de nature à établir le caractère frauduleux de la demande ou faisant apparaitre que cette dernière avait été déposée par une personne ne disposant d'aucun droit à le faire. Par suite, le moyen des requérants doit être écarté.

6. Aux termes de l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme : " La déclaration préalable précise : / () b) La localisation et la superficie du ou des terrains () ". Aux termes de l'article R. 431-36 du même code : " Le dossier joint à la déclaration comprend : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune () b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante () ". Aux termes de l'article R. 441-10 du même code : " Le dossier joint à la déclaration comprend : () Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetée () ". Aux termes de l'article A. 431-9 du même code : " En plus du nombre d'exemplaires de la déclaration préalable et de la demande de permis de construire et du dossier joint défini par l'article R. 423-2, le demandeur ou le déclarant doit fournir deux exemplaires supplémentaires pour les demandes de déclaration préalable et cinq exemplaires supplémentaires pour les demandes de permis de construire des pièces suivantes : / a) Le plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, prévu au a des articles R. 431-7 et R. 431-36 ; / () Les plans mentionnés aux a, b et c ci-dessus précisent leur échelle, traduite en échelle graphique pour les plans mentionnés aux b et c, et l'orientation du terrain par rapport au nord. ".

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. En premier lieu, il résulte des termes mêmes du formulaire CERFA joint au dossier de demande que la superficie indiquée (464m2) correspond à l'assiette de la parcelle, tandis que celle indiquée sur le panneau d'affichage (289m2) correspond à celle des locaux concernés par l'opération envisagée. Par suite, et alors que le panneau d'affichage ne fait, au demeurant, pas partie du dossier de demande préalable, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'il existerait une incohérence sur la superficie réelle du terrain du projet de nature à fausser l'appréciation du service instructeur.

9. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, que le dossier de demande préalable comportait, outre l'adresse précise des locaux et la surface d'assiette de la parcelle concernée ainsi que la surface d'assiette du projet, un " plan état projeté hébergement hôtelier étage 3 - DP 7 " faisant apparaitre la surface de chaque pièce du projet et son orientation par rapport au nord. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande aurait été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur quant à la situation du terrain à l'intérieur de la commune, à l'orientation du projet et à l'échelle du projet.

10. En troisième lieu, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet envisagé aurait pour effet de modifier la surface de plancher ou de modifier le volume de la construction concernée. A cet égard, si les requérants soutiennent qu'il résulte des plans joints au dossier de demande que l'opération envisagée, qui prévoit la création de cinq habitations en lieu et place d'un plateau unique de bureaux, réduira la surface de plancher de 12,5m2, il ressort des pièces du dossier, et notamment du " plan état projeté hébergement hôtelier étage 3 - DP 8 ", que, l'écart de surface allégué par les requérants correspond à la création d'un couloir desservant les différentes habitations créées par le projet et non pris en compte pour le calcul de la surface destinée à " l'hébergement hôtelier ".

11. En quatrième et dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet envisagé, qui prévoit la transformation d'un plateau de bureaux en cinq hébergements touristiques, n'a pas pour objet de procéder à une division foncière. Par suite, les requérants ne sauraient utilement soutenir que le dossier de déclaration préalable aurait dû comprendre le croquis et plan coté prévu par l'article R. 441-10 du code de l'urbanisme.

12. Compte tenu de ce qui a été dit aux points 6 à 11, le moyen soulevé par les requérants tiré du caractère incomplet du dossier de demande doit être écarté dans toutes ses branches.

13. D'une part, aux termes de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme : " Les destinations de constructions sont : () 2° Habitation / 3° Commerce et activités de service ; / () 5° Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire. ". Aux termes de l'article R. 151-28 du même code : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : / () 2° Pour la destination "habitation" : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ; / () 5° Pour la destination "autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire" : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne. ". Aux termes de l'article R. 421-14 du même code : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : () c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 () ". Aux termes de l'article R. 421-17 du même code : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement / b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ; () ". Enfin, aux termes de l'article R* 421-14 de ce code : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : / a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés ; / b) Dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 ; / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; / d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4. ".

