Initiative législative52025IR0042
Avis du Comité européen des régions — Le rôle des villes et des régions dans le plan européen pour des logements abordables
| CELEX | 52025IR0042 |
| Type | Initiative législative |
| Date | mercredi 14 mai 2025 |
Résumé IA
Le Comité européen des régions souligne le rôle central des collectivités locales et régionales dans la mise en œuvre du plan européen pour des logements abordables, en insistant sur la nécessité d'un financement adéquat et d'une flexibilité réglementaire. L'avis appelle à une meilleure coordination entre les niveaux de gouvernance pour lutter contre la précarité énergétique et la pénurie de logements, tout en respectant les compétences locales. Pour le professionnel du droit français, ce texte met en lumière les futures orientations politiques de l'UE qui pourraient influencer les politiques nationales et locales en matière d'urbanisme et d'aide au logement.
Texte intégral
 | Journal officiel | FR Série C |
| C/2025/3475 | 16.7.2025 |
Avis du Comité européen des régions — Le rôle des villes et des régions dans le plan européen pour des logements abordables
(C/2025/3475)
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RECOMMANDATIONS POLITIQUES
LE COMITÉ EUROPÉEN DES RÉGIONS (CdR)
Observations générales
| 1. | réaffirme l’impérieuse nécessité de s’attaquer à la grave crise du logement que connaissent de nombreuses villes d’Europe, sachant que plus de 10,6 % des citadins européens et plus de 6,6 % des habitants des zones rurales de l’UE éprouvent des difficultés face aux coûts excessifs du logement (1) et que chaque nuit, au sein de l’UE, plus d’1,2 million de personnes sans domicile fixe (2) dorment dans la rue ou dans des hébergements d’urgence. Ces chiffres démontrent qu’il est urgent, afin de renforcer la confiance des citoyens dans le projet européen, de mettre à disposition des logements abordables de qualité dans toute l’Europe et de mettre en place un filet de sécurité bien développé pour les personnes qui ne parviennent pas à accéder au marché immobilier résidentiel; |
| 2. | rappelle que la politique du logement est une compétence partagée entre le niveau national et l’échelon infranational, et non une compétence de l’UE, et souligne que le plan européen pour des logements abordables doit respecter le principe de subsidiarité et garantir la participation active des échelons local et régional; |
| 3. | rappelle à la Commission européenne et aux États membres que, selon l’analyse économique réalisée en vue du rapport 2024-2025 de la Banque européenne d’investissement (BEI) sur l’investissement (3), le déficit d’investissement dans le logement abordable est estimé à 270 milliards d’EUR par an. En outre, la part des logements publics, coopératifs et sociaux connaît une baisse constante, exacerbée par la vente de logements financés par des fonds publics, qui résulte en partie des contraintes budgétaires en général, et des limites budgétaires imposées par le pacte de stabilité et de croissance en particulier; |
| 4. | prend acte de la récente révision du cadre de gouvernance économique, qui permet d’exclure de l’indicateur des dépenses nettes le cofinancement des fonds de l’Union; observe avec intérêt que la Commission est disposée à faire jouer la clause dérogatoire (4); réaffirme à cet égard qu’il existe en Europe une urgence sociale en matière de logement; propose dès lors que tous les fonds publics investis dans le logement abordable, y compris le logement social, figurent hors bilan, étant donné qu’ils sont essentiels au bien-être futur et à long terme de la société; |
| 5. | insiste sur la nécessité de surveiller les marchés du logement et de veiller à leur développement équilibré, y compris en abordant la question de la financiarisation du logement par les investisseurs institutionnels et du recul de plus en plus marqué des logements de longue durée au profit de locations temporaires et à court terme, qui ont aggravé la pénurie de logements abordables et de qualité, poussant les prix à des niveaux insoutenables et réduisant la sécurité d’occupation des locataires; à cet égard, il est essentiel de fournir aux collectivités locales et régionales des outils de régulation des loyers, afin de lutter contre la spéculation et de garantir aux résidents locaux un accès à des logements abordables; |
| 6. | souligne l’incidence significative qu’exerce le parc de logements sur l’environnement, les bâtiments résidentiels représentant une large part de l’empreinte carbone de l’Europe; fait observer que l’adoption de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, qui vise à accélérer les rénovations énergétiques des bâtiments et à promouvoir le passage aux énergies renouvelables dans ce secteur, a également contribué à l’augmentation des coûts du logement; insiste sur l’importance de s’attaquer aux obstacles liés aux coûts initiaux des rénovations, d’assurer le caractère abordable des logements après rénovation et de protéger les locataires des «rénovictions», en tenant compte du cadre national prévalant dans chaque pays; |
| 7. | accueille favorablement l’introduction d’une définition de la précarité énergétique dans la directive révisée relative à l’efficacité énergétique ainsi que l’obligation faite aux États membres de prendre des mesures en vue de protéger les personnes touchées par la précarité énergétique et les groupes vulnérables, par exemple en faisant en sorte que ces personnes et groupes réalisent des économies d’énergie en proportion du nombre d’individus concernés, et en accordant la priorité à des mesures d’efficacité énergétique et de financement en la matière en faveur desdits groupes vulnérables; |
