Tribunal Administratif de Paris — Décision N° TA75-2326234

Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 novembre 2023 et 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du ..., M. AA... J..., Mme P... Z..., Mme I... Y..., la Société Concordia (SARL), M. N... AF..., Mme AH... D..., M. K... F..., Mme S... R..., Mme L... U..., M. B... Q..., M. AB... W..., Mme AC... T..., M. H... X..., Mme AD... X..., M. A... AG..., Mme G... AG..., M. AE... O... et M. V... M..., représentés par Me Aldigier, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 mai 2023 par lequel la maire de Paris a accordé à la SCI Jaurès un permis de construire pour la construction d’un bâtiment R+5 sur un niveau de sous-sol à destination de commerce et d’hébergement hôtelier à l’angle de l’avenue Jean Jaurès et de la rue Eugène Jumin, à Paris ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :
- l’arrêté attaqué est entaché d’un vice d’incompétence ;
- il est entaché d’un détournement de procédure, la Ville de Paris ayant enregistré une nouvelle demande de permis comme des pièces complémentaires afin de faire obstacle à l’application de la nouvelle réglementation prévue par l’article L. 172-2 du code de la construction et de l’habitation ;
- il est irrégulier en tant qu’il tient lieu de l’autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors qu’il a été pris au regard d’un dossier incomplet, que la délégation permanente de la commission de sécurité n’a pas ressaisie pour avis à la suite de modifications apportées au projet, que c’est à tort que l’établissement a été regardé comme relevant de la 5ème catégorie des établissements recevant du public, qu’il n’a pas fait l’objet d’un examen au regard de la réglementation applicable et qu’il méconnaît les dispositions de l’article PE 22 du règlement de sécurité ;
- il méconnaît les dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 18 juillet et 17 décembre 2024, la SCI Jaurès, représentée par Me Laroche, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors qu’elle est tardive, que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir et que le syndic du syndicat des copropriétaires du ... ne justifie pas d’une habilitation pour ester en justice ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2024, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors que la requête est tardive et que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir ;
- aucun des moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires du ... et autres n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code de la construction et de l’habitation ;
- le code de l’urbanisme ;
- le code des relations entre le public et l’administration ;
- le décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
- l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Frieyro,
- les conclusions de M. Gandolfi, rapporteur public,
- et les observations de Me Bertin, représentant le syndicat des copropriétaires du ..., Me Laroche, représentant la SCI Jaurès, et de Mme C..., représentant la Ville de Paris.

Une note en délibéré a été enregistrée le 19 janvier 2026 pour la SCI Jaurès.


Considérant ce qui suit :

Le 25 novembre 2021, la SCI Jaurès, représentée par M. E..., a sollicité la délivrance d’un permis de construire. Par un arrêté du 5 mai 2023, dont le syndicat des copropriétaires du ... et autres demandent l’annulation, la maire de Paris a délivré un permis de construire pour la construction d’un bâtiment R+5 sur un niveau de sous-sol à destination de commerce et d’hébergement hôtelier à l’angle de l’avenue Jean Jaurès et de la rue Eugène Jumin, à Paris (75019).

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours (…) ». Aux termes de l’article R. 600-2 du même code : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ».

Par ailleurs, sauf dispositions législatives ou réglementaires contraires, telles les dispositions relatives à la contestation des élections politiques ou celles prévoyant des délais exprimés en heures ou expirant à un horaire qu’elles précisent, la date à prendre en considération pour apprécier si un recours contentieux adressé à une juridiction administrative par voie postale a été formé dans le délai de recours contentieux est celle de l’expédition du recours, le cachet de la poste faisant foi. Il en va de même pour apprécier si un recours administratif, gracieux ou hiérarchique, a pour effet de conserver ce délai.

