Tribunal Administratif de MELUN — Décision N° TA77-2204296

mercredi 4 mars 2026

Juridiction	Tribunal Administratif de MELUN
Section	Tribunal Administratif de MELUN
N° Dossier	TA77-2204296
Type	Décision
Recours	Plein contentieux
Formation	3ème chambre
Avocat requérant	SARFATI

Résumé IA

La décision concerne la contestation par une SCI de la taxe sur les logements vacants pour 2021. Le Tribunal Administratif de Melun rejette la requête, considérant que la société n'apporte pas la preuve que la vacance du logement était indépendante de sa volonté, notamment en ne démontrant pas que les travaux nécessaires pour le rendre habitable étaient d'une importance suffisante au regard des critères constitutionnels. Le tribunal applique les dispositions de l'article 232 du code général des impôts et se réfère à la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur la notion de vacance involontaire.

Texte intégral

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 29 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) Valérie, représentée par Me Sarfati, demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l’année 2021 pour un appartement situé à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne).

La requérante soutient que :
- la décision de rejet de sa réclamation d’assiette est irrecevable, en raison de l’absence de notification à sa représentante légale ;
- cette décision est infondée en droit et en fait, dès lors que l’appartement en cause ne pouvait pas être loué en raison de son état de grande vétusté ;
- elle est fondée à invoquer la doctrine administrative.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 juillet 2022, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens développés ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, la clôture de l’instruction a été fixée au 3 février suivant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Meyrignac ;
- et les conclusions de M. Delmas, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

En sa qualité de propriétaire d’un appartement situé à Fontenay-sous-Bois, la SCI Valérie a été assujettie à une cotisation de taxe sur les logements vacants au titre de l’année 2021 pour un montant de 542 euros en principal. L’intéressée a présenté une réclamation d’assiette le 15 décembre 2021, rejetée par décision du directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne du 28 février 2022. Par la requête susvisée, la société demande la décharge de cette imposition.

Sur la régularité de la décision de rejet de sa réclamation préalable :

La requérante soutient que cette décision serait irrecevable, faute d’avoir été notifiée à sa représentante légale. Toutefois, les conditions de notification d’une décision sont sans incidence sur la régularité de celle-ci. Par ailleurs, les éventuelles irrégularités entachant une telle décision sont sans incidence sur la régularité de la procédure d’imposition ou sur le bien-fondé de l’imposition contestée. Enfin et en tout état de cause, le service était en droit de notifier cette décision à l’adresse de la SCI apparaissant sur la réclamation et à la personne qui l’avait présentée. Le moyen précité est donc inopérant.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

Sur le terrain de la loi fiscale :

Aux termes de l’article 232 du code général des impôts : « La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social (…). II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition (…). VI. - La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (…) ». Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n’a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves, dont la réserve suivante : la taxe ne peut « frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur (…) » et « ne sauraient être assujettis à cette taxe des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur (…) ».

Il appartient donc au contribuable d’établir que la vacance de son logement au cours de l’année en litige aurait été indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières.

La requérante se borne à soutenir que son appartement « ne pouvait pas être loué en raison de son état de grande vétusté », dès lors qu’il « se trouve dépourvu des équipements essentiels pour qu’il puisse être considéré comme habitable et ne répond pas à la notion de logement décent rendant impossible sans réalisation de travaux d’ampleur la location du logement (chauffage, électricité, sanitaires raccordements, réfection des portes et fenêtres) ». Toutefois, il résulte de l’instruction et notamment du devis du 8 mars 2021, produit par le service en défense, que si ce document mentionne un montant de travaux de 38 710 euros pour l’appartement en cause, il ne suffit pas à établir, alors que la requérante ne produit aucun élément relatif à la vétusté dont elle se prévaut, que cet appartement était, en l’état, inhabitable, ni que les travaux nécessaires pour le rendre éventuellement habitable seraient importants au regard de la réserve précitée du Conseil constitutionnel, alors que l’administration justifie, sans être contredite, par la production d’exemples de ventes d’appartements sur la commune de Fontenay-sous-Bois que le coût des travaux apparaissant sur le devis est, au mieux, de l’ordre de 18 % par rapport à la valeur vénale dudit appartement. La SCI n’établit donc pas répondre aux conditions légales pour être exonérée de cette taxe.

Sur le terrain de la doctrine administrative :

Si la société se prévaut du § 140 du BOI-IF-AUT-60 du 11 mars 2014 et de la réponse ministérielle du 5 septembre 2017 à M. A..., député, les énonciations de ces doctrines ne comportent aucune interprétation différente de celle dont il est fait application dans le présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que les conclusions tendant à la décharge de la cotisation de taxe sur logements vacants en cause doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Valérie est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Valérie et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.

Délibéré après l’audience du 11 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Le Broussois, président,
M. Meyrignac, premier conseiller,
Mme Jean, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026.

Le rapporteur,

P. MeyrignacLe président,

N. Le Broussois
La greffière,

C. Rouillard

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,
La greffière,

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