| 8. | se félicite de l’inclusion du logement dans les orientations politiques de la Commission européenne pour le mandat 2025-2029, publiées en juillet 2024, et accueille avec enthousiasme la toute première nomination d’un commissaire au logement; soutient la proposition de plan européen pour des logements abordables, qui appuiera les efforts déployés par les États membres en vue de répondre aux besoins urgents des personnes vivant en Europe en matière de logement, comme demandé par le CdR dans son avis de 2017 sur le thème «Vers un programme européen en faveur du logement» (5); |
| 9. | souligne que ce plan devrait, dans le respect du principe de subsidiarité, mettre l’accent sur le caractère abordable du logement et renforcer la coordination entre les politiques de l’UE et celles des États membres et des collectivités locales et régionales, conformément aux priorités définies par le CdR dans son avis sur le thème «Le logement intelligent, durable et abordable, un outil au service des pouvoirs locaux pour relever de multiples défis» (6); |
| 10. | souligne qu’en plus du plan européen pour des logements abordables qui doit être présenté au premier trimestre 2026, les collectivités locales et régionales ont besoin d’actions immédiates en réponse à la crise du logement; insiste sur la nécessité de prendre des mesures d’urgence dans le cadre existant de l’UE pour relever les difficultés pressantes qui se posent en matière de logement, et notamment de réformer les aides d’État, d’améliorer la réglementation relative aux locations de courte durée, de modifier la directive relative aux gestionnaires de crédits et aux acheteurs de crédits et de recourir aux fonds non utilisés de la facilité pour la reprise et la résilience (FRR), et réclame à cet égard un soutien financier ciblé qui permette aux collectivités locales et régionales d’agir rapidement; |
| 11. | souligne que si les collectivités locales et régionales ont un rôle essentiel à jouer pour ce qui est de participer à la conception des politiques européennes et nationales ainsi que d’assurer leur mise en œuvre et leur adaptation aux besoins locaux, elles doivent bénéficier du soutien de l’UE pour faire du droit à un logement décent et abordable une réalité. Ce soutien passe notamment par la fourniture d’une boîte à outils composée de mesures et de bonnes pratiques (en matière, entre autres, de réglementation, de fiscalité, d’octroi de permis, de construction et d’innovation sociale) ayant fait leurs preuves dans certains cas et susceptibles de leur servir d’inspiration. Les démarches des collectivités locales et régionales pourraient notamment prendre la forme de partenariats avec des promoteurs de logements publics, privés, coopératifs, sociaux et abordables ainsi qu’avec des organisations de locataires et de résidents. Le CdR reconnaît que la diversité des systèmes de logement au sein de l’Union fait obstacle à l’adoption de solutions universelles et insiste sur l’importance de la subsidiarité pour garantir un logement décent, sûr, sécurisé et abordable pour tous; |
| 12. | souligne que les partenariats public-privé, entre entités du secteur public et entre le secteur public et les communautés jouent un rôle fondamental, en ce qu’ils forment un des piliers sur lesquels se fonde ce développement dynamique et durable du logement qui constitue un outil essentiel pour l’essor des régions et de la société. Ces partenariats contribuent à le rendre plus accessible, en particulier pour les personnes à revenus moyens ou modestes, et aident ainsi les villes et les campagnes à se développer dans le sens de la durabilité. Le CdR propose également que le financement et le soutien technique de l’Union soient accordés en priorité à l’habitat coopératif en cession d’usage, aux formules d’habitat collaboratif et à l’autopromotion collective, en tant qu’instruments efficaces pour garantir l’accès au logement dans les territoires qui pâtissent d’un accès limité à des terrains disponibles ou d’une forte pression immobilière; |
| 13. | demande la reconnaissance du logement en tant que droit humain fondamental (7), sur la base du principe 19 du socle européen des droits sociaux et de l’article 34 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne. Le plan européen pour des logements abordables devrait viser à soutenir les efforts déployés par les États membres en vue d’offrir à tous un logement décent et abordable, efforts qui doivent également servir à prévenir et éradiquer le sans-abrisme en répondant en priorité aux besoins des populations les plus vulnérables et aux revenus les plus faibles. Le sans-abrisme résulte d’une interaction complexe de facteurs et ne se résume pas seulement à l’absence d’un toit sur la tête ou à celle de ressources essentielles; pour parvenir à l’éradiquer, les administrations publiques et les services sociaux doivent adopter une approche globale qui tient compte de toutes les dimensions de ce problème; |
| 14. | demande que le plan européen pour des logements abordables soutienne l’approche du «logement d’abord», qui allie des services d’aide sociale de qualité et un relogement afin de susciter un changement systémique dans la lutte contre le sans-abrisme; recommande que tous les États membres élaborent des stratégies nationales de lutte contre le sans-abrisme, en consultation avec les collectivités locales et régionales, garantissant une solide approche territorialisée axée sur le logement; |