Il ressort des pièces du dossier, d’une part, que le permis attaqué a été affiché pendant une période continue de deux mois à compter du 23 mai 2023 et, d’autre part, que les requérants ont formé un recours gracieux le 20 juillet 2023, soit dans le délai de recours contentieux, qui a été notifié le 22 juillet suivant. Ainsi, ce recours gracieux, qui a été implicitement rejeté le 22 septembre 2023, a prorogé le délai de recours contentieux. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté du recours, qui a été enregistré au greffe du tribunal le 14 novembre 2023, doit être écartée.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que plusieurs des requérants sont propriétaires d’appartements de l’immeuble situé ..., implanté sur la parcelle jouxtant le terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, et alors que le projet prévoit la création d’un bâtiment R+5 en lieu et place d’un bâtiment R+2 qui aura des conséquences notamment sur l’éclairement de leur cour intérieure et de certains de leurs appartements, les requérants justifient bien d’un intérêt leur donnant qualité pour agir. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir doit être écartée.

En troisième lieu, aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice (…) ».

En l’espèce, si la SCI Jean Jaurès fait valoir que le syndic ne justifie pas d’une habilitation l’autorisant à ester en justice, il ressort des pièces du dossier que celui-ci a bien été habilité, par une délibération du 19 juin 2023 par l’assemblée générale, à « lancer une action judiciaire en opposition au permis de construire » délivrée le 5 mai 2023. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la SCI Jaurès à ce titre doit, en tout état de cause, être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré du vice d’incompétence :

En l’espèce, l’arrêté attaqué a été signé par AB... Roussignol, chef du service du permis de construire, qui disposait à cet effet d’une délégation de signature accordée par un arrêté du 23 mars 2023, publié au portail des publications administratives de la Ville de Paris le même jour. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision attaquée manque en fait et doit être écarté.



En ce qui concerne le moyen tiré du détournement de procédure :

Aux termes de l’article R. 172-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction, au sens de l'article L. 122-2, de bâtiments ou parties de bâtiments d'habitation qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2022, à l'exclusion des cas où la construction a donné lieu à la signature, avant le 1er octobre 2021, d'un contrat de louage d'ouvrage, au sens de l' article 1787 du code civil et dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée avant le 1er septembre 2022, ou d'un contrat de construction de maison individuelle régi par les articles L. 231-1 et L. 232-1 du présent code. Les dispositions de la présente section s'appliquent à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er juillet 2022. Elles s'appliquent également à la construction de parcs de stationnement associés à ces bâtiments (…) ».

Contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier que la Ville de Paris aurait procédé à un enregistrement des pièces produites le 18 janvier 2022 par le pétitionnaire comme des pièces complémentaires afin de faire obstacle à l’application des dispositions précédemment citées. Dans ces conditions, et alors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne fait obstacle à ce qu’un usager puisse solliciter le réexamen de sa demande, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne les moyens relatifs à l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions (…). Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation : « Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ».

S’agissant du moyen tiré de la non consultation de la commission permanente de sécurité :

Si les requérants soutiennent que l’arrêté aurait été pris au regard d’un avis irrégulier dès lors que la commission permanente de sécurité n’aurait pas été reconsultée à la suite de la modification du dossier de demande, il résulte toutefois des pièces du dossier, et notamment de l’avis du préfet en date du 10 février 2023, que la délégation permanente de la commission de sécurité a bien été consultée. Le moyen manque donc en fait.



S’agissant du moyen tiré de l’inexactitude du dossier de demande :

Aux termes de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 123-22 du même code. » L’article R. 122-11 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « La demande d'autorisation est présentée en quatre exemplaires indiquant l'identité et l'adresse du demandeur, le cas échéant l'identité de l'exploitant ultérieur, les éléments de détermination de l'effectif du public au sens des articles R. 143-18 et R. 143-19, ainsi que la catégorie et le type de l'établissement pour lequel la demande est présentée. / Sont joints à la demande, en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles D. 122-12 et R. 122-13 ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l'article R. 143-22 ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, il est constant que le dossier de demande comportait l’ensemble des éléments requis par les dispositions précédemment citées. Dans ces conditions, et alors que la circonstance que les services instructeurs aient pu, au regard d’un dossier complet, mal apprécier la catégorie d’établissement recevant du public dont relève le projet est sans incidence sur la complétude du dossier de demande, ce moyen devra être écarté.

