Décision (UE) 2025/1270 de la Commission du 25 novembre 2024 relative aux mesures concernant l’aide d’État SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Octroi d’une aide présumée illégale à Tartu Agro AS par l’Estonie [notifiée sous le numéro C(2024) 8047]

(1)

Par une plainte déposée auprès de la Commission le 24 juillet 2014, la Commission a été informée que le ministère des affaires rurales (anciennement ministère estonien de l’agriculture et aujourd’hui ministère des affaires régionales et de l’agriculture) (ci-après le «ministère») aurait mis à exécution une aide d’État illégale en faveur de Tartu Agro AS. La plainte a été enregistrée par la Commission le 28 juillet 2014.

(2)

Aux dires du plaignant, le ministère aurait octroyé une aide d’État illégale à Tartu Agro AS sous la forme de la location de terres agricoles situées dans le comté de Tartu à un prix inférieur au taux du marché, et ce depuis le début du contrat de bail en 2000.

(3)

La Commission a transmis la plainte aux autorités estoniennes le 14 août 2014, les invitant à fournir des informations et à présenter des observations sur les allégations avancées par le plaignant. Les autorités estoniennes ont répondu le 3 octobre 2014.

(4)

Par lettre du 27 février 2017, la Commission a informé la République d’Estonie (ci-après l’«Estonie») de sa décision d’ouvrir la procédure prévue à l’article 108, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) (ci-après la «procédure d’examen») dans l’affaire susmentionnée.

(5)

La décision de la Commission d’ouvrir la procédure d’examen a été publiée au Journal officiel de l’Union européenne (2) (ci-après la «décision d’ouvrir la procédure») (3) et la Commission a invité les parties intéressées à présenter leurs observations dans un délai d’un mois à compter de la date de publication de la décision d’ouvrir la procédure.

(6)

Le 21 avril 2017, les autorités estoniennes ont présenté leurs observations.

(7)

La Commission a également reçu deux ensembles d’observations des parties intéressées. Ces observations ont été transmises aux autorités estoniennes le 10 mai 2017 et le 12 mai 2017. Les autorités estoniennes ont envoyé leurs observations le 28 juin 2018.

(8)

Le 11 juin 2017, le plaignant a présenté des observations supplémentaires accompagnées de cinq annexes. Trois de ces annexes ne pouvant être ouvertes, le plaignant les a de nouveau présentées le 19 juin 2017. Ces observations ont été transmises aux autorités estoniennes le 3 juillet 2017. Les autorités estoniennes ont présenté leurs observations le 21 juillet 2017.

(9)

Tartu Agro AS a contacté la Commission par lettre du 30 août 2017, à laquelle celle-ci a répondu par lettre du 11 septembre 2017.

(10)

Le plaignant a contacté la Commission par lettres des 9 janvier 2018, 30 janvier 2019 et 14 juillet 2019; la Commission y a répondu par lettre le 7 février 2018, le 1er mars 2019 et le 17 juillet 2019 respectivement.

(11)

Le 7 février 2019, une téléconférence a été organisée avec les autorités estoniennes.

(12)

La Commission a envoyé une demande de renseignements complémentaires aux autorités estoniennes le 15 février 2019, qui ont répondu par lettre du 17 avril 2019.

(13)

Le 24 janvier 2020, la Commission a adopté sa première décision finale constatant que l’aide d’État sous la forme de la location de terres agricoles à un taux inférieur au prix du marché avait été octroyée illégalement par l’Estonie, en violation de l’article 108, paragraphe 3, du TFUE, à Tartu Agro AS (ci-après la «décision initiale») (4).

(14)

La Commission a conclu que, outre le loyer effectivement versé par Tartu Agro AS, 50 % des investissements réalisés dans le système d’amélioration foncière et 100 % des taxes foncières annuelles auraient dû être considérés comme faisant partie du paiement du loyer. La Commission a utilisé une estimation du prix du marché qui correspondait à la moyenne d’une fourchette de prix estimée dans un rapport d’expertise externe (le rapport Uus Maa), ainsi que les données du Bureau estonien de la statistique (ci-après le «Bureau de la statistique»), selon la période.

(15)

Dans la décision initiale, la Commission a conclu que l’Estonie devrait mettre un terme à la mesure et récupérer l’aide illégale octroyée auprès de Tartu Agro AS, à moins qu’elle n’ait été octroyée pour un projet particulier qui, à l’époque de l’octroi, remplissait l’ensemble des conditions du règlement général d’exemption par catégorie, le règlement de minimis ou un régime d’aides approuvé par la Commission (considérant 173 de la décision). Les autorités estoniennes ont mis en œuvre la décision initiale. En particulier, elles ont récupéré l’aide illégale et, le 29 décembre 2020, elles ont augmenté le montant du loyer selon la méthode prévue dans la décision initiale en l’appliquant rétroactivement à compter du 1er janvier 2020.

(16)

Le 13 juillet 2021, le Tribunal a annulé la décision initiale dans son intégralité (5) (ci-après l’«arrêt du Tribunal»).

(17)

Le 29 septembre 2022, les autorités estoniennes ont envoyé une lettre à la Commission concernant l’arrêt du Tribunal. La Commission a répondu aux autorités estoniennes le 7 octobre 2022.

(18)

Le 13 octobre 2022, les autorités estoniennes ont envoyé leur réponse à la lettre de la Commission du 7 octobre 2022 par lettre du 12 octobre 2022. La Commission a répondu aux autorités estoniennes le 16 novembre 2022.

(19)

Le 22 novembre 2022, Tartu Agro AS a envoyé une lettre à la Commission pour lui faire part de son point de vue sur l’arrêt du Tribunal et sur la méthode de quantification de l’avantage. Le 14 décembre 2022, la Commission a répondu à Tartu Agro AS et a transmis cette lettre aux autorités estoniennes en leur demandant de présenter leurs observations. Le 22 décembre 2022, la Commission a demandé des renseignements complémentaires aux autorités estoniennes, Celles-ci ont présenté leurs observations le 6 février 2023 par lettre du 3 février 2023. Le 17 avril 2023, Tartu Agro AS a envoyé une lettre à la Commission pour exprimer son point de vue et présenter ses observations sur les informations communiquées par les autorités estoniennes le 6 février 2023.

(20)

Le 5 juin 2023, les services de la Commission ont demandé aux autorités estoniennes de confirmer que leur lettre du 6 février 2023 ne contenait pas d’informations confidentielles. Le 13 juin 2023, les autorités estoniennes ont répondu à la Commission que leur communication ne contenait pas d’informations confidentielles.

(21)

Le 26 juin 2023, les services de la Commission ont transmis la lettre des autorités estoniennes du 6 février 2023 à Tartu Agro AS. Le 25 juillet 2023, Tartu Agro AS a répondu à la lettre de la Commission du 26 juin 2023 et a demandé une réunion avec les services de la Commission.

(22)

Le 27 septembre 2023, une conférence téléphonique a été organisée entre les services de la Commission et Tartu Agro AS.

(23)

Le 3 octobre 2023, Tartu Agro AS a envoyé par écrit la présentation qu’elle avait donnée oralement lors de la conférence téléphonique du 27 septembre 2023.

(24)

Le 24 octobre 2023, Tartu Agro AS a envoyé à la Commission, par lettre, des observations accompagnées de pièces justificatives.

(25)

Le 16 mai 2024, le tribunal administratif de Tallinn a rejeté le recours de Tartu Agro AS concernant le remboursement de l’aide illégale récupérée dans l’affaire 3-20-620.

(26)

L’Estonie a renoncé, à titre exceptionnel, à ses droits découlant de l’article 342 du TFUE, en liaison avec l’article 3 du règlement no 1 du Conseil (6), et a accepté de voir la présente décision adoptée et notifiée en anglais (ci-après la «décision»).

(27)

Le bénéficiaire est Tartu Agro AS, qui est à ce jour une société privée à responsabilité limitée active dans les secteurs forestier et agricole primaire. Elle produit notamment du lait, de la viande et des céréales (7).

(28)

Les mesures accordées par l’Estonie à Tartu Agro AS (ci-après les «mesures») sont les suivantes:

(29)

La Commission considère que le champ d’application de la décision d’ouvrir la procédure et, par conséquent, de la présente décision couvre les mesures négociées et mises en œuvre par les parties au contrat de bail (à savoir l’Estonie et Tartu Agro AS). La modification unilatérale et rétroactive apportée le 29 décembre 2020 par l’Estonie afin de mettre en œuvre la décision initiale a substantiellement modifié le contrat de bail. Par conséquent, cette modification substantielle ne relève pas du champ d’application de la présente décision. Tout avantage supplémentaire éventuel accordé à Tartu Agro à partir du 1er janvier 2020 devrait donc être examiné séparément, étant donné que ces avantages, le cas échéant, pourraient être qualifiés d’«aide nouvelle» au sens de l’article 1er, point c), du règlement (UE) 2015/1589 du Conseil (8).

(30)

Tartu Agro AS, initialement «exploitation agricole d’État de Tartu», est la société qui a succédé à une exploitation agricole d’État créée par décision du Conseil suprême estonien en 1992 (9), ayant comme objet la culture de semences et la conduite de travaux de recherche liés sur du bétail.

(31)

En 1997, l’exploitation agricole d’État de Tartu a été transformée en société anonyme, Tartu Agro AS.

(32)

Le 16 novembre 2000, le ministère a loué à Tartu Agro AS, pour une durée de 25 ans, des parcelles de terre agricole d’une superficie totale de 3 089,17 ha situées sur le territoire de la municipalité de Tähtvere.

(33)

En août 2001, l’État a décidé de vendre ses actions de Tartu Agro SA. Les actions ont été vendues le 2 octobre 2001 à OÜ Tartland, une société privée. En 2002, OÜ Tartland a fusionné avec Tartu Agro AS.

(34)

Le 1er mai 2004, à la date d’adhésion de l’Estonie à l’Union européenne, les règles relatives aux aides d’État sont devenues obligatoires pour l’Estonie. Les mesures n’ont pas été notifiées à la Commission dans un délai de quatre mois à compter de la date d’adhésion (voir le considérant 469).

(35)

Le contrat de bail initial, y compris les conditions relatives au paiement du loyer, a été renégocié à plusieurs reprises depuis le 1er mai 2004 (voir les considérants 75 à 82).

(36)

Dans sa décision d’ouvrir la procédure, la Commission a conclu qu’elle ne pouvait exclure que les mesures en cause puissent constituer une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. Plus précisément, la Commission a émis des doutes quant à la question de savoir si le montant du loyer versé par Tartu Agro AS, en vertu du contrat de bail signé pour 25 ans à compter du 16 novembre 2000, était inférieur au prix du marché, conférant ainsi un avantage économique à Tartu Agro AS.

(37)

La Commission a rappelé que, pour examiner si l’opération économique réalisée par un organisme public confère un avantage sur l’autre partie, il convient d’apprécier si l’opération a eu lieu dans les conditions normales du marché. En outre, il convient d’apprécier si les parties ont agi de facto conformément à un accord conclu et dans les conditions normales du marché.

(38)

Dans ce contexte, lorsque des actifs sont loués dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres ouverte, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, conformément aux principes relatifs aux marchés publics (10), on peut en général présumer que ces opérations sont conformes aux conditions du marché, pour autant que les parties s’en tiennent à l’accord convenu. Dans la décision d’ouvrir la procédure, la Commission ne pouvait conclure que la procédure d’appel d’offres était transparente, non discriminatoire ou inconditionnelle (considérant 58 de la décision d’ouvrir la procédure).

(39)

En outre, le rapport indépendant Uus Maa soumis par les autorités estoniennes semblait indiquer que le loyer versé par Tartu Agro AS était inférieur au prix du marché. Par conséquent, la Commission a conclu qu’il ne pouvait être exclu qu’un avantage ait été octroyé à Tartu Agro AS.

(40)

L’avantage semblait être sélectif étant donné que les terres louées concernaient une seule entreprise, à savoir Tartu Agro AS. Les autres éléments de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, soit le recours à des ressources d’État, la distorsion de la concurrence et les effets sur les échanges, semblaient être satisfaits (considérant 43 à 45 et 65 à 67 de la décision d’ouvrir la procédure), d’autant plus que Tartu Agro AS opère dans le secteur agricole primaire, un secteur dans lequel sont normalement actives plusieurs micro, petites et moyennes entreprises (PME) vulnérables aux distorsions de la concurrence et aux effets sur les échanges. En outre, l’opération de location était exceptionnelle par la taille de la surface louée et la durée du contrat de bail.

(41)

La Commission a également examiné si les mesures pouvaient être déclarées compatibles avec le marché intérieur. Étant donné qu’une aide d’État sous la forme de fermages indûment bas constitue une aide au fonctionnement, dans la mesure où elle réduit les coûts d’exploitation normaux du bénéficiaire, l’aide au fonctionnement a été considérée à première vue comme incompatible avec le marché intérieur, notamment au titre de l’article 107, paragraphe 3, point c), du TFUE (11).

(42)

La décision de passer le contrat de bail initial avec Tartu Agro AS a été prise à l’issue d’une procédure d’appel d’offres restreint. Les autorités estoniennes n’ont fourni aucune pièce justificative qui aurait démontré la raison pour laquelle le contrat de bail initial a été conclu pour une durée exceptionnellement longue et une superficie importante.

(43)

La première étape de la procédure de sélection a été l’annonce officielle de l’appel d’offres. Celui-ci a été publié dans les annonces officielles le 6 juillet 2000 à la demande du ministère (ci-après l’«annonce officielle de l’appel d’offres»). L’annonce officielle de l’appel d’offres comportait une condition selon laquelle l’activité de production agricole de Tartu Agro AS devrait être maintenue (ci-après la «condition liée au maintien de l’activité de production agricole de Tartu Agro AS»). La date limite de soumission des offres était fixée au 26 juillet 2000.

(44)

L’annonce officielle de l’appel d’offres indiquait ce qui suit: «Le ministère de l’agriculture annonce une procédure d’appel d’offres avec négociation préalable (appel d’offres restreint) en vue de la location d’unités de terres appartenant à l’État d’une superficie totale de 3 089,17 hectares («ha»).situées sur le territoire de la municipalité de Tähtvere, dans le comté de Tartu. Les terres seront utilisées comme des terres de rapport, et une condition pour la location des terres est que Tartu Agro AS y maintienne la production agricole.»

(45)

L’annonce officielle de l’appel d’offres précisait que les participants devaient soumettre i) un dossier de candidature, ii) un justificatif de règlement des frais de participation, d’un montant de 1 000 couronnes estoniennes (EEK) [63,91 EUR (12)], iii) une offre quant au montant du loyer et iv) un plan d’affaires (ci-après les «critères de sélection»).

(46)

Comme indiqué ci-dessus (considérant 43), l’annonce officielle de l’appel d’offres énonçait une condition selon laquelle l’activité de production agricole de Tartu Agro AS devrait être maintenue.

(47)

À l’issue de cette première procédure, une liste restreinte de candidats présélectionnés a été établie sur la base des critères de sélection. Les candidats présélectionnés pouvaient ensuite négocier les conditions supplémentaires à définir dans le contrat de bail (ci-après les «négociations restreintes»).

(48)

Deux sociétés ont présenté une offre: Tartu Agro AS et Aiu Põllumajanduse OÜ.

(49)

La décision quant aux candidats invités aux négociations restreintes a été prise le 27 juillet 2000. Un comité d’évaluation a évalué les offres présentées et préparé un procès-verbal à l’issue de l’évaluation. Selon ce procès-verbal (13), il avait été décidé d’entamer les négociations avec Tartu Agro AS et d’exclure le second soumissionnaire, Aiu Põllumajanduse OÜ.

(50)

Selon le procès-verbal du comité d’évaluation, Tartu Agro AS avait présenté les documents demandés dans l’annonce de l’appel d’offres. L’offre portant sur le montant du loyer était de […] EEK (*1) (environ […] EUR) par an, soit […] EEK/ha ([…] EUR/ha).

(51)

L’offre de Tartu Agro AS prévoyait également la prise en charge de la taxe foncière de […] EEK (environ […] EUR) et des investissements susceptibles d’atteindre […] EEK (environ […] EUR) par an. Tartu Agro AS proposait également de signer le contrat de bail pour une durée comprise entre 10 et 25 ans.

(52)

Le second soumissionnaire, Aiu Põllumajanduse OÜ, avait également présenté un dossier de candidature. Cependant, la décision de son conseil d’administration de participer à l’appel d’offres et la fiche d’immatriculation de la société à responsabilité limitée au registre central du commerce d’Estonie n’ont pas été jointes au dossier. En outre, le plan d’affaires était considéré comme ne répondant pas à certaines conditions du point de vue de l’analyse et des plans. L’offre portant sur le montant du loyer était de 200 EEK/ha (environ 12,78 EUR/ha) par an.

(53)

C’est pour ces raisons qu’il avait été décidé d’exclure Aiu Põllumajanduse OÜ et d’engager des négociations avec Tartu Agro AS, l’adjudicataire.

(54)

En vue des négociations, Tartu Agro AS avait été invitée à présenter une explication des investissements annuels, y compris la liste détaillée de ces investissements.

(55)

Le contrat de bail initial a été signé entre le ministère et Tartu Agro AS le 16 novembre 2000 pour une durée de 25 ans.

(56)

Pendant les 25 années du contrat, les parcelles louées ont été modifiées et le montant du loyer initialement convenu a été renégocié et augmenté à titre unilatéral (ci-après l’«opération de location»).

(57)

Le contrat de bail initial portant sur 3 061,93 ha, situés sur le territoire de la municipalité de Tähtvere, dans le comté de Tartu, a été conclu à l’issue d’une procédure négociée d’appel d’offres. La superficie totale des parcelles faisant l’objet de l’appel d’offres (14) pour le bail était de 3 061,17 ha.

(58)

L’Estonie est propriétaire des terres.

(59)

Selon le contrat de bail initial, le bail a pour objet une utilisation des terres à des fins de production agricole pour en faire des terres de rapport, et le locataire doit utiliser les terres avec diligence et, en particulier, veiller à ce qu’elles soient rentables à long terme.

(60)

Il était convenu que le loyer annuel s’élève au total à 10 000 EEK (environ 639 EUR) par année civile pour la surface louée. Le loyer était dû deux fois par an: 50 % du montant annuel devait être versé le 1er juillet et 50 % le 1er décembre. Le premier paiement au titre du contrat de bail initial devait être effectué pour le 1er décembre 2000.

(61)

En vertu des dispositions relatives au loyer et aux taxes dans le contrat de bail initial, le locataire était tenu d’acquitter toutes les taxes liées à l’objet du contrat de bail. En outre, en vertu des autres droits et obligations contractuels du locataire, les parties avaient convenu de certaines obligations financières pour le locataire, décrites en détail au considérant 68.

(62)

Le contrat de bail initial ne comportait pas de clause d’indexation ni d’autres dispositions qui auraient permis d’augmenter automatiquement le loyer annuel sans l’accord des parties, mais il contenait des clauses qui prévoyaient les conditions dans lesquelles le contrat de bail initial pouvait être révisé ou résilié.

(63)

Premièrement, conformément au point 9.3 du contrat de bail initial, le contrat lui-même ainsi que le montant du bail faisaient l’objet d’un réexamen une fois par an (15).

(64)

Deuxièmement, selon le point 13 du contrat de bail initial, les parties peuvent, sous certaines conditions, demander une modification du contrat afin de rétablir le rapport initial entre les obligations des parties.

(65)

Le contrat de bail peut également être résilié sous certaines conditions.

(66)

En ce qui concerne le loyer, le point 13.5 du contrat de bail initial précise que, si le montant du loyer est plus élevé que les recettes tirées de la gestion régulière des terres louées en cause, ou s’il s’écarte de plus de la moitié du loyer raisonnable (16) correspondant aux obligations contractuelles des deux parties, une réduction ou une augmentation raisonnable du loyer (17) peut être demandée à compter du paiement du loyer à la suite de l’introduction de la demande de modification du loyer. Le locataire ne peut demander une révision du montant du loyer en raison d’une modification de la valeur de l’objet du contrat résultant de son activité économique.

(67)

En outre, le contrat de bail initial prévoit que ses clauses ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord écrit des parties, sauf dans les cas où une modification résulte du contrat ou de la législation.

(68)

Au titre du contrat de bail initial, le locataire devait également prendre en charge les coûts d’entretien et d’amélioration des terres (ci-après les «obligations financières»), et notamment:

(69)

Selon le contrat de bail initial, les améliorations apportées par Tartu Agro AS, qui ont été préalablement convenues par écrit avec le bailleur (donc en plus des investissements faisant l’objet de l’engagement), deviendront la propriété du bailleur, qui s’engage à les acquérir au moins à leur valeur normale à la fin du contrat de bail (voir le considérant 133).