| 15. | déplore néanmoins le nombre croissant de biens privés et publics occupés illégalement dans toute l’Europe, ce qui porte atteinte au droit fondamental à la propriété privée, et appelle à protéger ce droit fondamental et à mettre en place des mécanismes juridiques rapides et efficaces pour rétablir la propriété légale; se déclare également préoccupé du nombre élevé de logements vacants, estimé à 36,5 millions d’unités en 2021, ce qui représente plus de 19 % de la totalité du parc de logements (8); invite dès lors la Commission européenne à inclure dans sa boîte à outils des mesures d’incitation efficaces, telles que des taxes sur les logements vacants, afin d’aider les collectivités locales et régionales à relever ce défi en encourageant le retour des biens vacants sur le marché; |
| 16. | invite instamment à faire en sorte que le Semestre européen mette davantage l’accent sur les questions de logement dans les zones urbaines et rurales, au-delà du taux de surcharge des coûts du logement, en se penchant notamment sur le nombre de personnes sans abri et sur les taux de surpeuplement, de privation de logement et d’expulsion, afin de relever des défis tels que la pénurie de logements décents et abordables, les inégalités, ainsi que la nécessité d’investissements à long terme; soutient la création d’un cadre de l’Union en matière de taxinomie sociale, qui permette d’orienter les investissements vers des projets de logement socialement durables tout en garantissant l’alignement sur les objectifs plus larges de l’Union en matière de durabilité et d’inclusion; |
Stratégie pour un logement abordable
| 17. | invite la Commission à proposer une vaste approche d’envergure européenne en matière de logement abordable, en utilisant comme modèle de référence le segment du «continuum du logement» constituant le logement abordable (9). Celle-ci devrait donner la priorité au caractère abordable, à la qualité et à l’accessibilité à long terme des logements, tout en tenant compte de la diversité des contextes régionaux et locaux en matière de logement au sein de l’UE et en précisant explicitement que les pouvoirs publics nationaux, régionaux et locaux disposent d’un pouvoir d’appréciation étendu quant à la manière dont il convient de fournir, déléguer et organiser ces services d’intérêt économique général (SIEG); |
| 18. | insiste sur la nécessité que le plan européen pour des logements abordables reconnaisse la grande diversité des modèles de logement, ainsi que le rôle essentiel joué par les fournisseurs de logements sociaux, publics, privés, coopératifs, à but non lucratif et à but lucratif limité lorsqu’il s’agit d’accroître la résilience des systèmes de logement, et invite la Commission européenne à évaluer les effets des modèles existants de fourniture de logements à long terme, sûrs et abordables qui ont fait leurs preuves et à en tirer des enseignements; |
| 19. | demande qu’il soit recouru à cette nouvelle approche dans la réforme à venir des règles relatives aux aides d’État et aux SIEG, s’agissant de les examiner dans l’optique de prévoir qu’elles ménagent des possibilités de dérogation, d’assouplissement et de simplification dans le cas des fournisseurs de logements sociaux, publics, coopératifs et d’intérêt public ou en fonction de la nature des interventions, par exemple la rénovation énergétique, ou de leur ampleur, comme lorsque ce sont des projets ou des entreprises de grande envergure qui sont concernés, ou encore aux fins d’une harmonisation du financement ou du cofinancement des interventions dans le cadre de l’Union européenne ou de son plan; est favorable à ce que l’on puisse élargir le champ d’application du financement public afin de répondre plus efficacement aux problèmes d’abordabilité du logement, démarche dans le cadre de laquelle il y a lieu de tenir compte des besoins de tous les ménages — cette préoccupation constituant un aspect essentiel pour le tissu social des communautés locales — tout en préservant la mixité et la cohésion sociales entre les quartiers ainsi que la liberté de rester; |
Définition des règles de conditionnalité
| 20. | invite la Commission et la BEI à établir des règles de conditionnalité sociale claires pour l’attribution des fonds et des prêts européens, en garantissant le caractère abordable et la sécurité d’occupation à long terme des logements de manière à éviter la spéculation; |
| 21. | met en lumière le rôle crucial des collectivités locales et régionales dans le secteur du logement, les communes jouant un rôle essentiel pour ce qui est de garantir l’accès à un logement social et abordable décent grâce à leurs compétences en matière d’urbanisme, d’affectation des sols, de réglementation de la construction, de délivrance des permis de bâtir, de mobilité et de gestion d’autres services publics. Par ailleurs, les projets de construction de logements financés par l’Union européenne ne peuvent aller à l’encontre des compétences dont les États membres ou les collectivités territoriales disposent dans ce même domaine de la construction de logements, ainsi que dans celui de la politique sociale. À cette fin, les collectivités locales et régionales doivent être systématiquement associées à l’élaboration des projets de logement financés par l’UE, conformément à leurs compétences; |
| 22. | souligne que la participation des collectivités locales et régionales (selon leurs compétences) garantit que les projets de logement sont également intégrés dans les stratégies plus larges de développement urbain, comprenant notamment le développement des infrastructures publiques; demande que soit mis en place au minimum un plan de base en matière de développement urbain durable, abordant notamment la mobilité et le logement, en tant que condition ex ante pour le versement des fonds ou des prêts de l’Union; |
