Cour administrative d'appel de Marseille — Décision N° CAA13-24MA01250

Vu la procédure suivante :

 

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 6 août 2021, par lequel le maire de la commune de La Ciotat ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la société Nexity IR Programme Côte d’Azur tendant à la division foncière d’un ensemble de parcelles tout en assortissant cette décision de prescriptions, ainsi que le rejet implicite du recours gracieux formé contre cette décision.

Par un jugement n° 2200963 du 20 mars 2024, le tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande.

Procédure devant la Cour :

 

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 17 mai 2024 et le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias, représenté par Me Galissard, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 20 mars 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté du 6 août 2021 du maire de La Ciotat et la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Ciotat la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir à l’encontre de la décision de non-opposition litigieuse puisqu’il est propriétaire de parties communes d’un ensemble immobilier situé sur des parcelles contiguës à celle objet de la déclaration de division litigieuse et que les constructions à édifier seront visibles depuis sa propriété, ainsi que compte tenu du trafic routier qui sera généré ; l’accès à réaliser aux parcelles à construire s’opèrera sur une partie d’un terrain provenant de la parcelle cadastrée section AM412 sur laquelle il dispose d’un droit de rétrocession et d’un droit de priorité en cas de revente ;

- la signataire de l’arrêté attaqué ne disposait pas d’une délégation régulière à cette fin ayant fait l’objet d’une publication ;

- le projet litigieux devait faire l’objet d’un permis d’aménager en application de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué est irrégulier en ce qu’il comprend des prescriptions qui, si elles ne peuvent se réaliser, nécessitent la présentation d’un nouveau projet, et s’avère conditionnel ; il en est ainsi en particulier de l’article 2 conditionné par la cession par la commune de la parcelle relevant du domaine public dont dépend l’accès au projet, alors qu’il a engagé un recours contentieux à l’encontre de la délibération du conseil municipal de La Ciotat autorisant cette cession ; le projet litigieux souffre d’une insuffisance d’accès au sens des dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme et de l’article 12 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 août 2024, la société par actions simplifiée (SAS) Nexity IR Programmes région Sud, venant aux droits de la SAS Nexity IR Programmes Côte d’Azur, représentée par Me Reboul, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- le syndicat appelant ne justifie pas de sa qualité pour interjeter appel faute d’habilitation de l’assemblée générale de la copropriété ;

- la requête d’appel est irrecevable faute de critique du jugement attaqué ;

- la copropriété ne justifie pas d’un intérêt suffisant lui donnant qualité pour agir à l’encontre de la décision de non-opposition litigieuse dès lors qu’elle ne fait que se prévaloir de sa qualité de voisine immédiate, sans faire état d’une atteinte quelconque aux conditions de jouissance de son bien ;

- les moyens invoqués par le syndicat appelant ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 mars et 14 mai 2025, la commune de La Ciotat, représentée par Me Del Prete, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

 

Elle fait valoir que :

- la requête d’appel est irrecevable faute de critique du jugement attaqué ;

- le syndicat appelant ne justifie pas de sa qualité pour interjeter appel faute d’habilitation de l’assemblée générale de la copropriété ;

- les moyens invoqués par le syndicat appelant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

 

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Claudé-Mougel,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de Me Galissard, représentant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias, celles de Me Ballargeon, représentant la commune de La Ciotat et de Me Reboul, représentant la SAS Nexity.

Considérant ce qui suit :

 

1. Par un arrêté du 6 août 2021, le maire de la commune de La Ciotat ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par la société par actions simplifiée (SAS) Nexity IR Programmes Côte d’Azur, tendant à la division de l’unité foncière constituée par les parcelles cadastrées section AK n° 2 et section AM n° 196, 652, 653, 654, 655, 656 et 707, d’une superficie de 12 466 m², en trois lots, dont un lot A d’une surface de 10 777 m² destiné à être bâti, un lot B d’une superficie de 1025 m² déjà construit et un lot restant de 664 m². Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias relève appel du jugement du 20 mars 2024 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

Sur le bien-fondé du jugement :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente (…) pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l'administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et (…) à des membres du conseil municipal ». Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 2122-29 du même code, dans sa rédaction alors applicable : « Dans les communes de 3 500 habitants et plus, les arrêtés municipaux à caractère réglementaire sont publiés dans un recueil des actes administratifs dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. » Le premier alinéa de l'article L. 2131-1 de ce code, dans sa rédaction alors applicable, dispose : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement. (…) ».

