Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 12 juillet 2023, Mme B... A..., représentée par le cabinet DBCJ - société d’avocats, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2020, ainsi que des pénalités correspondantes, à hauteur d’un montant total de 45 080 euros ;
2°) à titre subsidiaire, de reconnaître qu’en cas de remboursement effectif de la fraction des loyers excédant le plafond prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts, elle pourra bénéficier du dispositif de réduction d’impôt prévu par ce texte ;
3°) de lui accorder le bénéfice du sursis de paiement prévu par l’article L. 277 du livre des procédures fiscales.
Elle soutient que :
- l’expiration du délai de reprise de trois ans prévu par l’article L. 169 du livre des procédures fiscales qui expirait le 31 décembre 2020 faisait obstacle à ce que l’administration, aux termes de sa proposition de rectification du 25 août 2022, remette en cause la réduction d’impôt dont elle a bénéficié au titre de l’année 2017 ;
- la doctrine administrative afférente à la notion de surface habitable sur laquelle s’est fondée l’administration fiscale pour déterminer le plafond de loyer applicable pour le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts ajoute à la loi et, ce faisant, méconnaît le principe de légalité et le pouvoir du législateur ;
- en cas de remboursement des excédents de loyers auprès des locataires concernés, elle demeure susceptible de bénéficier du dispositif prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts faute de déroger au principe du plafonnement ;
- il y a lieu de prononcer la décharge des pénalités qui lui ont été appliquées par voie de conséquence.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 octobre 2023, la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 23 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au
1er septembre 2025 à 12 heures.
Par un courrier du 7 janvier 2026, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement est susceptible d’être fondé sur les moyens relevés d’office tirés du non-lieu à statuer sur la demande de sursis de paiement, ledit jugement se prononçant sur le fond de l’affaire, et de l’irrecevabilité des conclusions tendant à voir reconnaître que Mme A... pourra bénéficier du dispositif de réduction d’impôt prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts en cas de remboursement effectif de la fraction des loyers excédant le plafond prévu par ce texte dès lors qu’il n’appartient pas à la juridiction administrative de prendre position sur l’appréciation, pour l’avenir, d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal.
La directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a répondu au moyen relevé d’office.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Delamotte ;
- et les conclusions de Mme Salenne-Bellet, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
Mme A... détient 500 des 600 parts composant le capital social de la société civile immobilière (SCI) Juthaume. Par acte du 11 juillet 2013, cette dernière a acquis en état futur d’achèvement un bien immobilier situé au 33 rue Jean-Marie Prugnot à Limeil-Brévannes. Aux termes de ses déclarations de revenu 2017 à 2020, Mme A... a sollicité le bénéfice de la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs intermédiaires prévue par les dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Par une proposition de rectification du 25 août 2022, l’administration fiscale a notamment remis en cause le bénéfice de ces réductions d’impôts en estimant que Mme A... avait rompu son engagement de location en fixant des loyers d’un montant supérieur au plafond prévu par ces dispositions. Le 31 janvier 2023, les cotisations supplémentaires correspondantes d’impôt sur le revenu au titre des années 2018 à 2020 ainsi que les pénalités correspondantes ont été mises en recouvrement. Par une décision du 27 juin 2023, l’administration fiscale a rejeté la réclamation présentée le 11 avril 2023 par Mme A.... Par la présente requête, cette dernière demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, de ces impositions supplémentaires.
Sur la demande de sursis de paiement :
Le présent jugement se prononce sur le fond de l’affaire. Les conclusions de la requête tendant au sursis de paiement des impositions contestées se trouvent donc privées d’objet.
Sur la recevabilité des conclusions subsidiaires :
Il n’appartient pas à la juridiction administrative de prendre position, pour l’avenir, sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal. Par suite, les conclusions de Mme A... tendant à voir reconnaître qu’elle pourra bénéficier du dispositif de réduction d’impôt prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts en cas de remboursement effectif de la fraction des loyers excédant le plafond prévu par ce texte sont irrecevables.
Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne le bien-fondé des impositions en litige :
En premier lieu, aux termes de l’article 199 novovicies dans sa version applicable au litige : « I. ― A. ― Les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. / La réduction d'impôt s'applique, dans les mêmes conditions, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location mentionné au premier alinéa. (…) / III. ― L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type. / Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l'Etat dans la région après avis du comité régional de l'habitat mentionné à l'article L. 364-1 du code de la construction et de l'habitation, afin d'être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…) / V. ― A. ― La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. (…) / B. – (…) Lorsque les logements sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés. / VI. ― Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 18 %. / VII. ― La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. / (…) XI. – A. – La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : / 1° La rupture de l'un des engagements mentionnés aux I ou VIII (…) ». Aux termes de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales : « Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due ». Enfin, aux termes du 2. du L. du II. de l’article 60 de la loi du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 : « (…) 2. Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2018, le droit de reprise de l'administration fiscale s'exerce jusqu'à la fin de la quatrième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due ».