| 23. | fait valoir qu’il importe d’établir des conditions temporelles très strictes et à long terme afin de garantir que les unités de logement abordables construites avec le soutien de l’Union ne soient pas rapidement vendues sur le marché privé. À cet égard, la mainmise des collectivités locales sur la propriété foncière constitue une garantie essentielle: en gardant les terrains dans les mains des pouvoirs publics, ces mêmes collectivités locales peuvent contrôler efficacement la destination des unités de logement et ce faisant, éviter la spéculation et veiller à la préservation du caractère abordable au fil du temps. Les erreurs du passé, notamment la vente à grande échelle de logements publics ou sociaux, ont considérablement compromis les efforts visant à fournir des solutions de logement stables sur le long terme; |
| 24. | souligne qu’il importe de veiller à ce que les perspectives de genre et de diversité intégrées dans les politiques de développement urbain et de logement répondent aux besoins et défis spécifiques auxquels sont confrontés les femmes, les jeunes et les groupes vulnérables en matière d’accès à un logement et à un cadre de vie qui soient abordables, décents, accessibles, stables et sûrs; invite les États membres, les régions et les villes à prendre en considération les incidences plus larges qui, à cet égard, résultent de l’aménagement du territoire et de la fourniture de logements; |
| 25. | demande à la Commission européenne que le futur plan européen pour des logements abordables facilite la mise en œuvre de projets pilotes de transformation numérique et de simplification administrative en matière d’urbanisme afin d’accélérer les procédures d’octroi de permis de construire et de réhabilitation; |
| 26. | souligne également que les projets de logement financés par des fonds ou des prêts de l’Union devraient intégrer le principe d’accessibilité universelle améliorée et être adaptés aux besoins des personnes handicapées et des personnes âgées; |
| 27. | fait valoir que, si certains cadres locaux et régionaux ont déjà été mis en place, de nombreuses collectivités locales et régionales, en particulier dans les communes petites et moyennes et les zones rurales, ont encore besoin d’un soutien en matière de renforcement des capacités; invite dès lors la Commission, la BEI, les autres institutions internationales concernées et les banques nationales et régionales de développement à fournir, le cas échéant, une assistance technique et financière aux collectivités locales et régionales (en fonction de leurs compétences) afin de les aider à élaborer des plans de développement urbain globaux et durables qui répondent efficacement aux besoins en matière de logement; |
| 28. | suggère d’étudier la possibilité d’introduire, à l’intention tant des promoteurs que des propriétaires immobiliers, des incitations fiscales destinées à faciliter la réhabilitation et la mise à disposition de logements abordables, en particulier dans les zones urbaines soumises à une tension locative et dans les régions rurales en déclin démographique; |
Organisation des investissements et mécanismes de financement au niveau européen
| 29. | souligne que la fourniture de logements abordables de qualité doit figurer explicitement parmi les objectifs du prochain cadre financier pluriannuel (CFP). Il s’agit notamment de favoriser une meilleure combinaison des différentes sources ainsi que le développement de fonds de roulement, l’objectif premier étant de faire en sorte que des fonds publics continuent d’être investis dans la fourniture de logements abordables, la réhabilitation des bâtiments et la régénération de leurs environnements résidentiels, et que ces investissements soient protégés. Les inégalités entre les territoires en matière d’accès aux fonds du secteur privé étant susceptibles de perdurer, le CdR recommande que la Commission tire parti du potentiel important qu’offrent les outils existants de développement territorial intégré de l’UE pour la mobilisation d’investissements plurifonds sur le terrain; |
| 30. | prend acte de la proposition formulée par la Commission, dans ses orientations politiques pour le mandat 2025-2029, consistant à permettre aux États membres de doubler les investissements prévus dans des logements abordables au titre de la politique de cohésion; estime que cette proposition constitue un pas dans la bonne direction, mais souligne que ces fonds ne suffiront pas à répondre pleinement à la crise du logement et que d’autres ressources et outils de financement servant à investir dans le secteur du logement devraient avant tout viser à stimuler l’offre de logements, notamment par un meilleur suivi et une réaffectation accrue des espaces vacants, de façon à contribuer de manière durable à améliorer le caractère abordable du logement et l’accès à ce dernier; |
| 31. | rappelle à la Commission qu’un simple transfert de ressources au sein de la politique de cohésion ne résoudra pas la crise du logement et que le rôle fondamental de la politique de cohésion pour ce qui est de renforcer la cohésion économique, sociale et territoriale doit être pleinement respecté; attire par ailleurs l’attention sur la nécessité que les États membres s’emploient à élaborer une politique active en matière de logement, évaluer les modèles actuels et examiner s’il est nécessaire de procéder à des ajustements en faveur d’une amélioration qualitative de l’habitat; |