(70)

En août 2001 (à la suite de la conclusion du contrat de bail initial le 16 novembre 2000), l’État a décidé de vendre les actions qu’il détenait dans Tartu Agro AS.

(71)

Le 2 octobre 2001, Tartu Agro AS a été vendue à OÜ Tartland (18) (ci-après la «décision administrative de cession des actions de Tartu Agro AS à OÜ Tartland») à l’issue d’une procédure d’appel d’offres restreint (ci-après la «privatisation»).

(72)

L’offre d’OÜ Tartland a été retenue parce qu’elle était assortie d’un engagement en matière d’investissements plus intéressant que celle du soumissionnaire qui offrait le prix d’achat le plus élevé.

(73)

En novembre 2001, le contrat de vente des actions de Tartu Agro AS a été signé (ci-après le «contrat de vente»). Selon ce contrat:

(74)

À la suite de la cession d’actions susmentionnée, le 30 mai 2002, OÜ Tartland a fusionné avec Tartu Agro AS, cette dernière devenant l’entité acquéreuse, tandis que OÜ Tartland (ci-après la «société mère») cessait d’exister (ci-après la «fusion»).

(75)

Le contrat de bail initial a été modifié plusieurs fois depuis 2004.

(76)

Le montant du loyer a été renégocié et adapté trois fois. En outre, l’Estonie a augmenté à titre unilatéral le montant du loyer en 2020 afin de se conformer à la décision initiale (voir le considérant 15).

(77)

Plus particulièrement, le 14 janvier 2005, le montant du loyer a été augmenté et porté à […] EEK ([…] EUR) au total par année civile. En outre, les parties ont convenu que le montant du loyer pouvait être modifié avec l’accord ou à la demande de l’une des parties tous les deux ans.

(78)

Le 21 mars 2007, le montant du loyer a été augmenté et porté à […] EEK ([…] EUR) au total par année civile.

(79)

Le 12 mai 2009, le montant du loyer annuel a été augmenté et porté à […] EEK ([…] EUR) au total pour l’année 2009. En outre, Tartu Agro AS était tenue d’acquitter la taxe foncière et d’investir au moins […] EEK ([…] EUR) par année civile dans des systèmes d’amélioration foncière.

(80)

Les parties étaient convenues qu’à partir de 2010, le montant du loyer serait modifié pour tenir compte du paiement unique à la surface (19) de l’année précédente (voir le considérant 136). Elles étaient convenues que le montant du loyer devait s’élever à environ un tiers du paiement unique à la surface de l’année précédente, montant duquel seraient déduites les obligations du locataire d’acquitter la taxe foncière et de procéder aux investissements destinés à la modernisation des systèmes d’amélioration foncière.

(81)

Le 29 décembre 2020, le ministère a augmenté à titre unilatéral le montant du loyer, avec effet rétroactif à compter du 1er janvier 2020, afin de se conformer à la décision initiale constatant que l’aide d’État avait été octroyée illégalement par l’Estonie à Tartu Agro AS (voir le considérant 15) (20).

(82)

Le ministère a justifié l’augmentation par la décision initiale (voir les considérants 13 à 15). Dans cette décision, la Commission a considéré les statistiques du Bureau de la statistique comme une référence adéquate du prix du marché. Par conséquent, depuis 2020, le ministère augmente le montant du loyer à titre unilatéral en se fondant sur les données publiées par le Bureau de la statistique (voir les considérants 213 et 304), ainsi qu’il était demandé dans la décision initiale.

(83)

Bien que Tartu Agro AS ait payé le montant du loyer majoré unilatéralement, elle a indiqué que, selon l’issue de la procédure formelle d’examen de la Commission, elle pourrait introduire auprès du ministère une demande de remboursement de la différence entre le loyer contractuel et le loyer fixé sur la base des données publiées par le Bureau de la statistique. Cette augmentation unilatérale, qui constitue une modification substantielle du contrat de bail, ne relève pas du champ d’application de la décision (voir le considérant 29).

(84)

En outre, le contrat de bail a été modifié neuf fois au titre d’accords entre les parties, mais ces modifications se limitaient à de légères diminutions de la superficie de la surface louée, sans incidence sur le montant du loyer.

(85)

Tartu Agro AS n’a pas payé le montant du loyer annuel convenu dans le contrat de bail. Selon les autorités estoniennes, le loyer annuel effectivement versé par Tartu Agro AS chaque année au titre du contrat de bail jusqu’en 2019 (voir le considérant 29) est le suivant (voir tableau 1):

Tableau 1

Loyer annuel effectivement versé par Tartu Agro AS en 2000-2019

(86)

Les parties se sont entendues sur les modifications mineures de la surface louée, laquelle a été revue pendant la durée du contrat de bail, comme le montre le tableau suivant (voir tableau 2).

(87)

En outre, seule une partie des terres louées sont des terres agricoles admissibles au bénéfice d’une aide au titre de la politique agricole commune (PAC) de l’Union, comme le montre le tableau suivant (voir tableau 2).

Tableau 2

Nombre d’hectares couverts par le contrat de bail et superficie admissible au bénéfice d’une aide au titre de la PAC (ha)

(88)

Le loyer annuel effectivement versé par Tartu Agro AS, converti en euros par hectare de terres arables et par an, est présenté dans le tableau ci-dessous (voir tableau 3).

(89)

Lorsque le loyer annuel effectivement versé par Tartu Agro AS est converti en euros par hectare:

(90)

En Estonie, les propriétaires de terres sont tenus d’acquitter une taxe foncière calculée sur la valeur imposable des terres. Toutefois, les parties avaient convenu dans le contrat de bail initial que Tartu Agro AS prendrait à sa charge l’obligation d’acquitter les taxes foncières. Selon les autorités estoniennes, la taxe foncière acquittée par Tartu Agro AS pour les années au cours desquelles le contrat de bail initial a été signé, ainsi que pour les années où le montant du loyer a été renégocié ou ajusté à titre unilatéral, s’élève à (voir tableau 4):

Tableau 4

Taxe foncière acquittée par Tartu Agro AS (EUR/an)

(91)

Le 6 février 2023, les autorités estoniennes ont fourni des renseignements complémentaires sur l’engagement en matière d’investissements, à hauteur de […] EEK ([…] EUR) par année civile, en faveur du renouvellement des systèmes d’amélioration foncière, qui n’étaient pas disponibles au moment de l’évaluation de la décision initiale.

(92)

Les autorités estoniennes ont expliqué que le renouvellement des systèmes d’amélioration foncière sur les terres appartenant à l’État faisant l’objet du contrat de bail était organisé par deux coopératives d’amélioration foncière (21).

(93)

En vertu de la loi sur l’amélioration foncière (Maaparandusseadus), une coopérative d’amélioration foncière est une entité juridique de droit privé. Ses membres sont les propriétaires des systèmes d’amélioration foncière et d’autres parties à qui profitent les activités.

(94)

En l’espèce, l’Estonie et Tartu Agro AS sont membres des deux associations d’amélioration foncière. Chacune des coopératives compte environ 200 autres membres. L’Estonie est le principal propriétaire des terres que ces deux coopératives ont la responsabilité d’entretenir.

(95)

En outre, les autorités estoniennes ont expliqué que, de manière générale, les coopératives d’amélioration foncière collectent les fonds nécessaires à leurs investissements auprès de leurs membres. Toutefois, en ce qui concerne les terres faisant l’objet du contrat de bail, la majeure partie des investissements n’était pas financée par les membres des coopératives, mais par un soutien extérieur octroyé aux coopératives d’amélioration foncière.

(96)

Les autorités estoniennes ont expliqué que, de 2004 à 2019, les coopératives d’amélioration foncière avaient obtenu une aide d’un montant total de 2 102 953,38 EUR en faveur de la réalisation d’investissements dans des systèmes d’amélioration foncière au titre du Fonds européen d’orientation et de garantie agricole (22) (ci-après le «FEOGA») et du Fonds européen agricole pour le développement rural (ci-après le «Feader») (ci-après, collectivement, les «Fonds de la PAC»). Une partie de ce montant, soit 1 410 024 EUR, a été utilisée pour investir dans des systèmes d’amélioration foncière sur les terres faisant l’objet du contrat de bail.

(97)

Outre le soutien apporté au titre des Fonds de la PAC, les investissements ont été financés par les membres des coopératives.

(98)

En accord avec les autorités estoniennes, de 2004 à 2019, un montant total de […] EUR a été financé et supporté par Tartu Agro AS en faveur des terres faisant l’objet du contrat de bail.

(99)

Les autorités estoniennes ont expliqué que les investissements financés et réalisés par Tartu Agro AS, de 2004 à 2019, étaient les suivants (voir tableau 5):

Tableau 5

Engagement en matière d’investissements effectivement financés par Tartu Agro AS

(100)

En l’espèce, les données de prix relatives aux fermages se composent des données statistiques suivantes:

(101)

En outre, étant donné que les baux fonciers dépendent de l’aide octroyée au titre du paiement unique à la surface, l’évolution de cette aide est pertinente aux fins de l’évaluation.

(102)

Par ailleurs, la Commission disposait des trois rapports d’expertise externe (sections 2.5.8.3 à 2.5.8.5) suivants:

(103)

Toutefois, le 6 février 2023, les autorités estoniennes ont explicitement retiré le rapport Pindi Kinnisvara du dossier, c’est-à-dire le rapport d’expertise externe visé au considérant 116, pour les raisons exposées au considérant 212. Au cours de la procédure d’examen, avant la décision initiale, les autorités estoniennes avaient présenté le rapport Uus Maa parce que les services de la Commission les avaient informées que le rapport Pindi Kinnisvara ne pouvait pas être considéré comme un rapport indépendant, ayant été commandé par le locataire.

(104)

Bien que les autorités estoniennes aient retiré le rapport Pindi Kinnisvara, Tartu Agro AS fonde ses allégations sur ce rapport, de sorte qu’il fait toujours partie du dossier administratif.

(105)

Le rapport Uus Maa et le rapport Domus fournissent des estimations de loyers pour des périodes déterminées. Dans ces rapports, les estimations de loyer du marché reposent sur une évaluation détaillée des parcelles louées. En revanche, le rapport Pindi Kinnisvara ne comportait aucune analyse des parcelles et ne fournissait pas d’estimation du prix du marché pour des périodes déterminées. En outre, les rapports d’expertise externe diffèrent considérablement les uns des autres dans la manière dont ils tiennent compte des obligations financières visées aux considérants 61 et 68.

(106)

Le 17 avril 2019 et 6 février 2023, les autorités estoniennes ont présenté des données statistiques provenant du Bureau de la statistique concernant les prix de marché des loyers des terres agricoles. Ces données sont disponibles dans une base de données publique dans un tableau intitulé PM59 (23).

(107)

Les données publiées sur les loyers par année, par comté et par type de terres agricoles sont les suivantes (voir tableau 6 et tableau 7):

Tableau 6

Montants du loyer par année (Estonie) et par type de terres agricoles (EUR/ha)

Tableau 7

Montants du loyer par année (comté de Tartu) et par type de terres agricoles (EUR/ha)

(108)

Par lettre du 3 février 2023, les autorités estoniennes ont fait observer que le Bureau de la statistique publiait des données sur les loyers des terres agricoles depuis 2009. La source des données, les méthodes de collecte des données et les statistiques publiées sont différentes d’une année à l’autre. Des informations sur les terres arables et les prairies permanentes par comté ont été publiées pour les années 2013-2018.

(109)

En particulier, les autorités estoniennes ont expliqué que, jusqu’en 2020, les données incluaient également les terres louées à titre non onéreux et les transactions entre parties liées qui ne reflètent pas nécessairement le prix du marché comme le veut la pratique courante (voir les considérants 213 et 304).

(110)

Le 6 février 2023, les autorités estoniennes ont transmis à la Commission des données qui n’avaient pas été mises à la disposition de la Commission au cours de la procédure d’examen précédant la décision initiale et qui concernaient les opérations de location de terres agricoles réalisées par le Conseil foncier.

(111)

Le Conseil foncier est une autorité publique estonienne qui organise des évaluations foncières, effectue des contrôles, vend des terres appartenant à l’État et loue des surfaces plus grandes adaptées à un usage agricole ou des terres arables qui pourraient avoir une utilité publique à l’avenir. Les loyers moyens qu’ont rapportés les terres agricoles louées dans le comté de Tartu — y compris celles louées à Tartu Agro AS — par le Conseil foncier lors d’enchères publiques au cours de la période 2005-2022 sont les suivants (voir tableau 8):

Tableau 8

Loyers perçus par le Conseil foncier (EUR/ha)

(112)

Le Conseil foncier conclut généralement des contrats de bail pour une durée déterminée de cinq ans. Les terres sont louées ou vendues au prix/loyer le plus élevé offert lors d’enchères publiques. Ces enchères sont ouvertes à toutes les parties intéressées. Les offres sont transmises par voie électronique sous la forme d’enchères.

(113)

Les plus offrants acquièrent à la fois le droit de louer les terres et le privilège de continuer à les utiliser à l’expiration du bail, soit en achetant les terres, soit en continuant à les louer sous réserve de la décision de l’État (considérant 144).

(114)

Les locataires sont tenus de:

(115)

En outre, en cas d’accord écrit avec le locataire, d’autres modifications et améliorations peuvent également être apportées aux terres louées en plus de l’entretien régulier. Ces coûts d’investissement seront ensuite compensés avec le loyer.

(116)

Le 3 octobre 2014, les autorités estoniennes ont présenté un rapport, commandé par Tartu Agro AS, daté du 12 avril 2013, sur les résultats d’une expertise réalisée par une agence immobilière privée, AS Pindi Kinnisvara (ci-après le «rapport Pindi Kinnisvara»). Toutefois, comme indiqué aux considérants 103 et 104, le 6 février 2023, les autorités estoniennes ont explicitement retiré le rapport Pindi Kinnisvara du dossier (voir également le considérant 305). L’évaluation présentée dans le rapport Pindi Kinnisvara avait pour objectif de répondre à la question suivante: «Quel est le prix locatif net, en euros par hectare et par an, pour des terres agricoles occupant une situation privilégiée dans le comté de Tartu, où environ 90 % des terres sont des terres arables, compte tenu de l’obligation du locataire de réaliser des investissements ciblés sur les terres arables (renouvellement des systèmes d’amélioration foncière, protection des végétaux, fertilisation à l’aide d’engrais minéraux, fertilisation à l’aide d’engrais organiques, chaulage, contrôle de la folle avoine et entretien des bas-côtés) qui s’élèvent à environ 104 EUR par hectare de terres arables par an?».

(117)

Le rapport Pindi Kinnisvara conclut que le prix locatif net du marché pour des terres correspondant à celles décrites dans la question est compris entre 20 et 30 EUR par hectare de terres arables et par an. Ce rapport révèle que les contrats de bail n’imposent normalement pas d’obligation de réaliser des investissements ad hoc comparables à ceux mentionnés dans la question et conclut que les obligations financières liées à ces investissements ont une incidence sur le prix locatif net inversement proportionnelle au montant de l’obligation contractuelle par unité de surface de terres louées.

(118)

En outre, ce rapport fait apparaître, sur la base des informations recueillies dans le cadre d’entretiens avec les agriculteurs, les prix de marché des loyers suivants:

Tableau 9

Montants du loyer selon le rapport Pindi Kinnisvara (EUR/ha)

(119)

Le 1er février 2016, les autorités estoniennes ont présenté un rapport daté du 10 décembre 2015 concernant les résultats d’une évaluation réalisée par une agence immobilière privée, Uus Maa Tartu büroo OÜ (ci-après le «rapport Uus Maa»). Ce rapport avait été commandé par les autorités estoniennes, tandis que le rapport Pindi Kinnisvara l’avait été par Tartu Agro AS.

(120)

Le rapport Uus Maa rendait compte de l’expertise des terres faisant l’objet du contrat de bail. Le rapport décrit en détail les caractéristiques des parcelles, y compris les droits de construction, l’utilisation des terres et la qualité des terres.

(121)

Cette évaluation poursuivait deux objectifs: premièrement, évaluer la valeur locative sur le marché des actifs au cours de la période 2000-2014, c’est-à-dire le loyer que l’actif rapporterait très probablement sur le marché libre; deuxièmement, évaluer si la clause 10.2 du contrat de bail concernant les obligations financières dudit contrat (considérant 68) était une pratique normale du marché.

(122)

Le rapport Uus Maa révèle que, au début des années 2000, les contrats de bail étaient plutôt sommaires et génériques, ne contenant que des clauses relatives au loyer et aux modalités de paiement. Le rapport décrit en quoi les obligations d’amélioration foncière et d’entretien régulier des bas-côtés sont les obligations des locataires, en tant qu’utilisateurs et bénéficiaires du bien, mais souligne que ces obligations ont été incluses dans les contrats de bail en termes génériques, alors que le contrat de bail décrit en détail comment les dépenses d’entretien annuelles devraient être utilisées. En outre, le rapport note que la construction ou le remplacement de systèmes d’amélioration foncière constitue un investissement dans le bien du propriétaire et que, si cela a été convenu, il s’agit d’une charge importante qui vient s’ajouter au paiement du loyer et qui est généralement aussi précisée explicitement dans les contrats.

(123)

Le rapport Uus Maa conclut qu’il n’est pas usuel d’inclure des obligations financières dans les contrats de bail, sous une forme pécuniaire mesurable, et que le contrat de bail ne peut en aucun cas être qualifié de normal compte tenu de sa durée et du nombre d’hectares à louer. Le rapport Uus Maa reconnaît qu’en raison, principalement, de la durée du contrat de bail, il était important de préciser que l’utilisation prévue et la fertilité des terres devaient être maintenues.

(124)

Le rapport Uus Maa examine également la manière dont la culture de la prise à bail a évolué, ainsi que, par la suite, à partir de 2005 essentiellement, comment l’obligation d’acquitter la taxe foncière et les autres charges liées au bail, soit l’impôt sur le revenu, principalement, a été ajoutée aux contrats de bail et comment, depuis 2010, des clauses relatives à l’utilisation prévue des terres et à la démarche prudente en matière agronomique sont ajoutées aux contrats de bail de manière générique, de sorte que chaque locataire décide des ressources à utiliser et du montant à investir, en fonction du type de culture concerné et de la nature et de la localisation des terres louées.

(125)

En ce qui concerne les loyers du marché, le rapport Uus Maa fournit des données sur les terres arables dans le comté de Tartu (section 7.1 du rapport) et sur l’évolution, au cours des 15 dernières années, des loyers des terres faisant l’objet du contrat de bail (section 8.2.2 du rapport). Le rapport ne fournit des estimations que par périodes (24): 2000-2004 (avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union), 2005-2009 et 2010-2014 (voir tableau 11 et tableau 12).

(126)

En ce qui concerne la période antérieure à l’adhésion de l’Estonie à l’Union, le rapport explique que, à l’époque du contrat de bail initial (c’est-à-dire en 2000) et avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union, rien ne laissait présager une augmentation exponentielle imminente des terres arables et les baux n’étaient pas particulièrement courants. Les conclusions du rapport sont les suivantes:

(127)

Plus particulièrement, pour les années 2001-2003, le rapport Uus Maa explique que ce n’est qu’à partir de 2001, date à laquelle l’adhésion de l’Estonie à l’Union est devenue probable, que des contrats de bail ont commencé à être conclus en nombre. Le rapport établit que:

(128)

Pour 2004, les conclusions du rapport Uus Maa sont les suivantes:

(129)

Pour la période 2005-2009, les conclusions du rapport Uus Maa sont les suivantes:

(130)

Le rapport souligne l’incidence que pourrait avoir l’adhésion possible de l’Estonie à l’Union sur le montant des fermages. Il y est noté que des contrats de bail foncier ont également été conclus pour une durée de deux à trois ans, dans l’optique de l’adhésion à l’Union qui pourrait avoir une incidence sur le marché foncier et sur les niveaux des loyers.

(131)

Le rapport Uus Maa distingue les pratiques normales du marché observées sur les terres mises en location entre 2000 et 2014 selon les trois périodes suivantes (voir tableau 12):

Tableau 12

Pratiques du marché sur les terres faisant l’objet du contrat de bail selon le rapport Uus Maa

(132)

Le rapport Uus Maa indique que l’existence du contrat de bail n’influence pas le résultat tel qu’il a été évalué sur la base de l’objectif de l’évaluation. Il y est noté que, compte tenu de la localisation, de la taille et de l’état des terres, la liquidité peut être considérée comme étant élevée. En outre, le rapport fait remarquer que l’évaluation est d’une exactitude moyenne et que le loyer réel peut varier de plus ou moins 20 %.

(133)

En ce qui concerne les obligations accessoires et les autres droits et obligations contractuels du locataire, le rapport Uus Maa indique que les améliorations apportées par le locataire et préalablement convenues par écrit avec le bailleur deviennent la propriété du bailleur, qui doit s’engager à les acquérir à leur valeur usuelle à l’expiration du contrat de bail (voir considérant 69).