14. Les règles soumettant les constructions à permis de construire ou déclaration de travaux, dont un plan local d'urbanisme ne saurait décider et qui relèvent d'ailleurs d'un autre livre du code de l'urbanisme, sont définies, pour l'ensemble du territoire national, par les articles R*. 421-14 et R*. 421-17 du code de l'urbanisme, qui renvoient, depuis le 1er janvier 2016, pour déterminer les cas de changement de destination soumis à autorisation, aux destinations et sous-destinations identifiées aux articles R. 151-27 et R. 151-28 de ce code.

15. D'autre part, aux termes de l'article UG 2.2. du règlement du plan local d'urbanisme aux termes duquel : " Pour l'application des règles du présent article, le territoire de la zone UG est divisé en deux secteurs, repérés dans les documents graphiques du règlement : / le secteur de protection de l'habitation, / le secteur d'incitation à la mixité habitat-emploi. / Les règles énoncées aux § 2° et 3° ci-après utilisent les définitions suivantes : / La surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle, notée SPH, est la surface de plancher globalement destinée à l'habitation et aux CINASPIC* ; / La surface de plancher des destinations liées à l'activité économique, notée SPE, est la surface de plancher globalement destinée au commerce, à l'artisanat, aux bureaux, à l'hébergement hôtelier, à l'industrie et à la fonction d'entrepôt () / 2°- Secteur de protection de l'habitation : / Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale : / SPH2 = SPH1 / où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1° ci-avant. / Toutefois, si la surface de plancher totale projetée est inférieure à la SPH initiale, elle doit être entièrement occupée par des destinations liées à la fonction résidentielle. / En outre, quand la SPH initiale est nulle et lorsque, sur le terrain, la surface de plancher totale après travaux dépasse la surface de plancher initiale, alors la SPE ne doit pas être augmentée de plus de 10 %. / SPE2 = 1,1 x SPE1 / où SPE est la surface de plancher des destinations liées à l'activité économique définie au § 1° ci-avant. / Dans les autres cas SPE2 = SPE1 ".

16. Les requérants font valoir que le changement de destination litigieux ne pouvait être accepté par la Ville de Paris dans le secteur de protection et de l'habitation auquel appartient l'immeuble du 30, rue de Turbigo à Paris qui est concerné par le projet dès lors que ce dernier n'a pas pour effet de transformer un commerce, mais une habitation en hébergement hôtelier et qu'il entraîne ainsi une diminution de la surface de protection de l'habitation initiale. Au soutien de leur moyen, les requérants se prévalent de ce que l'immeuble, qui a été construit avant le 15 juin 1943, est principalement destiné à de l'habitation. Toutefois, et alors que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2022 mentionne expressément que le lot en cause est à usage de bureaux, la seule circonstance que l'immeuble ait été construit avant 1943 ne saurait, en tant que telle, suffire à établir la réalité de leur affirmation. Par suite, et alors qu'aucune pièce du dossier ne permet de remettre en cause la destination de " bureaux " des locaux faisant l'objet de l'autorisation contestée, le moyen ne peut qu'être écarté.

17. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 10 octobre 2022 doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 30, rue de Turbigo à Paris (3ème) et autres est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 30, rue de Turbigo à Paris (3ème), à M. et Mme D et C B, à M. A I, à Mme H J, à la Ville de Paris et à la SCI Cadjuma 30.

Délibéré après l'audience du 24 mars 2025, à laquelle siégeaient :

Mme Hermann Jager, présidente,

M. Frieyro, premier conseiller,

M. Claux, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2025.

Le rapporteur,

M. Frieyro

signé

La présidente,

V. Hermann Jager

signé La greffière,

S. Hallot

signé

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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