| 32. | souligne que la reprogrammation des fonds de cohésion avant 2027 peut constituer un processus lourd et complexe pour les autorités de gestion, susceptible d’entraver la réalisation des objectifs de la politique de cohésion dans certaines régions d’Europe; |
| 33. | souligne qu’il y aurait lieu d’élargir le champ d’application de la politique de cohésion pour qu’elle permette également les investissements dans la création de nouvelles unités de logement abordable dans toutes les régions d’Europe, et non uniquement ceux destinés à renforcer l’efficacité énergétique; souligne également que les financements accordés aux villes dans le domaine du logement devraient être intégrés dans les programmes régionaux et locaux, en renforçant le principe de partenariat afin d’améliorer l’accès au financement; |
| 34. | fait valoir que la politique de cohésion joue un rôle déterminant pour renforcer la cohésion économique, sociale et territoriale et que l’introduction de nouvelles priorités dans le cadre de la prochaine politique de cohésion (après 2027) doit s’accompagner d’un financement européen approprié; insiste à cet égard sur le fait que l’investissement public dans les logements abordables, dans la réhabilitation des bâtiments et dans la régénération de leurs environnements résidentiels doit être augmenté à tous les niveaux de gouvernance pour relever les défis actuels; |
| 35. | se félicite de l’approche du «financement mixte» proposée par la BEI pour mobiliser les fonds de la politique de cohésion au service de projets de logement; préconise une collaboration de la BEI avec les autorités chargées de la gestion de cette politique, les banques et institutions nationales de développement (BIND) et d’autres institutions financières internationales en vue de mettre au point des instruments financiers qui garantiraient des investissements à long terme dans le logement; |
| 36. | recommande aux banques et institutions nationales et régionales de développement de tirer parti de leur expertise territorialisée et de collaborer avec les autorités de gestion pour mettre en œuvre des instruments financiers adaptés associés à des subventions afin de garantir des investissements supplémentaires dans le logement. Comme le souligne une étude de la Banque de développement du Conseil de l’Europe (CEB), la majorité des prêts en faveur de logements abordables sont inférieurs à 10 millions d’EUR, même dans de grands pays tels que la France ou l’Allemagne. Dans ce contexte, les BIND et les banques régionales de développement pourraient jouer un rôle utile d’agrégateurs en regroupant des projets de taille plus modeste de façon à remplir les conditions d’accès à des régimes de financement plus importants. Cette approche permettrait non seulement d’améliorer l’accès au financement, mais aussi d’accroître l’incidence des investissements dans un logement social et abordable sur tout le continent; |
| 37. | propose d’augmenter les ressources disponibles au titre du volet «Investissements sociaux et compétences» du programme InvestEU, y compris en recourant au compartiment «États membres», et encourage les États membres à réorienter les ressources non dépensées de leurs plans nationaux pour la reprise et la résilience vers des instruments financiers permettant la construction de logements abordables au-delà de la fin de l’année 2026, à la condition que les collectivités locales et régionales (conformément à leurs compétences) se voient confier la gestion de ces fonds; souligne toutefois que le soutien public apporté sous la forme d’aides et de subventions, y compris provenant de fonds européens, est limité et devrait donner la priorité aux personnes les plus vulnérables, y compris celles qui n’ont pas de domicile fixe ou sont en situation d’exclusion face au logement; |
| 38. | souligne le rôle clé que les collectivités locales et régionales ont à jouer dans la mise en œuvre du Fonds social pour le climat, compte tenu de leur proximité avec les citoyens et de leurs responsabilités en matière de logement, de politique sociale et de transition énergétique; constate qu’elles ne sont pas suffisamment consultées par les pouvoirs publics nationaux lors de l’élaboration des plans sociaux nationaux pour le climat, et met en garde contre le risque que cela ne compromette l’efficacité du Fonds lorsqu’il s’agit de lutter contre la précarité énergétique et les inégalités sociales; |
| 39. | invite la Commission à étudier comment les marchés publics peuvent soutenir les investissements publics dans des logements sociaux et abordables décents, et attend ses propositions visant à mettre à jour dans cette optique la directive sur les marchés publics; |
| 40. | met l’accent sur les défis spécifiques auxquels sont confrontées les communes petites et moyennes en matière de logement, y compris l’accès limité aux ressources et aux infrastructures; appelle de ses vœux des politiques et des mécanismes de financement ciblés pour répondre à leurs besoins spécifiques, garantissant une croissance équilibrée et équitable dans toutes les régions européennes; |
| 41. | demande, à cet égard, de recourir à l’observatoire rural européen pour collecter des données détaillées sur le logement au niveau NUTS 3 dans les zones rurales, y compris des informations sur les biens vacants, les taux d’occupation et les fluctuations des prix de l’immobilier, ainsi que des données sur le genre, les inégalités sociales dans l’accès au logement et la prévalence des logements mal isolés; |
