Texte intégral
Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 27 août 2024, 3 avril 2025 et 16 avril 2025, MM. D..., Martin, Guillabert, Viale, Adda, Voisin, Mmes E..., Fontier, Merlet, Cukier, Romanik, Sebbag, Alcalay et l’association de défense du cadre de vie et du patrimoine du quartier des sablons, représentés par Me Zavaro, demandent au tribunal dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 20 décembre 2023 par lequel le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a délivré un permis de construire à la société civile immobilière (SCI) du 6 rue du Commandant A... pour la démolition d'un bâtiment et la construction d'un immeuble d'hébergement touristique sur un terrain situé 6 rue du Commandant A..., ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine et de la SCI du 6 rue du Commandant A... la somme de 10 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le dossier est incomplet ; en effet, il manque le plan spécifique à la mezzanine du rez-de-chaussée, ce qui ne permet pas d’en contrôler la régularité ;
- l’arrêté attaqué méconnait l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme ; en effet, la hauteur du bâtiment dépasse à la fois le plafond du secteur et la limite existante compte tenue des voies ; la dérogation prévue à la limitation de hauteur compte tenu des voies est sans effet sur la limitation du plafond du secteur ; le nombre de niveaux est supérieur à celui autorisé ; en effet, la mezzanine du dernier étage constitue en réalité un étage supplémentaire ; l’autre mezzanine du projet pourrait également constituer un étage supplémentaire mais manque le plan spécifique sur ce point ;
- il méconnait l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme ; d’une part, il n’est pas justifié de l’impossibilité technique de construire une aire de stationnement permettant une dérogation ; d’autre part, le contrat d’amodiation de places de stationnement est insuffisant, dès lors que la garantie n’est pas d’une durée suffisante, que le nombre d’emplacements de stationnements est également insuffisant, eu égard notamment à la vocation commerciale du site, et qu’une place pour autocar aurait dû être prévue ;
- le projet n'est pas conforme à la réglementation anti-incendie applicable, en particulier les dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ; les préconisations de la commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur n’ont pas été respectées.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 février et 13 mai 2025, la commune de Neuilly-sur-Seine, représentée par la SCP Sensei Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 novembre 2024 et les 24 février 2025, 17 avril et 12 mai 2025, la SCI du 6 rue du Commandant A..., représenté par la SELARL Adden Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 6 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient :
- la requête est irrecevable en l’absence de démonstration d’un intérêt pour agir ; les requérants, personnes physiques, ne démontrent pas un intérêt suffisant alors qu’ils ne sont pas voisins immédiats ; l’association de défense du cadre de vie et du patrimoine du quartier des sablons n’est pas représentée par son président ; elle n’est pas intéressée par le projet au regard de ses statuts ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l’urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M. Jacquinot, rapporteur,
- les conclusions de Mme Chaufaux, rapporteure publique,
- les observations de Me Zavaro, représentant les requérants,
- les observations de la SCP Sensei Avocats, représentant la commune de Neuilly-sur-Seine ;
- les observations de la SELARL Adden Avocats, représentant la SCI du 6 rue du Commandant A....
Considérant ce qui suit :
La SCI du 6 rue du Commandant A... a déposé le 12 juin 2023, et complété le 3 août 2023, une demande de permis de construire pour la démolition d'un bâtiment et la construction d'un immeuble d'hébergement touristique sur un terrain situé 6 rue du Commandant A.... Par un arrêté du 20 décembre 2023, le maire de cette commune a délivré le permis de construire sollicité. MM. D..., Martin, Guillabert, Viale, Adda, Voisin, Mmes E..., Fontier, Merlet, Cukier, Romanik, Sebbag, Alcalay et l’association de défense du cadre de vie et du patrimoine du quartier des sablons ont formé un recours gracieux contre cet arrêté le 7 mai 2024. Les requérants demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.