3. Une délégation de fonction accordée en application de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales doit, pour être régulière, porter sur des attributions effectives, identifiées de façon suffisamment précise pour permettre d'en apprécier la consistance.

4. Mme Labbat, conseillère municipale déléguée notamment à l’urbanisme, bénéficiait d’une délégation de fonction à l’effet de signer des documents et pièces afférents à ce domaine, par un arrêté du maire de La Ciotat du 24 mars 2021. Contrairement à ce que soutient le syndicat appelant, cette délégation était suffisamment précise. Par ailleurs, la commune de La Ciotat produit une attestation du directeur général des services suivant laquelle cet arrêté a été transmis en préfecture et affiché le 24 mars 2021 pour une durée de deux mois. Le moyen tiré de l’incompétence de la signataire de cet arrêté doit donc être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Aux termes de l’article L. 442-1-2 du même code : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées ». L'article R. 421-19 du même code dispose : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager ://a) Les lotissements :/ - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. (…) ». Aux termes de l'article R. 421-23 du même code : « Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :/ a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 (…) ».

6. Ainsi qu’il a été rappelé au point 1, il ressort de l’arrêté attaqué qu’il autorise la division en trois lots d’une unité foncière constituée de 8 parcelles en 3 lots dont 1 seul est destiné à être bâti, alors qu’il résulte des dispositions citées au point précédent, en particulier de celle des articles L. 442-1 et R. 421-19 du code de l'urbanisme, qu’un permis d’aménager n’est requis en vue d’une telle division que dans l’hypothèse où le lotissement qu’il est demandé d’autoriser prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis, et non déjà bâtis. Ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal, la circonstance qu’un permis de construire 12 villas individuelles sur le lot A ait été ultérieurement délivré, le 11 octobre 2021, valant division de ce lot en 11 lots à construire est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué.

7. En troisième lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. » L’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

8. Si le syndicat appelant soutient que l’arrêté litigieux est assorti de nombreuses prescriptions émanant de gestionnaires de services concédés, dont la société des eaux de Marseille, alors que des prescriptions ne doivent pas entraîner la nécessité d’un nouveau projet compte tenu de l’impossibilité de les mettre en œuvre, il n’assortit pas ce moyen des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par ailleurs, il n’établit pas que la condition fixée à l’article 2 de cet arrêté, qui subordonne la constructibilité du lot A à la cession par la commune de La Ciotat à la pétitionnaire d’une parcelle relevant du domaine public pour permettre l’accès à ce lot, serait impossible à mettre en œuvre ou nécessiterait la présentation d’un nouveau projet, alors que cette cession a été autorisée par une délibération du conseil municipal de la commune du 11 décembre 2021 dont la demande d’annulation présentée par le syndicat a été rejetée par un jugement du tribunal administratif de Marseille du 8 octobre 2024, devenu définitif. Enfin, si le syndicat appelant soutient que le projet litigieux souffre d’une insuffisance d’accès au sens des dispositions des articles R. 111-5 du code de l’urbanisme et 12 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), ce moyen n’est pas assorti des précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé et doit en tout état de cause être écarté.

9. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté de non-opposition en litige.

Sur les frais liés au litige :

10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de La Ciotat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de ce dernier une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la SAS Nexity IR Programmes région Sud et non compris dans les dépens et une somme de 1 000 euros exposés par la commune de La Ciotat au même titre.

D É C I D E

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias versera à la SAS Nexity IR Programmes région Sud la somme de 1 000 euros et la somme de 1 000 euros à la commune de La Ciotat en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Strelitzias, à la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes région Sud et à la commune de La Ciotat.

 

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2025, où siégeaient :

- M. Portail, président,

- Mme Hameline, présidente-assesseure,

- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 2 octobre 2025.