(134)

En outre, le rapport Uus Maa donne une vue d’ensemble du marché en Estonie et, en particulier, du marché des terres agricoles dans le comté de Tartu.

(135)

En ce qui concerne les données publiées par le Bureau de la statistique, le rapport Uus Maa note que, depuis 2009, le Bureau de la statistique collecte des données sur le montant des loyers des terres agricoles, mais que le loyer moyen réel des terres arables a en réalité été plus élevé que celui indiqué par ces statistiques (voir les considérants 109, 213 et 214).

(136)

En outre, le rapport fait observer que, depuis l’introduction du régime de paiement unique à la surface (ci-après le «RPUS»), les loyers des terres arables sont directement liés aux taux unitaires du paiement unique à la surface, dont ils découlent implicitement (voir le considérant 80). Le rapport compile les versements suivants au titre du RPUS (voir tableau 13):

Tableau 13

Aide octroyée au titre du paiement unique à la surface en Estonie selon le rapport Uus Maa (EUR/ha)

(137)

Le 7 février 2023, les autorités estoniennes ont présenté un rapport sur les résultats d’une expertise des terres louées à Tartu Agro AS réalisée par une agence immobilière privée, Domus Kinnisvara (ci-après le «rapport Domus»).

(138)

Le rapport Domus était daté du 14 mars 2020, avec une date de valeur (25) fixée au 18 février 2020.

(139)

L’objectif de l’évaluation était de présenter le montant du loyer et le prix du marché afin de déterminer le prix de départ des terres lors d’une vente aux enchères.

(140)

Il découle de l’objectif de l’évaluation, et des conclusions du rapport Domus, que le contrat de bail en cause (voir le considérant 55), dont la date d’expiration est fixée au 15 novembre 2025, n’est pas pris en considération dans l’évaluation.

(141)

Le rapport Domus note, sans autre forme d’analyse, […].

(142)

Le rapport Domus a analysé le montant des loyers des terres louées par les agriculteurs dans le comté de Tartu en 2020.

(143)

La Commission note que la période couverte par la présente enquête s’achève le 31 décembre 2019 (considérant 15). Par conséquent, l’estimation du montant des loyers pour 2000 fournie dans le rapport Domus n’est pas pertinente en l’espèce. Toutefois, dans un souci de transparence, la Commission note que, selon ce rapport, la superficie totale faisant l’objet des contrats de bail était de 667,14 ha, le prix annuel médian de 140 EUR par hectare et le loyer annuel moyen de 150 EUR par hectare. Les loyers moyens étaient inférieurs dans la municipalité de Peipsi et plus élevés à Tartu. Le rapport Domus fait remarquer que, selon le Conseil foncier, le prix annuel médian des terres louées par l’État dans le comté de Tartu en 2019 était de 174 EUR par hectare et le prix moyen de 186 EUR par hectare, tandis que pour les prairies, le prix médian était de 59 EUR par hectare et le prix moyen de 73 EUR par hectare.

(144)

Le rapport Domus conclut que, étant donné que les loyers des enchères organisées par l’État sont généralement plus élevés que les loyers dans le secteur privé, le prix de départ lors des enchères publiques pour le loyer annuel moyen des terres louées par les agriculteurs dans le comté de Tartu est de 150 EUR par hectare. Le rapport Domus estime que l’exactitude du résultat de l’évaluation varie de plus ou moins 10 % par rapport au prix de départ estimé.

(145)

Les informations relatives à la qualité des terres louées proviennent des sources suivantes:

(146)

Le rapport Pindi Kinnisvara (voir les considérants 104 et 305 à 308) n’évalue pas la qualité des terres louées à Tartu Agro AS et il ne contient donc aucune information utile sur la qualité des terres louées. Il indique toutefois que l’objectif de l’évaluation était d’estimer la valeur des terres agricoles occupant une situation privilégiée dans le comté de Tartu (considérant 116).

(147)

Les parties ont également exprimé leur point de vue sur la qualité des terres louées.

(148)

En ce qui concerne la qualité des terres louées, le rapport Uus Maa a analysé en détail les 52 unités cadastrales suivantes, leur qualité, leur utilisation et leur localisation. Le rapport conclut, à propos du type de sol, que la grande majorité des terres en cause sont des terres arables cultivées de qualité moyenne, d’après la carte des sols du Conseil foncier, des terres arables cultivées de bonne qualité et des unités de terres individuelles sur des terres arables de type prairie (voir tableau 14).

Tableau 14

Utilisation des unités cadastrales louées (rapport Uus Maa)

(149)

Comme l’indique le tableau suivant (voir tableau 15), 22 % des terres arables ont été considérées comme étant de bonne qualité et 78 % comme étant de qualité moyenne.

Tableau 15

Qualité des unités cadastrales louées (rapport Uus Maa)

(150)

Le rapport Uus Maa note que le score du sol, ou bonite, exprimé sous la forme d’un indicateur numérique dans un système à 100 points, donne la meilleure idée de la qualité des terres arables.

(151)

Le rapport Uus Maa conclut que, pour les terres louées à Tartu Agro AS, cet indicateur est supérieur à la moyenne des sols fertiles en Estonie et dans le comté de Tartu.

(152)

Selon ce rapport, la superficie totale des surfaces occupées par des bâtiments, des terres boisées et des terres moins fertiles s’élève à 5 %. En ce qui concerne le type de sol, la grande majorité des terres en cause sont des terres arables de qualité moyenne ainsi que des terres arables de bonne qualité.

(153)

En ce qui concerne la qualité globale des actifs, le rapport Uus Maa distingue trois catégories de qualité: A, B et C (A étant le plus élevé et C le plus bas), et explique que, pour déterminer la catégorie de qualité, chaque facteur est évalué séparément sur l’échelle de A à C, comme indiqué, et que l’évaluation globale des terres est le résultat de l’évaluation des trois facteurs.

(154)

Le rapport Uus Maa conclut que toutes les unités de terres évaluées relèvent de la catégorie AA.

(155)

Le rapport Domus a évalué en détail 1 373,91 ha qui ont été loués à Tartu Agro AS. Les caractéristiques de ces unités cadastrales ont été examinées de près, y compris la qualité des sols et l’utilisation des parcelles en tant que terres arables, prairies, forêts ou autres surfaces.

(156)

Le rapport Domus conclut que la qualité globale des actifs, sur l’échelle de A à C (A étant le plus élevé et C le plus bas), est de B - -.

(157)

Il relève quatre facteurs positifs (un vaste ensemble de champs mitoyens dans une même zone; des terres arables cultivées et des prairies entretenues; des terres arables et des prairies admissibles au bénéfice de l’aide au titre de la PAC; des unités cadastrales pour la plupart adjacentes à la voie publique) et un facteur négatif (sur certaines unités cadastrales, la qualité du sol est moins bonne).

(158)

Le rapport Domus s’est fondé sur des opérations de référence pour évaluer la valeur de vente des terres. Afin de comparer les opérations de référence avec les actifs dont la valeur est estimée, certaines caractéristiques ont été analysées en détail et les opérations de référence ont été ajustées en conséquence. L’objectif de cet ajustement était de voir dans quelle mesure une différence dans un paramètre d’un actif évalué modifie la valeur de marché de l’opération de référence.

(159)

L’évaluation du rapport Domus se penche sur les éléments suivants: la période de l’opération, l’effet d’échelle (la taille de la surface), la proportion de terres arables, la compacité, la fertilité des sols, l’état des terres arables, la destination, l’admissibilité au bénéfice d’une aide au titre de la PAC, l’accès.

(160)

Le 6 février 2023, par lettre datée du 3 février 2023, le ministère des affaires rurales a transmis à la Commission des données sur la classification des terres louées à Tartu Agro AS, dans le comté de Tartu et en Estonie, en fonction de leur qualité.

(161)

Les autorités estoniennes ont expliqué que la fertilité des sols des terres agricoles dépendait également de nombreux autres facteurs notables, mais que la classification des sols — selon une évaluation de leurs caractéristiques à long terme — était un indicateur mesurable.

(162)

Ces données montrent que la classification moyenne pondérée des terres agricoles louées par le Conseil foncier est légèrement meilleure (44 point s) que la classification moyenne en Estonie (41 point s) et que la classification moyenne pondérée des terres agricoles louées dans le comté de Tartu est de 45 points.

(163)

En ce qui concerne les terres agricoles louées à Tartu Agro AS, la moyenne pondérée de la classification est de 47 points, dans une fourchette allant de 32 à 62 points.

(164)

L’Estonie est revenue sur sa position et les arguments qu’elle a présentés sont sensiblement différents avant et après l’arrêt rendu par le Tribunal, notamment en ce qui concerne l’existence de l’aide (voir les considérant 184 et 216). Toutefois, étant donné que l’Estonie n’a pas formellement retiré les arguments qu’elle avait invoqués précédemment, ceux-ci sont également présentés par la Commission.

(165)

Avant l’arrêt du Tribunal, l’Estonie avait fait observer que le droit national, à l’époque de la signature du contrat de bail, avait été respecté durant la procédure d’appel d’offres.

(166)

En ce qui concerne la transparence et la non-discrimination, les autorités estoniennes ont expliqué que la société Aiu Põllumajanduse OÜ avait été exclue des négociations, car elle ne remplissait pas les conditions énoncées dans l’annonce de l’appel d’offres (considérants 52 et 53).

(167)

Plus particulièrement, son dossier de candidature ne contenait ni décision de son conseil d’administration de participer à l’appel d’offres, ni fiche d’immatriculation de la société au registre du commerce, ce qui aurait démontré sa capacité juridique. Le fait qu’il était obligatoire de présenter ces documents ressortait clairement des paragraphes 32 et 55 des règles. Ces documents étaient nécessaires pour permettre à l’autorité chargée de la procédure d’appel d’offres de s’assurer que l’entreprise existait réellement et que la personne [physique] qui soumettait l’offre était autorisée à représenter la personne morale.

(168)

Aiu Põllumajanduse OÜ n’a pas fourni ces informations et, dès lors, le ministère s’est trouvé dans l’obligation d’exclure cette société de l’appel d’offres, conformément au paragraphe 33 des règles. Par conséquent, selon les autorités estoniennes, la procédure d’appel d’offres n’était entachée ni de discrimination, ni d’absence de transparence.

(169)

Pour ce qui est du plan d’affaires, les autorités estoniennes ont expliqué qu’aucune condition particulière ne s’appliquait en 2000, mais qu’il était normal qu’un plan d’affaires comporte des parties présentant une idée commerciale, les ressources, des prévisions financières (y compris une analyse coûts/avantages), une évaluation des risques, etc. Le plan d’affaires était nécessaire pour permettre d’apprécier la vision et les possibilités du soumissionnaire quant à l’utilisation des terres agricoles, y compris l’entreposage de la réserve nationale de semences et la propagation de variétés de semences à haut rendement conformément aux normes de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) sur la base des prévisions financières fournies.

(170)

Selon les autorités estoniennes, le plan d’affaires de Tartu Agro AS contenait les informations demandées aux fins des décisions à prendre.

(171)

Le plan d’affaires d’Aiu Põllumajanduse OÜ ne contenait aucune explication sur la manière dont l’entreprise entendait réaliser sa vision. Le rapport du comité d’évaluation indique ce qui suit: «Le plan d’affaires présenté ne remplit pas les conditions; il n’inclut ni analyse ni planification que ce soient. Le loyer proposé est de 200 EEK/ha, mais il n’apparaît pas clairement de quelle manière le versement du loyer sera assuré». Les autorités estoniennes ont donc jugé qu’elles ne pouvaient être assurées de ce que la situation financière, l’expérience et la capacité d’Aiu Põllumajanduse OÜ lui permettraient de payer le loyer qu’elle proposait tout au long de la durée du contrat de bail. De même, elles ne comprenaient pas clairement de quelle manière Aiu Põllumajanduse OÜ aurait pu garantir que les conditions énoncées dans l’annonce de l’appel d’offres seraient remplies.

(172)

S’agissant de la question de savoir si l’appel d’offres était inconditionnel, les autorités estoniennes ont indiqué que la décision d’imposer une condition supplémentaire dans l’appel d’offres (considérant 44), selon laquelle l’activité de production agricole de Tartu Agro AS devrait être maintenue, n’était pas soumise à condition. Cette condition liée au maintien de l’activité de production agricole de Tartu Agro AS énoncée dans l’avis d’appel à la concurrence ne visait pas les activités de Tartu Agro AS en tant que société, mais elle était liée plutôt à la production agricole de celle-ci, à savoir la nécessité et l’obligation de propager certaines variétés particulières de semences à haut rendement, qui répondent aux normes de l’OCDE, et de les entreposer pour la réserve nationale de semences. En conséquence, selon les autorités estoniennes, cette condition était objectivement justifiée.

(173)

En outre, selon les autorités estoniennes, la condition de propager et d’entreposer des semences était objective et permettait à l’ensemble des parties intéressées de participer à l’appel d’offres. Aucune méthode particulière n’était prescrite aux participants à l’appel d’offres. Au contraire, le but était de veiller à ce qu’un éventail aussi large que possible d’entreprises agricoles puisse participer à l’appel d’offres. Ainsi, le ministère n’avait pas fixé de limites de temps ou d’espace pour remplir la condition de maintien de la production agricole et chaque partie entendant participer à l’appel d’offres avait la possibilité de décider elle-même de la manière dont elle s’acquitterait de l’obligation de propager et d’entreposer les variétés de semences en question.

(174)

À l’origine, cette condition de propagation de semences, qui répondent aux normes de l’OCDE, et d’entreposage de celles-ci pour la réserve nationale de semences, avait été introduite sur le fondement du décret no 55 du ministre de l’agriculture du 30 avril 1997. Ce décret imposait la propagation et l’entreposage des semences à la société à laquelle Tartu Agro AS a succédé: l’exploitation agricole d’État de Tartu.

(175)

Au vu de ce qui précède, les autorités estoniennes ont considéré que la procédure d’appel d’offres avait été mise en œuvre de manière transparente, non discriminatoire et inconditionnelle.

(176)

Les autorités estoniennes ont par ailleurs fait valoir que le montant du loyer était comparable au prix du marché, et ce pour les raisons exposées ci-après. Premièrement, la qualité des terres n’a pas été correctement prise en compte dans la décision d’ouvrir la procédure, car au moins 12,34 % des terres louées n’étaient pas aptes à la production agricole. Plus précisément, 377,92 ha au total consistent en i) 42,4 ha de terres boisées, ii) 260,5 ha de prairies permanentes, à savoir la zone inondable du fleuve Emajõgi (prairies naturelles), et iii) 75,02 ha de routes, de chemins et de fossés entre parcelles cadastrales. Les parcelles cadastrales présentaient également des routes, des chemins et des fossés dont la superficie totale a été arpentée.

(177)

Deuxièmement, au moment de l’appel d’offres, les producteurs agricoles d’Estonie se caractérisaient par une capacité économique très faible. Selon les informations disponibles en 2001, la taille moyenne d’une exploitation agricole était de 15,6 ha. Au total, 24 exploitations étaient d’une taille supérieure à 2 000 ha, dont huit seulement correspondaient à l’objet de l’appel d’offres dans la mesure où elles disposaient d’une zone agricole utilisée dépassant les 3 000 ha. En conséquence, seuls quelques producteurs agricoles, en nombre très limité, étaient intéressés par la prise à bail de plus de 3 000 ha de terres agricoles à utiliser aux fins prévues, prêts à prendre le risque et en ayant la capacité.

(178)

Troisièmement, l’absence d’un marché locatif limite également le montant possible du loyer. À l’époque où le contrat de bail a été signé, l’utilisation des terres était généralement autorisée à titre non onéreux pour éviter que celles-ci ne soient abandonnées. Pour cette raison, le ministère devait se montrer à la fois raisonnable et souple dans la formulation de ses exigences.

(179)

Quatrièmement, les autorités estoniennes ont affirmé que les engagements financiers devraient être considérés comme constituant un revenu locatif pour le ministère.

(180)

À cet égard, les autorités estoniennes ont rappelé que les investissements dans le système d’amélioration foncière n’étaient pas facultatifs mais qu’ils étaient imposés par le contrat de bail et par la loi. Conformément à l’article 16, paragraphe 1, de la loi sur l’amélioration foncière (Maaparandusseadus) (27) en vigueur à l’époque, le renouvellement d’un système d’amélioration foncière était une obligation faite au propriétaire des terres, qui, en l’espèce, était l’État. Cependant, conformément au contrat de bail, Tartu Agro AS était tenue de conserver les parties et les servitudes et droits essentiels des terres louées dans un état témoignant d’une bonne gestion et de les remplacer, si nécessaire. À cet égard, les autorités estoniennes ont fait valoir qu’il aurait été dans l’intérêt de n’importe quel investisseur privé fonctionnant dans n’importe quelles conditions de marché de transférer ces obligations et ce risque au locataire.

(181)

Pour ces raisons, les autorités estoniennes ont affirmé que les investissements dans le système d’amélioration foncière devraient être considérés comme faisant partie du revenu locatif du ministère en sus du loyer à verser au titre du contrat de bail et qu’il devrait en être tenu compte dans l’appréciation visant à déterminer si le contrat de bail est conforme aux conditions du marché.

(182)

En ce qui concerne les dépenses engagées pour l’entretien des terres et l’amélioration de la qualité des sols, les autorités estoniennes ont fait valoir qu’elles étaient indispensables pour garantir que les terres agricoles demeurent utilisables pour une période plus longue. Sans ces dépenses, la qualité des terres agricoles louées et leur valeur sur le plan économique auraient chuté. Le fait que les dépenses engagées par Tartu Agro AS pour améliorer l’équilibre des nutriments dans le sol entraînaient une stabilisation de la fertilité des sols est confirmé par le Centre de recherche agricole. Ainsi, il était à la fois rentable et nécessaire que l’État conclue le contrat de bail sous cette forme. Les obligations revenant au locataire signifiaient que l’État n’avait pas lui-même à supporter les coûts, mais qu’il pouvait les transférer à Tartu Agro AS en sus du montant du loyer.

(183)

En ce qui concerne l’acquittement des taxes, en application des articles 3 et 10 de la loi sur la taxe foncière (28) (Maamaksuseadus), la taxe foncière doit être acquittée par le propriétaire ou par l’utilisateur des terres. L’utilisateur des terres doit acquitter cette taxe si les terres n’ont pas été réenregistrées selon la procédure prévue dans la loi portant réforme foncière (Maareformi seadus). Conformément aux dispositions de cette loi, l’État estonien aurait été tenu d’acquitter la taxe foncière.

(184)

Les autorités estoniennes étaient donc d’avis que le montant du loyer, et compte tenu du niveau des autres obligations financières, aurait été conforme aux conditions du marché étant donné qu’il était comparable, voire dépassait, un montant de loyer comparable sur le marché en question.

(185)

Selon les autorités estoniennes, le ministère souhaitait tirer le maximum possible de recettes locatives des terres.

(186)

Les autorités estoniennes ont considéré par ailleurs que le choix de signer le contrat de bail initial avec Tartu Agro AS, à l’issue de l’appel d’offres, n’était pas sélectif étant donné que la sélection de Tartu Agro AS avait été effectuée d’une manière transparente, non discriminatoire et inconditionnelle. L’État a agi de manière logique dans cette procédure de sélection, avec diligence et conformément à la législation nationale en vigueur à l’époque à laquelle la procédure d’appel d’offres a été mise en œuvre. De même, les autorités estoniennes n’ont pas adhéré à l’évaluation proposée dans la décision d’ouvrir la procédure, selon laquelle les mesures sont susceptibles de fausser la concurrence et d’affecter les échanges entre États membres. Les autorités estoniennes ont fait valoir que le fait que les mesures sont susceptibles de fausser la concurrence et d’affecter les échanges entre États membres est purement hypothétique et que la Commission n’avait pas expliqué quels seraient les effets du contrat de bail ni de quelle manière précisément il fausserait la concurrence et affecterait les échanges. Aussi, il n’est pas à exclure que l’éventualité selon laquelle le contrat de bail fausse la concurrence et affecte les échanges entre États membres soit purement hypothétique.

(187)

Tartu Agro AS a maintenu sa position avant et après l’arrêt du Tribunal, en y ajoutant des arguments supplémentaires.

(188)

Tartu Agro AS a affirmé ne pas avoir reçu d’aide d’État illégale du gouvernement estonien en 2000 puisqu’elle considérait ne pas avoir bénéficié d’un quelconque avantage économique à quelque moment que ce soit au titre du contrat de bail.

(189)

Selon Tartu Agro AS, le contrat de bail a été conclu dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, conformément à la législation en vigueur à l’époque de la signature.

