Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 17 février 2025, la société foncière Epilogue 417, représentée par la société Fiscallia, demande au tribunal :
1°) de prononcer le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Limoges (Haute-Vienne) au titre des années 2023 et 2024, à hauteur respectivement de 831 euros et de 863 euros, à raison de son logement situé 32 allée Jules Romain.
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre de l’article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la valeur locative servant de base au calcul de la taxe foncière est surévaluée ;
- les fiches d’évaluation des locaux de référence ne lui ont pas été fournies malgré sa demande ;
- la maison doit être classée en catégorie 5 avec un coefficient de situation particulière nul et un coefficient de situation générale de - 0,10.
- le classement en catégorie 3 à compter du 1er janvier 2025 est infondé, les locaux de référence ayant été démolis ou transformés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 juin 2025, la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société foncière Epilogue 417 ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 10 juin 2025, la clôture d'instruction a été fixée au 10 octobre 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Le président du tribunal a désigné M. Yves Crosnier en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique à laquelle aucune des parties n’était présente ou représentée :
- le rapport de M. B...,
- les conclusions de M. Slimani, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société foncière Epilogue 417 est propriétaire d’une maison d’habitation située 32 allée Jules Romain à Limoges (Haute-Vienne) à raison de laquelle elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à hauteur de 5 540 euros au titre de l’année 2023 et de 5 757 euros au titre de l’année 2024. Suite au rejet de sa réclamation par l’administration le 17 décembre 2024, elle demande au tribunal de la dégrever respectivement des sommes de 831 euros et de 863 euros au titre de ces années.
Sur les conclusions aux fins de dégrèvement :
2. Aux termes de l’article 1496 du code général des impôts : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. (…) ». Aux termes de l’article 324 H de l’annexe III du code général des impôts :
« I. – Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d’une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. (…) / IV. – Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision (…) ». La nomenclature-type comporte huit catégories, lesquelles combinent notamment le caractère architectural de l’immeuble et la qualité de la construction, correspondant respectivement à : catégorie 1 : « nettement somptueux » et « excellente » / catégorie 2 : « particulièrement soigné » et « excellente » / catégorie 3 : « belle apparence » et « très bonne » / catégorie 4 : « belle apparence » et « bonne » / catégorie 5 : « sans caractère particulier » et « bonne » / catégorie 6 : « sans caractère particulier » et « courante » / catégorie 7 : « sans caractère particulier » et « médiocre » / catégorie 8 : « aspect délabré » et « particulièrement défectueuse ».
3. Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée (…) est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. (…) » Il résulte de l’article 324 Q de la même annexe que le coefficient d’entretien est déterminé conformément à un barème qui affecte un coefficient de 1,20 à un immeuble dont l’état est bon, c’est-à-dire une construction n’ayant besoin d’aucune réparation, un coefficient de 1,10 à un état assez bon, c’est-à-dire une construction n’ayant besoin que de petites réparations, un coefficient de 1 à un état passable, c’est-à-dire une construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité, un coefficient de 0,90 à un état médiocre c’est-à-dire une construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées et, enfin, un coefficient de 0,80 à un mauvais état d’entretien correspondant à une construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties. Il résulte de l’article 324 R de l’annexe III au code général des impôts que le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l’emplacement particulier. Une situation excellente, offrant des avantages notoires sans inconvénients marquants donne lieu à l’application de coefficient de situations générale et particulière de + 0,10, une situation bonne, offrant des avantages notoires en partie compensés par certains inconvénients donne lieu à des coefficients de + 0,05, une situation ordinaire, n’offrant ni avantages ni inconvénients ou dont les uns et les autres se compensent, donne lieu à l’application de coefficients nuls, une situation médiocre, présentant des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages donne lieu à l’application de coefficients de – 0,05 et une situation mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers conduit à l’application de coefficients de – 0,10. Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux éventuellement entrepris depuis cette date ainsi que les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.
4. En premier lieu, le moyen tiré de l’absence de bien-fondé du classement de la maison en catégorie 3 à compter de l’année 2025 est inopérant à l’appui de conclusions dirigées contre les impositions en litige émises au titre des années 2023 et 2024.
5. En deuxième lieu, la société requérante ne peut contester utilement la régularité de la décision de rejet de sa réclamation préalable au motif que l’administration ne lui a pas communiqué les éléments des procès-verbaux d’évaluation de ses locaux dès lors que l’irrégularité de la décision de rejet de la réclamation préalable demeure sans influence sur le bien-fondé de l’imposition et, en tout état de cause, il résulte de l’instruction que l’administration lui a fourni en réponse à sa réclamation la copie du procès-verbal sur lequel figure le local-type qui a servi de référence pour son bien. Le moyen doit, en conséquence, être écarté.
6. En troisième lieu, il résulte de l’instruction, et notamment de la déclaration H1 déposée le 3 septembre 2015 que la maison d’architecte dont s’agit a été construite en 1980 sur un terrain de 6 666 m², qu’elle est composée de quatorze pièces et cinq annexes d’une surface totale de
344 m² assortie d’autres éléments bâtis (garage, caves, celliers, grenier…) pour 249 m², et est classé en catégorie 4, correspondant à un immeuble de belle apparence et de bonne qualité de construction, pour lesquels le tarif est fixé à 6,10 euros par m². Son état d’entretien est qualifié de « bon », sa situation générale de « médiocre » et sa situation particulière de « bonne ».
7. Si la société foncière Epilogue 417 soutient que sa maison doit être classée au minimum en catégorie 5 pour se rapprocher d’un tarif d’évaluation proche de 4 euros par m² correspondant à la moyenne constatée selon elle sur la ville de Limoges, elle n’apporte aucun élément à l’appui de cette affirmation susceptible de remettre en cause le classement établi au regard des éléments figurant au point précédent. Par ailleurs, la requérante considère que la situation générale de son bien doit être qualifiée de « mauvaise, présentant des inconvénients notoires sans avantages particuliers », justifiant l’application d’un coefficient de – 0,10 au lieu du coefficient de – 0,05 retenu. Il résulte toutefois de l’instruction que l’éloignement du centre-ville de Limoges est compensé par son implantation dans un environnement calme et boisé au sein d’un lotissement de qualité desservi par de larges voies d’accès et disposant d’espaces immédiats aménagés justifiant le maintien du coefficient de - 0,05. De même, compte-tenu de ces éléments, le coefficient de situation particulière fixé à + 0,05, correspondant à « une bonne situation offrant des avantages notoires en partie compensée par certains inconvénients » n’est pas susceptible d’être remis en cause.
8. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société foncière Epilogue 417 doit être rejetée.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise, à ce titre, à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans le cadre de la présente instance.
D E C I D E :
Article 1er
:
La requête de la société Epilogue 417 est rejetée.
Article 2
:
Le présent jugement sera notifié à la société foncière Epilogue 417 et à la directrice départementale des finances publiques de la Haute-Vienne. Une copie sera transmise à la société Fiscallia.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.
Le magistrat désigné,
Y. B...
La greffière,
M. A...
La République mande et ordonne
au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision
Pour expédition conforme
Pour Le Greffier en Chef
La Greffière
M. A...