Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 7 septembre 2023, et un mémoire en réplique, enregistré le 27 février 2024, M. C... B... et Mme A... B..., représentés par la SELAS Fidal, demandent au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019 et des pénalités afférentes ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. et Mme B... soutiennent que :
- ils sont fondés à se prévaloir de l’interprétation de la loi résultant des paragraphes 70 et 190 de l’instruction n° BOI-RFPI-PVI-10-40-10 dès lors que le bien cédé constituait leur résidence principale à la date de sa mise en vente et que le transfert des sièges sociaux de sociétés n’a pas affecté la nature du bien destiné à usage d’habitation.
- l’administration fiscale ayant, dans sa réponse à leurs observations, qualifiée le délai entre la date de mise en vente et la date de la vente de « normal » en raison des circonstances liées à l’état de santé de M. B..., qui ont empêché de réaliser dans un délai plus court la cession du bien, elle ne peut plus, en application de l’instruction BOI-SJ-RES-10-20-10, leur opposer cette condition.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 janvier 2024 et le 11 avril 2024, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.
Le directeur soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de Mme Jeanmougin, première conseillère,
- et les conclusions de Mme Barray, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
M. et Mme B... ont cédé à une société dont M. B... est associé et gérant, par un acte de vente du 8 juillet 2019, un bien immobilier situé au 94 rue Jules Siegfried au Havre dont ils étaient propriétaire. L’administration a remis en cause l’exonération de la plus-value au motif que le bien ne constituait pas leur résidence principale au moment de la cession. M. et Mme B... demandent au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et des pénalités afférentes auxquelles ils ont été assujettis à raison de ce gain de cession.
Sur le terrain de la loi fiscale :
Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts, dans sa rédaction applicable : « I. (…) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. (…) II. Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (…) »
La résidence principale s’entend de l’immeuble qui constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession. Pour l’application des dispositions de l’article 150 U du code général des impôts, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.
Sous réserve des cas où la loi attribue la charge de la preuve au contribuable, il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et compte tenu, le cas échéant, de l’abstention d’une des parties à produire les éléments qu’elle est seule en mesure d’apporter et qui ne sauraient être réclamés qu’à elle-même, d’apprécier si la situation du contribuable entre dans le champ de l’assujettissement à l’impôt ou, le cas échéant, s’il remplit les conditions légales d’une exonération.
Il n’est pas contesté que M. et Mme B... ont acquis le 30 novembre 2017 un logement sis 89 rue Georges Lafaurie au Havre où ils ont déclaré avoir emménagé le 18 avril 2018 lors de la souscription, en 2018, de leur déclaration de revenus de l’année 2017. Si les requérants soutiennent que la vente du logement sis au 94 rue Jules Siegfried génératrice de la plus-value en cause a été retardée du fait de l’état de santé de M. B... qui a subi une longue convalescence après une opération chirurgicale en septembre 2018, ils n’apportent, dans la présente instance, aucune preuve médicale de cette convalescence, ni des difficultés que la société acquéreuse, dont il est le gérant, aurait rencontré pour l’obtention d’un prêt. L’attestation d’un agent immobilier du 9 février 2024 selon laquelle il avait été mandaté pour l’estimation du logement de la rue Siegfried dans le but de l’achat de celui de la rue Lafaurie et l’attestation d’un notaire du 31 janvier 2024 faisant état d’une visite en mars 2018 pour l’estimation du logement de la rue Siegfried ne suffisent pas par elles-mêmes à établir que M. et Mme B... auraient engagé de réelles diligences pour mettre en vente le logement de la rue Siegfried dès l’acquisition du nouveau logement qu’ils avaient eux-mêmes déclaré comme étant leur résidence principale à compter d’avril 2018. Le service pouvait donc, sur le terrain de la loi, remettre en cause l’exonération de plus-value immobilière sous le régime de laquelle les contribuables ont placé ce gain de cession.
Sur le terrain de l’interprétation administrative de la loi fiscale :
En premier lieu, le paragraphe 70 de l’instruction publiée sous la référence n° BOI-RFPI-PVI-10-40-10, dans sa rédaction applicable, énonce que l’immeuble ou la partie d’immeuble doit en principe être affecté totalement à usage d’habitation. Selon le même paragraphe, lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est totalement affecté à usage d’habitation mais constitue le domicile commercial d’une entreprise, il est admis que l’exonération puisse s’appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l’activité exercée dans l’habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.
Si les contribuables soutiennent que l’administration ne saurait leur opposer le transfert des sièges sociaux de la SARL Ombeline-Olympe, acquéreuse du logement, et de de ses filiales, à l’adresse de la rue Siegfried dès octobre 2018, ils ne sont pas fondés à se prévaloir de ce paragraphe qui ne remet pas en cause les exigences, mentionnées aux paragraphes nos 30 et 40, tenant à ce que le bien cédé constitue à la date de la cession la résidence principale et effective du cédant et alors que, comme il a été dit au point 5, M. et Mme B... avaient une nouvelle résidence principale depuis avril 2018.
En deuxième lieu, en vertu du paragraphe 190 de la même instruction fiscale, il est admis, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Ce paragraphe précise qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé à priori et qu’il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
M. et Mme B..., qui ont eux-mêmes déclaré résider de manière habituelle au 89, rue Georges Lafaurie au Havre depuis le 18 avril 2018, ne peuvent être regardés comme ayant occupé le bien de la rue Siegfried comme résidence principale jusqu’à sa mise en vente. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à invoquer le paragraphe 190 de l’instruction précité, dans les conditions duquel ils n’entrent pas.
En dernier lieu, à supposer que M. et Mme B... entendent, sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales tel qu’interprété par l’instruction BOI-SJ-RES-10-20-10, se prévaloir de la prise de position formelle de l’administration dans sa réponse à leurs observations, laquelle a qualifié le délai entre la date de mise en vente et la date de la vente de « normal » au regard des explications qu’ils avaient fournies, ces dispositions ne s’appliquent pas à une mention portée par l’administration dans un acte de la procédure ayant conduit à un rappel d’impôt dès lors que cette prise de position formelle n’est pas antérieure à l’imposition. Ils ne sont pas non plus fondés à se prévaloir du 10° de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales dès lors que les impositions en litige ne résultent pas d’un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle mais d’un contrôle sur pièces. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir d’une position prise par le service dans la réponse à leurs observations aux rehaussements mentionnés dans la proposition de rectification du 10 mars 2022.
Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2019 et des pénalités afférentes. Par voie de conséquence, leurs conclusions relatives aux frais liés à l’instance doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C... B..., à Mme A... B... et au directeur régional des finances publiques de Normandie.
Délibéré après l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle siégeaient :
M. Minne, président,
Mme Jeanmougin, première conseillère,
Mme Ameline, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.
La rapporteure,
signé
H. JEANMOUGIN
Le président,
signé
P. MINNE
Le greffier,
signé
N. BOULAY
La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.