| 42. | insiste sur la nécessité de relever les défis spécifiques à certaines régions identifiées à l’article 174 du TFUE, telles que les régions insulaires ou de montagne, en ce qui concerne la politique du logement, en raison du risque élevé de déclin démographique et des pressions auxquelles leur attractivité touristique pourrait les soumettre; |
| 43. | souligne qu’une attention particulière doit également être accordée aux défis spécifiques inhérents aux régions ultrapériphériques, conformément à l’article 349 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, et qu’il est essentiel de garantir une politique de logement adéquate à ces régions; souligne que les régions ultrapériphériques sont confrontées à une crise profonde du logement, aggravée par des facteurs spécifiques tels que l’insularité, la fragmentation territoriale, la rareté des terrains disponibles, le coût élevé de la construction, la pression démographique et touristique et la forte susceptibilité à l’achat de logements par des non-résidents. Ces régions nécessitent un traitement spécifique dans le cadre du plan européen pour des logements abordables, sous la forme de mesures, d’outils financiers et de réglementations différenciés; |
| 44. | souligne la nécessité de répondre aux défis spécifiques des grandes zones métropolitaines où la pression et la spéculation foncières sont particulièrement fortes, en élaborant des solutions adaptées aux différents contextes urbains; |
Réglementation
| 45. | souligne l’importance d’un cadre législatif de l’Union permettant de relever les défis qui se posent en matière de logement, notamment en s’attaquant aux goulets d’étranglement dans les réglementations existantes de l’Union qui alimentent la spéculation et la financiarisation des marchés du logement; demande également un traitement fiscal plus équitable de sorte à ne pas imposer les subventions ou les aides publiques reçues afin de rénover des bâtiments pour en améliorer l’accessibilité, la sécurité, l’efficacité énergétique ou encore la salubrité sous la forme par exemple de désamiantage. Cela passe également par l’adoption de mesures visant à lutter contre l’occupation illégale de biens privés, à accroître la transparence des transactions immobilières et à limiter le recours aux visas dorés; |
| 46. | demande instamment, à cet égard, à la Commission européenne d’intensifier sa surveillance de la réglementation du marché dans le secteur du logement et de prendre des mesures pour lutter contre la spéculation sur le marché du logement au niveau de l’UE. À cette fin, il est essentiel de mettre en place un registre de transparence des transactions immobilières à l’échelle de l’UE, qui reprenne le propriétaire effectif de chaque bien. Un tel dispositif garantira que chaque locataire connaît l’identité du propriétaire, ce qui favorisera une transparence et une responsabilité accrues. Aborder la question de la financiarisation et mettre en œuvre des réglementations solides sur le marché du logement permettra d’atténuer les pratiques prédatrices des grands investisseurs immobiliers à but lucratif. Cette approche contribuera à prévenir la prolifération de bâtiments vacants et sous-utilisés, en garantissant que le logement réponde aux besoins des personnes plutôt qu’aux seuls intérêts financiers; |
| 47. | insiste sur la nécessité de relever les défis uniques auxquels sont confrontées de nombreuses villes, qui ont connu ces dernières décennies une croissance démographique ayant entraîné une pression particulièrement forte sur le marché du logement; |
| 48. | rappelle à l’Union européenne que certains arrêts de la Cour de justice (10) ont, par le passé, limité la capacité des pouvoirs publics des États membres à financer de vastes initiatives en faveur des logements sociaux et abordables; |
| 49. | demande à cet égard que l’on veille de toute urgence à associer activement les collectivités locales et régionales à la réforme en cours de la réglementation relative aux aides d’État, et que l’on envisage d’élargir la portée de celles-ci, afin qu’elle ne soit pas limitée au logement social et puisse couvrir tous les modèles qui promeuvent le caractère abordable du logement et la création de quartiers inclusifs et intégrés. Cette réforme devrait envisager que la création et la rénovation de logements abordables soient exemptées des restrictions relatives aux aides d’État de sorte que de tels projets puissent être approuvés en vertu des nouvelles règles en la matière. Le CdR appelle de ses vœux une révision de la décision de 2012 relative aux SIEG afin de l’aligner sur cette approche plus large. En outre, la révision en cours du règlement général d’exemption par catégorie (RGEC) devrait introduire une exemption spécifique au titre de l’article 56 pour le logement abordable, autorisant les aides d’État pour les projets de logement qui fournissent des logements à des prix inférieurs à ceux du marché; |
| 50. | reconnaît que les locations de courte durée influencent les communautés locales d’une multitude de façons; si certaines sont positives, telles que l’accroissement des flux touristiques, les nouvelles opportunités commerciales ou les sources de revenus supplémentaires, d’autres le sont moins, telles que les nuisances sonores, la pollution, les comportements antisociaux ou la moindre disponibilité des locations de longue durée (11). Les locations de courte durée peuvent aussi compromettre les droits des locataires et perturber les communautés locales, provoquant des déplacements de population et une gentrification. Le CdR insiste sur l’importance de mettre pleinement en œuvre le cadre de l’UE afin de réglementer ce type de locations, notamment en ce qui concerne les obligations des plateformes de respecter les réglementations régionales et locales, y compris la transmission en temps utile de données fiables qui puissent être exploitées par les collectivités locales et régionales pour l’élaboration de leurs politiques; |