Sur les conclusions à fin d’annulation :
En premier lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
Il ressort des pièces du dossier que si aucun plan n’est spécifiquement dédié à l’organisation spatiale de la mezzanine du rez-de-chaussée, le dossier de permis de construire, particulièrement fourni, permet d’identifier l’étendue sur plancher de cette mezzanine, notamment au travers du plan de coupe longitudinale AA’. Dans ces conditions, alors qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne contraint le pétitionnaire à apporter au dossier une pièce spécifiquement dédiée aux mezzanines, le dossier de demande de permis de construire ne peut être considéré comme entaché d’omissions, inexactitudes ou insuffisances de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine : « 10.1.1 - La hauteur maximum des constructions est fixée à 21 mètres et R*+6. / Cependant, pour les immeubles ayant une façade sur la place Parmentier, ou sur la rue Jacques Dulud, entre les rues d’Orléans et Victor Noir, la hauteur des bâtiments est fixée à R+4+combles (soit 18 mètres maximum au faîtage*) dans une bande de 15 mètres à partir de l’alignement actuel ou projeté des voies précitées. / 10.1.2 – Dépassements de la hauteur maximum : / - Un dépassement de la hauteur maximum de 2 mètres pour les bâtiments d’habitation, et de 4 mètres pour les immeubles de bureaux, est autorisé à la condition que les hauteurs sous plafond* de chaque niveau soient supérieures à 2,5 mètres sans dépasser R+6. /- Un dépassement de la hauteur maximum de 1 mètre peut être autorisé et bénéficier uniquement au rez-de-chaussée, lorsque les constructions comprennent des locaux de commerce ou d’artisanat en rez-de-chaussée. / 10.2 - Compte tenu des voies : 10.2.1 - La hauteur maximum des constructions est déterminée par la plus courte distance les séparant de l'alignement* opposé existant ou projeté, augmenté de la marge de reculement* imposée sur l'alignement opposé existant ou projeté. En ce qui concerne les voies privées, la distance à prendre en compte pour ce calcul est celle séparant la façade de la construction projetée de la limite opposée de la voie. / 10.2.2 - A l'angle des îlots limités par des voies d'inégales largeurs, la hauteur maximum des constructions édifiées en bordure de la voie la moins large peut être identique à celle autorisée en bordure de la voie la plus large, sur une distance au plus égale à 15 mètres comptée à partir des alignements* actuels ou futurs ou de tout recul imposé. / Pour les unités foncières d'angle, bordant l'avenue Charles de Gaulle, cette distance est fixée à 20 mètres. / 10.2.3 - Toutefois, afin de masquer les murs pignons en bon état sur limites séparatives* aboutissant aux voies, cette hauteur maximum pourra être dépassée pour assurer un front bâti cohérent jusqu'à la hauteur maximum du pignon le plus haut ». Il résulte de ces dispositions que si les immeubles doivent respecter des règles de hauteur, définie à la fois en termes de hauteur de faîtage et de nombre de niveaux, ces règles de hauteur peuvent être dérogées afin de masquer des murs pignons, avec pour seule exigence la réalisation un front bâti cohérent jusqu'à la hauteur maximum du pignon le plus haut. Ces dispositions dérogatoires ne fixent pas de règle maximale de niveau, à l’inverse d’autres dispositions dérogatoires du même article.
Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la vue d’insertion, du plan de coupe longitudinale AA’ et du plan d’élévation donnant sur rue PC 5-1-2 que le permis de construire prévoit de déroger aux règles de hauteur afin de masquer les murs pignons voisins sur les limites séparatives aboutissants aux voies et pour assurer un front bâti cohérent. Il n’est pas contesté que la construction projetée ne dépasse pas la hauteur au faîtage de l’immeuble comportant le pignon le plus haut, situé 8 rue du Commandant A.... Il est par ailleurs sans incidence que le nombre de niveaux déclaré serait inférieur au nombre de niveau réel, dès lors que la règle de hauteur, telle que rappelée, est respectée. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une méconnaissance de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine doit être écarté.