Il résulte des dispositions précitées du XI. de l’article 199 novovicies du code général des impôts que la méconnaissance des engagements initialement contractés par le contribuable en application du I. de ce même article constitue le fait générateur de l’imposition résultant de la remise en cause du droit à réduction d’impôt, à hauteur des déductions d’ores et déjà pratiquées sur l’impôt brut dû par celui-ci. Par suite, le délai de reprise prévu à l’article L. 169 du livre des procédures fiscales court à compter de l’année où survient la méconnaissance de ces engagements et non de celle au titre de laquelle a déjà été utilisée, pour le calcul de l’impôt dû, une fraction de la réduction d’impôt.
Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a considéré que le loyer prévu au contrat de bail conclu le 30 mars 2018 pour la location du bien immobilier situé au 33 rue Jean-Marie Prugnot à Limeil-Brévannes dépassait le plafond de loyer fixé par l’article 199 novovicies du code général des impôts et que Mme A... avait ainsi méconnu l’un des engagements à respecter en vue de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ce texte. Par suite, la conclusion de ce contrat de bail constitue le fait générateur de l’imposition résultant de la remise en cause du droit à réduction d’impôt de la requérante, à hauteur de l’ensemble des réductions d’ores et déjà pratiquées par cette dernière, y compris antérieurement au point de départ du délai de reprise. Dans ces conditions, le délai de reprise courrait à compter de l’année 2018 et expirait, en application des dispositions précitées de la loi du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, le 31 décembre 2022. Il a ainsi valablement été interrompu par la notification de la proposition de rectification du 25 août 2022, l’administration fiscale pouvant reprendre, aux termes de cette proposition de rectification, la fraction de réduction d’impôt utilisée pour le calcul de l’impôt dû en 2017 par Mme A....
En second lieu, aux termes de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : « I. – Pour l'application du premier alinéa du III de l'article 199 novovicies du code général des impôts : / 1. Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2017, à 16,83 € en zone A bis, 12,50 € dans le reste de la zone A, 10,07 € en zone B 1 et 8,75 € en zone B 2 et en zone C. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l'article 2 duodecies. / Aux plafonds de loyer définis à l'alinéa précédent, il est fait application d'un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/ S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. / Pour l'application du présent 1, la surface à prendre en compte s'entend de celle prévue au dernier alinéa du a de l'article 2 duodecies (…) ». Aux termes du dernier alinéa du a de l’article 2 duodecies de l’annexe III du code général des impôts : « La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code ». Enfin, aux termes de l’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 susvisé auquel renvoient les articles R. 353-16 et R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation : « Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent (…) dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ».
Il est constant que le bien immobilier acquis par la SCI Juthaume le 11 juillet 2013 et au titre duquel Mme A... a entendu bénéficier de la réduction d’impôt prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts est un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, composé d’une surface habitable de 48,30 m2 et d’une terrasse de 27 m2. Pour remettre en cause cette réduction d’impôt, l’administration fiscale a estimé que cette terrasse ne pouvait être prise en compte pour déterminer le plafond de loyer mensuel applicable au logement appartenant à la SCI Juthaume dès lors qu’elle ne constituait pas une surface annexe au sens des dispositions susvisées. Elle s’est également appuyée sur la doctrine administrative référencée BOI-IR-RICI-230-20-20 dans sa version publiée le 10 mai 2019 dont le paragraphe 340 exclut de la notion de surface annexe les « terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle ou d’un immeuble collectif ». Contrairement à ce que soutient Mme A..., une telle indication n’ajoute pas aux dispositions précitées dès lors qu’une terrasse carrelée en rez-de-jardin ou rez-de-chaussée ne peut être considérée comme une terrasse accessible en étage ou comme « aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré » au sens des dispositions de l’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 à défaut de reposer sur le toit d’un bâtiment ou d’une de ses dépendances. Au demeurant, la doctrine administrative antérieure, en vigueur à la date du fait générateur de l’imposition résultant de la remise en cause du droit à réduction d’impôt de la requérante, ne contenait pas une telle précision et n’excluait ni n’incluait les terrasses carrelées en rez-de-jardin de la notion de surface annexe. Dans ces conditions, Mme A... n’est pas fondée à soutenir que l’administration fiscale a ajouté aux dispositions précitées une condition que celles-ci ne prévoient pas.
En ce qui concerne les pénalités :
Il résulte de ce qui a été dit au point 8 que la décharge des pénalités infligées à Mme A... n’est pas justifiée par voie de conséquence du caractère infondé des impositions supplémentaires auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2020.
Il résulte de tout ce qui précède que Mme A... n’est pas fondée à demander la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 à 2020, ainsi que des pénalités correspondantes.
Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’Etat, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à Mme A... la somme qu’elle réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions de la requête de Mme A... tendant à l’octroi d’un sursis de paiement.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de Mme A... est rejeté.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme B... A... et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.
Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :
Mme Janicot, présidente,
M. Delamotte, conseiller,
M. Teste, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026.
Le rapporteur,
Signé C. DELAMOTTE
La présidente,
Signé M. JANICOT
La présidente,
M. JANICOT
La greffière,
Signé S. DOUCHET
La République mande et ordonne à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,