S’agissant du moyen tiré de l’irrégularité de l’accord de la commission de sécurité :

Aux termes de l’article R. 143-19 du code de la construction et de l’habitation : « Les établissements, répartis en types selon la nature de leur exploitation, sont soumis aux dispositions générales communes et aux dispositions particulières qui leur sont propres. ». Aux termes de l’article R. 143-19 du même code : « Les établissements sont, en outre, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel. L'effectif du public est déterminé, suivant le cas, d'après le nombre de places assises, la surface réservée au public, la déclaration contrôlée du chef de l'établissement ou d'après l'ensemble de ces indications. / Les règles de calcul à appliquer sont précisées, suivant la nature de chaque établissement, par le règlement de sécurité. / Pour l'application des règles de sécurité, il y a lieu de majorer l'effectif du public de celui du personnel n'occupant pas des locaux indépendants qui posséderaient leurs propres dégagements. / Les catégories sont les suivantes : / (…) - 4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5e catégorie ; / 5e catégorie établissements faisant l'objet de l'article R. 143-14 dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation. ». Aux termes de l’article R. 143-14 du même code : « Les établissements dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'établissement sont assujettis à des dispositions particulières déterminées dans le règlement de sécurité (…) ».

Aux termes de l’article O1 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public : « Etablissements assujettis / § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : / a) Aux hôtels dans lesquels l'effectif du public est supérieur ou égal à 100 personnes ; / b) Aux autres établissements d'hébergement - définis comme un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposant d'un minimum d'équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois - faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, dans lesquels l'effectif du public est supérieur à 15 personnes. / § 2. Les établissements d'hébergement, visés au b du paragraphe 1, dont le type d'exploitation ne présente pas le caractère d'homogénéité précité (régime des sociétés d'attribution d'immeubles à temps partagé, statut de copropriété des immeubles bâtis) ne sont pas soumis aux dispositions du présent règlement. / § 3. Le régime d'exploitation dont relève un établissement autre qu'hôtel est déterminé suivant la déclaration écrite du maître d'ouvrage ou de l'exploitant. Ce régime peut être modifié par une nouvelle déclaration. ». Aux termes de l’article O2 du même arrêté : « L'effectif maximal du public admis est déterminé d'après le nombre de personnes pouvant occuper les chambres ou les appartements, soit dans les conditions d'occupation déclarées par le chef d'établissement, soit dans les conditions d'exploitation hôtelière d'usage. / Dans le cas où des salles sont aménagées à l'usage exclusif des clients de l'établissement, il n'y a pas lieu de cumuler leur effectif avec celui des chambres ou des appartements. ».Enfin, ce règlement dispose, à son annexe I, que « constitue un ensemble homogène, un établissement composé de locaux d'hébergement offrant un même niveau de confort, quelles que soient leurs capacités d'accueil unitaires et leurs configurations », que des équipements et services communs sont, à titre d’exemples : « Equipements : hall de réception, sanitaires communs, moyen d'appel accessible aux utilisateurs (cabine téléphonique, point phone, téléphone de la réception...) ; / Services : réception (au minimum 4 heures par jour, 6 jours sur 7), fourniture du linge de maison et de prestations de ménage à la demande » et qu’une exploitation collective homogène est caractérisée lorsqu’un établissement est « géré dans tous les cas par une seule personne physique ou morale dont l'accès aux locaux d'hébergement n'est pas entravé par les règles spécifiques du droit de la copropriété ou de la multipropriété ».