(190)

S’agissant de la question de savoir si l’appel d’offres pour le bail foncier était inconditionnel, Tartu Agro AS a mentionné l’importance de s’assurer que la société avait des moyens de production, sous la forme de terres agricoles, avant la privatisation en 2001. Sinon, personne n’aurait souhaité se porter acquéreur des actions de Tartu Agro AS, avec pour résultat que la valeur de celles-ci serait tombée à zéro. Si tel avait été le cas, l’État n’aurait pas été un investisseur privé agissant conformément aux principes de l’économie de marché. Par conséquent, pour procéder à la vente des actions et en obtenir également le prix le plus élevé possible, la location des terres devait s’accompagner d’une condition visant le maintien des activités agricoles de Tartu Agro AS. Selon Tartu Agro AS, cette condition était formulée de manière suffisamment indéfinie dans l’appel d’offres pour permettre à l’ensemble des soumissionnaires de proposer leur propre vision quant à la manière de la remplir.

(191)

En outre, Tartu Agro AS a expliqué que la société était d’importance stratégique pour le gouvernement estonien (29) étant donné qu’elle avait été désignée comme centre de semences et site de formation et d’essais pour le ministère.

(192)

Tartu Agro AS a fait valoir que les parties à un contrat de bail ne peuvent modifier le contrat ni s’en retirer à titre unilatéral, même si les conditions de marché évoluent au cours de la période de validité du contrat. Ceci est dû au droit estonien des contrats (l’article 8, paragraphe 2, de la loi sur le droit des obligations (30)) qui dispose que les contrats sont contraignants à l’égard des parties. Par conséquent, les parties au contrat de bail ne peuvent continuellement adapter un contrat de longue durée aux conditions du marché (voir le considérant 402).

(193)

Tartu Agro AS a affirmé en outre que le montant du loyer et les obligations supplémentaires du locataire sont réciproquement et inséparablement liés et doivent être vus comme un seul revenu locatif combiné réel. L’État a agi en qualité de propriétaire prudent lorsqu’il a imposé l’obligation de procéder à des investissements pour préserver la valeur des terres louées et la fertilité des sols. Selon Tartu Agro AS, l’État a agi dans ce sens pour garantir une augmentation à long terme de la valeur du foncier, ce qui témoigne du fait qu’il a agi dans le respect du principe de l’investisseur opérant dans une économie de marché.

(194)

Concernant les taxes, au titre de l’article 8, paragraphe 1, de la loi sur la taxe foncière (31), la taxe foncière doit être acquittée par le propriétaire des terres, à moins que le propriétaire et le locataire n’en soient convenus différemment.

(195)

Tartu Agro AS a par ailleurs affirmé qu’une partie importante des terres louées ne pouvait être utilisée à des fins de production agricole. Elle a renvoyé à cet égard au rapport Uus Maa, qui indique que seuls 2 833,60 ha de ces terres étaient arables. Le reste consistait en 116,58 ha de prairies naturelles, 44,06 ha de forêts, 0,3 ha de zone de circulation apaisée et 76,33 ha d’autres terres (par exemple, des routes, des fossés et des terres immergées). En outre, quelque 283 ha de terres arables étaient des prairies permanentes qui ne pouvaient être utilisées à des fins de production agricole et pour lesquelles aucune aide agricole n’avait été versée à Tartu Agro AS, mais qui, selon la législation, devaient être préservées en tant que prairies permanentes. Par conséquent, seuls 2 550,60 ha sur les 3 061,9 ha de terres louées, à savoir 83,3 %, étaient utilisés aux fins de l’objet prévu. Les 16,7 % restant des terres louées n’étaient pas utilisés à des fins de production agricole. Tartu Agro AS argue, sur cette base, que le montant réel du loyer par hectare est 16,7 % plus élevé que le montant contractuel du loyer.

(196)

En outre, le montant net du loyer prévu dans le contrat de bail a été multiplié par plus de […] au cours des 16 premières années du contrat (passant de […] EUR/ha à […] EUR/ha), alors que le rapport Uus Maa indique que le prix du marché a augmenté à un rythme plus lent (multiplié par 10). Tartu Agro AS affirme également qu’il n’y a pas lieu de comparer ce contrat avec des contrats de bail dont l’objet est de portée plus modeste et la durée plus courte, car les motifs du locataire et du bailleur, tout comme, donc, l’équilibre contractuel, de tels contrats diffèrent fortement de ceux du contrat de bail contesté.

(197)

Le plaignant a fourni des informations uniquement avant l’arrêt du Tribunal.

(198)

En ce qui concerne les procédures d’appel d’offres, le plaignant a souligné le fait que les modalités de l’appel d’offres ne faisaient pas état d’obligations telles que l’acquittement de la taxe foncière, les investissements annuels dans le système d’amélioration foncière et les dépenses à engager pour l’entretien des terres et pour l’amélioration de la qualité des sols (ci-après les «autres obligations»).

(199)

Pour ce qui est des dépenses liées aux obligations d’entretenir les terres et d’améliorer la qualité des sols, le plaignant a argué que le ministère avait reconnu ne pas avoir vérifié si Tartu Agro AS s’était acquittée des obligations visées au considérant 225. De manière générale, le plaignant était d’avis que les autres obligations ne devraient pas être prises en compte dans l’appréciation du montant du loyer.

(200)

En ce qui concerne la taille de la surface louée, le plaignant indique que, sur la foi des données du géoportail du Conseil foncier, la taille exacte de l’objet du contrat de bail était de 3 053,59 hectares en 2016.

(201)

La différence par rapport à la superficie indiquée dans le contrat de bail vient du fait que le ministère avait procédé à du remembrement et au réenregistrement de certaines parcelles enregistrées, mais ces modifications n’avaient pas encore été consignées dans le contrat de bail. Sur ce total, 2 831,55 ha sont des terres arables pures (92,73 %) et 1 033,00 hectares sont des prairies naturelles entretenues. Seule une parcelle, de 26,60 ha, est directement exclue de toute opération agricole, étant boisée à 90 %. Le plaignant a fait observer que le ministère avait également accordé à Tartu Agro AS un permis d’exploitation forestière à des fins de production de bois d’œuvre et de construction dans le cadre de l’entretien de cette forêt.

(202)

En outre, seuls 3,02 % des terres louées sont d’«autres terres». Cette qualification s’applique à l’ensemble des voies d’accès et des bas-côtés, des fossés latéraux, des haies de champs non cultivés, des zones vertes et des empilements rocheux présents dans l’enceinte des champs, des ponts, des digues, des ouvrages servant à l’écoulement des eaux pluviales, des zones marécageuses, etc. Tartu Agro AS a également permis à ses employés d’utiliser le bord d’une parcelle pour y créer des jardins familiaux et des serres. Par conséquent, le total des terres agricoles de l’objet du contrat de bail utilisables dans une perspective économique représente une superficie de 2 934,85 ha (96,11 %). Pour ces raisons, le plaignant conteste la position du ministère selon laquelle pas moins de 12 % de l’objet du bail sont exclus de toute opération agricole.

(203)

En outre, les données de la carte en ligne du Centre estonien des registres et de l’information agricoles (ARIB) montrent que Tartu Agro AS a fait des demandes de soutien agricole de l’Union européenne pour une superficie de 2 900,81 ha, soit 95 % des terres louées. Ces demandes portent sur des paiements uniques à la surface, des paiements pour les pratiques agricoles bénéfiques pour le climat et l’environnement et une aide à la production respectueuse de l’environnement.

(204)

Selon le plaignant, Tartu Agro AS a également tiré des recettes supplémentaires des terres. Les informations que le plaignant a obtenues auprès du ministère montrent que des permis d’exploitation forestière aux fins de la production d’environ 5 000 m3 de bois d’œuvre et de construction (bouleau, épicéa, pin, tremble et aulne) ont été accordés à Tartu Agro AS entre 2000 et 2015.

(205)

Les données du Centre des forêts privées (32) (SA Erametsakeskus) révèlent que les prix du marché du bois d’œuvre et de construction en Estonie ont fluctué entre 2004 et 2016 comme suit: le prix des grumes de bouleau, de pin et d’épicéa, entre 58 et 83 EUR/m3, le prix des grumes d’aulne et de tremble entre 29 et 46 EUR/m3, et le prix du bois de chauffage entre 16 et 31 EUR/m3. À cette époque, le Centre de gestion des forêts d’État (33) vendait le bois d’œuvre et de construction provenant de ses forêts au prix moyen de 42-46 EUR/m3. Sur la base de ces informations, le plaignant considère que Tartu Agro AS a tiré des recettes du bois d’œuvre et de construction comprises entre 210 000 EUR et 230 000 EUR entre 2000 et 2016.

(206)

Qui plus est, le plaignant renvoie également aux données du Conseil foncier, selon lesquelles les prix locatifs réels sont plus élevés que ceux indiqués dans le rapport Uus Maa, dans la mesure où le fermage moyen était d’environ 200 EUR/ha dans le comté de Tartu en 2015 (34).

(207)

En outre, le plaignant a attiré l’attention sur le fait que, à l’époque des procédures d’appel d’offres, Tartu Agro AS était une personne morale de droit privé appartenant à l’État à 100 % et que les terres louées appartiennent également à l’État.

(208)

Le ministère avait été désigné comme ayant mandat d’aliénation des deux biens, ce qui signifie que 100 % des actions de Tartu Agro AS et les terres louées figuraient au bilan du ministère. Par conséquent, c’est avec lui-même que le ministère menait les négociations relevant de l’appel d’offres.

(209)

Le plaignant a ajouté que le plan d’affaires présenté en réponse à l’appel d’offres par Tartu Agro AS révèle que la société estimait que le plus grand risque était lié aux principaux moyens de production, à savoir les terres. Si les terres étaient tombées entre les mains d’un autre propriétaire ou locataire, il aurait été impossible pour la société de maintenir ses activités de production agricole. Selon le plaignant, cela explique pourquoi l’appel d’offres contenait une condition dans le sens du maintien de la production agricole de Tartu Agro AS. Au fond, l’objectif de l’appel d’offres était de signer un contrat de bail avec cette société.

(210)

À la suite de l’arrêt du Tribunal, le ministère a expliqué qu’il avait proposé à Tartu Agro AS d’augmenter le montant du loyer, ce que le locataire n’a pas accepté. Le ministère a également expliqué qu’il avait proposé d’appliquer le prix moyen régional lors du calcul du loyer à partir de 2023. Le ministère estime qu’il est nécessaire d’augmenter le montant du loyer, mais, en vertu du point 13 du contrat de bail, les modifications du contrat ne sont possibles que dans des cas très limités.

(211)

Les autorités estoniennes expliquent que, bien qu’il existe des différences de taille et de durée des contrats de bail entre les terres qui font l’objet du contrat de bail et les terres louées par le Conseil foncier, elles sont d’avis que la méthode utilisée par le Conseil foncier est comparable à la méthode exposée au point 84 ii) de la communication de la Commission relative à la notion d’«aide d’État» visée à l’article 107, paragraphe 1, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (35).

(212)

Le 6 février 2023, les autorités estoniennes ont retiré le rapport Pindi Kinnisvara du dossier. Les autorités estoniennes ont expliqué que le rapport avait été commandé par un représentant de Tartu Agro AS et que sa rédaction en termes généraux ne permettait pas de tirer des conclusions sur les prix de référence. Le rapport fait référence à des entretiens, mais la méthode appliquée, y compris l’échantillon sur lequel les conclusions ont été tirées, n’est pas connue, pas plus que la période couverte par le rapport.

(213)

En ce qui concerne les données du Bureau de la statistique, les autorités estoniennes ont expliqué que, jusqu’en 2020, ces données incluaient également les terres louées à titre non onéreux ou pour lesquelles il existait un accord visant à acquitter uniquement la taxe foncière. Les données couvrent les opérations entre parties liées qui ne reflètent pas nécessairement le prix du marché comme le veut la pratique courante. Par exemple, il s’agit de situations dans lesquelles une exploitation agricole, qui est une entreprise, loue des terres à titre non onéreux ou à un prix inférieur au prix du marché à l’agriculteur ou à d’autres membres de la famille. À partir de 2021, les données excluaient également les baux fonciers pour lesquels seule la taxe foncière était acquittée en guise de loyer.

(214)

En outre, les autorités estoniennes ont noté que, en ce qui concerne les aides agricoles à la surface, la méthode du Bureau de la statistique exploite également des données relatives à deux pratiques distinctes. Dans certains contrats de bail, le droit de demander une aide agricole à la surface a été transféré au locataire, tandis que dans d’autres cas, c’est le propriétaire foncier qui peut demander l’aide. Lorsque le locataire a le droit de demander une aide à la surface, le loyer convenu est généralement réduit.

(215)

Qui plus est, les autorités estoniennes ont expliqué qu’elles ne souscrivaient pas à l’argument de Tartu Agro AS (voir le considérant 195) selon lequel seule la part de terres arables devrait être prise en considération. Le ministère note que ce sont les terres, et non les parcelles agricoles, qui sont l’objet du contrat de bail. Du reste, le ministère fait remarquer que rien ne justifie de demander une aide à la surface au titre des mesures de la PAC pour des terres non agricoles, et que les prairies naturelles sont des surfaces agricoles au sens de l’article 4, paragraphe 3, point c), du règlement (UE) 2021/2115 du Parlement européen et du Conseil (36). Le ministère estime que les terres considérées comme des surfaces agricoles dans le cadre de la procédure d’aide fondée sur la surface et des paiements à la surface doivent être considérées comme des terres agricoles.

(216)

Le ministère fait encore observer que:

(217)

Tartu Agro AS soutient que le contrat de bail a été conclu dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, conformément à la législation en vigueur à l’époque de la signature. À titre subsidiaire, le contrat de bail a été conclu dans le cadre des préparatifs pour la privatisation afin de maximiser les recettes provenant de la vente des actions de Tartu Agro AS ou d’offrir à Tartu Agro AS une compensation en contrepartie des services publics.

(218)

Tartu Agro AS affirme ne pas avoir reçu d’aide d’État illégale du gouvernement estonien en 2000 puisqu’elle considère ne pas avoir bénéficié d’un quelconque avantage économique à quelque moment que ce soit au titre du contrat de bail. À titre subsidiaire, Tartu Agro AS fait valoir que la vente des actions de Tartu Agro et la fusion ont annulé tout avantage économique lié au contrat de bail.

(219)

En outre, Tartu Agro AS fait valoir que d’éventuelles aides d’État sont exemptées et compatibles avec le marché intérieur.

(220)

Enfin, Tartu Agro AS fait valoir qu’une éventuelle récupération de l’aide serait contraire aux principes de confiance légitime et de sécurité juridique ou exclue soit en raison du temps écoulé entre le premier recours de la Commission et une décision finale, soit en application de l’article 17 du règlement (UE) 2015/1589 portant modalités d’application de l’article 108 du TFUE.

(221)

Tartu Agro AS fait valoir que le contrat de bail ne prévoyait pas d’avantage économique, à aucun moment pendant la durée du contrat, pour les raisons suivantes:

(222)

En ce qui concerne le prix de marché des loyers, Tartu Agro AS relève que:

(223)

En ce qui concerne le montant du loyer, Tartu Agro AS affirme que les éléments suivants devraient être inclus dans le paiement du loyer:

(224)

L’obligation de procéder à des investissements à concurrence d’au moins […] EEK ([…] EUR) par an en renouvellement des systèmes d’amélioration foncière a été faite au locataire à une époque où de telles obligations n’étaient pas courantes, comme il ressort du rapport Uus Maa. Par conséquent, il s’agissait d’une obligation conséquente pour le locataire venant s’ajouter au montant du loyer. Pour l’État, il s’agissait manifestement d’une obligation bénéfique et importante et, partant, inévitablement liée au montant du loyer.

(225)

En ce qui concerne les dépenses engagées par le locataire pour l’entretien des terres et l’amélioration de la qualité des sols, Tartu Agro AS affirme que ces obligations importaient à l’État dès lors que celui-ci louait des terres pour une durée plus longue. Bien que l’amélioration de la fertilité des sols serve les intérêts du locataire, elle profite également à l’État dans la mesure où elle fait augmenter la valeur du foncier. Pour Tartu Agro AS, cette obligation donnait lieu à une dépense de […] EEK ([…] EUR) par an.

(226)

En ce qui concerne la privatisation de Tartu Agro AS et la fusion, Tartu Agro AS fait valoir que:

(227)

Par conséquent, Tartu Agro AS fait valoir que:

(228)

Tartu Agro AS affirme en outre que d’éventuelles aides d’État seraient exemptées et compatibles avec le marché intérieur, ou constitueraient des aides de minimis, notamment en raison de la situation économique dans laquelle le contrat de bail a été conclu et du fait que Tartu Agro AS se chargeait de propager des semences répondant aux normes de l’OCDE et agissait en tant que site de formation et d’essais pour l’Université estonienne des sciences de la vie.

(229)

Tartu Agro AS explique que la société revêt une importance stratégique pour le gouvernement estonien, ayant été désignée comme centre de semences et site de formation et d’essais pour le ministère. Dans ce contexte, le 13 octobre 1997, le Conseil de l’OCDE pour les systèmes des semences a pris la décision d’admettre l’Estonie aux systèmes des semences de l’OCDE, et Tartu Agro AS a été incluse dans les systèmes des semences de l’OCDE. Par conséquent, Tartu Agro AS avait un rôle important en tant que centre de semences, consistant à veiller à la propagation de semences certifiées et à préserver la réserve nationale de semences.

(230)

Tartu Agro AS agit également en tant que site de formation et d’essais pour l’Université estonienne des sciences de la vie dans les domaines de la médecine vétérinaire, de l’élevage d’animaux, de la génétique animale, de la reproduction animale et de la coopération en matière de protection des plantes. Par conséquent, Tartu Agro AS est précieuse pour le gouvernement estonien aux fins de la mise en œuvre d’objectifs pédagogiques.

(231)

En outre, Tartu Agro AS considère que les statistiques du Conseil foncier ne se prêtent pas à une comparaison avec les terres louées en cause. Ces statistiques sont généralisées et ne tiennent pas compte des caractéristiques propres aux terres en question. Tant le montant du loyer des terres arables que la qualité des sols dépendent également de facteurs qui n’ont pas été pris en considération dans l’analyse. Selon Tartu Agro AS, le Conseil foncier ne fournit pas d’informations sur la qualité des terres louées, mais se contente de noter la qualité moyenne pondérée des terres agricoles louées, sans préciser la période considérée. En outre, les contrats de bail du Conseil foncier et le contrat de bail en cause ne sont pas comparables sur le fond, puisque les premiers ne comportent généralement pas d’obligations supplémentaires pour les locataires telles que celles qui figurent dans le contrat en cause.

(232)

Tartu Agro AS soutient en outre que le rapport Domus ne tient pas compte de la nature des terres faisant l’objet du contrat de bail. L’évaluation du rapport vise uniquement à déterminer le prix de départ d’une vente aux enchères ou d’une vente/location, et elle ne se prête pas à une procédure en matière d’aides d’État. Le rapport n’entend pas proposer une expertise ex post du prix du marché pour le bail en cause sur toute la durée du contrat. Qui plus est, l’une des sources sur lesquelles le rapport se fonde est la base de données des opérations du Conseil foncier, lesquelles ne sont pas comparables aux terres louées en cause.

(233)

Le bail ayant été signé avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union européenne (le 16 novembre 2000), pour une durée de 25 ans, et modifié à plusieurs reprises, la première question consiste à déterminer les dates pertinentes auxquelles l’aide d’État a été octroyée et pour quelles périodes.

(234)

Le contrôle des aides d’État et le cadre juridique de l’Union en la matière sont devenus obligatoires pour l’Estonie le 1er mai 2004, date de l’adhésion du pays à l’Union européenne (ci-après l’«adhésion»). Le contrat de bail initial a été signé et sa mise en œuvre a commencé avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union, mais, compte tenu de sa durée, il est resté en vigueur depuis lors – dans sa version modifiée (considérant 55). Les modifications du contrat de bail initial ont été convenues après l’adhésion et le contrat conserve néanmoins une validité jusqu’en 2025.

(235)

En ce qui concerne les allégations de Tartu Agro AS, mentionnées aux considérants 228 à 230, la Commission reconnaît que peu de terres arables étaient l’objet de baux en Estonie avant l’adhésion du pays à l’Union, que Tartu Agro AS entretenait initialement (avant l’optimisation des bénéfices) une culture de semences et une activité à des fins de recherche (considérant 30) et que le contrat de bail initial et le contrat de vente comprenaient des conditions visant à garantir le maintien des activités agricoles et la qualité des terres louées (considérant 44). Toutefois, la Commission note que la question de savoir si le contrat de bail initial était compatible avec le marché intérieur à la date de sa signature ou à toute autre date antérieure à l’adhésion de l’Estonie à l’Union n’entre pas dans le champ d’application de cette procédure étant donné que, comme indiqué au considérant 234, les règles en matière d’aides d’État ne s’appliquent en Estonie que depuis l’adhésion du pays à l’Union (37). Il s’ensuit que l’existence de l’avantage présumé doit être fondée sur les caractéristiques du contrat à la date de l’adhésion de l’Estonie à l’Union.