En troisième lieu, aux termes de l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine : « Pour toute opération de construction, soumise ou non à autorisation de construire, ou tout changement de destination, s’accompagnant de la réalisation d’aires de stationnement, ces dernières devront être réalisées à l’intérieur des constructions ou en sous-sol. Leurs caractéristiques et leurs normes sont définies ci-après : (…) / - Hôtels : 1 place / 3 chambres et une place d’autocar par tranche de 30 chambres (…) / Impossibilité technique de réalisation des aires de stationnement pour les véhicules motorisés / Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées par un document d’urbanisme en matière de réalisation d’aires de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation. / Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou dans un parc privé de stationnement, au titre des obligations issues du règlement du PLU, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation. ».
Il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la surélévation d’un bâtiment existant sur une parcelle exigüe. Si un niveau de sous-sol existant, cet unique niveau de sous-sol comporte notamment des locaux techniques, tel qu’une cuve de récupération des eaux pluviales. La notice architecturale précise de manière utile que l’accès par le biais d’une rampe de parking depuis la rue du Commandant A... vers le sous-sol du bâtiment est impossible car en respectant les pourcentages de pente du règlement en vigueur la rampe présentera une longueur trop importante, ne pouvant être intégrée à l’espace disponible au sous-sol. Ainsi, c’est à bon droit que la SCI du 6 rue du Commandant A... s’est estimée dans l’incapacité de satisfaire ses obligations en matière d’aires de stationnement.
Par ailleurs, la promesse synallagmatique signée entre le pétitionnaire, la commune de Neuilly-sur-Seine et la société par action simplifiée (SAS) Les parcs de Neuilly le 7 août 2023 prévoit en son article 5 une durée de concession de quinze ans à partir de leur prise de possession. Cette concession constitue ainsi une concession de longue durée. Si les requérants font valoir, sans d’ailleurs assortir leurs assertions écrites de davantage d’explications, que la piscine et la salle de sport prévues seraient destinées à une exploitation commerciale, la notice architecturale précise toutefois au contraire que ces équipements sont uniquement destinés au résident de l’immeuble hôtelier, et ne nécessitent ainsi aucunement la création d’emplacements de stationnements spécifiques. Enfin, il ressort des pièces du dossier que 20 chambres sont projetées, portant le nombre d’emplacements de stationnement nécessaires à sept, tandis qu’aucune place pour autocar n’était obligatoire dès lors que le nombre de 30 chambres n’était pas atteint. La promesse synallagmatique comportant huit emplacements, les exigences en matière d’emplacements de stationnements sont ainsi respectées.
Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré d’une méconnaissance de l’article UA 12 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Neuilly-sur-Seine doit être écarté en toutes ses branches.
En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ».
Il ressort des termes de l’arrêté attaqué, et en particulier de son article 5, que les prescriptions émises par les différents services consultés devront être respectées. Ainsi, le permis de construire attaqué doit être considéré comme conforme aux préconisations de la commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur. Dans ces conditions, le moyen tiré d’une méconnaissance des dispositions de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public doit être écarté.
Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants doivent être rejetées.
Sur les frais de l’instance :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine et de la SCI du 6 rue du Commandant A..., qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants le versement d’une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de MM. D..., Martin, Guillabert, Viale, Adda, Voisin, de Mmes E..., Fontier, Merlet, Cukier, Romanik, Sebbag, Alcalay et de l’association de défense du cadre de vie et du patrimoine du quartier des sablons est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Neuilly-sur-Seine et la SCI du 6 rue du Commandant A... au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à MM. D..., Martin, Guillabert, Viale, Adda, Voisin, à Mmes E..., Fontier, Merlet, Cukier, Romanik, Sebbag, Alcalay, à l’association de défense du cadre de vie et du patrimoine du quartier des sablons, à la commune de Neuilly-sur-Seine et à la SCI du 6 rue du Commandant A....
Délibéré après l'audience du 23 septembre 2025, à laquelle siégeaient :
M. Bertoncini, président,
Mme Cuisinier-Heissler, première conseillère,
M. Jacquinot, conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.
Le rapporteur,
Signé
M. Jacquinot
Le président,
Signé
T. BertonciniLa greffière,
Signé
M. B...
La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.