| 51. | reconnaît que dans certaines zones très prisées des touristes, telles que les îles, où le secteur du tourisme représente une source majeure de revenus, la prolifération des résidences secondaires peut également avoir de profondes répercussions sur l’accessibilité des logements pour les populations locales, poussant à la hausse les coûts dans le secteur, limitant les terrains disponibles pour le développement résidentiel et réduisant l’offre de logements; fait observer que cette dynamique peut entraîner une détérioration de l’accès à des logements abordables dans ces zones et, par conséquent, accroître encore les disparités territoriales. Le plan européen pour des logements abordables devrait proposer des mesures afin que, là où cela s’avère nécessaire, les propriétaires de résidences secondaires ou de logements vacants soient encouragés à les mettre à disposition en vue de leur location à des prix abordables; |
| 52. | souligne qu’en sus de la réglementation et d’une utilisation plus efficace des espaces vacants, l’une des solutions pour faire face aux coûts élevés du logement réside dans l’accroissement de l’offre grâce à la construction de nouveaux logements tout en poursuivant l’adaptation et la rénovation du parc existant. Il s’agit notamment de mettre en place des procédures de planification et d’autorisation plus rapides, d’adopter des méthodes de construction plus rentables et durables, et de mettre au point des systèmes efficaces de construction tant pour les nouvelles constructions que pour la rénovation. Le CdR souligne la nécessité de garantir la fourniture de services publics essentiels lorsque de nouveaux projets de développement sont mis sur la table. Il demande également d’investir dans la recherche et l’innovation afin de stimuler la productivité, ainsi que d’élaborer des politiques qui favorisent des transitions plus aisées entre les différents types de logement et de location au cours de la vie d’une personne. Chaque État membre, de concert avec les collectivités locales et régionales, doit veiller à mettre en place les réglementations adéquates et à assurer la disponibilité des infrastructures idoines et des terrains appropriés pour le développement résidentiel afin de permettre et d’encourager la rénovation et la construction de nouveaux logements, et il importe que les fonds et le soutien de l’UE soient facilement accessibles. Le CdR souligne toute l’importance de supprimer les obstacles réglementaires et de rationaliser les procédures administratives afin de soutenir l’innovation, de réduire les retards et d’accroître les investissements dans des méthodes de construction efficaces et durables; |
Secteur de la construction
| 53. | accueille favorablement l’accent mis par la Commission sur les techniques de construction durables et fondées sur la nature, ainsi que la démarche innovante sous-tendant le nouveau Bauhaus européen; insiste sur la nécessité de promouvoir des techniques de construction industrialisées et modulaires visant à réduire la consommation d’énergie, à accélérer la livraison de logements et à rechercher une conception de qualité tout en améliorant la qualité des logements; |
| 54. | reconnaît le rôle essentiel des collectivités locales et régionales lorsqu’il s’agit de doter les travailleurs des compétences nécessaires pour mener à bien la double transition écologique et numérique, et en particulier la décarbonation du secteur de la construction; souligne les efforts croissants consentis par celles-ci pour élaborer des programmes de développement des compétences vertes ciblant les communautés vulnérables, axés sur l’efficacité énergétique, la circularité et les pratiques de construction durables; souligne qu’il importe d’associer les collectivités locales et régionales aux initiatives de l’UE en matière de compétences, d’assurer le financement à long terme des programmes de formation et de promouvoir des réformes inclusives du marché du travail afin de garantir que tous les pans de la société puissent participer pleinement à la transition écologique, sans que personne ne soit laissé de côté; |
| 55. | souligne l’importance de prendre des mesures dans le cadre du système éducatif, et en particulier de la formation professionnelle, afin de contribuer à réduire l’écart entre le nombre et l’éventail des compétences des professionnels nécessaires à la construction de nouveaux logements et ceux qui sont actuellement disponibles. Un nombre important de logements ne sont pas construits chaque année faute de main-d’œuvre spécialisée. À cet égard, l’industrialisation de la construction pourrait également accélérer la construction de logements; |
| 56. | souligne que la directive sur la performance énergétique des bâtiments fixe des exigences en matière de durabilité des bâtiments tout au long de leur cycle de vie, de leur construction à leur démolition en passant par leur utilisation. Ces exigences ont une incidence notable sur le secteur de la construction et contribueront à en faire un secteur durable. Assurer sa durabilité nécessitera toutefois de solides investissements et l’adoption de mesures de réhabilitation du parc immobilier actuel. Le CdR invite dès lors la Commission à établir une feuille de route claire, indiquant à quel moment les nouvelles exigences seront introduites et quelle en sera la teneur. Une telle feuille de route offrira aux entreprises du secteur de la construction une plus grande certitude; elle leur indiquera quand investir et leur permettra de déterminer si les investissements et les progrès qu’elles réalisent actuellement resteront suffisants à l’avenir. Ce faisant, elle permettra à l’industrie européenne de la construction de procéder à des investissements conjoints pour réaliser les économies d’échelle qu’autorise le marché intérieur européen; |