(236)

En ce qui concerne les dates auxquelles l’aide présumée a été octroyée à Tartu Agro AS, la Commission note que, bien que le contrat de bail initial ait été signé en 2000, ses conditions ont été modifiées à plusieurs reprises depuis 2004 [considérants 28, point b), et 75 à 82]. En outre, conformément au contrat de bail initial, le montant du loyer a fait l’objet d’un réexamen une fois par an et le contrat de bail autorisait à augmenter le loyer à certaines conditions. En particulier, le contrat de bail initial prévoyait la possibilité d’apporter des modifications si celles-ci étaient imposées par la législation (considérants 62 et 64). Par conséquent, les loyers versés depuis 2004 ne constituent pas uniquement l’exécution de droits fondés sur le contrat de bail initial.

(237)

Il s’ensuit que l’aide a été octroyée à chaque fois que l’Estonie s’est écartée du comportement normal qui était observé sur le marché au moment de la signature du contrat de bail initial en 2000 et était inchangé au moment de l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004, mais aussi au moment où le montant du loyer a été renégocié.

(238)

Plus précisément, après l’adhésion, l’aide a été octroyée aux dates suivantes:

(239)

Enfin, à la suite de l’adoption de la décision initiale constatant que l’aide d’État avait été octroyée illégalement par l’Estonie à Tartu Agro AS, en violation de l’article 108, paragraphe 3, du TFUE, l’Estonie a dû mettre un terme aux mesures (voir le considérant 15). Par conséquent, le 29 décembre 2020, l’Estonie a modifié les conditions du contrat de bail (voir les considérants 81 et 82) en augmentant à titre unilatéral le montant du loyer avec effet rétroactif. Dès lors, depuis 2020, les conditions du bail ne sont pas celles qui ont été négociées par les parties au contrat, mais celles qui découlent de la mise en œuvre de la décision initiale. Le contrat de bail tel qu’il a été révisé afin de respecter la décision initiale ne relève pas du champ d’application de la présente décision (voir le considérant 29).

(240)

La Commission conclut que la période couverte par la présente décision va de l’adhésion de l’Estonie à l’Union (1er mai 2004) au 31 décembre 2019.

(241)

En vertu de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, «[s]auf dérogations prévues par les traités, sont incompatibles avec le marché intérieur, dans la mesure où elles affectent les échanges entre États membres, les aides accordées par les États ou au moyen de ressources d’État sous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui menacent de fausser la concurrence en favorisant certaines entreprises ou certaines productions».

(242)

La qualification d’aide d’État d’une mesure au sens de cette disposition nécessite donc que les conditions cumulatives suivantes soient remplies: i) la mesure d’aide doit être imputable à l’État et être financée au moyen de ressources d’État; ii) elle doit conférer un avantage à certaines entreprises; iii) cet avantage doit être sélectif; et iv) la mesure doit fausser ou menacer de fausser la concurrence et affecter les échanges entre États membres.

(243)

L’État, aux fins de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, comprend l’ensemble des organes de l’administration publique, de l’échelon de gouvernement central au niveau administratif. Les terres en question appartiennent à l’État (voir le considérant 58) et sont louées par le ministère. La publication de l’annonce officielle de l’appel d’offres en vue de la location des terres (considérant 43) était fondée sur la décision d’une autorité publique. La conclusion du contrat initial, sa modification et l’exercice des droits de l’État au titre de ce contrat sont également le fait de personnes ou d’autorités habilitées à agir au nom de l’État. Par conséquent, les mesures sont imputables à l’État et ont été financées au moyen de ressources d’État, étant donné que tout loyer prétendument fixé sous le prix du marché constitue un transfert de ressources d’État sous la forme d’un manque à gagner (38) (39).

(244)

Pour constituer une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, les mesures doivent procurer un avantage à une entreprise. Les entreprises sont des entités exerçant une activité économique, indépendamment de leur statut juridique et de leurs modalités de financement.

(245)

Le fait que Tartu Agro AS était une société anonyme publique à l’époque de l’annonce officielle de l’appel d’offres, soit le 6 juillet 2000 (considérants 43 et 48), n’est pas pertinent, dans la mesure où l’ordre juridique de l’Union est neutre quant au régime de la propriété.

(246)

Les activités économiques désignent l’offre de biens ou de services sur le marché. Le bénéficiaire des mesures est Tartu Agro AS, qui produit et vend des produits agricoles (considérant 27). Il s’agit donc d’une entreprise au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE. La nature d’entreprise du bénéficiaire n’a pas été compromise par la privatisation (considérant 70) ni par la fusion ultérieure (considérant 74), car la même activité économique s’est poursuivie après ces événements. De même, le fait que Tartu Agro AS agisse en tant que centre de semences pour le gouvernement estonien et en tant que site de formation et d’essai tant pour le ministère que pour l’Université estonienne des sciences de la vie (considérants 228 et 229) ne remet pas en cause sa nature d’entreprise. Bien qu’une activité en tant que centre de semences public et en tant que site de formation et d’essai pour une université puisse être considérée comme une activité non économique dans certaines circonstances, lorsque des terres sont louées à une entité qui exerce à la fois des activités économiques et des activités prétendument non économiques, l’avantage profite intrinsèquement aux deux types d’activités. En effet, il n’est pas possible de garantir qu’une partie des terres louées soient utilisées exclusivement à des fins économiques ou non économiques et, même si cela était possible, cela n’exclurait pas le risque de financement croisé. La principale activité de Tartu Agro AS est incontestablement une activité économique, liée à la production et à la commercialisation de produits agricoles (considérants 27 et 284). Par conséquent, le bénéficiaire des mesures, Tartu Agro AS, était une entreprise tout au long de la période faisant l’objet de l’enquête.

(247)

Un avantage au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE est un avantage économique qu’une entreprise n’aurait pu obtenir dans les conditions normales du marché (40), c’est-à-dire en l’absence d’intervention de l’État (41). Pour constituer une aide, une mesure doit procurer au bénéficiaire des avantages qui allègent les charges que ce dernier supporte normalement. La notion d’«avantage», au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE, comprend non seulement des prestations positives, telles que des subventions, mais également des interventions qui, sous des formes diverses, allègent les charges qui grèveraient normalement le budget de l’entreprise qui en est bénéficiaire (42).

(248)

Sont considérées comme des aides d’État les interventions qui, sous quelque forme que ce soit, sont susceptibles de favoriser directement ou indirectement des entreprises ou qui sont à considérer comme un avantage économique que l’entreprise bénéficiaire n’aurait pas obtenu dans des conditions normales de marché (43). L’avantage est présent chaque fois que l’intervention de l’État améliore la situation financière d’une entreprise à des conditions différentes des conditions normales du marché. Cela peut être apprécié en comparant la situation financière de l’entreprise à la suite de la mesure avec la situation financière en l’absence de la mesure (44).

(249)

La fourniture de biens ou de services à des conditions préférentielles est susceptible de constituer une aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, du TFUE (45). Cette notion s’applique également lorsque les autorités publiques louent des actifs à des prix inférieurs à ceux du marché, avec la possibilité de conférer un avantage économique au locataire. La location d’un terrain à un prix prétendu préférentiel est comparable à la vente d’un terrain par une autorité publique à une entreprise (46). En l’espèce, il convient de vérifier si le prix payé par le présumé bénéficiaire de l’aide correspond à un prix qu’il n’aurait pas pu obtenir dans les conditions normales du marché. Dans ce contexte, l’avantage est égal à la différence entre le prix réellement payé par le bénéficiaire et ce qu’il aurait dû payer à l’époque dans les conditions normales du marché (47).

(250)

Dans ce contexte, la Commission effectue une appréciation économique complexe. À cet égard, elle doit être apte à estimer, avec une précision suffisante, la valeur des mesures et, partant, à déterminer un prix le plus proche possible de la valeur du marché (48).

(251)

Si une opération telle que la location d’actifs est effectuée à l’issue d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, conformément aux principes du TFUE relatifs aux marchés publics (49), il peut, en général, être présumé que cette opération est conforme aux conditions du marché, pour autant qu’il soit fait usage de critères appropriés pour la sélection du locataire (50) , (51).

(252)

Afin de déterminer si le contrat de bail comporte une aide, la Commission doit appliquer le principe de l’opérateur en économie de marché (voir section 5.2.3.2) pour déterminer si le prix payé par le bénéficiaire présumé de l’aide correspond au prix de vente qu’un investisseur privé, opérant dans des conditions de concurrence normales, aurait pu fixer (52).

(253)

Il s’ensuit que, pour apprécier l’existence d’un avantage, la Commission analysera d’abord si le contrat fait suite à une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle. Elle examinera ensuite le résultat de l’évaluation au regard du principe de l’opérateur en économie de marché.

(254)

Si une opération telle que la location d’actifs est effectuée à l’issue d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, conformément aux principes du TFUE relatifs aux marchés publics (53), il peut, en général, être présumé que cette opération est conforme aux conditions du marché, pour autant qu’il soit fait usage de critères appropriés pour la sélection du locataire (54) (55). Par conséquent, la conformité d’une opération avec les conditions du marché peut être directement établie lorsqu’elle a été effectuée dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle. En revanche, si la procédure d’appel d’offres précédant le contrat de bail ne remplissait pas ces conditions, il s’agit déjà d’un indice sérieux de l’existence d’un avantage en soi et cela influence également l’interprétation des conditions du contrat de bail ainsi que l’évaluation du montant du loyer.

(255)

Dans la décision d’ouvrir la procédure, la Commission a émis des doutes quant au caractère transparent, non discriminatoire et inconditionnel de la procédure d’appel d’offres mise en œuvre pour la mise en location des terres.

(256)

En l’espèce, l’annonce officielle du bail énonçait une condition selon laquelle l’activité de production agricole de Tartu Agro AS devrait être maintenue (considérant 44).

(257)

En ce qui concerne le caractère conditionnel de la procédure d’appel d’offres, une telle procédure est inconditionnelle lorsqu’un acheteur potentiel est généralement libre d’acquérir les actifs, biens ou services à vendre et de les utiliser comme bon lui semble, qu’il exerce ou non certaines activités. Dans le cas d’un appel d’offres concernant une mise en location, cela signifie que le locataire doit être libre d’utiliser les terres concernées à toutes fins qui seraient les siennes.

(258)

Dès lors que la vente est subordonnée au respect par l’acheteur ou le locataire d’obligations particulières qui servent les pouvoirs publics ou l’intérêt collectif en général et qu’un vendeur privé n’aurait pas imposées – autres que celles qui découlent du droit national général ou de décisions des autorités d’aménagement du territoire —, l’appel d’offres ne peut être considéré comme inconditionnel (56).

(259)

Selon les autorités estoniennes, la condition énoncée au considérant 44 ne visait pas le maintien des activités de Tartu Agro AS en tant que société, mais elle était liée spécifiquement à la production agricole de celle-ci.

(260)

La Commission relève que l’annonce de l’appel d’offres ne précisait pas que le soumissionnaire potentiel devait propager et entreposer certaines semences, elle précisait uniquement que l’activité agricole d’une société particulière – Tartu Agro AS – devait être maintenue après la mise en location des terres. La Commission considère qu’il s’agit d’une condition liée à l’appel d’offres. Le contexte, à savoir que le seul participant remplissant les conditions pour participer à l’appel d’offres était en fin de compte cette même entreprise, est tel que la nature sur mesure, partiale et donc conditionnelle de l’appel d’offres s’en trouve renforcée.

(261)

En outre, le fait d’assujettir la location des terres à une condition selon laquelle l’activité de production agricole de l’une des entreprises devrait être maintenue limite clairement l’utilisation des terres par le soumissionnaire potentiel. Ainsi, en ce qui concerne la possibilité d’obtenir le montant de loyer le plus élevé possible, l’Estonie n’a pas agi en tant qu’opérateur privé, mais plutôt en tant qu’autorité publique guidée par des considérations de politique publique dans le cadre d’une activité économique consistant à mettre en location des terres agricoles. Un opérateur privé n’étant pas soumis à ces contraintes aurait été en mesure de susciter un plus grand nombre d’offres et d’obtenir un montant de loyer plus élevé.

(262)

Par conséquent, la Commission conclut que la procédure d’appel d’offres n’était pas inconditionnelle.

(263)

Au vu de ce qui précède, la procédure d’appel d’offres concernant la mise en location des terres ne remplissait pas les conditions visées au considérant 254 nécessaires à une conclusion de l’opération en conformité avec les conditions de marché.

(264)

Les États membres peuvent intervenir sur le marché sans tomber sous l’interdiction prévue à l’article 107, paragraphe 1, du TFUE si leurs interventions correspondent au comportement d’un opérateur de marché privé rationnel et poursuivant un but lucratif agissant dans des circonstances similaires dans des conditions normales de marché. En d’autres termes, les opérations économiques effectuées par des organismes publics ne confèrent pas d’avantage et ne constituent donc pas une aide si elles sont réalisées dans les conditions normales du marché (57).

(265)

Dans le cadre du principe de l’opérateur en économie de marché, le comportement des organismes publics devrait être comparé à celui d’opérateurs économiques privés similaires dans des conditions normales de marché afin de déterminer si les opérations économiques effectuées par ces organismes confèrent un avantage à leurs destinataires. Les opérations économiques effectuées par des organismes publics ne confèrent pas d’avantage à leur destinataire et, de ce fait, ne constituent pas des aides d’État lorsqu’elles sont réalisées dans les conditions normales du marché.

(266)

L’appréciation de la conformité d’une intervention étatique avec les conditions du marché doit se faire ex ante, en tenant compte des informations disponibles au moment où la décision d’intervenir a été prise (58). En effet, tout opérateur en économie de marché avisé procéderait normalement à sa propre appréciation ex ante de la stratégie et des perspectives financières d’un projet (59). Un opérateur avisé dans une économie de marché évalue généralement ex ante ses interventions en recourant à plusieurs méthodes différentes.

(267)

Lorsqu’elle applique le principe de l’opérateur en économie de marché, la Commission évalue l’ensemble du contrat de bail et ses modifications afin de déterminer si le ministère a agi comme un opérateur en économie de marché rationnel. Lors de l’appréciation des mesures en cause, la Commission examine toutes les caractéristiques pertinentes des mesures et leur contexte (60).

(268)

Par conséquent, la Commission considère qu’en l’espèce, outre le montant du loyer annuel convenu, elle doit également prendre en considération d’autres caractéristiques du contrat, telles que le contexte dans lequel la mesure a été adoptée, le prix pratiqué sur le marché pour des opérations similaires à l’époque, la taille et la qualité de la surface louée, les recettes générées par les différentes parties des terres louées, la durée, les obligations financières et les clauses du contrat de bail qui stipulent dans quelles conditions il peut être modifié, ainsi que la manière dont le contrat a été exécuté (considérants 75 à 84). Dans ce contexte, la Commission note que, en ce qui concerne le contrat de bail initial ou ses modifications, les autorités estoniennes n’ont fourni aucune preuve documentaire indiquant qu’elles auraient procédé à une évaluation ex ante visant à déterminer si le contrat de bail initial et ses modifications ont été exécutés conformément aux conditions normales du marché et si les perspectives de rentabilité ont été optimisées.

(269)

À la lumière de la jurisprudence (61), la Commission apprécie si les mesures peuvent être considérées comme présentant une rationalité économique, commerciale et financière, compte tenu de leurs perspectives de rentabilité à court terme ou à plus long terme ainsi que des autres intérêts commerciaux ou économiques qu’elles comportaient. L’action d’un opérateur privé est en principe guidée par des perspectives de rentabilité. Ainsi, lorsque l’intervention d’un opérateur public en faveur d’une entreprise fait abstraction de toute perspective de rentabilité, elle ne saurait être considérée comme étant conforme au principe de l’opérateur en économie de marché.

(270)

En l’espèce, la Commission note, en ce qui concerne la durée du contrat fixée à 25 ans et l’absence de toute clause d’indexation (considérant 62), qu’un opérateur en économie de marché rationnel peut donner la priorité aux perspectives de rentabilité à long terme, mais qu’il devrait exiger une compensation suffisante pour couvrir le risque et la valeur temps.

(271)

Quant au contexte dans lequel les mesures ont été prises, la Commission fait observer qu’il s’agit d’actions des autorités estoniennes qui se sont déroulées à différents moments au cours des 25 années du contrat. La Commission note que, aux fins de son appréciation, les éléments de preuve pertinents sont les informations qui étaient disponibles et les évolutions qui étaient prévisibles au moment où les décisions des autorités estoniennes ont été prises.

(272)

La Commission signale qu’en l’espèce, l’incidence de l’adhésion de l’Estonie sur les loyers dans le secteur agricole n’était pas prévue au moment où le contrat de bail initial a été signé. Il s’ensuit que le simple fait que le montant du loyer du marché a augmenté au cours des 25 années du contrat de bail ne constitue pas à lui seul un avantage.

(273)

En outre, en ce qui concerne le contexte, la Commission note également que les arguments des parties relatifs à la situation au moment du contrat de bail initial ou à l’importance de l’exploitation agricole d’État de Tartu ont une pertinence limitée dans la question de savoir si le ministère a agi comme un opérateur en économie de marché rationnel lorsqu’il a exécuté le contrat de bail après l’adhésion de l’Estonie à l’Union dans le cadre d’une opération économique concernant une entreprise (voir le considérant 246).

(274)

La Commission considère, compte tenu du fait que le faible loyer initial convenu ne tenait pas suffisamment compte de la durée et que les autorités estoniennes n’ont pas utilisé toutes les possibilités d’augmentation du loyer que le contrat de bail initial permettait (considérants 403, 455 et 456), qu’un opérateur en économie de marché rationnel n’aurait pas conclu un contrat de bail de 25 ans ne comportant ni clause d’indexation ni disposition qui aurait permis d’augmenter chaque année le loyer de façon automatique ou unilatérale sans l’accord des parties.

(275)

Un opérateur en économie de marché rationnel hypothétique se trouvant dans une situation comparable n’aurait trouvé aucune rationalité économique dans un contrat d’une telle durée. Le simple fait que la qualité des terres louées soit maintenue, voire augmentée grâce à une activité agricole active ne justifie pas la durée de 25 ans, étant donné qu’un contrat de bail plus court et des conditions comparables à celles utilisées par le Conseil foncier auraient eu la même incidence positive sur la qualité des terres louées. La durée du contrat de bail est exceptionnellement longue par rapport à la pratique normale du marché (voir le considérant 130), sans parler du fait que le bailleur ne tirait en réalité aucun avantage réel des investissements réalisés par le locataire (voir le considérant 277 et la section 5.2.3.3.2.6.4).

(276)

En ce qui concerne les conditions selon lesquelles le locataire était tenu d’acquitter toutes les taxes liées à l’objet du contrat de bail (considérant 61), la Commission considère qu’un bailleur agissant comme un opérateur en économie de marché rationnel aurait eu intérêt à inclure une telle condition dans ses contrats de bail, car il s’agit de dépenses qui constituent une responsabilité légale envers le bailleur. Selon le rapport Uus Maa et les données du Conseil foncier, la pratique habituelle en matière de baux fonciers publics consiste pour le locataire à acquitter la taxe foncière (voir les considérants 361 à 364). Par conséquent, l’obligation pour le locataire d’acquitter les taxes foncières, telle qu’elle est prévue dans le contrat de bail en question, est conforme aux pratiques habituelles d’un opérateur en économie de marché rationnel. Toutefois, la Commission fait observer que, lors de l’appréciation de l’avantage, il est déterminant de savoir si cette obligation constitue une obligation supplémentaire faite à Tartu Agro AS par rapport à d’autres entreprises.

(277)

En ce qui concerne l’engagement en matière de dépenses d’entretien [considérant 68, point b)], la Commission considère qu’un bailleur agissant comme un opérateur en économie de marché rationnel n’aurait eu aucun intérêt à inclure en termes pécuniaires dans ses contrats de bail une telle condition, qui influence le fonctionnement du locataire, étant donné que la condition porte sur les dépenses opérationnelles d’une entreprise active dans le secteur agricole primaire et qu’elle n’a aucune incidence sur la réduction des dépenses de l’État (voir section 5.2.3.3.2.6.4). La Commission note, en ce qui concerne un objectif visant à préserver la qualité du terrain, que les contrats de bail du Conseil foncier, qui correspondent à la pratique normale du marché en ce qui concerne les baux fonciers publics, comprennent des obligations d’entretien sans engagements exprimés en termes pécuniaires. Indépendamment de la manière dont ces engagements pour les dépenses d’entretien ont été exprimés dans le contrat de bail et ses modifications, l’appréciation figurant à la section 5.2.3.3.2.6.4 montre que ces dépenses ne devraient pas faire partie du montant du loyer (voir les considérants 377 et 69).