Enfin, aux termes de l’article D. 311-4 du code du tourisme : « L'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes ». Aux termes de l’article D. 321-1 du code du tourisme « La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. » Ainsi les résidences de tourisme se distinguent des hôtels par l’aménagement des pièces louées aux touristes. Si les hôtels offrent principalement des chambres et plus rarement des suites ou de petits appartements, les résidences de tourisme comportent principalement des petits appartements.
Les requérants soutiennent que c’est à tort que le projet, qui prévoit la création d’un hébergement touristique relevant de la 4ème catégorie d’établissement recevant du public, a été regardé, par la commission de sécurité qui a donné son accord, comme prévoyant la création d’un hôtel relevant de la 5ème catégorie d’établissement recevant du public. Ainsi, ils doivent être regardés comme soulevant un moyen tiré de l’erreur d’appréciation.

Il ressort des pièces du dossier que l’établissement d’hébergement projeté ne comporte pas de chambres mais uniquement des appartements de type T1 ou T2, tous équipés de cuisine. En outre, il ne comporte aucun équipement et service commun, et notamment pas de réception. Il s’ensuit que cet établissement, qui doit être regardé comme une résidence de tourisme et non comme un hôtel de tourisme, ne relève pas des établissements recevant du public de la 5ème catégorie qui ne concernent que les hôtels et pensions de famille. Par ailleurs, cet établissement d’hébergement répond aux conditions du b) de l’article O1 de l’arrêté du 25 juin 1980 précité permettant de le classer dans les établissements recevant du public de 4ème catégorie. Il est également géré par une seule personne morale et l'accès aux locaux d'hébergement n'est pas entravé par les règles spécifiques du droit de la copropriété ou de la multipropriété. Il dispose enfin d’une capacité d’accueil supérieur à 15 personnes. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que c’est à tort que la délégation permanente de la commission de sécurité a considéré qu’il constituait un établissement recevant du public de 5ème catégorie et lui a appliqué la réglementation propre à ce classement.

A cet égard, alors que les requérants soutiennent que le projet n’a pas fait l’objet d’un examen au regard de la réglementation applicable et notamment des dispositions relatives à la voie utilisable par les engins de secours et espace libre de l’article CO 2 du règlement de sécurité, la Ville de Paris se borne en défense à soutenir que ces dispositions, qui concernent les établissements recevant du public de 4ème catégorie, ne sont pas applicables au projet. Toutefois, et ainsi qu’il a été dit, c’est à tort que les services instructeurs ont estimé que l’établissement recevant du public en cause relevait de la 5ème catégorie.

S’agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l’article PE 11 du règlement de sécurité :

Aux termes du § 1. de l’article PE 6 du règlement de sécurité approuvé par arrêté du 15 juin 1980 : « Les établissements doivent être isolés de tous bâtiments ou locaux occupés par des tiers par des murs et des planchers coupe-feu de degré 1 heure. Une porte d'intercommunication peut être aménagée sous réserve d'être coupe-feu de degré 1/2 heure et munie d'un ferme-porte (…) ». Aux termes du § 4. de l’article PE 11 de ce même règlement : « La porte d'intercommunication avec les tiers visée à l'article PE 6 (§ 1) compte dans les dégagements exigibles. L'exploitant doit alors justifier d'accords contractuels avec le tiers concerné, sous forme d'acte authentique. ».

Il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment pas des plans joints au dossier de demande, que le projet prévoirait l’aménagement d’une porte d’intercommunication au sens des dispositions précédemment citées. Par suite, les requérants ne peuvent utilement s’en prévaloir.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. / Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites ».

Aux termes du point UG.11.5.1 de l’article UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les documents graphiques du règlement identifient des immeubles (terrains, bâtiments, parties de bâtiments, éléments particuliers) que le PLU protège en application de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme parce qu'ils possèdent une qualité architecturale remarquable, ou constituent un témoignage de la formation et de l'histoire de la ville ou d'un quartier, ou assurent par leur volumétrie un repère particulier dans le paysage urbain, ou appartiennent à une séquence architecturale remarquable par son homogénéité. L'annexe VI du tome 2 du présent règlement recense par adresse les protections patrimoniales du PLU et précise la localisation et la motivation de la protection, qu'il s'agisse de Bâtiments protégés ou d'Éléments particuliers protégés soumis aux dispositions qui suivent ».

