Tribunal Administratif de Montreuil — Décision N° TA93-2114217

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 15 octobre 2021, la SAS BetC WILSON, représentée par Me. Stemmer, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison d'un ensemble immobilier sis 84 Avenue du Président Wilson et 4 Rue Proudhon à Saint-Denis (93 200), à concurrence des conséquences de la classification de l'immeuble en DEP2 " lieux de dépôts couverts " et de l'application d'un coefficient de pondération de 0,5 et de prononcer, en conséquence, la restitution des impositions indûment recouvrées ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

- l'article 1517 du code général des impôts permettant la prise en compte annuelle des changements affectant les propriétés bâties et les importants travaux en cours sur l'immeuble assujetti à la taxe foncière au 1er janvier de l'année d'imposition ayant affecté les caractéristiques physiques de ce dernier, l'administration fiscale aurait dû classer ledit ensemble immobilier dans un nouveau sous-groupe et une nouvelle catégorie au sens de l'article 310 Q de l'annexe III au code général des impôts, à savoir DEP2 ;

- la valeur d'utilisation de l'ensemble immobilier assujetti à la taxe foncière étant réduite du fait des travaux en cours au 1er janvier de l'année d'imposition, l'administration fiscale aurait dû faire application d'un coefficient pondérateur de 0,5 en application des articles 1498 du code général des impôts et 324 Z de l'annexe III à ce code.

Par un mémoire en défense, enregistré le 7 mai 2022, le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Charret en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Charret,

- les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique.

Les parties n'étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS BetC Wilson est propriétaire d'un ensemble immobilier sis 84 Avenue du Président Wilson et 4 Rue Proudhon à Saint-Denis (93 200), au titre duquel elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l'année 2020. Par une réclamation préalable du 9 février 2021, elle a sollicité auprès de la direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis la restitution d'une partie du montant de cette imposition en demandant, au vu de l'état de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition, son reclassement en catégorie DEP2 ainsi que l'application d'un coefficient de pondération de 0,5. Cette réclamation ayant été rejetée par décision du service du 9 août 2021, elle demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière ainsi laissées à sa charge.

2. En premier lieu, aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " et aux termes de l'article 1498 de ce code : " I.- La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat () ". Enfin, l'article 1517 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement () ".

3. La société requérante fait valoir qu'elle réalise des opérations de réhabilitation d'une ampleur significative sur l'ensemble immobilier en litige, consistant en des travaux de curage de l'intégralité des éléments de second œuvre et de remplacement de certaines façades. Elle soutient que ces travaux, inachevés à la date du fait générateur de l'imposition et constatés par commissaire de justice le 7 janvier 2020, doivent être analysés comme un changement des caractéristiques physiques et d'environnement de l'ensemble immobilier en cause au sens de l'article 1517 du code général des impôts. Par conséquent, elle en déduit que l'ensemble immobilier ne pouvait plus être regardé au 1er janvier 2020 comme appartenant à la catégorie des locaux à usage de bureaux d'aménagement ancien mais devait être regardé au contraire comme appartenant à celle des lieux de dépôts couverts (DEP2) au sens des dispositions des articles 1498 du code général des impôts et 310 Q de la deuxième annexe de ce code.

4. Toutefois, la modification temporaire de locaux, même sur plus d'une année, due à la réalisation de travaux ne peut être regardée comme constituant un changement de caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 précité du code général des impôts. Dès lors, les travaux en cours de réalisation sur l'immeuble de la SAS BetC WILSON ne peuvent être regardés comme un changement d'affectation du bien au 1er janvier de l'année 2020, lequel s'entend comme la modification de sa destination ayant pour effet de lui faire perdre sa qualité de local à usage de bureaux d'aménagement ancien, la société requérante admettant elle-même que les locaux en litige n'avaient pas encore été rendus disponibles pour un autre usage et ce, alors même que leur activité habituelle a été interrompue durant les travaux. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration fiscale a regardé l'ensemble immobilier litigieux comme ayant conservé sa qualification de local à usage de bureaux d'aménagement ancien au sens des dispositions précitées des articles 1498 du code général des impôts et 310 Q de la deuxième annexe de ce code.

5. En second lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " C. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () " et aux termes de l'article 324 Z de la troisième annexe du même code : " Pour l'application du C du II de l'article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire. ".

6. La société requérante soutient que les travaux de réhabilitation de son ensemble immobilier l'ayant rendu inutilisable dans sa totalité, même pour une occupation temporaire, ce dernier présentait une valeur d'utilisation réduite par rapport à son affectation principale de locaux à usage de bureaux d'aménagement ancien et qu'un coefficient de 0,5 devait par conséquent être appliqué à la totalité de sa surface, en application des dispositions précitées de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts. Toutefois, la réalisation en cours d'un chantier temporaire relatif à des travaux de réhabilitation du bien à évaluer n'entre pas dans le champ d'application des dispositions précitées. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a refusé de faire application du coefficient de pondération prévu par les dispositions ci-dessus rappelées.

7. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les conclusions à fins de décharge présentées par la SAS BetC WILSON doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles relatives aux frais liés au litige.

D E C I D E

Article 1er : La requête de la SAS BetC WILSON est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS BetC WILSON et au directeur départemental des finances publiques de Seine Saint-Denis.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023.

Le magistrat désigné,

J. Charret La greffière,

D. Ferreira

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.