(278)

De même, en ce qui concerne le contrat de vente (considérant 73), un opérateur en économie de marché rationnel n’aurait eu aucun intérêt ni aucune raison d’inclure des conditions relatives à des investissements précis ou au nombre moyen de salariés dans le contrat de vente. Dans un contexte de vente ou de privatisation d’une entreprise publique, le vendeur devrait normalement être attiré par le bénéfice qu’il peut tirer du prix de vente et non par des considérations d’ordre social ou par les investissements sur les terres qui profitent au locataire.

(279)

En ce qui concerne l’engagement en matière d’investissements [considérant 68, point a)], étant donné que ces investissements étaient importants pour préserver la qualité des terres, la Commission considère qu’un opérateur en économie de marché rationnel aurait eu intérêt à les réaliser lui-même (conformément à la pratique et aux obligations légales applicables du bailleur) ou, s’il les avait confiés au locataire, à vérifier qu’ils étaient mis en œuvre.

(280)

À cet égard, la Commission rappelle que les contrats de bail du Conseil foncier, qui correspondent à la pratique normale du marché des baux fonciers publics, ne comportent que quelques obligations d’entretien sans engagements en matière d’investissements exprimés en termes pécuniaires. Qui plus est, la loi sur l’amélioration foncière dispose également que ce type d’investissements sont à la charge du bailleur (considérant 180). Toutefois, la Commission considère que le simple fait que Tartu Agro AS ait accepté de financer ces investissements ne suffit pas pour conclure que le contrat de bail est conforme au principe de l’opérateur en économie de marché (62).

(281)

En outre, la Commission note que l’engagement en matière d’investissements n’a pas été exécuté comme convenu entre le ministère et Tartu Agro AS (considérant 99). Le montant investi par Tartu Agro AS dans le renouvellement des systèmes d’amélioration foncière est inférieur à l’engagement qui avait été convenu. Un opérateur en économie de marché rationnel aurait veillé à ce qu’un locataire finance ses engagements comme convenu.

(282)

La Commission conclut qu’un opérateur en économie de marché rationnel se trouvant dans une situation similaire, à savoir un contrat d’une durée de 25 ans, aurait veillé à ce que l’engagement en matière d’investissements soit tenu.

(283)

En ce qui concerne les arguments selon lesquels le contrat de bail initial a été utilisé pour acquérir des services de semences (considérants 228 à 230), la Commission note que l’Estonie aurait pu avoir, en particulier à l’époque où Tartu Agro AS était une exploitation d’État, un véritable besoin d’acheter les services liés à la propagation et au stockage des semences et de véritables objectifs de politique publique.

(284)

Toutefois, la Commission fait observer que le contrat de bail et l’activité de Tartu Agro en général continuent de relever de l’activité économique (voir le considérant 246). À cela s’ajoute le fait que les autorités estoniennes n’ont fourni aucune preuve documentaire qui aurait démontré qu’elles avaient procédé à une analyse ex ante visant à déterminer si le prix des services en question correspondait aux conditions du marché et quelle aurait été l’opération de référence souhaitée pour ces services. En outre, le contrat de bail initial ne mentionnait ni ne précisait aucune obligation particulière en matière de propagation et de stockage des semences. Les autorités estoniennes n’ont pas invoqué, et encore moins démontré, que l’activité en question satisferait aux critères applicables aux services d’intérêt économique général.

(285)

Le simple fait que i) le contrat de bail (considérant 59), ii) la condition liée au maintien de l’activité de production agricole de Tartu Agro AS (considérant 43) et iii) le contrat de vente [considérant 73, point b)] énoncent tous une condition relative à la continuité de la production agricole n’indique pas que les autorités estoniennes auraient agi en dehors du domaine des activités économiques lorsqu’elles ont loué les terres. Quelles qu’aient été leurs motivations pour conclure et modifier le contrat de bail, celui-ci a été conclu avec une entreprise et devait respecter les règles en matière d’aides d’État dès l’adhésion de l’Estonie à l’Union (considérant 289).

(286)

Comme il est démontré en détail dans les sections suivantes, dès lors que le ministère, un opérateur public, a favorisé l’entreprise Tartu Agro AS et fait abstraction de la perspective de rentabilité en proposant les terres louées à un loyer avantageux trop bas (considérant 457), on ne saurait considérer qu’il respecte le principe de l’opérateur privé ou le principe de l’opérateur en économie de marché. La Commission conclut que l’Estonie n’a pas agi comme un opérateur de marché privé poursuivant un but lucratif lorsqu’elle a conclu, modifié et exécuté le contrat de bail.

(287)

En l’espèce, un loyer prétendu préférentiel par rapport à un loyer qui aurait été appliqué dans les conditions normales de marché confère un avantage au bénéficiaire. En d’autres termes, la Commission apprécie si le montant du loyer fixé par les autorités estoniennes correspond au loyer qu’un opérateur privé, agissant dans des conditions de concurrence normales, aurait été susceptible de fixer, en tenant compte du fait que les seuls éléments pertinents sont les informations qui étaient disponibles, et les évolutions qui étaient prévisibles, à l’époque de la conclusion et de la modification du contrat de bail par les parties. La Commission examine chaque circonstance dans laquelle, depuis la date d’adhésion de l’Estonie à l’Union européenne, la situation financière de Tartu Agro AS s’est améliorée grâce au contrat de bail conclu à d’autres conditions que les conditions normales du marché.

(288)

Comme la Commission l’a conclu, le bail initial n’a pas été attribué au moyen d’un appel d’offres inconditionnel (considérant 262). En outre, à l’époque du contrat de bail initial, Tartu Agro AS n’était pas une entité indépendante (de l’État), mais elle opérait sous le contrôle du ministère. Il s’ensuit que l’appel d’offres ne fournit pas de preuves directes et spécifiques d’une opération dans laquelle les parties agissaient de manière indépendante, dans leur propre intérêt et dans le respect des conditions du marché. Cette appréciation inclut une comparaison des mesures avec les conditions normales du marché, et la situation financière de Tartu Agro AS à la suite de la conclusion du contrat de bail doit être comparée à la situation financière qui aurait été la sienne si les mesures n’avaient pas été prises.

(289)

Seuls importent l’effet du contrat de bail initial [considérant 28, point a)], ses modifications [considérant 28, point b)] et son exécution [considérant 28, point c)] depuis le 1er mai 2004, date de l’adhésion de l’Estonie à l’Union, jusqu’à la fin de 2019 (étant donné qu’il s’agit de la période couverte par la présente décision, voir le considérant 29), et non la cause ou l’objectif de l’intervention de l’État à l’époque du contrat de bail initial (63); autrement dit, il importe peu de connaître les raisons ou les objectifs pour lesquels les autorités estoniennes ont conclu le contrat de bail avec Tartu Agro AS et de savoir si les autorités estoniennes ont, par exemple, voulu garantir une production de semences de haute qualité en Estonie.

(290)

La Commission fait observer que, même si le 1er mai 2004, date de l’adhésion de l’Estonie à l’Union, tombait avant la fin du délai de prescription (section 5.5.1), cela n’empêche pas la Commission de constater l’existence d’une aide illégale après l’expiration du délai de prescription (à savoir le 14 août 2004, voir les considérants 497 et 498) ou des juridictions nationales d’ordonner sa récupération conformément à leurs propres règles nationales en matière de prescription.

(291)

Le bail foncier par lequel l’avantage a été conféré à Tartu Agro AS relevait des activités économiques et non de l’exercice de l’autorité publique ou d’autres activités non économiques par l’État (voir le considérant 246). Afin d’établir le prix du marché du montant du loyer, la Commission calcule la différence entre le loyer effectivement versé par Tartu Agro AS et un prix du marché comparable compte tenu des éléments sélectionnés, qui sont directement ou indirectement pertinents pour déterminer la juste valeur marchande au sein du marché concerné. L’évaluation des éléments suivants garantit une détermination complète et précise du prix du marché du montant du loyer qui correspond à l’ensemble des conditions et facteurs pertinents du marché:

(292)

Le montant du loyer dans le contrat de bail ne peut être considéré isolément, il doit l’être uniquement en tenant compte des caractéristiques susmentionnées aux fins de l’évaluation. Ces facteurs constituent un élément pertinent du contrat de bail et ne sauraient être exclus d’une évaluation complète visant à déterminer le montant du loyer et à le comparer avec les conditions normales du marché.

(293)

Afin d’évaluer si Tartu Agro AS bénéficiait d’un prix locatif préférentiel, c’est-à-dire si elle payait un montant de loyer inférieur au prix du marché, il convient d’analyser les obligations financières du contrat de bail visées au considérant 68. Par conséquent, la Commission examine à la section 5.2.3.3.2.6.2 si les dépenses liées à ces obligations doivent être considérées comme faisant partie du paiement des loyers et si elles peuvent être considérées comme faisant partie du revenu locatif du bailleur.

(294)

En ce qui concerne la durée, la Commission relève que, pendant la durée d’un contrat à long terme, la variation du prix sous-jacent du marché (ci-après le «risque de prix») à elle seule ne confère pas un avantage dans le contexte des aides d’État si le prix initialement convenu et le prix adapté ultérieurement, après chaque avenant ou modification, tiennent compte de la durée du contrat de bail et du risque de prix. Le simple fait que les prix au comptant fluctuent au cours d’un contrat à long terme ne donne pas nécessairement lieu à un avantage, à condition que le risque de prix ait été dûment pris en considération dans les pratiques normales du marché (voir le considérant 436).

(295)

Il s’ensuit qu’en l’espèce, compte tenu de la durée du contrat – 25 ans – au cours de laquelle plusieurs modifications ont été apportées, la Commission apprécie, aux considérants 391 à 400, si la durée a été prise en considération de manière appropriée.

(296)

La Commission considère que, pour son appréciation et sa quantification de l’avantage, il est déterminant de savoir comment le contrat de bail a effectivement été exécuté et mis en œuvre, et non de savoir ce qui a été formellement convenu entre les parties. En l’espèce, le montant semestriel du loyer effectivement versé par Tartu Agro AS est différent du montant du loyer convenu. En outre, l’engagement en matière d’investissements n’a pas été exécuté comme il avait été convenu dans le contrat de bail. Il s’ensuit que, pour apprécier l’avantage, le montant du loyer effectivement versé par Tartu Agro AS doit être comparé aux prix du marché, et non au prix du loyer convenu par les parties, auquel il convient d’ajouter uniquement le montant correspondant à l’exécution effective de l’engagement en matière d’investissements lorsque le montant du loyer est comparé au prix de référence des loyers sur le marché.

(297)

En outre, afin de garantir que le montant du loyer effectivement versé par Tartu Agro AS puisse être comparé au prix de référence des loyers sur le marché, les loyers versés annuellement doivent être convertis en montants par hectare en utilisant un dénominateur fondé sur un type de terre correspondant aux terres louées en question. Cette méthode garantira une meilleure comparabilité.

(298)

De manière générale, la conformité d’une opération avec les conditions du marché peut être établie directement lorsque ladite opération a été réalisée dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres concurrentielle, transparente, non discriminatoire et inconditionnelle, raison pour laquelle la Commission évalue à la section 5.2.3.1 la procédure d’appel d’offres décrite aux considérants 42 à 54. Le fait que la procédure d’appel d’offres précédant le contrat de bail ne remplissait pas ces conditions, mais était subordonnée à la poursuite des activités du bénéficiaire sur ces terres, constitue déjà un indice sérieux de l’existence d’un avantage en soi. Cela a également une incidence sur l’interprétation des conditions du contrat de bail, ainsi que sur l’évaluation du montant du loyer, qui est resté en deçà du prix du marché pendant toute la durée du contrat, tel que modifié (considérant 423).

(299)

Pour calculer la différence entre le loyer versé par Tartu Agro AS et ce qu’elle aurait dû payer dans des conditions normales de marché, la Commission:

(300)

En outre, la Commission:

(301)

Comme dans le cas d’espèce, il n’existe pas de source unique pour établir le prix du marché qui couvrirait la durée du contrat, c’est-à-dire de 2000 à 2025 (fin du contrat) ou même à 2019 (fin de la période d’enquête). Au contraire, la Commission doit utiliser les différentes séries de données fournies par l’Estonie et Tartu Agro AS afin de définir une référence de marché correcte.

(302)

Pour établir le prix du marché d’un terrain loué, la Commission peut recourir à une évaluation réalisée par un expert indépendant, préalablement aux négociations précédant la vente, pour fixer la valeur marchande sur la base d’indicateurs du marché et de critères d’évaluation communément acceptés (64). En l’espèce, la Commission a évalué les rapports d’expertise et a demandé aux autorités estoniennes des renseignements complémentaires concernant les opérations de référence qu’il est possible d’utiliser pour la comparaison. La Commission a également demandé aux autorités estoniennes des renseignements complémentaires sur l’exactitude des informations statistiques disponibles les 14 et 22 décembre 2022. À la suite de cette demande, les autorités estoniennes ont fourni plus de données sur les prix locatifs des terres.

(303)

En particulier, les données sur les prix locatifs des terres fournies par l’Estonie sont issues de deux sources de données statistiques (le Conseil foncier et le Bureau de la statistique) et de trois rapports d’expertise externe (considérant 102).

(304)

En ce qui concerne les données publiées par le Bureau de la statistique, la Commission conclut qu’elles ne fournissent pas un prix de référence adéquat des loyers sur le marché et que, pour les raisons exposées aux considérants 109, 113, 213 et 214, elles donnent un indice de prix inférieur aux prix du marché en vigueur, car elles incluent les contrats de bail conclus à titre non onéreux ou pour lesquels il a été convenu de ne payer que la taxe foncière. En outre, elles ne fournissent aucune estimation concernant des terres louées par une autorité publique qui, selon les experts, le sont à des niveaux de prix plus élevés que des terres louées par des acteurs privés en raison des droits préférentiels qui permettent de continuer à utiliser les terres à l’expiration du bail, soit en les achetant, soit en continuant à les louer sous réserve de la décision de l’État. Cette conclusion est conforme au rapport Uus Maa (considérant 135). Il ressort de la jurisprudence que les méthodes de détermination de la valeur marchande devraient tenir compte de l’actualisation des prix dans des cas de forte hausse de ceux-ci, de façon que le prix effectivement payé se rapproche le plus possible de la valeur marchande (65). La Commission considère que les données publiées par le Bureau de la statistique ne remplissent pas cette condition.

(305)

En ce qui concerne le rapport Pindi Kinnisvara (considérants 104 et 116 à 118), la Commission note qu’il avait été commandé par Tartu Agro AS et retiré par les autorités estoniennes, et qu’il ne précise pas la période couverte par son évaluation.

(306)

En outre, la Commission fait observer que, étant donné que le rapport Pindi Kinnisvara rendait compte d’une estimation du prix du marché pour des terres agricoles occupant une situation privilégiée dans le comté de Tartu et dont environ 90 % de la superficie était utilisée, compte tenu de l’obligation du locataire de réaliser des investissements ciblés (voir le considérant 116), son prix de référence tient compte des obligations financières, de la localisation ainsi que de la taille et de l’utilisation des parcelles.

(307)

Toutefois, le rapport Pindi Kinnisvara n’examine pas et n’explique pas comment ces caractéristiques, qui sont pertinentes aux fins de l’appréciation, ont été prises en considération, c’est-à-dire qu’il ne précise pas comment l’obligation de réaliser des investissements ciblés à hauteur de 104 EUR par hectare (considérant 116) a été calculée, ni en quoi cette obligation a influé sur l’évaluation du loyer du marché versé par Tartu Agro AS.

(308)

Il s’ensuit que la Commission considère que le rapport Pindi Kinnisvara ne fournit pas une estimation fiable, exacte et utile du prix des terres louées. Par conséquent, la Commission conclut que cette estimation du prix du marché ne peut pas être utilisée aux fins de l’appréciation.

(309)

En ce qui concerne le rapport Uus Maa, la Commission observe qu’il fournit des estimations précises des prix du marché pour la période antérieure à l’adhésion de l’Estonie à l’Union. Pour la période postérieure à l’adhésion, le rapport Uus Maa fait état d’une augmentation des niveaux de prix et condense ses estimations du montant du loyer sous la forme de fourchettes de prix par période de cinq ans. Par conséquent, étant donné que la fourchette de prix indique une évolution des prix au cours de la période, une moyenne des fourchettes de prix présentées n’est pas un indice précis des prix du marché à la fin ou au début desdites périodes, compte tenu notamment de la hausse des prix. Il ressort de la jurisprudence que les méthodes de détermination de la valeur marchande devraient tenir compte de l’actualisation des prix dans des cas de forte hausse de ceux-ci, de façon que le prix effectivement payé se rapproche le plus possible de la valeur marchande (66). La Commission considère que le fait que le rapport Uus Maa ne fournit que des fourchettes de prix après l’adhésion de l’Estonie à l’Union compromet considérablement l’exactitude des données du rapport dans l’analyse de la période écoulée depuis 2005.

(310)

Dans le rapport Uus Maa, l’analyse est fondée sur une appréciation détaillée des terres louées par Tartu Agro AS. En outre, le rapport Uus Maa a examiné le contrat de bail et a souligné que celui-ci précisait, en donnant des détails, que Tartu Agro AS devait fournir des services d’entretien, de même que le type d’entretien attendu, alors que, dans les pratiques normales du marché, de telles obligations d’entretien étaient incluses dans les contrats de bail en termes génériques. Qui plus est, le rapport Uus Maa note que le contrat de bail couvre une durée exceptionnellement longue et une superficie importante par rapport à la pratique normale du marché (considérant 123).

(311)

La Commission observe que le rapport Uus Maa n’explique pas et n’analyse pas la durée particulièrement longue du contrat de bail, pas plus que la superficie importante couverte, ou l’obligation pour le bailleur d’acquérir les investissements réalisés par le locataire à la fin du contrat, ou encore les obligations financières prévues par le contrat (voir les considérants 61 et 68). La Commission estime que cela réduit considérablement l’utilité du rapport Uus Maa dans sa propre analyse.

(312)

Par conséquent, la Commission conclut que les informations les plus fiables contenues dans le rapport Uus Maa sont les informations relatives à la qualité des terres louées, au prix du marché avant l’adhésion et à l’incidence de ce prix sur les montants des loyers sur le marché, étant donné qu’il fournit des prix de référence précis pour les loyers sur le marché à ces dates. Dès lors, la Commission se base sur ce rapport pour connaître le montant du loyer en 2004, en notant que les données du Conseil foncier ne sont disponibles qu’à partir de 2005 (voir le considérant 314).

(313)

Le rapport Domus examine en détail environ 45 % des terres louées couvertes par le contrat en cause dans la décision (voir le considérant 155). Toutefois, comme indiqué à la section 2.5.9, la qualité des terres peut varier. Il fournit également une estimation du prix de départ dans une mise aux enchères publiques de baux fonciers à une date de valeur (67) fixée au 18 février 2020. En outre, le rapport Domus ne fournit pas d’estimations de prix rétroactives (c’est-à-dire des estimations de prix dans le passé), ce qui le rend peu utile aux fins de l’appréciation de la Commission, étant donné que 2020 se situe en dehors de la période d’enquête couverte par la décision (68) (considérant 15).

(314)

Les données du Conseil foncier fournissent des informations sur des opérations de location de terres agricoles réalisées comparables à celle en cause, à savoir la vente ou la location de terres publiques. La Commission rappelle que les baux publics se concluent à des niveaux de prix plus élevés que les baux privés en raison du fait que les plus offrants acquièrent à la fois le droit de louer les terres et le privilège de continuer à les utiliser à l’expiration du bail, soit en achetant les terres, soit en continuant à les louer sous réserve de la décision de l’État (considérants 111 à 113). En outre, ces données correspondent aux prix du marché obtenus à partir d’opérations effectuées à l’issue d’une procédure d’appel d’offres ouverte et inconditionnelle. Les données du Conseil foncier fournissent des informations sur les prix atteints depuis 2005. La Commission reconnaît que la qualité des terres louées par le Conseil foncier varie, de même que le nombre de baux au cours d’une année donnée. En outre, les locataires sont obligés de respecter certains engagements (considérant 114) qui sont en partie comparables à ceux figurant dans le contrat de bail. Il s’ensuit que le Conseil foncier fournit depuis 2005 un prix du marché annuel de référence fondé sur des opérations réalisées sur un marché pertinent (location de terres agricoles publiques) à l’issue d’une procédure d’appel d’offres inconditionnelle.

(315)

La Commission note que, pour sélectionner des opérations de référence adéquates, il convient d’accorder une attention particulière au type de contrat de bail (location de terres agricoles), à l’opérateur concerné, à la nature de l’opération en cause (bail à long terme) et au marché concerné (terres louées par une autorité publique) (69).