En l’espèce, le projet, dont le terrain d’assiette se situe à l’angle de l’avenue Jean Jaurès et de la rue Eugène Jumin, dans un environnement marqué par une forte hétérogénéité architecturale, prévoit la création d’un bâtiment R+5 en lieu et place d’un bâtiment de caractère faubourien R+1+combles. A ce titre, il ressort des pièces du dossier que le projet, qui prévoyait initialement la création d’un immeuble R+7 de style contemporain avec une toiture-terrasse végétalisée, a été sensiblement modifié afin de tenir compte de deux avis de l’architecte des Bâtiments de France qui, par un troisième avis du 30 janvier 2023, a donné son accord au projet. Ainsi, l’immeuble projeté doit s’adosser à la façade ouest de l’immeuble situé ..., lequel est un R+5+combles, cachant ainsi ce mur pignon et créant une continuité en termes de volume entre les deux bâtiments. En outre, il résulte de la notice complémentaire indiquant les matériaux utilisés que les façades seront en pierre calcaire de type parisienne, reprenant ainsi les codes architecturaux des bâtiments voisins situés 198 et .... Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précédemment citées.
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article UG 7.1. du règlement du plan local d’urbanisme de Paris : « Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l’article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain, et notamment à l'insertion de la construction dans le bâti environnant ».

Au sens des dispositions précédemment citées, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu’une obstruction significative résulte de la perte totale d’éclairement d’une pièce d’au moins un des appartements de l’immeuble voisin, la gravité de l’atteinte doit s’apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble du ou des appartements concernés.

En l’espèce, si les requérants soutiennent que le projet aura pour effet de porter atteinte aux conditions d’éclairement des appartements, notamment pour ceux sur cour au rez-de-chaussée, situés ..., ils n’établissent, ni même allèguent, qu’au moins une pièce de ces appartements subirait une perte totale d’éclairement. Par ailleurs, s’ils se prévalent également de ce que le projet aurait pour conséquence d’obstruer totalement les ouvertures situées sur la façade ouest du bâtiment A, dont il ressort des pièces du dossier qu’il s’agit de jours de souffrances éclairant des salles de bains, ils n’apportent aucun élément sur les caractéristiques de ces pièces. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.
Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

Lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En dehors de cette hypothèse, les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettent au juge de l’excès de pouvoir de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où l’illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet. La seule circonstance que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif. Enfin, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

L’illégalité dont est entaché l’arrêté attaqué tirée de l’irrégularité de l’accord de la commission de sécurité affecte une partie identifiable du projet. Cette irrégularité peut faire l’objet d’une régularisation sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en prononçant l’annulation partielle de l’arrêté du 5 mai 2023 en tant qu’il tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation. Un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement est imparti au pétitionnaire pour solliciter une régularisation des vices relevés.

Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par la SCI Jaurès au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.



D E C I D E :


Article 1er : L’arrêté du 5 mai 2023 est annulé en tant qu’il tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation.


Article 2 : En application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il est imparti à la SCI Jaurès un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement pour demander la régularisation du vice mentionné à l’article 1er du présent jugement.


Article 3 : La Ville de Paris versera au syndicat des copropriétaires du ... et autres une somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.


Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.













Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du ..., premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la Ville de Paris et à la SCI Jaurès.

Délibéré après l'audience du 19 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

Mme Stoltz-Valette, présidente,
M. Frieyro, premier conseiller,
M. Claux, premier conseiller.


Rendu public par mise à disposition au greffe le 02 février 2026.



Le rapporteur,
Signé
M. Frieyro

La présidente,
Signé
Stoltz-Valette

La greffière,


Signé

L. Thomas



La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.