| 57. | propose d’encourager le développement de programmes européens de formation professionnelle axés sur les métiers et les profils techniques liés au secteur de la construction, en accordant une attention particulière aux régions souffrant d’un déficit structurel de main-d’œuvre. Ces programmes devraient prévoir une formation spécifique aux techniques de construction industrialisées et modulaires, aux procédés innovants, à l’efficacité énergétique, à la numérisation et à la durabilité des bâtiments. Ils fourniraient aux régions la capacité opérationnelle de mettre en œuvre de manière souple et efficace des travaux de promotion des logements publics et de réhabilitation énergétique du parc bâti, tout en facilitant l’insertion professionnelle des jeunes et des chômeurs; |
Gouvernance
| 58. | insiste pour que lui-même et les collectivités locales et régionales soient systématiquement et utilement consultés dans le cadre du processus d’élaboration et de mise en œuvre du plan européen pour des logements abordables. Les collectivités locales et régionales ont un rôle capital à jouer non seulement dans l’élaboration dudit plan, mais aussi dans son déploiement fructueux aux niveaux local et régional; |
| 59. | estime, à l’instar du Comité économique et social européen (CESE), que le nouveau commissaire européen à l’énergie et au logement et la task-force de la Commission sur le logement devraient être soutenus par un groupe d’experts, composé notamment de représentants techniques du CdR, des principales associations européennes de collectivités locales et régionales, ainsi que des parties prenantes du secteur du logement et des organisations de locataires actives à l’échelle européenne. Le groupe d’experts techniques, composé de fonctionnaires du CdR et des secrétariats de ces associations et organisations du secteur du logement, devrait être consulté et tenu régulièrement informé de l’état d’avancement du plan européen pour des logements abordables. Le CdR demande qu’un groupe de représentants politiques, comprenant des membres issus de ses propres rangs, d’Eurocities, du Conseil des communes et régions d’Europe (CCRE) et des associations nationales de collectivités locales, soit activement associé aux discussions stratégiques et consulté avant la publication de la proposition de la Commission, de façon à ce que le plan reflète les priorités des collectivités locales et régionales; |
| 60. | se félicite de la création par le Parlement européen d’une commission spéciale sur la crise du logement et se dit prêt à la soutenir pleinement, du point de vue tant politique que technique, et à contribuer à ses travaux; affiche sa disponibilité pour collaborer en vue de traiter cette question urgente, en apportant son expertise en matière de gouvernance locale et régionale; |
| 61. | se félicite de l’impact positif de son propre avis sur le thème «Le logement intelligent, durable et abordable, un outil au service des pouvoirs locaux pour relever de multiples défis» (12); accueille favorablement la décision de la Commission de procéder à des consultations générales sur la question du logement, notamment en organisant un sommet annuel de l’UE afin de réunir toutes les parties prenantes concernées, telles que le CdR. Cette approche à plusieurs niveaux, fondée sur le principe de subsidiarité, est essentielle pour une coordination efficace des actions des pouvoirs publics en matière de logement social et abordable; |
| 62. | invite la Commission à publier un rapport annuel, contenant des données exhaustives, sur l’état du logement au sein de l’UE au niveau NUTS 3, qu’elle soumettra pour examen et validation au Parlement européen, au CESE et au CdR. |
Bruxelles, le 14 mai 2025.
La présidente
du Comité européen des régions
Kata TÜTTŐ
(1) https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2023.
(2) Rapport 2024 de la Feantsa, « Mettre fin à la criminalisation du sans-abrisme en Europe ».
(3) Rapport 2024-2025 sur l’investissement: https://www.eib.org/fr/publications/online/all/eib-investment-report-2024-2025.
(4) https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/fr/statement_25_673.
(5) Avis COTER-VI/025 du CdR, rapporteur: Hicham Imane (BE/PSE).
(6) Avis COTER-VII/034 du CdR, rapporteur: Andres Jaadla (EE/Renew Europe).
(7) Déclaration universelle des droits de l’homme, article 25.
(8) Chiffres de la Feantsa. Il convient de noter qu’ils ne tiennent pas compte de l’Allemagne et de la Roumanie, leurs statistiques en la matière n’étant pas encore disponibles.
(9) Schéma 2, page 12: final_action_plan_euua_housing_partnership_december_2018_1.pdf.
(10) Stichting Woonlinie e.a. contre Commission européenne (affaire T-202/10).
(11) Avis du CdR sur le thème «Locations de courte durée: trouver un équilibre entre les besoins des communautés locales, des entrepreneurs et des voyageurs».
(12) Avis COTER-VII/034 du CdR, rapporteur: Andres Jaadla (EE/Renew Europe).
ELI: http://data.europa.eu/eli/C/2025/3475/oj
ISSN 1977-0936 (electronic edition)
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