(316)

Le moment où l’opération se produit est aussi particulièrement pertinent en cas de changements importants sur le plan économique, comme l’adhésion de l’Estonie à l’Union, et lorsque les rapports d’experts disponibles prennent des dates de valeur différentes parce qu’ils utilisent des années différentes aux fins de l’estimation du loyer et qu’il n’existe pas de rapport unique couvrant toute la durée du contrat de bail.

(317)

En ce qui concerne les circonstances de l’espèce et le contexte dans lequel la méthode d’évaluation comparative est utilisée, la Commission fait observer ce qui suit:

(318)

La Commission conclut que l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004 a eu une incidence considérable sur le marché du bail agricole. En outre, le marché foncier agricole, y compris le niveau des loyers, a considérablement évolué. Il ressort de la jurisprudence que la méthode de détermination de la valeur marchande devrait tenir compte de l’actualisation des prix dans des cas de forte hausse de ceux-ci, de façon que le prix effectivement payé se rapproche le plus possible de la valeur marchande (70). Une moyenne d’une fourchette de prix qui condense l’évolution des prix au fil des ans n’est pas un prix de référence adéquat des loyers sur le marché lorsque les prix augmentent, car elle pourrait ne pas bien rendre compte des fluctuations des prix. Lors de l’analyse comparative des valeurs du marché, il est essentiel de prendre en considération les variations des prix au cours d’une période donnée qui doit permettre l’appréciation la plus précise et la plus complète possible. En conséquence, après avoir évalué les données dont elle dispose et leur fiabilité (voir section 5.2.3.3.2.1), la Commission conclut que la comparaison la plus juste des données relatives aux valeurs de marché est celle qui utilise des données annuelles. Il s’ensuit que les données annuelles constituent la référence la plus adéquate en matière de loyers. En ce qui concerne la qualité des terres louées, la Commission note ce qui suit:

(319)

En outre, la Commission note que les experts externes (à savoir le rapport Uus Maa ou le rapport Domus) qui évaluent en détail les terres louées n’ont pas conclu que la zone présentait de sérieux inconvénients par rapport aux terres louées dans le comté de Tartu.

(320)

Qui plus est, Pindi Kinnisvara a été invitée à évaluer la valeur de terres «occupant une situation privilégiée dans le comté de Tartu».

(321)

En outre, la Commission considère que l’argument de Tartu Agro AS selon lequel les données du Conseil foncier ne sont pas comparables au contrat de bail n’est pas correct (considérant 231). En fait, dans ses ventes aux enchères, le Conseil foncier précise que, outre le paiement du loyer, le locataire doit acquitter la taxe foncière et s’engager à maintenir les terres en bon état. Il est également prévu que, en cas d’accord écrit avec le locataire, d’autres modifications et améliorations peuvent également être apportées aux terres louées en plus de l’entretien régulier, qui seront ensuite compensées par le loyer (ces coûts doivent donc être considérés comme faisant partie du montant du loyer). Il n’y a donc qu’une seule différence entre la pratique du Conseil foncier et le contrat de bail et elle tient au fait que les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière doivent être financés par le locataire en vertu du contrat de bail. Par ailleurs, le montant du loyer, le montant des engagements en matière d’entretien et les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière sont tous quantifiés (considérants 68, 85, 89 et 99), de sorte que ces valeurs peuvent être comparées séparément à la valeur de référence. Il suffit de recenser et d’isoler les coûts des investissements dans les systèmes d’amélioration foncière afin de comparer le contrat de bail aux données du Conseil foncier qui, cela mis à part, conclut des contrats similaires. La Commission conclut donc que les contrats de bail du Conseil foncier sont comparables au contrat de bail, après un ajustement pour tenir compte des coûts des investissements dans les systèmes d’amélioration foncière. Enfin, en ce qui concerne la qualité des terres faisant l’objet du contrat de bail, la Commission note qu’il n’y a aucune divergence par rapport aux données du Conseil foncier et conclut que les terres louées dans le cadre du contrat de bail correspondent, abstraction faite de la durée et de la taille des hectares loués, aux terres louées par le Conseil foncier. En particulier, étant donné que les données du Conseil foncier sont issues des baux fonciers détenus par une autorité publique, elles sont comparables et liées au même type d’opérations (c’est-à-dire les opérations publiques).

(322)

Compte tenu de ce qui précède, la Commission conclut que les opérations de location du Conseil foncier dans tous les comtés (considérant 111) constituent les opérations de référence les plus adéquates en ce qui concerne le loyer du marché après 2004, étant donné que les données relatives aux opérations de location du Conseil foncier correspondent au prix locatif qu’un opérateur privé, opérant dans des conditions de concurrence normales, aurait probablement fixé. Cette conclusion reste valable même si la Commission reconnaît que les données du Conseil foncier ne se rapportent pas exactement au même type de contrats (c’est-à-dire que la Commission admet que la qualité des terres louées par le Conseil foncier varie, de même que le nombre de baux au cours d’une année donnée). En outre, les locataires sont obligés de respecter certains engagements (considérant 114) qui ne sont qu’en partie comparables à ceux figurant dans le contrat de bail (voir le considérant 314). Toutefois, ces différences ne remettent pas en cause la valeur des données du Conseil foncier en tant qu’opérations de référence, car elles restent fiables et cohérentes et fournissent une base suffisante pour calculer le montant du loyer le plus proche possible de la valeur du marché (71). À cet égard (voir également le considérant 321), la Commission considère que le caractère public du bail de terres agricoles évalué par le Conseil foncier est le facteur prépondérant, étant donné qu’il fait porter l’appréciation sur le marché locatif des terres agricoles publiques (et non privées) et que les données se rapportent à des opérations réelles, de sorte qu’elles sont fiables. En outre, il est possible de remédier au fait que les données du Conseil foncier n’incluent pas les contrats prévoyant des investissements comparables à ceux inclus dans le contrat de bail en ajoutant les coûts de ces investissements au montant du loyer (considérant 114). Enfin, les différences de qualité entre les données moyennes du Conseil foncier et la qualité estimée des terres couvertes par le contrat de bail (considérant 162 et 163) ne sont pas suffisantes pour contester la conclusion et les données restent cohérentes.

(323)

La Commission observe que les seules informations dont elle dispose concernant la période à laquelle le contrat de bail initial a été conclu, soit l’année 2000, sont celles du rapport Uus Maa, et les autorités estoniennes n’ont fourni aucune analyse ex ante dans laquelle elles auraient évalué le montant du loyer et les conditions du contrat de bail initial.

(324)

Le rapport Pindi Kinnisvara et le rapport Domus ne fournissent pas d’estimations de prix rétroactives, le Bureau de la statistique ne publie des données sur les loyers des terres agricoles que depuis 2009 et le Conseil foncier dispose de données sur les opérations réalisées depuis 2005.

(325)

Le rapport Uus Maa donne un prix de référence en vigueur sur le marché en 2000 (considérant 428). Le rapport est fondé sur une analyse complète du marché et sur une analyse approfondie des terres louées couvertes par le contrat de bail ainsi que des terres situées dans le comté de Tartu. Le rapport Uus Maa comprend une analyse de la situation générale du marché et des caractéristiques des terres. En outre, bien que le rapport Uus Maa ne fournisse aucune appréciation des obligations financières, il tient compte des spécificités du contrat de bail, à savoir la durée et les obligations financières supplémentaires (voir section 2.5.8.4).

(326)

Compte tenu de ce qui précède, la Commission conclut que le rapport Uus Maa fournit une référence valable pour le prix du marché des terres agricoles pour l’année 2000. En outre, les terres louées dans le cadre du contrat de bail correspondent bien à des terres de qualité moyenne en Estonie (considérants 318 et 319).

(327)

Le rapport Uus Maa conclut que, avant l’adhésion de l’Estonie à l’Union, aucune augmentation exponentielle imminente des terres arables n’était prévue. En 2000, le montant de loyer pour des terres arables dans un état acceptable s’élevait, dans le comté de Tartu, à 100 EEK par hectare (6,4 EUR/ha) (considérant 125) (voir également tableau 10 et tableau 11).

(328)

La Commission note que, bien que les règles relatives aux aides d’État soient devenues obligatoires pour l’Estonie le 1er mai 2004, date de l’adhésion de l’Estonie à l’Union, et que le contrat de bail initial dispose que ses clauses peuvent être modifiées si une modification résulte du contrat ou de la législation, les autorités estoniennes n’ont pas modifié le contrat de bail en 2004.

(329)

En ce qui concerne les données disponibles sur les loyers du marché, la Commission note qu’au moment de l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004, les seules données disponibles étaient celles du rapport Uus Maa (voir tableau 10 et tableau 11).

(330)

La Commission estime donc qu’au moment de l’adhésion de l’Estonie à l’Union en 2004, l’estimation du prix du marché applicable devait être fondée sur le rapport Uus Maa.

(331)

Afin d’adopter une approche prudente pour sélectionner le prix de référence des loyers sur le marché en 2004, la Commission note que les données du rapport Uus Maa montrent que:

(332)

Pour sélectionner des opérations de référence, la Commission considère que les informations les plus précises, et donc les données les plus justes, sont celles du contrat de bail lui-même. Toutefois, les données relatives à la valeur des terres dans le comté de Tartu peuvent également être utilisées pour déterminer les opérations de référence si les estimations sont cohérentes et fiables. La Commission note que, pour 2004, le rapport Uus Maa ne fournit pas d’estimation du montant du loyer des terres couvertes par le contrat de bail pour une année donnée (voir le considérant 331, paragraphe 3), mais fournit uniquement l’estimation pour la période 2000-2004. Toutefois, la Commission considère que, étant donné que 2004 se situe dans la fourchette supérieure pour cette période et que la valeur la plus basse pour la période suivante (c’est-à-dire 2005-2009) est de 10 EUR/ha, un prix de 10 EUR/ha est l’estimation du prix du marché la plus fiable pour 2004 [à laquelle une réduction supplémentaire de 20 % est appliquée, afin de tenir compte de la sensibilité des données (considérants 334 et 514)]. Cette théorie est confirmée par la tendance générale à la hausse de la valeur locative marchande des terres au fil du temps, expliquée dans le même rapport (voir le considérant 331, paragraphe 1). Elle est également confirmée par le prix du marché indiqué pour l’année 2004 en particulier dans les autres séries de données contenues dans le même rapport, à savoir les données relatives à la valeur des terres dans le comté de Tartu: comme décrit dans le tableau 16, Estimation du montant du loyer des terres dans le comté de Tartu, le loyer le plus bas de cette fourchette est également de 10 EUR/ha. Normalement, les données relatives à une année donnée sont plus fiables et indicatives qu’une fourchette de prix plus large couvrant une période.

(333)

Le prix de référence de 10 EUR/ha sur le marché en 2004 est également cohérent par rapport aux données relatives au comté de Tartu (voir le considérant 331, paragraphe 2), lesquelles indiquent qu’en 2004, les loyers pourraient être plus élevés, allant jusqu’à atteindre 20 EUR/ha, mais toujours dans cette même fourchette.

(334)

Par conséquent, en croisant les deux séries de données fournies dans le rapport Uus Maa (voir tableau 10 et tableau 11), à la lumière des considérants 331 à 333, la Commission conclut, de manière raisonnable et prudente, que le prix de référence du marché était de 10 EUR par hectare de terres arables en 2004, auquel une réduction de 20 % est appliquée pour tenir compte de la sensibilité des données (considérant 514).

(335)

La Commission conclut, comme indiqué au considérant 322, que le prix de référence le plus juste et le plus adéquat est celui qui se fonde sur les opérations de location du Conseil foncier.

(336)

Les données sur les opérations de location réalisées par le Conseil foncier sont disponibles depuis 2005; par conséquent, depuis 2005, l’estimation adéquate du prix du marché est fondée sur les données du Conseil foncier relatives aux prix locatifs médians en Estonie.

(337)

Le montant du loyer s’entend comme un paiement annuel, tandis que les données de marché disponibles sont fondées sur des valeurs en euros par hectare. Dès lors, pour comparer ces valeurs, le montant annuel du loyer convenu doit être converti en euros par hectare.

(338)

Aux fins de cette conversion, il y a lieu de tenir compte de la qualité des terres en utilisant un dénominateur correspondant aux terres pour lesquelles le prix du marché est estimé afin de garantir la comparabilité des deux valeurs.

(339)

Les données du Conseil foncier concernent des baux publics de terres agricoles. La Commission note que le contrat de bail en cause dans la décision ne couvre pas seulement des terres agricoles, mais également des forêts. Afin de pouvoir comparer le montant du loyer du contrat de bail et les données du Conseil foncier (ce qui permet de comparer des terres similaires), la Commission ne tient compte que de la superficie admissible au bénéfice d’une aide au titre de la PAC (72). La Commission considère qu’il s’agit d’une méthode prudente pour estimer ce qu’aurait dû être le montant du loyer et/ou établir l’existence d’un avantage. Par conséquent, la Commission conclut que la superficie admissible au bénéfice d’une aide au titre de la PAC devrait être utilisée comme dénominateur lorsque les loyers versés annuellement sont comparés aux données du Conseil foncier.

(340)

La Commission reconnaît que cette méthode ne fournit qu’une estimation, dans la mesure où:

(341)

Toutefois, la Commission estime que la méthode décrite au considérant 339 fournit une estimation suffisamment comparable pour des terres comparables, ce qui est prudent pour déterminer ce qu’aurait dû être le montant du loyer et, par conséquent, si le contrat de bail comporte un avantage.

(342)

Étant donné que, selon le rapport Uus Maa, en 2000, seul existait un marché pour les terres arables dans un état acceptable, la Commission conclut que, pour les années précédant l’adhésion de l’Estonie à l’Union et les données relatives aux terres admissibles au bénéfice de la PAC, le nombre d’hectares de terres arables selon le rapport Uus Maa (2 839,5 ha) (considérant 89) est l’estimation la plus juste pour les terres arables dans un état acceptable, de sorte qu’il devrait être utilisé comme dénominateur lorsque les loyers versés annuellement sont comparés au prix de référence des loyers sur le marché, lequel est fondé sur le rapport Uus Maa.

(343)

La Commission indique dans le tableau suivant le dénominateur qui doit être utilisé lorsque les loyers annuels sont convertis en montants en euros par hectare, par source de données.

Tableau 17

Dénominateurs à utiliser lorsque les paiements annuels sont convertis en montants en euros par hectare

(344)

Dans la méthode de conversion des paiements annuels en euros par hectare qui utilise uniquement les terres admissibles au bénéfice d’une aide de la PAC, l’hypothèse est que les terres non admissibles au bénéfice d’une telle aide n’ont aucune valeur. Par conséquent, si le montant du loyer est inférieur aux conditions du marché, même en excluant les recettes éventuellement tirées de la vente de bois ou de la location de biens, l’existence d’un avantage peut être confirmée.

(345)

En ce qui concerne les recettes provenant des ventes de bois, la Commission fait observer que la quantification des recettes supplémentaires tirées des ventes de bois ne peut pas se fonder uniquement sur des hypothèses de volumes de vente et de prix de vente moyens, car une telle méthode reviendrait à supposer que les ventes de bois n’engendrent pas de dépenses. Elle doit s’appuyer soit sur les recettes nettes obtenues grâce à la vente de bois, soit sur une estimation des prix locatifs des terres boisées sur le marché. En général, le cycle de production du secteur forestier est de plusieurs décennies, ce qui signifie qu’il est beaucoup plus long que la durée du contrat de bail fixée à 25 ans. Par conséquent, les données relatives aux montants des loyers sur le marché dans le secteur forestier pourraient ne pas fournir une estimation fiable du prix du marché pour une durée donnée.

(346)

Étant donné qu’en l’espèce, la superficie des terres boisées est relativement réduite par rapport aux terres agricoles, la Commission conclut que, par souci de prudence et de simplicité, la valeur des terres boisées ne devrait pas être incluse dans l’appréciation de l’avantage.

(347)

Comme indiqué aux considérants 291, point d), et 292, les obligations financières visées aux considérants 60 et 68 peuvent être des caractéristiques pertinentes du contrat de bail lors de l’appréciation de l’avantage présumé. En ce qui concerne leur incidence sur la situation financière et économique de Tartu Agro AS par rapport à d’autres entreprises exerçant leurs activités dans des conditions de marché, il importe de savoir si ces obligations:

(348)

La Commission note que, compte tenu du fait que le contrat de bail a une durée exceptionnellement longue et qu’il couvre une superficie exceptionnellement grande, le simple fait qu’inclure des obligations financières dans les contrats de bail sous une forme pécuniaire mesurable n’était pas une pratique normale du marché en 2000 (voir les considérants 122 et 123) ne signifie pas automatiquement que ces obligations ont une incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS, de sorte qu’elles devraient être considérées, en tout ou en partie, comme faisant partie du paiement du loyer dans l’appréciation de l’avantage.

(349)

En outre, l’objectif présumé de l’État en 2000, à savoir veiller à préserver et à améliorer la fertilité des sols et, par conséquent, la valeur des biens appartenant à l’État, n’est pas déterminant à lui seul lorsque la Commission évalue si les obligations financières sont considérées comme faisant partie du paiement du loyer depuis 2004.

(350)

La Commission note que le contrat de bail initial stipulait que Tartu Agro AS était tenue d’acquitter toutes les taxes dues sur les terres louées en vertu des dispositions relatives au paiement du loyer, tandis que les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière et l’obligation de prendre en charge les dépenses d’entretien étaient considérés comme d’autres droits et obligations contractuels.

(351)

Lorsque le contrat de bail a été modifié en 2009, les parties ont convenu qu’à partir de 2010, l’obligation du locataire de procéder aux investissements destinés à la modernisation des systèmes d’amélioration foncière devait être déduite du paiement du loyer qui dépendait du paiement unique à la surface (considérants 79 et 80).

(352)

Quoi qu’il en soit, la Commission conclut que la qualification formelle des obligations financières prévues dans le contrat de bail, qu’elles fassent partie du paiement des loyers ou qu’elles relèvent d’autres obligations, n’est pas déterminante, car cela ne définit en rien leur incidence économique.

(353)

La Commission fait observer que l’appréciation de l’existence de l’avantage doit tenir compte du fait que les sources de données disponibles sur les prix du marché diffèrent considérablement les unes des autres dans la manière dont elles traitent l’incidence des obligations financières.

(354)

En fonction de l’estimation du prix du marché, les obligations financières sont soit incluses dans l’estimation du prix, soit exclues de l’estimation, soit prises en considération seulement partiellement.

(355)

En l’espèce, l’appréciation doit tenir compte du fait que, par exemple, le rapport Domus excluait explicitement l’incidence de ces obligations financières (considérant 143), tandis que le rapport Pindi Kinnisvara fournit l’estimation du prix du marché pour les terres agricoles en tenant compte de l’obligation du locataire d’effectuer certaines dépenses de 104 EUR par hectare (voir le considérant 116).

(356)

Les contrats de bail du Conseil foncier imposent certaines taxes et obligations d’entretien au locataire, mais ces obligations d’entretien ne sont pas définies en termes pécuniaires et aucun montant annuel précis n’est fixé.

(357)

Le rapport Uus Maa examine la pratique normale du marché en ce qui concerne les obligations financières. Toutefois, il ne décrit pas explicitement ni n’explique en quoi l’obligation financière, ou toute autre caractéristique du contrat de bail, a une incidence sur son appréciation, ce qui réduit l’utilité de ce rapport à ce sujet.

(358)

Il résulte de ce qui précède que la Commission évaluera, aux sections 5.2.3.3.2.6.3 à 5.2.3.3.2.6.5, dans quelle mesure l’obligation du locataire de payer i) la taxe foncière et ii) l’entretien et de réaliser iii) les investissements pour le renouvellement des systèmes d’amélioration foncière doit être prise en considération, c’est-à-dire considérée comme faisant partie du revenu locatif, lorsque le montant du loyer convenu est comparé au prix de référence adéquat des loyers sur le marché.

(359)

Étant donné que le propriétaire des terres a l’obligation légale d’acquitter la taxe foncière, la Commission considère que l’obligation visée au considérant 61 faite au locataire, dans le contrat de bail, d’acquitter la taxe foncière est dans l’intérêt du bailleur et que cette condition a une incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS.

(360)

Il s’ensuit que, concernant le calcul de la différence entre le montant réel du loyer versé par Tartu Agro AS et ce qu’elle aurait dû payer à l’époque dans les conditions normales du marché, il est déterminant de savoir si cette obligation entraîne pour Tartu Agro AS une charge supplémentaire qu’il convient d’ajouter au montant du loyer par rapport à d’autres entreprises.

(361)

D’après les données du Conseil foncier, la Commission note que, dans les baux publics, c’est le locataire qui acquitte la taxe foncière (considérant 114). Ainsi, étant donné que l’obligation d’acquitter la taxe foncière s’applique à tous les locataires dans le cadre de baux publics, l’obligation d’acquitter la taxe foncière dans le contrat de bail initial n’est pas une obligation supplémentaire et ne fait peser aucune charge supplémentaire sur Tartu Agro AS lorsque les montants de loyer versés par Tartu Agro AS sont comparés au prix du marché basé sur les données du Conseil foncier.

(362)

Étant donné que les ventes aux enchères du Conseil foncier constituent la pratique normale pour les baux fonciers publics, cette obligation est conforme à la pratique normale du marché.

(363)

Le rapport Uus Maa relève quant à lui que, jusqu’en 2010, c’était généralement le locataire qui devait acquitter la taxe foncière (considérant 124). Ainsi, étant donné que l’obligation faite aux locataires d’acquitter la taxe foncière relevait d’une pratique normale du marché, l’obligation d’acquitter la taxe foncière dans le contrat de bail initial n’est pas une obligation supplémentaire et ne fait peser aucune charge supplémentaire sur Tartu Agro AS lorsque les montants de loyer versés par Tartu Agro AS sont comparés au prix du marché basé sur les données du Conseil foncier. Par conséquent, lorsque le loyer versé par Tartu Agro AS est comparé à l’estimation du prix du marché figurant dans le rapport Uus Maa pour les années 2000 à 2004, l’obligation d’acquitter la taxe foncière ne constitue pas une charge supplémentaire pour Tartu Agro AS, car il s’agit d’une obligation conforme à la pratique normale du marché.

(364)

Il résulte de ce qui précède que la taxe foncière acquittée par Tartu Agro AS ne doit pas être ajoutée au loyer annuel versé par Tartu Agro AS aux fins de la comparaison avec le prix de référence des loyers sur le marché qui est basé sur:

(365)

Les dépenses d’entretien annuelles, en raison de leur nature économique, sont des dépenses opérationnelles qui génèrent des bénéfices et/ou augmentent la valeur des terres à court terme, indépendamment du fait que l’agriculture active et durable a également une incidence positive sur la valeur des terres.

(366)

Toute entreprise active dans la production primaire doit également supporter ces dépenses dans des conditions normales de marché.

(367)

La Commission note que le rapport Uus Maa examine quelle était la pratique du marché en ce qui concerne les autres obligations des locataires. En particulier, ce rapport relève que l’amélioration foncière et l’entretien régulier des bas-côtés sont prévus dans les contrats en tant qu’obligations du locataire, lequel est une entité qui utilise le bien et en profite. Toutefois, ces obligations ont été incluses dans les contrats de bail en termes génériques, alors que, en l’espèce, le contrat de bail expose par le menu la manière dont les dépenses d’entretien annuelles devraient être utilisées. Qui plus est, le rapport Uus Maa souligne que le contrat de bail porte sur une superficie exceptionnellement grande et une durée exceptionnellement longue.

(368)

La Commission considère que le simple fait que l’engagement en matière de dépenses ait été rédigé en détail en termes monétaires ne modifie pas la nature économique. En outre, cela ne change rien au fait que ces dépenses sont dans l’intérêt de Tartu Agro AS, étant donné qu’elle peut en bénéficier pendant les 25 années du contrat de bail, de même que toute entreprise active dans la production primaire doit supporter les dépenses correspondantes dans des conditions normales de marché.

(369)

En l’occurrence, le simple fait que, en 2000, les autorités estoniennes aient pu avoir des objectifs de politique publique pour exercer un contrôle sur les décisions opérationnelles de Tartu Agro AS dans le cadre du contrat de bail en définissant l’utilisation qui devait être faite des dépenses d’entretien ne change rien au fait que ces dépenses sont principalement dans l’intérêt de Tartu Agro AS lorsqu’elle utilise les terres pour ses activités agricoles, étant donné que toute entreprise active dans la production primaire doit également supporter des dépenses similaires dans des conditions normales de marché. En ce qui concerne les observations visées aux considérants 229 et 230, la Commission note qu’il importe peu de savoir pour quelles raisons ou dans quels objectifs les autorités estoniennes ont ajouté un engagement en matière de dépenses d’entretien dans le contrat de bail.

(370)

En outre, la Commission fait observer que le contrat de bail comporte une condition qui permet de diminuer le montant du loyer si celui-ci est plus élevé que les recettes tirées de la gestion agricole normale des terres louées (considérant 66). Ainsi, la Commission conclut que cette condition transfère effectivement le risque opérationnel du locataire au bailleur et allège toute charge financière que l’engagement relatif à certaines dépenses opérationnelles aurait pu faire peser sur le locataire.

(371)

L’engagement en matière de dépenses d’entretien, c’est-à-dire l’obligation de prendre en charge les dépenses d’entretien annuelles dont il est question au considérant 68, point b), n’a donc pas d’incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS par rapport à d’autres entreprises sur le marché. Ces dépenses font partie des dépenses opérationnelles du locataire.

(372)

La Commission reconnaît qu’une obligation contractuelle liée à des dépenses opérationnelles annuelles pourrait avoir une incidence financière importante seulement si une entreprise devait mettre fin à ses activités dans le secteur agricole primaire. Par conséquent, tant que Tartu Agro AS exerce ses activités selon le principe de continuité d’exploitation, une obligation contractuelle liée à des dépenses opérationnelles annuelles n’a pas d’incidence négative sur sa situation financière lorsqu’elle est comparée à d’autres entreprises.

(373)

En outre, le simple fait que le montant nominal de l’engagement en matière de dépenses d’entretien à l’époque du contrat de bail initial aurait été supérieur aux dépenses d’entretien moyennes dans le secteur [considérant 222, point f)] n’a pas d’incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS si on la compare à d’autres entreprises actives dans le secteur pendant les 25 années du contrat de bail.

(374)

En outre, la Commission note que le rapport Uus Maa décrit la manière dont les obligations d’entretien ont été incluses dans les contrats de bail au fur et à mesure que se développait ce marché au cours de la durée du contrat de bail (considérants 122 à 124) et que les contrats de bail du Conseil foncier comportent une obligation selon laquelle les locataires sont tenus de s’engager à maintenir les terres en bon état (considérant 114). Par conséquent, le simple fait que l’obligation d’entretien soit exprimée en termes monétaires ne signifie pas que les contrats de bail du Conseil foncier, qui relèvent d’une pratique normale du marché, ne comportent pas d’obligation ayant une incidence économique correspondante.

(375)

En outre, à la lumière des considérants 60 et 61, la Commission note que la forme du contrat de bail n’indique pas que l’objectif des parties aurait été de considérer les dépenses d’entretien annuelles comme faisant partie du paiement du loyer, étant donné qu’elles n’ont pas été formellement liées au paiement du loyer.

(376)

Qui plus est, les autorités estoniennes n’ont fourni aucune analyse ex ante qui aurait indiqué que les dépenses d’entretien annuelles étaient considérées comme une forme de loyer, voire comme une compensation pour la perte de revenus locatifs.

(377)

Il résulte de ce qui précède que, étant donné que l’engagement en matière de dépenses d’entretien n’a pas d’incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS, il ne doit pas être ajouté au montant du loyer annuel lorsque celui-ci est comparé au prix de référence des loyers sur le marché.

(378)

En raison de leur nature économique, les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière visés au considérant 68, point a), génèrent des bénéfices à long terme qui peuvent dépasser la durée du contrat de bail et, en tant que tels, peuvent constituer un avantage pour le propriétaire des terres.

(379)

La Commission constate ce qui suit:

(380)

La Commission conclut, premièrement, à la lumière du considérant 379, que seuls les investissements qui sont des investissements supplémentaires directement liés au contrat de bail peuvent avoir une incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS, autrement dit seuls les investissements effectués pour remplir l’engagement en matière d’investissements visé au considérant 68, point a), entrent en ligne de compte lorsque l’avantage est établi et quantifié. En ce qui concerne l’argument de Tartu Agro AS selon lequel tous ses investissements devraient être pris en considération, la Commission note tout d’abord que les investissements réalisés pour des raisons commerciales normales, à savoir les investissements réalisés par Tartu Agro AS qui ne sont pas prévus dans le contrat de bail, même si leur durée de vie utile dépasse 25 ans, ne sont pas fondés sur le contrat de bail.

(381)

La Commission estime qu’il est évident qu’un locataire qui gère des terres à des fins de production primaire pendant plus de 25 ans a également des raisons commerciales d’entreprendre des investissements à long terme. Par conséquent, la Commission conclut que Tartu Agro AS ne peut valablement soutenir que tous ses investissements, en particulier les investissements qui s’ajoutent aux obligations du contrat de bail, dans les terres louées devraient être considérés comme faisant partie du paiement du loyer.

(382)

Deuxièmement, seuls les investissements qui, dans les faits, sont financés par Tartu Agro AS peuvent avoir une incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS. La valeur nominale de l’engagement en matière d’investissements n’est pas déterminante, seule l’est la partie de l’engagement qui, dans les faits, a été mise à exécution et financée par Tartu Agro AS. En ce qui concerne les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière financés par des tiers (considérants 91 à 99), la Commission considère que ces investissements n’ont pas d’incidence négative sur la situation financière de Tartu Agro AS. Par conséquent, seule la partie de l’engagement en matière d’investissements qui a été exécutée aux dépens de Tartu Agro AS peut être considérée comme faisant partie du loyer.

(383)

Troisièmement, en ce qui concerne la condition du contrat de bail selon laquelle les améliorations peuvent, sous certaines conditions, devenir la propriété du ministère, qui doit en faire l’acquisition à l’expiration du contrat de bail [considérants 69, 379, point d), etc.], la Commission fait observer ce qui suit. Il peut arriver que certains de ces investissements aient encore une valeur résiduelle à la fin du contrat, mais cela n’est pas certain. Il est possible que Tartu Agro AS récupère une partie de la valeur de ces investissements à la fin du contrat. Toutefois, cela reste incertain, puisque le contrat de bail est toujours en cours. En outre, en tout état de cause, la Commission relève que Tartu Agro AS a, dans les faits, pris à sa charge une obligation financière qui incombait au propriétaire.

(384)

Dans cette situation, dès lors que les données sur l’acquisition future possible de la valeur résiduelle des actifs par le ministère ne seront pas disponibles avant l’expiration du contrat de bail et restent incertaines, par prudence, la Commission part du principe que les investissements faisant l’objet de l’engagement qui ont été financés par Tartu Agro AS devraient être considérés comme faisant partie du loyer [voir les considérants 388, point b), et 389, point a)].

(385)

En ce qui concerne la durée de vie utile des investissements, la Commission note que les bénéfices des investissements dans les systèmes d’amélioration foncière visés au considérant 68, point a), sont partagés entre les parties lorsque la durée de vie utile des investissements dépasse la durée du contrat de bail. Tartu Agro AS ne peut profiter des investissements faisant l’objet de l’engagement que pendant les 25 années du contrat de bail. Ce qui reste de la durée de vie utile profite au bailleur. Toutefois, Tartu Agro AS aurait également profité de ces investissements s’ils avaient été financés par l’Estonie conformément à l’article 16, paragraphe 1, de la loi sur l’amélioration foncière (voir le considérant 180).

(386)

En outre, les investissements amortis cumulés, dans une situation où Tartu Agro AS serait en mesure de poursuivre ses activités en vertu du principe de continuité d’exploitation, à l’expiration du contrat de bail, représentent la partie des investissements qui profite à Tartu Agro AS. Le reste ne profite qu’au bailleur. Les amortissements cumulés représentent la valeur économique des investissements qui est uniquement dans l’intérêt du locataire et la partie des investissements qui ne sont ni amortis, ni acquis par le bailleur, à l’expiration du contrat de bail représente l’avantage économique que le bailleur tire de cette obligation contractuelle.

(387)

Toutefois, la Commission note qu’il n’existe pas de données contrefactuelles sur les amortissements cumulés des systèmes d’amélioration foncière, dans une situation où Tartu Agro AS serait en mesure de poursuivre ses activités en vertu du principe de continuité d’exploitation. Il s’ensuit que, par prudence, la Commission part du principe que les investissements dans les systèmes d’amélioration foncière ont une durée de vie utile infinie, c’est-à-dire qu’il n’y a pas lieu de déduire du montant des investissements dans les systèmes d’amélioration foncière qui a été financé par Tartu Agro AS le montant qui représenterait l’avantage économique de Tartu Agro AS.

(388)

Sur la base des considérants 379 à 387, lors de l’appréciation de l’existence de l’avantage, par prudence, la Commission considère ce qui suit:

(389)

Il ressort du considérant 388 que:

(390)

Il résulte de ce qui précède que l’engagement en matière d’investissements visé au considérant 68, point a), peut être ajouté au loyer versé chaque année lors de la comparaison avec le prix de référence des loyers sur le marché, mais seulement à hauteur du montant qui a été, dans les faits, financé par Tartu Agro AS.

(391)

La durée du contrat de bail fixée à 25 ans est beaucoup plus longue que la pratique du marché. En particulier, les contrats de bail du Conseil foncier sont généralement conclus pour une durée déterminée de cinq ans (voir le considérant 112). À cet égard, la Commission constate ce qui suit:

(392)

Dans le cas d’espèce, la Commission considère que les conditions du contrat de bail visées aux considérants 63 à 67, qui permettent aux parties de demander une réduction ou une augmentation du loyer d’un montant raisonnable si le loyer dû par le locataire est plus élevé que les recettes ou s’écarte de plus de la moitié du loyer raisonnable correspondant aux obligations contractuelles des deux parties, ne correspondent pas exactement à une condition d’indexation adéquate. Les conditions du contrat de bail qui permettent aux parties de lancer une procédure en vue de modifier le montant du loyer ne garantissent pas que le montant du loyer convenu respecte en tous points les prix du marché.

(393)

Premièrement, cette condition ne permet d’ajuster le montant du loyer que si l’écart par rapport au niveau normal de prix du marché est supérieur à 50 %.

(394)

Deuxièmement, elle impose aux parties de présenter une demande spécifique pour ajuster le montant du loyer.

(395)

Troisièmement, elle transfère également le risque opérationnel du locataire au bailleur, étant donné que le contrat de bail comportait une condition permettant au locataire d’exiger une réduction du montant du loyer si celui-ci est plus élevé que les recettes tirées de la gestion régulière des terres louées.

(396)

Il s’ensuit que cette condition garantit la conformité du contrat de bail avec le prix du marché pendant sa durée.

(397)

Par conséquent, la Commission considère qu’une durée de 25 ans et l’absence de dispositions, comme une condition d’indexation, qui garantiraient la conformité avec le prix du marché sont des caractéristiques du contrat de bail qui ont une incidence significative sur l’issue économique et financière du contrat de bail.

(398)

Qui plus est, la Commission constate ce qui suit:

(399)

À la lumière de ce qui précède, la Commission considère qu’une entreprise n’aurait pas pu obtenir de telles conditions dans des conditions normales de marché, étant donné que le prix locatif initialement convenu ne tient pas suffisamment compte de la durée et de l’absence de condition d’indexation.

(400)

La Commission conclut que la durée et les dispositions visées aux considérants 64 à 66 sont des caractéristiques du contrat de bail qu’une entreprise n’aurait pas pu obtenir dans des conditions normales de marché.

(401)

Dans des conditions normales de marché, un locataire n’aurait eu aucune raison rationnelle, qu’elle soit économique, commerciale ou financière, compte tenu de la durée du contrat de bail initial, de ne pas prévoir la possibilité d’augmenter les prix en fixant les conditions visées aux considérants 64 à 66.

(402)

La Commission conteste également l’argument de Tartu Agro AS selon lequel les parties à un contrat de bail ne sont pas en mesure d’adapter en permanence un contrat à long terme aux conditions du marché (voir le considérant 192). La Commission rappelle le principe de primauté du droit de l’Union (73) et le fait que ni le droit national ni un contrat signé par un État membre ne peut enfreindre les règles en matière d’aides d’État (voir également le considérant 285).

(403)

Compte tenu du fait que le contrat de bail comportait des conditions, mentionnées aux considérants 64 à 66, qui transfèrent une partie du risque opérationnel du locataire au bailleur, procurant ainsi un avantage au locataire, la Commission conclut que la durée du contrat de bail est une caractéristique optionnelle du contrat de bail, qui n’a donc aucune valeur négative pour le bailleur, et que la durée ne peut augmenter la valeur de l’avantage que lorsque le montant annuel du loyer versé est comparé au prix de référence des loyers sur le marché, lequel est basé sur des contrats d’une durée plus courte.

(404)

En 2004, le prix de référence le plus bas des loyers sur le marché était de 10 EUR par hectare d’après le rapport Uus Maa [considérant 128, point b)], étant donné que les données du Conseil foncier ne sont disponibles que depuis 2005.

(405)

Il s’ensuit que, pour 2 839,50 ha de terres arables, le prix de référence du loyer annuel sur le marché aurait été de 28 395 EUR. Pour 2 920,98 ha de terres admissibles au bénéfice d’une aide de la PAC, le prix annuel du marché aurait été de 29 209,80 EUR.

(406)

En 2004, le montant du loyer annuel versé par Tartu Agro AS, c’est-à-dire le montant du loyer hors taxe foncière ou autres obligations financières, s’élevait à […] EUR (considérant 85), soit […] EUR par hectare de terres arables (2 839,50 ha) (considérant 148) ou […] EUR par hectare de terres admissibles au bénéfice d’une aide au titre de la PAC ([…] ha).

(407)

Au vu du considérant 390, lorsque le montant du loyer versé par Tartu Agro AS est comparé au prix de référence des loyers sur le marché, l’engagement en matière d’investissements [considérant 68, point a)] doit être inclus dans le montant du loyer à hauteur du montant financé par Tartu Agro AS.

(408)

Toutefois, Tartu Agro AS n’a financé aucun investissement dans des systèmes d’amélioration foncière en 2004 (considérant 99).

(409)

Compte tenu de ce qui précède, la Commission conclut que le montant du loyer versé par Tartu Agro AS [[…] EUR, […] EUR par hectare de terres arables ([…] ha)] par rapport au prix de référence des loyers sur le marché [29 209,80 EUR, 10 EUR/ha (prix le plus bas selon le rapport Uus Maas, voir considérants 128 et 332)] était inférieur au prix du marché.

(410)

La conclusion relative à l’existence d’un avantage reste la même si le prix de référence du marché, à savoir 10 EUR/ha, est réduit de 20 % (comme le propose le rapport Uus Maas), ce qui correspond à la fourchette d’exactitude maximale des estimations (voir les considérants 132, 144 et 424).

(411)

Ce n’est que dans une situation contrefactuelle, dans laquelle Tartu Agro AS aurait financé l’engagement en matière d’investissements à sa valeur nominale annuelle de […] EUR par an, que le montant du loyer aurait été supérieur au prix de référence du marché, à savoir 10 EUR/ha.

(412)

Il s’ensuit, compte tenu de la durée du contrat de bail fixée à 25 ans et des conditions avantageuses applicables aux augmentations de prix futures qu’une entreprise n’aurait pas pu obtenir dans des conditions normales de marché (considérant 399), que le contrat de bail a procuré un avantage économique à Tartu Agro AS à la date de l’adhésion de l’Estonie à l’Union européenne.

(413)

Étant donné que le montant du loyer a été renégocié ou augmenté à titre unilatéral après l’adhésion (voir section 2.5.4), la Commission évalue si les montants révisés étaient conformes à la référence du marché.

(414)

Depuis 2005, au vu du considérant 335, le prix de référence adéquat des loyers sur le marché est fondé sur les données du Conseil foncier relatives aux prix locatifs médians en Estonie, comme indiqué au considérant 111.

(415)

À la lumière des conclusions formulées à la section 5.2.3.3.2.6 sur la conversion du montant du loyer en euros par hectare et sur la conformité avec le marché et la valeur économique des obligations financières, les transformations et ajustements suivants doivent être effectués afin de calculer la différence entre le prix de référence des loyers sur le marché, c’est-à-dire les données du Conseil foncier, et le montant réel du loyer versé par Tartu Agro AS:

(416)

Il s’ensuit que, lorsque l’on calcule la différence entre le montant réel du loyer versé par Tartu Agro AS et ce qu’elle aurait dû payer à l’époque dans des conditions normales de marché, les montants de loyer renégociés et augmentés à titre unilatéral étaient inférieurs aux prix de référence du marché depuis 2005, date à laquelle le montant du loyer annuel a été ajusté, comme le montre le tableau suivant (voir tableau 18):

Tableau 18

Montant de loyer par rapport au prix de référence des loyers sur le marché à l’époque où le montant de loyer annuel a été ajusté par les parties

(417)

Par conséquent, la Commission conclut que les parties ont convenu d’un montant de loyer qui, même augmenté du montant annuel de l’engagement en matière d’investissements financé par Tartu Agro AS, reste inférieur au prix qu’elle aurait dû payer à l’époque dans des conditions normales de marché depuis l’adhésion de l’Estonie à l’Union européenne.

(418)

À la lumière de ce qui précède, la Commission conclut que la différence entre le loyer annuel versé par Tartu Agro AS et le prix du marché s’explique par: